Mês a mês

O IGMI-R/ABECIP ficou estável em maio de 2018 com relação ao mês anterior. Apesar desta estabilidade na margem, a tendência de variação acumulada em 12 meses apresentou uma desaceleração significativa no ritmo de queda, praticamente zerando as variações nominais em um ano (-0,02%), após registrar -0,29% em abril. A tendência de recuperação dos preços nominais coincide com o final da recessão no último trimestre de 2016, e sua trajetória na série histórica do IGMI-R/ABECIP pode ser vista no gráfico abaixo.

Do ponto de vista das 9 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, este comportamento não é homogêneo. A tabela abaixo apresenta os resultados para o mês de maio e acumulados em 12 meses para o Brasil e as 9 capitais:

As mesmas capitais que apresentam variações positivas em maio também apresentam variações positivas acumuladas em 12 meses, com destaque para São Paulo, cuja variação acumulada situa-se bem acima da média nacional e das demais capitais. Do outro lado, Rio de Janeiro destaca-se pela maior variação acumulada negativa, bem superior à das outras capitais que ainda apresentam quedas de preços nominais acumuladas em 12 meses (Belo Horizonte, Fortaleza e Recife).

Apesar destes resultados negativos em algumas das capitais, merece destaque a observação que em todos os casos de variações negativas acumuladas em 12 meses, as taxas de quedas estão menores desde o início de 2018, assim como nos casos de variações acumuladas positivas as taxas de aumento estão em aceleração. Com isso, podemos afirmar que o resultado nacional sintetiza uma tendência de estancamento das quedas de preços nominais dos imóveis residenciais, com algumas diferenças de ritmo regionais.

As condições para a consolidação da tendência de recuperação dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais no Brasil continuam, no entanto o aumento recente da incerteza com relação ao desempenho da economia impede que esta recuperação ocorra em ritmo mais forte.

O IGMI-R/ABECIP voltou a apresentar um ligeiro aumento em abril (0,02%), pouco inferior aos 0,06% registrados no mês anterior. A tendência de variação acumulada em 12 meses continua apresentando uma desaceleração no ritmo de queda, com -0,29% até abril ante os -0,36% até março.

Comparando-se as variações dos preços dos imóveis residenciais acumuladas durante o primeiro quadrimestre de 2018 contra o mesmo período de 2017 verificamos uma queda de -0,35%. No entanto, conforme pode ser visto no quadro abaixo, este resultado ocorre em meio a diferenças regionais significativas entre as nove capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP.

A maior influência negativa sobre o desempenho no primeiro quadrimestre foi do Rio de Janeiro, com queda de -3,69%. Outras quatro capitais também tiveram quedas na comparação entre os primeiros quadrimestres de 2018 e 2017, Belo Horizonte (-1,82%), Fortaleza (-0,35%), Recife (-1,11%) e Porto Alegre (-0,02%), porém em magnitudes bem inferiores à do Rio de Janeiro. Do outro lado, quatro capitais tiveram desempenho positivo tomando-se a mesma base de comparação, Goiânia (0,06%), Salvador (0,44%), Curitiba (0,46%), e São Paulo com a maior contribuição positiva (0,79%).

Em termos da tendência medida pela variação acumulada em 12 meses, de forma geral as mesmas capitais são responsáveis pelas contribuições negativas e positivas que nos casos da comparação quadrimestral interanual, com exceção de Porto Alegre, cuja variação dos preços dos imóveis residenciais de 0,04% em abril foi suficiente para trazer a variação acumulada em 12 meses do terreno negativo para o positivo na passagem de março para abril (-0,25% em março contra +0,52% em abril). Entre as nove capitais analisadas, Recife foi a única a apresentar uma piora no resultado acumulado em 12 meses na passagem de março (-0,49%) para abril (-0,65%). As demais capitais mostraram desacelerações no ritmo de queda acumulado em 12 meses, ou pequenas oscilações em torno de valores positivos, cujo destaque é São Paulo, com 0,84% em abril contra 0,86% em março.

Os principais temas no centro do debate sobre o desempenho da economia brasileira neste início de ano são relevantes para a análise da evolução dos preços dos imóveis residenciais no período. A defasagem entre as quedas das taxas de juros para operações interbancárias e aquelas cobradas para o consumidor final, juntamente com a lenta retomada da massa salarial são fatores que ainda inibem uma recuperação mais forte dos negócios imobiliários. Por outro lado, registram-se em algumas capitais neste início de ano um aumento no número de vendas superior ao de lançamentos de novos imóveis, fazendo com que o estoque tenda a cair gradativamente. A ausência de uma recuperação mais consistente dos preços nominais dos imóveis residenciais até agora pode ser considerada à luz dos diferentes impactos relativos destes fatores sobre o desempenho das diferentes capitais.

Após uma ligeira queda nos preços nominais dos imóveis residenciais verificada pelo IGMI-R/ABECIP em fevereiro (-0.01%), os resultados de março mostraram uma retomada da recuperação gradual, com aumento de 0,06% no mês. Com este resultado, a tendência de variação acumulada em 12 meses voltou a registrar uma desaceleração no ritmo de queda, ainda que pequena (-0,36% em março contra -0,38% em fevereiro).

A tendência de recuperação nos preços nominais fica mais evidente considerando-se as variações trimestrais recentes. Enquanto a quatro trimestre de 2017 mostrou um crescimento de 0,05% com relação ao trimestre anterior, o primeiro trimestre de 2018 apresentou uma elevação mais expressiva, de 0,24% com relação ao último trimestre de 2017.

