Por Lucas Agrela e Breno Damascena
Com a multiplicação de prédios altos em São Paulo, o privilégio de observar o horizonte é vendido por milhões de reais no mercado imobiliário de luxo e alto padrão. As incorporadoras disputam terrenos próximos de parques e áreas tombadas, aumentam as janelas e posicionam torres estrategicamente para desenvolver apartamentos de luxo com “vista definitiva” em áreas nobres da cidade. Com a escassez de terrenos, a vista livre se torna cada vez mais valorizada e os apartamentos com este diferencial chegam a custar até 30% a mais.
Os pontos mais desejados pelas incorporadoras e também pelos consumidores são aqueles que têm vista livre para áreas verdes, como os Jardins, o Parque do Ibirapuera, a Marginal Pinheiros e clubes de elite. A tendência de projetos com vista se alinha a outra na capital paulista: os prédios cada vez mais altos viabilizados pelo plano diretor e pela lei de zoneamento.
Enquanto a maioria dos prédios da cidade têm cerca de 80 metros de altura, novos projetos com mais de 100 ou 200 metros estão sendo construídos para os consumidores de alta renda, dispostos a pagar caro para morar em edifícios altos. Com isso, os moradores conseguem ter vista livre porque os demais prédios, com 20 ou 25 andares, são baixos.
A busca pela vista perfeita da cidade também se alinha a ideia da arquitetura de aproveitar ao máximo a luz natural. Por isso, é comum que os apartamentos de luxo com vistas privilegiadas tenham janelas duplas ou que vão do teto ao chão.
As janelas amplas que dão vista para o Rio Pinheiros fazem parecer ainda maiores os apartamentos de 142 m² a 597 m² do “Residências Internacionais”, no Complexo Parque Global, bairro de luxo que é construído pela incorporadora Benx em um terreno de 218 mil metros quadrados (m²). Construído nos arredores da Marginal Pinheiros, os prédios têm 143 metros de altura (47 andares) e as unidades custam de R$ 4,9 milhões a R$ 23 milhões.
“Desde a concepção do projeto, passando pela aquisição de terreno e o posicionamento das torres, nós pensamos na vista e em como os moradores vão receber a luz do sol”, explica André De Marchi, diretor de incorporação da Benx, incorporadora do grupo Bueno Netto. “A orientação para o Rio Pinheiros oferece mais privacidade e exclusividade”, acrescenta.
Nem todas as 634 unidades que compõem as cinco torres do projeto têm a vista aberta para a marginal, algumas são viradas para o miolo do bairro. “Os apartamentos virados para a marginal são pelo menos 5% mais caros”, compara. Marchi afirma que a incorporadora instalou janelas mais largas e com uma abertura maior para aumentar a abertura para o horizonte.
Em outro ponto da cidade, Marcelo Fraiha, CEO da incorporadora Fraiha, conta que a empresa tem se preocupado com a vista desde o momento da aquisição dos terrenos e que a demanda por esse atributo nos empreendimentos tem aumentando, enquanto a possibilidade de construção nessas áreas de interesse tem diminuído.
“Em SP, quando o prédio tem uma boa vista é como um frente-mar. A vista é definitiva quando na frente tem uma região predominantemente de casas e com bastante verde, como é o caso do Jardim Europa, do Jardim América e do Ibirapuera”, afirma.
Fraiha diz ainda que a vista é algo de suma importância para o consumidor de imóveis de luxo e alto padrão, e que muitas vezes quem visita essas pessoas vai direto olhar pela janela para ver qual é a paisagem da propriedade. O mundo lá fora, portanto, se torna parte importante da residência, como um artigo de decoração. “Você tem uma obra de arte viva na sua própria residência. Faça chuva, faça sol, seja dia ou noite, a cada hora é uma vista diferente. É uma obra de arte que vai se esculpindo ao longo do dia”, diz Fraiha.
O lançamento mais recente da empresa é o 145 Viana, localizado em Pinheiros, perto da Av. Rebouças. A localização é em um lugar alto, na subida do espigão da Paulista, e o edifício tem 108 metros de altura, o que contribui para a qualidade da vista dos Jardins. O empreendimento foi projetado para maximizar a vista, com janelas amplas, especialmente na suíte. O preço médio do metro quadrado é de R$ 28 mil.
A mudança de zoneamento em 2023 permitiu erguer prédios residenciais e corporativos elevados no lado de Pinheiros da Av. Rebouças e fomentou uma corrida por projetos com vista nos últimos anos. Nomes como Cyrela e One Innovation aproveitaram a oportunidade para comprar terrenos e desenvolver empreendimentos lá. O motivo? A vista direta e livre para os Jardins.
Na visão de Jonas Birger, arquiteto da JBA Arquitetos, especializado em projetos de luxo, nenhuma característica de um apartamento é tão importante quanto uma boa vista.
“Um edifício precisa ter diversos atributos, como a qualidade da planta e a localização, mas a moeda mais preciosa que existe, em uma cidade densa como São Paulo, é a vista. Ela diferencia um empreendimento do outro”, afirma Birger. “Quando você tem uma vista, você respira. Esta é a primeira coisa que eu olho quando desenvolvo um projeto”.
O arquiteto acredita que o diferencial da vista pode valorizar até 40% no preço dos apartamentos de alto padrão. “Em prédios altos, vemos que as vendas começam pelos andares superiores e os andares inferiores têm mais dificuldade. Então a vista é uma moeda importante”, ilustra.