Esta aceleração no crescimento na comparação trimestral foi também verificada nas cidades de São Paulo e Porto Alegre, porém é notável que outras 2 capitais pesquisadas pelo IGMI-R (Belo Horizonte e Fortaleza) reverteram o sinal da taxa de crescimento trimestral, passando de variações negativas no quarto trimestre de 2017 para positivas ou estáveis no primeiro trimestre de 2018. Já os casos de Goiânia, Salvador e Curitiba mostraram variações positivas nos dois últimos trimestres, porém em desaceleração. Ainda na ótica da comparação trimestral, os piores resultados ficaram por conta do Rio de Janeiro e Recife, onde observou-se uma aceleração na taxa de queda no primeiro trimestre de 2018 com relação à verificada no último trimestre de 2017.

Sob estas diferentes comparações temporais, a heterogeneidade dos resultados entre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP em março continua a refletir, de forma geral para o mercado residencial no Brasil, uma recuperação ainda lenta e volátil dos preços nominais dos imóveis. Este resultado está inserido no contexto da retomada econômica do país, cujos resultados recentes medidos por diferentes indicadores de nível de atividade vêm frustrando as expectativas de um ritmo mais forte de crescimento. Pode-se afirmar que o setor de formação de capital em geral é o mais afetado por estas expectativas, que se de um lado não se deterioraram o suficiente para antever uma reversão do ciclo de crescimento, por outro adiam decisões de investimentos e, portanto, uma retomada mais vigorosa dos preços dos imóveis residenciais.

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A tendência de recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais observada desde o segundo semestre de 2017 perdeu força momentaneamente em fevereiro, de acordo com os resultados do IGMI-R/ABECIP. A taxa acumulada em 12 meses do indicador vinha apresentando números cada vez menos negativos no período, mas após os -0.36% observados em janeiro, esta voltou a acelerar ligeiramente o ritmo de queda, registrando -0.38% em fevereiro, em virtude do resultado negativo (ainda que praticamente estável) no mês (-0.01%).

A principal contribuição negativa para o IGMI-R/ABECIP em fevereiro veio mais uma vez do Rio de Janeiro, que ao apresentar uma queda de -0.25% no mês elevou o ritmo de queda no acumulado em 12 meses dos preços dos imóveis residenciais da cidade para -3.80% (tendo registrado -3.49% em janeiro). Curitiba e Goiânia, após variações positivas em janeiro, apresentaram quedas em fevereiro, enquanto Salvador mostrou uma ligeira aceleração no ritmo de queda no mês. Como destaques positivos, Belo Horizonte e Recife tiveram elevações em fevereiro após registrarem quedas no mês anterior, enquanto Porto Alegre apresentou uma ligeira aceleração positiva em fevereiro. 

Em que pesem os destaques negativos e positivos, a característica geral da dinâmica de preços das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP em fevereiro é de relativa estabilidade, como refletido no índice nacional, tanto da perspectiva das variações mensais, quanto das taxas acumuladas em 12 meses.

Este cenário é por enquanto compatível com a tendência de defasagem da recuperação da formação de capital fixo em geral com relação à retomada do nível de atividade da economia brasileira, que parece consolidada, mas em ritmo modesto. Enquanto diversos indicadores de expectativas se mantém positivos, mostrando que o adiamento do ajuste fiscal e a incerteza política não vêm afetando de forma significativa a percepção de empresários e consumidores, indicadores do nível corrente de atividades vêm revelando alguma oscilação em torno de uma tendência suave de crescimento. O efeito da combinação destes fatores sobre os preços dos imóveis residenciais vem se mostrando consistentemente como uma tendência ao estancamento das perdas nominais. Vale ressaltar que do ponto de vista dos preços reais, a tendência de redução no ritmo de perdas vem sendo favorecida pelas surpresas baixistas dos índices de inflação nos primeiros meses de 2018.

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No primeiro mês de 2018, o resultado do IGMI-R/ABECIP mostrou uma continuidade da tendência de recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais iniciada na segunda metade do ano anterior. A variação do índice no mês mostrou uma pequena elevação (0,03%), que por sua vez acarretou em uma pequena melhora na taxa acumulada em 12 meses (-0,36% contra os -0,60% em dezembro de 2017).

Duas das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP registraram acelerações nas taxas de variação acumuladas em 12 meses entre dezembro de 2017 e janeiro de 2018: São Paulo (0,40% para 0,70%) e Salvador (0,24% para 0,41%). Seguindo a mesma base de comparação, Porto Alegre e Recife apresentaram os piores desempenhos entre as nove capitais, com variações respectivas entre dezembro e janeiro de -0,02% para -0.14%, e -1,19% contra -1,36%. Duas outras capitais ainda apresentaram variações acumuladas em 12 meses negativas, porém em menor intensidade comparando-se com dezembro de 2017: Goiânia (-0,08% contra -0,46%) e Fortaleza (-0,14% contra -0,29%). Curitiba apresentou uma pequena desaceleração no ritmo de crescimento da taxa acumulada em 12 meses, enquanto Rio de Janeiro e Belo Horizonte ainda apresentaram variações negativas, porém praticamente estáveis. 

Esta heterogeneidade com relação ao desempenho regional revela alguma volatilidade em torno de uma tendência de recuperação ainda muito lenta no estancamento das quedas dos preços nominais dos imóveis residenciais ao longo do país. Esta dinâmica deve continuar ao longo do ano, refletindo um balanço de forças opostas. De um lado a queda nas taxas de juros, o baixo nível da inflação, e alguma recuperação no mercado de trabalho colaboram para uma recuperação potencial do setor. De outro lado, as incertezas associadas aos efeitos do adiamento das reformas necessárias para o equacionamento do quadro fiscal, e à definição do quadro político, continuam encurtando o horizonte de planejamento e fazendo do nível de investimentos em geral a parcela mais fraca da recuperação do nível de atividades na economia brasileira. Ao longo dos próximos meses, se por um lado a probabilidade associada a um desempenho negativo dos preços dos imóveis residenciais como o observado principalmente ao longo de 2016 é pequena, por outro parece igualmente pequena a probabilidade de uma retomada mais vigorosa.  

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Índice ABECIP teve um ligeiro aumento (0,24%) na passagem do mês de novembro para dezembro em 2017. 

O IGMI-R/ABECIP teve um ligeiro aumento (0,24%) na passagem do mês de novembro para dezembro em 2017. Este resultado deu sequência à tendência de lenta recuperação nos preços nominais a partir do segundo semestre do ano. Como consequência, a variação acumulada ao longo de 2017, apesar de ainda negativa (-0,60%), foi menos negativa em comparação à verificada em 2016 (-2,26%), como pode ser visto na tabela abaixo.

A recessão iniciada no segundo trimestre de 2014 foi uma das mais longas e profundas já verificadas na economia brasileira, tendo terminado apenas no último trimestre de 2016. O maior impacto desta recessão sobre os preços dos imóveis residenciais foi sentido justamente no ano de 2016. A série história do IGMI-R, iniciada em janeiro de 2014, mostrou que o acumulado ao final deste ano ainda era positivo em termos nominais, ainda que negativo em termos reais quando considerada a evolução dos diferentes índices gerais de preços no período. Já 2015 apresentou variação acumulada negativa em termos nominais, o que em termos reais implicou quedas substanciais, levando-se em conta a grade elevação da inflação no período. Apesar da queda dos índices de inflação em 2016, os preços nominais dos imóveis acentuaram o ritmo de queda no ano. Nesta perspectiva, o resultado do ano de 2017 mostra uma tendência menos negativa, na medida em que não só o ritmo de queda nos preços nominais caiu com relação a 2016, como apontado acima, mas também a variação dos índices de inflação terminou o ano em patamares historicamente muito baixos. 

Em resumo, o passado recente mostra um estancamento da tendência de queda nos preços reais dos imóveis residenciais no país. Esta trajetória não foi perfeitamente homogênea entre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R. No caso de Fortaleza em Goiânia, o ajuste parece ter chegado mais tarde com relação às demais capitais. Contrariamente ao resultado geral, as variações acumuladas em 2015 e 2016 ainda foram positivas (em termos nominais), porém negativas em 2017. Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife apresentaram quedas contínuas nestes últimos três anos, ainda que o ritmo desta queda tenha diminuído em 2017. 

Este comportamento dos preços dos imóveis residenciais reflete o desempenho do setor de construção nas contas nacionais, que ainda não começou a acompanhar a recuperação, ainda que lenta, verificada nos demais setores. Esta defasagem é esperada, na medida em que o ambiente geral para os investimentos ainda é marcado pela capacidade ociosa gerada durante a recessão, e pela incerteza relacionada ao impacto do cenário político sobre as reformas necessárias para a redução da percepção de risco relacionado ao quadro fiscal. Estes fatores ainda devem desempenhar um papel relevante ao longo de 2018, mas alguma contrapartida dos efeitos do ambiente de queda de juros e recomposição do poder de compra e endividamento por parte das famílias deve colaborar para a continuidade da tendência de estabilização dos preços dos imóveis residenciais ao longo do ano.

O IGMI-R/ABECIP mostrou um pequeno avanço nos preços dos imóveis residenciais em novembro (0,10%), comparando-se com o mês de outubro. Com este resultado, o acumulado em doze meses do indicador, ainda que negativo em -0,76%, manteve pelo décimo segundo mês consecutivo a tendência de desaceleração nas quedas nominais (em outubro havia registrado -0,86%). Esta tendência aparece claramente no quadro abaixo, onde compara-se os acumulados entre janeiro e novembro para 2016 e 2017. Enquanto nos onze primeiros meses de 2016 o IGMI-R/ABECIP acumulava uma queda de -2,34%, no mesmo período de 2017 esta queda foi reduzida para -0,61%, sempre em termos de valores históricos. Levando-se em consideração a forte desaceleração dos índices de preços ao consumidor no período, o resultado em termos reais mostra uma recuperação ainda mais significativa.

Dentre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo merece destaque por apresentar a primeira variação positiva no acumulado em doze meses desde março de 2016. Curitiba e Salvador também apresentaram variações positivas nos preços dos imóveis residenciais acumulados em 12 meses no mês de novembro, dando sequência aos aumentos verificados a partir do segundo semestre do ano. No caso das demais capitais, todas com exceção de Recife apresentaram taxas de variações negativas nos acumulados em 12 meses, porém seguindo o padrão de desaceleração destas taxas negativas, indicando a perspectiva de estancamento nas quedas dos preços nominais de seus imóveis residenciais. Recife foi o único caso a apresentar uma aceleração nesta queda acumulada em 12 meses, passando dos -0,79% observados em outubro para -0,91 em novembro.

Entretanto, considerando o acumulado entre janeiro e novembro, Recife mostra um resultado melhor em 2017 (-0,95%) quando comparado ao de 2016 (-1,48%), indicando que apesar do resultado na margem a tendência também pode ser de alguma recuperação para os preços dos imóveis residenciais na cidade. As demais capitais também apresentaram um melhor desempenho na comparação dos primeiros doze meses de 2017 contra o mesmo período de 2016, com exceção de Fortaleza e Goiânia. No entanto, estas foram as duas únicas cidades a mostrar resultados positivos no acumulado de janeiro a novembro de 2016, o que indica que o ajuste de preços observado no restante do país parece ter sido realizado com alguma defasagem nestas duas capitais. 