De fato, um estudo realizado pela Offerwise em parceria com a plataforma imobiliária Loft aponta que 84,7% das pessoas interessadas em comprar um imóvel querem ter varanda com vista. E os incorporadores sabem disso. “Este foi o cerne central para o desenvolvimento do nosso projeto, desde a escolha do terreno. Só a partir da vista é que pensamos no restante do edifício”, afirma Isaac Jacques Khafif, CEO da Planik.
O empreendimento da incorporadora chamado TAJ Ibirapuera aposta na vista permanente para negociar os apartamentos que custam de R$ 5 milhões a R$ 7 milhões e oferecem vista para o Instituto Biológico e para o Parque Ibirapuera. O empreendimento está sendo construído com a frente para a Rua Pelotas e os fundos para a Rua Astolfo de Araújo, na Vila Mariana.
A Planik sustenta que a torre com apenas 48 unidades será a última quadra fora do tombamento do Instituto Biológico. O local foi desenvolvido na década de 1930 e tombado em 2002 pela Secretaria de Cultura de São Paulo. Khafif conta que o processo de formação do terreno demorou mais de um ano e envolveu a aquisição de 17 casas no endereço.
Com previsão de entrega para 2028, o TAJ foi pensado em formato de “U” e terá apartamentos de 191 m² a 253 m². “Toda a área social tem janelas de esquadrias e não têm alvenaria. É só vidro, para explorar ao máximo o potencial da vista”, acrescenta o executivo.
Ainda que todas as unidades tenham uma vista privilegiada, porém, algumas vistas são melhores que as outras. E os apartamentos nos andares mais altos ou com vista para o Parque Ibirapuera no TAJ Ibirapuera podem ser até 20% mais caros.
Dario Abreu Pereira Neto, sócio-diretor da SDI Desenvolvimento Imobiliário, conta que os projetos da empresa sempre privilegiam a vista como um atributo importante para o consumidor e, por isso, se valorizam mais do que a média, com as unidades mais elevadas sendo as mais caras.
“Todos os apartamentos têm pelo menos 20% a mais de valorização. Além disso, a liquidez deles é muito maior”, afirma Neto.
Com vista para os Jardins, a SDI tem empreendimentos como o Albero e o Pinna 5109, que ficam no Itaim Bibi, e o White e o Platz 450, que fica em Pinheiros, na Av. Rebouças. Outros projetos com vista são River South e River One, no Butantã, que tem janelas que mostram o visual da Marginal Pinheiros e da USP.
“A pandemia valorizou a vista, que tem relação com o bem-estar do morador e com a valorização a longo prazo do imóvel. Como referência, os apartamentos que lançamos em 2019 a R$ 15 mil por metro quadrado hoje são comercializados entre R$ 26 mil e R$ 30 mil”, diz Neto.
Outro empreendimento que aposta na vista permanente como um diferencial é o Lignea, da incorporadora Alfa Realty. Recém-lançado na rua Bahia, em Higienópolis, o projeto garante uma vista permanente para o estádio Mercado Livre Arena Pacaembu. O projeto é resultado da estratégia da companhia de buscar terrenos que estejam na borda de zonas estritamente residenciais.
“Da Rua Bahia em direção ao Vale do Pacaembu, toda a região do Taj é protegida pelo tombamento da Companhia City, que preserva o bairro e impede novas construções em altura”, explica Eudoxios Anastassiadis, CEO da companhia. Entre desafios com documentação e heranças, demorou quase 10 anos para formar o terreno que abrigará a torre com 26 pavimentos e 80 metros de altura.
Além de procurar terrenos que ofereçam vistas perenes, a construtora explora esse aspecto na arquitetura dos apartamentos. “O castilho da janela começa a 30 centímetros do chão e vai até o teto. Na sala, você não tem nenhum degrau na vista e os imóveis têm pé-direito livre de 3,06 metros, o que aumenta a amplitude”, comenta Anastassiadis.
A torre do Lignea tem 24 apartamentos e a partir do segundo andar, o primeiro com unidades residenciais, os moradores vão ter a vista do casario tombado do Pacaembu. A partir do 12º andar, se avista parte do gramado do Estádio do Pacaembu.
As unidades dos andares superiores são 30% mais caras do que aquelas que ficam abaixo do 12º andar. “A praia do paulistano é uma vista bonita para o verde”, brinca.
Vista não é tudo
Item essencial do mercado de luxo, a vista do horizonte nem sempre valoriza um apartamento. Segundo Julia Gagliardi, CEO da imobiliária InCanto Urbano, ter uma vista livre e consolidada, ou seja, uma vista que não vai mudar nunca, nem sempre é um diferencial. “Os prédios da 23 de mai, por exemplo, têm vista permanente, mas não são tão atraentes”.
Em contrapartida, edifícios com vista para o Clube Pinheiros ou para o Parque do Ibirapuera são mais valorizados. “Não basta ter uma vista permanente da Dutra ou para um cemitério. Não é propriamente a vista livre que importa, é o que chama atenção nesta vista que deve ser valorizada”, indica.
Ao fim, o cenário bonito e valorizado que os moradores observam na janela corroboram o mantra mais comum do mercado imobiliário: nada é tão importante quanto a localização.
“A atenção ao projeto se estende à relação que ele estabelecerá com a cidade, com o entorno e com os cenários que caracterizam a região”, diz Marcus Grigoletto, sócio-fundador da Dupllex Coberturas.