A dinâmica dos preços dos imóveis residenciais no Brasil apresenta uma lenta melhora em termos nominais, potencializada em termos reais pela contínua queda nos índices de preços ao consumidor e no atacado. Os últimos resultados relativos ao nível de atividade da construção civil no país corroboram este desempenho dos preços dos imóveis residenciais, caracterizando uma defasagem com relação ao ciclo de crescimento iniciado no primeiro trimestre de 2017. A recuperação do setor deve manifestar-se de forma mais clara na medida em que este crescimento ganhe impulso, para o que vem colaborando o aumento gradativo da renda e a continuidade da queda nas taxas de juros.

Apesar da ligeira queda registrada na passagem entre setembro e outubro (-0,02%), o IGMI-R/ABECIP para o Brasil ficou muito próximo da estabilidade nominal, e deu sequência à trajetória de redução na queda acumulada em 12 meses, que ocorre de forma contínua desde o início de 2017. De fato, este indicador de variação acumulada em 12 meses também já se aproxima da estabilidade nominal, tendo registrado -0,86% em outubro.

Os números da variação do  IGMI-R/ ABECIP em outubro ainda mostram uma heterogeneidade considerável entre as nove capitais analisadas pelo índice: enquanto São Paulo, Recife, Curitiba e Goiânia tiveram variações nominais positivas, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Porto Alegre e Salvador tiveram quedas nos preços nominais de seus imóveis residenciais. Estas oscilações de curto prazo decorrem da volatilidade que caracteriza o processo de retomada lenta do mercado imobiliário, mas duas perspectivas temporais mais amplas ajudam a entender melhor esta tendência de retomada. Do ponto de vista das variações acumuladas em 12 meses, apesar de Curitiba ser a única entre as nove capitais a apresentar ganhos nominais em outubro, dentre as demais, com exceção de Belo Horizonte e Salvador, todas tiveram reduções no ritmo de queda dos preços nominais entre setembro e outubro, a exemplo do indicador para o Brasil, que passou de uma variação acumulada em 12 meses de -1,03% em setembro para os -0,86 de outubro.

Outra forma de olhar os resultados em uma perspectiva temporal que dilui a volatilidade das variações mensais é a variação da média móvel de 6 meses contra os 6 meses anteriores. Em outubro, este indicador para o Brasil mostrou uma queda de -0,57%, inferior à variação acumulada em 12 meses no mês (-0,86%), mostrando a tendência de recuperação nos meses mais recentes. Nos casos de Belo Horizonte e Salvador, onde as quedas acumuladas em 12 meses cresceram entre setembro e outubro, as variações negativas da média móvel de 6 meses foram menores, indicando que nestes últimos seis meses alguma recuperação também parece estar se encaminhando.

A pior recessão da economia brasileira em termos de duração e profundidade terminou no último trimestre de 2016. Desde então, vários indicadores de nível de atividade econômica vêm apontando para uma recuperação, ainda que lenta e caracterizada por volatilidade no curto prazo. Os números recentes do IGMI-R/ABECIP mostram que este início de recuperação vem acontecendo aos poucos no mercado imobiliário residencial, dentro da defasagem que se pode esperar do setor com relação à reversão do ciclo econômico.

O IGMI-R/ABECIP em setembro continuou em sua trajetória recente de redução no ritmo de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais: apesar de uma nova queda na margem (0,07%), o acumulado em 12 meses registrou -1,03%, contra -1,45% observados em agosto. Analisando o índice pela ótica da comparação entre médias das variações trimestrais, o trimestre encerrado em setembro mostrou uma variação média de -0,12%, praticamente idêntica à variação média do segundo trimestre do ano (-0,13%). Estes resultados, no entanto, mostram alguns padrões diferentes entre as nove capitais para as quais o IGMI-R/ABECIP é calculado individualmente.

Nos casos de São Paulo, Recife, Curitiba, Salvador e Goiânia, as médias de variação dos preços dos imóveis residenciais durante o terceiro trimestre foram positivas, após registrarem valores negativos na média do segundo trimestre. Dentre estas cinco capitais, apenas Salvador apresentou variação negativa dos preços em setembro, porém praticamente dentro da estabilidade. Ainda com relação a este grupo de capitais, São Paulo, Recife e Goiânia ainda registram variações negativas no acumulado em 12 meses, porém com uma clara tendência observada nos últimos meses de arrefecimento no ritmo destas variações negativas, apontando para a estabilidade dos preços nominais. Nos casos de Curitiba e Salvador, as variações acumuladas em 12 meses já apresentam ligeiros aumentos.

As demais capitais, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Porto Alegre, tiveram quedas nos preços nominais dos imóveis em setembro, mas todas com exceção de Fortaleza também apresentaram um arrefecimento no ritmo de queda nas variações acumuladas em 12 meses.  Em termos das médias trimestrais, enquanto Belo Horizonte e Fortaleza mostraram variações médias praticamente estáveis entre o segundo e o terceiro trimestres, Porto Alegre registrou variações negativas menores no terceiro trimestre, enquanto o Rio de Janeiro foi a única entre as nove capitais a registrar variações médias negativas em maior magnitude no trimestre encerrado em setembro, com relação ao segundo trimestre.

A evolução dos preços dos imóveis residenciais desde o início do ano reflete, apesar de algumas diferenças regionais, a tendência em direção à estabilização dos preços nominais, e a perdas menores em termos reais, dada a forte desaceleração inflacionária no período. Uma recuperação mais forte dos preços dos imóveis está condicionada ao desempenho da economia brasileira. Apesar de vários indicadores recentes do nível de atividades apontarem para uma melhora, a retomada ainda ocorre em um ritmo ainda lento e sujeito a oscilações no curto prazo.

Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

Pelo quinto mês consecutivo, O IGMI-R ABECIP registrou nova queda nos preços dos imóveis residenciais em agosto. No entanto, o montante desta queda, -0,09%, foi inferior aos -0.19% observados em julho, e com isso a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou sua tendência iniciada em fevereiro último de suave reversão do ritmo de queda, registrando -1,45% em julho após o resultado de -1,48% observado em maio.

Esta tendência de suavização no ritmo de queda na variação acumulada em 12 meses foi reproduzida em seis das nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP - São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre, Salvador e Goiânia. 

No caso de São Paulo, essa suavização no ritmo de queda no acumulado em 12 meses (de -0.78% para -0.74%) foi muito pequena, em função da variação negativa na margem do mês de agosto (-0.05%), após registrar pequeno aumento em julho (0.18%). Este resultado ilustra as dificuldades para reverter de forma clara o ritmo de negócios dos imóveis residenciais na cidade.

O Rio de Janeiro, apesar de registrar a maior queda nos preços dos imóveis com relação às nove capitais (-0.37%), a variação acumulada em 12 meses reverteu o ritmo de queda que havia acelerado nos dois meses anteriores, ficando em -3.79% contra os -4.28% observados em julho. Curitiba representa um destaque positivo, na medida em que foi a única entre as nove capitais que passou de uma variação acumulada em 12 meses negativa para uma positiva entre julho (-0.11%) e agosto (0.88%). Belo Horizonte e Fortaleza foram as únicas duas capitais onde o ritmo de queda nos preços dos imóveis medido pela variação acumulada em 12 meses se intensificou entre julho e agosto.

Os preços dos imóveis residenciais ainda apresentam quedas em termos reais, tanto na perspectiva da variação mensal quanto na do acumulado em 12 meses. Os indicadores que apontam para a retomada gradual no nível de atividade da economia brasileira ainda não possuem efeitos notáveis sobre o desempenho do mercado imobiliário. No entanto, o efeito combinado da contínua desaceleração dos índices de inflação com a tendência de quedas nominais cada vez menores nos preços dos imóveis faz com que a variação de seus preços reais tenda à estabilidade.

Assim como na dimensão do nível geral de investimentos, alguns fundamentos importantes já permitem vislumbrar uma reversão do ciclo para os imóveis, porém com uma defasagem em relação ao desempenho dos demais setores da economia.

 Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

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O IGMI-R ABECIP apresentou uma nova queda em julho, de 0,19%, após a variação negativa de 0.09% do mês anterior. Apesar deste resultado na margem, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,48% em julho após o resultado de -1,59% observado em maio. 

Entre as nove capitais analisadas, quatro tiveram variações positivas em julho (São Paulo, Curitiba, Salvador e Goiânia), enquanto as demais (Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Porto Alegre) tiveram quedas. A maior taxa de variação negativa nos preços dos imóveis residenciais no mês de julho foi verificada no Rio de Janeiro (-1,14%), que também acumula a maior variação negativa em acumulada em 12 meses nas variações nominais (-4,28%, contra a média nacional de -1,48%).

A maior variação positiva foi observada em Salvador (0,21%), seguido por São Paulo (0,18%). Apesar disso, a variação acumulada de 12 meses dos preços dos imóveis em Salvador apresentou em julho pequena aceleração com relação ao acumulado em junho (-1,71% contra -1,63%). Este resultado de ligeira aceleração na variação acumulada em 12 meses, sempre se comparando julho com relação ao mês anterior, também foi observado em Belo Horizonte (-2,34% contra -2,31%), Recife (-1,30% contra -1,27%), e no Rio de Janeiro (-4,28% contra -4,21%), que apresenta a maior queda nominal no acumulado de 12 meses entre as nove capitais. 

A trajetória dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua apresentando uma relativa melhora apenas na forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. Alguns fatores importantes atuam na direção do favorecer alguma recuperação no ritmo dos negócios do setor imobiliário, como a trajetória de queda sustentável de juros, os sinais de redução do comprometimento da renda das famílias com o pagamento de empréstimos anteriores, e o início da recuperação dos níveis de emprego. Os efeitos mais fortes desses fatores sobre os preços dos imóveis residenciais ainda devem levar algum tempo, principalmente no contexto das incertezas que dificultam decisões mais sensíveis a condições de longo prazo.

Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

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O IGMI-R ABECIP (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial), baseado em laudos dos bancos, apresentou uma ligeira queda em junho na leitura para o Brasil, de -0,09%. No entanto, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses manteve a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,59% em junho após o resultado de -1,73% observado em maio. Esta tendência pode ser constatada por outro ângulo, comparando os acumulados no primeiro semestre de 2016 e 2017.

Enquanto a variação acumulada durante o primeiro semestre de 2016 na leitura nacional foi de -1,24%, em 2017 o primeiro semestre registrou uma queda bem menor, de -0,57%. Deve-se ressaltar que, na medida em que os vários índices de preços vêm registrando uma forte tendência desinflacionaria em 2017, a desaceleração do ritmo de queda nos preços dos imóveis residenciais torna-se ainda mais relevante quando analisada sob a ótica dos preços reais.

Do ponto de vista das nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP, esta tendência também foi verificada em São Paulo, Belo Horizonte, Recife e Salvador, sendo que os preços dos imóveis residenciais nestas cidades tiveram variações negativas no acumulado do primeiro semestre de 2017, mas em montante inferior à variação também negativa no primeiro semestre de 2016.  Por sua vez, Curitiba e Porto Alegre, que mostraram variações negativas no primeiro semestre de 2016, tiveram aumentos nos preços nominais dos imóveis residenciais durante o primeiro semestre de 2017. Já Goiânia passou de uma variação positiva nos primeiros seis meses de 2016 para uma queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no mesmo período de 2017. Fortaleza, juntamente com Goiânia, a única das cidades a apresentar variações positivas no acumulado do primeiro semestre de 2016, repetiu o desempenho no primeiro semestre de 2017, porém em menor intensidade. No sentido contrário, o Rio de Janeiro apresentou uma queda no primeiro semestre de 2017 superior à verificada no mesmo período de 2016, senda a capital com a maior redução de preços nominais no acumulado de 12 meses (-4,21%).

A recuperação dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua de forma lenta, ainda sob a forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. O processo de forte desinflação nos preços em geral abre espaço para uma intensificação do processo de redução dos juros, o que tende a melhorar as condições de financiamento, com efeitos positivos sobre o nível de atividade no setor imobiliário. Entretanto, uma retomada mais forte de negócios ainda parece condicional a um horizonte de planejamento mais amplo que o permitido no contexto da atual crise política no país.

 Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

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Em abril, a variação para o Brasil do IGMI-R/ABECIP foi praticamente nula, apresentando uma ligeira queda de 0,05%. Com este resultado, a variação em 12 meses do indicador registrou o quarto mês consecutivo de desaceleração no ritmo de queda nominal nos preços dos imóveis residenciais, passando dos -1,86% de março para -1,82 em abril. 

Das nove capitais para as quais o IGMI-R/ABECIP é calculado, Fortaleza, Curitiba e São Paulo registraram variações positivas na comparação entre março e abril, com taxas de respectivamente 0,19%, 0,31% e 0,04%. Dentre as demais capitais, as quedas mais expressivas nos preços nominais dos imóveis residenciais foram observadas em Belo Horizonte (-0,47%), Porto Alegre (-0,73%), Salvador (-0.26%) e Goiânia (-0,12%), enquanto Rio de Janeiro e Recife tiveram praticamente estabilidade nos preços dos imóveis. 

Os resultados de abril interromperam momentaneamente as tendências de desaceleração nas quedas dos acumulados em 12 meses de algumas das capitais. Para o Recife a variação acumulada em 12 meses em abril ficou em -1,38%, após registrar -0,93% em março, e na mesma base de comparação Porto Alegre (-0,89% em abril contra -0,70% em março) e Salvador (-2,74% em abril contra -2,64% em março) tiveram o mesmo comportamento. Fortaleza, que ainda registrava uma taxa de variação positiva de 0,43% no acumulado em 12 meses de março, passou para uma variação negativa de -0,06% em abril, apesar do crescimento de 0,19% na comparação mensal entre abril e março. Nas demais capitais, o comportamento do acumulado em 12 meses foi o mesmo do observado no Brasil, com a continuidade da desaceleração da queda nos acumulados em 12 meses.

De forma geral, os resultados de abril podem ser interpretados como resultantes de alguma volatilidade em torno da tendência de arrefecimento no ritmo de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil. Esta volatilidade reproduz as incertezas acerca da retomada do nível de atividade econômica no país, para as quais contribuem os desdobramentos do quadro político. Uma vez que o cenário desenhado pela queda consistente da inflação e dos juros ainda está mantido, estas incertezas parecem por enquanto apenas adiar um pouco a retomada mais robusta do crescimento da economia, que deverá consolidar as condições para a estabilização dos preços dos imóveis residenciais.

Após uma pequena variação negativa em abril (-0,05%), O IGMI-R ABECIP para o Brasil apresentou uma nova queda em maio em relação ao mês anterior, desta vez mais significativa (-0,26%). A variação acumulada do indicador nos primeiros cinco meses de 2017 foi de 0,48%. No entanto, a magnitude desta variação negativa foi inferior à observada nos primeiros cinco meses de 2016 (-1,01%), mostrando alguma tendência de estancamento nas quedas dos preços nominais dos imóveis residenciais entre os dois períodos. Na perspectiva do acumulado em 12 meses, esta tendência aparece com a queda observada em abril (-1,82%), dando lugar a uma queda inferior (-1,73%) em maio. 

A variação negativa dos preços dos imóveis residenciais no mês de maio foi praticamente generalizada entre as capitais para as quais o IGMI-R ABECIP é calculado, excetuando-se Salvador, que apresentou estabilidade.

Do ponto das variações acumuladas nos acumulados em 12 meses, todas as nove capitais mostraram quedas, porém com diferentes tendências: comparando-se os resultados de abril e maio tivemos desacelerações nos ritmos de quedas em São Paulo (-1,74% para -1,49%), Rio de Janeiro (-3,87% para -3,72), Recife (-1,38% para -1,30%) e Salvador (-2,74% para -1,78%). No sentido inverso, apresentando acelerações nas quedas acumuladas em 12 meses entre abril e maio temos Belo Horizonte (-2,04% para -2,40%), Fortaleza (-0,06% para -0,86%), Curitiba (-0,07% para -0,16%), Porto Alegre (-0,98% para -1,03%) e Goiânia (-1,37% para -2,22%). 

A dinâmica dos preços do mercado imobiliário residencial nestes primeiros cinco meses do ano, de acordo com os resultados do IGMI-R ABECIP, aponta para uma recuperação lenta e sujeita a oscilações nos resultados de curto prazo, reproduzindo o contexto da retomada do nível de atividade em geral da economia brasileira.

Por um lado, a forte desaceleração dos vários indicadores de inflação no país impacta positivamente as decisões de consumo dependentes de financiamento, viabilizando a trajetória de redução das taxas de juros. No entanto, uma retomada mais vigorosa continua condicionada às incertezas decorrentes da relação entre o quadro político e a aprovação das reformas necessárias para uma percepção concreta de queda de risco por parte dos agentes econômicos.

O IGMI-R/ABECIP cresceu 0,03% em março para o Brasil, o que possibilitou a continuidade da tendência de estancamento das perdas nominais nos preços dos imóveis. Dentro da perspectiva de variação acumulada em 12 meses, a queda de -2,2% registrada em fevereiro passou para -1,86% com o resultado de março.

Das nove capitais para as quais o IGMI-R/ABECIP é calculado, Fortaleza aparece em destaque apresentando a maior variação positiva em março (0,40%), e também como a única a registrar crescimento no acumulado em 12 meses (0,43%). No outro extremo, o destaque fica por conta de Goiânia, com a maior variação negativa no mês (-0,12%), dando sequência a uma tendência de aumento na queda acumulada em 12 meses, que passou de -0,51% em fevereiro para -1,44% em março. Considerando-se que Goiânia apresenta o maior crescimento de preços nominais entre todas as capitais desde o início da série do IGMI-R/ABECIP em janeiro de 2014, esse resultado de março indica que após uma valorização acima da média neste período, as variações dos preços de imóveis nesta capital começam a convergir para as observadas nas demais.

Duas outras capitais apresentaram variações negativas em março: Rio de Janeiro (-0,01%) e Porto Alegre (-0,05%). Apesar deste resultado, a variação acumulada em 12 meses nos preços dos imóveis no Rio de Janeiro (-4,05%) foi inferior à verificada em fevereiro (-4,44%), enquanto no caso de Porto Alegre ficou praticamente estável (-0,69% em fevereiro contra -0,61% em março).

As demais capitais apresentaram resultados homogêneos, com aumentos nos preços dos imóveis em março, e continuidade da tendência de queda nas variações negativas acumuladas em 12 meses. A tabela abaixo sintetiza todas estas informações.

Os resultados de março indicam que de forma geral a tendência de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil continua arrefecendo, o que juntamente com a queda nas taxas de inflação resulta em quedas reais também menores. A perspectiva é de continuidade deste movimento, no contexto de quedas adicionais nas taxas de juros e de uma esperada recuperação na atividade econômica do país.

A tendência de desaceleração da queda nos preços nominais dos imóveis residenciais continuou em fevereiro, quando a variação do IGMI-R/ABECIP para o Brasil ficou praticamente estável  em relação a janeiro de 2017 (+0,02%). Com este resultado, a queda acumulada em doze meses ficou em -2,20%, desacelerando com relação aos -2,26% aferidos em janeiro.

Houve elevação nos preços dos imóveis em cinco das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, com o destaque da maior variação positiva para Porto Alegre (0,46%), enquanto Curitiba (0,07%), São Paulo (0,01%), Rio de Janeiro (0,07%) e Fortaleza (0,03%) ficaram perto da estabilidade. Com relação às demais quatro capitais, o destaque de variação negativa foi Belo Horizonte (-0,16%), seguido por Recife (-0,11%), Salvador (-0,11%), e Goiânia (-0,10).

A tendência de desaceleração no ritmo de queda também foi disseminada entre as capitais na perspectiva da variação anual. Enquanto a variação de janeiro de 2017 sobre o mesmo mês de 2016 havia sido de -2,51% no caso de São Paulo, em fevereiro de 2017 contra fevereiro de 2016, ela passou para -2,49%. Considerando-se os mesmos dois períodos, esta tendência foi também verificada em Belo Horizonte (-2,57% contra -2,35%), Curitiba (-1,62% contra -0,97%), Porto Alegre (-1,09% contra -0,61%), e Salvador (-2,83% contra -2,79%). No sentido contrário, mas com pequenas variações, estão o Rio de Janeiro (-4,40% contra -4,44%), Recife (-1,34% contra -1,36%), Goiânia (-0,07% contra -0,51%). Fortaleza, a única entra as nove capitais com variação positiva, passou de uma variação de 1,21% para 0,35%, sempre na mesma base de comparação.

As variações de preços em termos reais de forma geral apontam para quedas menores, na medida em que os principais índices de inflação passam por um claro processo de desaquecimento. Ainda que de forma gradual, a combinação de alguma retomada do nível de atividade na economia brasileira, combinada com melhorias nas condições de crédito de forma geral, deve continuar a favorecer o processo de ajuste pelo qual vem passando o setor de construção, com impacto mais favorável sobre o desempenho dos preços. 

Após registrar pequena uma variação positiva (0,08%) em dezembro de 2016, a média nacional do IGMI-R/ABECIP voltou a cair em janeiro de 2017 (-0,18%). Este comportamento, no entanto, não é homogêneo considerando-se separadamente as nove capitais atualmente pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP. Enquanto São Paulo (-0,20%), Rio de Janeiro (-0,67%), Belo Horizonte (-0,14%), Recife (-0,08%), Salvador (-0,24%) e Goiânia (-0,35%) mostraram quedas nos preços entre dezembro de 2016 e janeiro de 2017, Fortaleza (0,17%), Curitiba (0,23%) e Porto Alegre (0,40%) apresentaram variações positivas no mesmo período.

Apesar desta queda verificada na comparação entre janeiro de 2017 e dezembro de 2016, a comparação interanual revela a continuação da tendência de desaceleração no ritmo de queda nos preços dos imóveis residenciais. Comparando-se janeiro de 2017 contra janeiro de 2016, a queda acumulada nos preços no período (-2,23%) foi ligeiramente inferior à verificada na comparação anterior, de dezembro de 2016 contra dezembro de 2015 (-2,26%).

Esse resultado em termos de comparação interanual também não foi homogêneo entre as nove capitais. Apenas Fortaleza mostrou um crescimento entre janeiro de 2016 e janeiro de 2017 (1,21%), tendo as demais oito capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP apresentado reduções no mesmo período. Dentre essas, apenas São Paulo e Rio de Janeiro tiveram uma aceleração na queda com relação ao verificado no mês anterior. No caso de São Paulo, a queda na comparação entre dezembro de 2015 e dezembro de 2016 foi de -2,39%, acelerando para -2,51% na comparação entre janeiro de 2016 e janeiro de 2017. No caso do Rio de Janeiro, considerando-se os mesmo dois períodos, a queda passou de -3,85% para -4,40%. Belo Horizonte, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia, seguindo o mesmo padrão da média nacional, apresentaram desacelerações nas respectivas quedas de preços nas comparações interanuais.

Um elemento importante de ponderação do resultado em termos de variação mensal é o número de transações utilizadas no cálculo do IGMI-R/ABECIP, tradicionalmente menor no primeiro mês do ano. Este fator soma-se a outros ligados ao atual contexto macroeconômico, impondo alguma volatilidade nos resultados mensais. No entanto, esta volatilidade não invalida a análise de tendência, que no momento aponta para um estancamento do processo de quedas nos preços nominais dos imóveis residenciais. Esta percepção é reforçada pelos fundamentos ligados à expectativa de reversão do ciclo econômico ao longo do primeiro semestre de 2017. Além do processo de queda sustentável nas taxas de juros, merece consideração a melhoria nas condições de financiamento no caso específico do mercado imobiliário. 

O IGMI-R/ABECIP registrou variação positiva de 0,08% em dezembro de 2016 para a média nacional, após ficar praticamente estável no mês anterior. Esta é a primeira variação mensal positiva desde novembro de 2015, o que caracteriza 2016 como um ano de queda contínua nos valores nominais dos imóveis residenciais, acumulando -2,26 no ano (somando-se à queda de -0,20% já observada no acumulado de 2015).

Este resultado de dezembro sinaliza uma possível reversão da tendência das quedas acumuladas em 12 meses, que havia registrado -2,47 em novembro último. Em linha com o que se espera para os fundamentos da economia brasileira a partir deste início de 2017, esta reversão de tendência pode apontar para um estancamento da queda dos preços nominais dos imóveis, preparando uma eventual estabilização dos valores reais ao longo dos próximos meses.

Do ponto de vista das nove capitais para as quais calcula-se o IGMI-R/ABECIP separadamente, este comportamento não foi homogêneo. A tabela abaixo compara a variação de dezembro de 2016 com a variação acumulada ao longo do ano para as nove capitais. 

Dentre as cidades que apresentaram variações positivas nos valores de seus imóveis residenciais em dezembro de 2016, estão algumas das que apresentaram maiores quedas acumuladas ao longo do ano: São Paulo, Recife, Porto Alegre, Salvador e Curitiba. Belo Horizonte, apesar da pequena variação negativa de dezembro, apresenta uma clara suavização da tendência de queda nos preços de seus imóveis residências observada desde o início da série histórica do IGMI-R/ABECIP em janeiro de 2014. Para estas capitais, estes resultados  indicam potencialmente o final de uma fase de ajustes mais fortes para baixo nos preços nominais.

As cidades onde observou-se quedas mais acentuadas nos valores dos imóveis residenciais em dezembro, notadamente Fortaleza e Goiânia, são justamente as duas únicas entre as nove pesquisadas onde observou-se elevações nos preços dos imóveis residenciais ao longo de 2016, indicando por enquanto um ajuste defasado com relação ao verificado no restante do país.

O caso de ajuste para baixo nos preços nominais dos imóveis residências mais forte é observado no Rio de Janeiro, onde verificou-se em dezembro de 2016 a continuidade da tendência de baixa iniciada em meados de 2014, que prosseguiu ao longo de 2016. No entanto, o ritmo deste ajuste nominal parece arrefecer, na medida em que a variação do acumulado em 12 meses entre novembro de dezembro (-3,75% para -3,85%) representa um ritmo menor do que verificado anteriormente na passagem de outubro para novembro (-3,49% para -3,75%).

A queda nominal nos preços dos imóveis residenciais no Brasil captada pelo IGMI-R/ABECIP ao longo de 2016 representou uma queda ainda maior em termos reais, considerando-se a inflação dos demais preços em geral no período. Este ajuste resulta das condições pouco favoráveis para o mercado imobiliário em geral no contexto da continuidade da recessão iniciada no segundo trimestre de 2014 no país. Na medida em que a estabilização do ambiente político e a reversão dos fundamentos econômicos neste início de 2017 se concretizem, a fase de ajuste de preços mais acentuada no mercado imobiliário pode estar ficando para trás. 

Dentre as 9 capitais avaliadas no IGMI-R Abecip, São Paulo apresentou variação positiva após 11 meses de quedas consecutivas. Recife, Curitiba, Porto Alegre e Salvador também registraram pequenas elevações no mês, enquanto Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Goiânia tiveram variações negativas na margem.

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Confira o IGMI-R ABECIP de nove cidades brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia.

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