Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial
(IGMI-R)
O IGMI-R subiu 1,52% em dezembro, ganhando ritmo em relação aos 1,15% registrados em novembro. Com isso, a alta acumulada em 12 meses avançou de 17,14% para 18,64%, sinalizando que a valorização dos imóveis residenciais segue crescente.
A leitura regional do IGMI-R mostra que o movimento de aceleração foi amplo em dezembro: sete das dez capitais pesquisadas registraram variações mais intensas em relação a novembro. As exceções ficaram por conta de Recife, que desacelerou de 2,19% para 1,89%, Porto Alegre, que passou de 1,49% para 0,19%, e Goiânia, cuja variação recuou de 1,13% para 0,84%.
No Sudeste, o comportamento foi homogêneo, com aceleração em todas as capitais. No Rio de Janeiro, a taxa subiu de 0,29% para 0,41%; em Belo Horizonte, avançou de 0,56% para 0,64%; e em São Paulo, ganhou força ao passar de 1,11% para 1,61%, reforçando o dinamismo do mercado imobiliário da região.
No Nordeste, a pressão também se intensificou, com aceleração expressiva em Fortaleza, de 1,01% para 2,10%, e em Salvador, de 2,00% para 2,74%, indicando um fim de ano mais aquecido nesses mercados.
No Sul, o comportamento foi mais irregular. Enquanto Porto Alegre perdeu fôlego, Curitiba seguiu na contramão e manteve o ritmo de valorização, com a taxa avançando de 2,13% para 2,20%, em sintonia com o desempenho médio do IGMI-R.
No Centro-Oeste, o destaque ficou por conta de Brasília com variação de 0,89% para 2,97%, indicando uma mudança mais intensa e repentina na dinâmica de preços do mercado imobiliário local.
Até dezembro de 2025, o IGMI-R acumulou alta de 18,64%, a maior variação para esse intervalo desde 2016. O resultado retrata um mercado imobiliário residencial claramente aquecido e consolida a trajetória de alta observada ao longo dos últimos anos.
Entre as capitais, Brasília foi o principal destaque. O acumulado saltou de 5,77% em 2024 para expressivos 27,11% em 2025, atingindo o maior patamar de toda a série histórica. Na outra ponta, Goiânia apresentou a menor variação do período, com alta de 11,83%, em ritmo inferior ao observado no ano anterior, quando havia registrado 14,91%.
No conjunto das cidades acompanhadas, o comportamento de janeiro a dezembro de 2025 reforça o dinamismo dos preços residenciais. Em oito das dez capitais analisadas, as taxas acumuladas superaram as registradas no mesmo período de 2024, sinalizando uma valorização mais disseminada e persistente do mercado imobiliário urbano.
Na leitura em 12 meses, o IGMI-R segue acelerando em ritmo bem superior ao do INCC, ampliando o descolamento entre a valorização dos imóveis residenciais, que alcança 18,64%, e os custos de construção, que avançam 5,94%. Enquanto o INCC permanece em um patamar mais moderado e estável — refletindo a evolução mais contida dos preços de insumos e da mão de obra —, o IGMI-R evidencia um mercado imobiliário novamente aquecido, apoiado em uma demanda consistente.
Esse descompasso indica que a alta recente dos preços dos imóveis vai além do custo da obra. Ela reflete, sobretudo, fatores estruturais de oferta e demanda, como estoques ainda reduzidos, melhora gradual da renda e a retomada da confiança de famílias e investidores no mercado imobiliário.
A variação em 12 meses revela movimentos distintos e, ao mesmo tempo, complementares entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R, que retrata a valorização dos imóveis residenciais no mercado de compra e venda, segue em trajetória de aceleração e alcançou 18,64% em dezembro de 2025, indicando ganhos patrimoniais expressivos e um mercado ainda aquecido. Já o IVAR, que acompanha a dinâmica dos contratos de locação, apresenta reajustes mais moderados, com alta de 8,85% em 12 meses, sugerindo aumentos de aluguel mais contidos e, em geral, mais compatíveis com a renda das famílias.
Esse descolamento reforça a leitura de um mercado imobiliário em fase de maturação. Enquanto os preços dos ativos avançam em ritmo mais intenso, refletindo restrições de oferta e demanda firme nas principais capitais, os aluguéis evoluem de forma mais gradual, acomodando os limites impostos pela capacidade de pagamento dos locatários.
Em dezembro de 2025, o IGMI-R acumulou alta de 18,64% em 12 meses, muito acima da inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que ficou em 4,26% no mesmo período. Esse descolamento deixa claro que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, pouco alinhada à variação da cesta de consumo das famílias.
A persistência desse diferencial reflete, de um lado, a rigidez da oferta e os efeitos ainda presentes do encarecimento de insumos da construção e, de outro, uma demanda que segue firme em segmentos específicos e nas principais regiões metropolitanas. Nesse ambiente, o imóvel continua se afirmando como ativo de preservação de valor em períodos de incerteza, mantendo seu apelo tanto para famílias quanto para investidores.
Na leitura em 12 meses, INCC e IVAR nem sempre evoluem na mesma direção. O INCC reflete os custos da construção, ao captar a variação de materiais, equipamentos e mão de obra, enquanto o IVAR acompanha os preços de locação, mais diretamente influenciados pela renda das famílias e pelo equilíbrio entre oferta e demanda no mercado imobiliário.
Em dezembro de 2025, essa diferença fica clara: o INCC acumula alta de 5,94%, enquanto o IVAR avança 8,85%. Isso mostra que, mesmo em um cenário de desaceleração dos custos de obra, o mercado de aluguel pode seguir registrando reajustes positivos, um movimento compatível com a oferta ainda restrita em algumas regiões, a demanda persistente e o processo de realinhamento gradual dos contratos após o pico inflacionário observado em 2022.
O resultado acumulado do IGMI-R nos últimos 12 meses, até setembro, registrou alta 15,39%, quase o triplo do IPCA, que registrou 5,17% no mesmo período. Esse descompasso evidencia que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, menos sensível à cesta de consumo das famílias, e pode conter ainda o efeito residual do encarecimento dos insumos da construção e da demanda ainda resiliente em determinados segmentos e regiões metropolitanas. Nesse contexto, o imóvel parece estar se comportando como como ativo para preservação de valor em períodos de incerteza, tanto para famílias quanto para investidores. 
Pode-se notar três momentos no passado recente. A partir de 2021, os dois indicadores possuem tendência conjunta de elevação, sendo a aceleração do IGMI-R/ABECIP superior à do IPCA. A partir de meados de 2022 a tendência passa a ser de desaceleração, praticamente de forma contemporânea entre os dois. O momento atual, iniciado em meados de 2023, apresenta o IPCA convergindo para uma variação anual em torno de 4%, ao passo que o IGMI-R/ABECIP ainda registra variações superiores em nível, mas em contínua desaceleração. Em resumo, os preços dos imóveis residenciais ainda registram ganhos em termos reais nesse final de 2023 (tomando o IPCA/IBGE como base de comparação), mas esses ganhos vêm decrescendo nos últimos meses.
Ainda na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses, na medida em que as expectativas relativas ao IPCA até o final de 2023 estejam próximas do patamar de outubro, se mantida a tendência de desaceleração nos valores nominais dos imóveis residenciais até o final do ano, o mesmo deve ocorrer em termos das variações dos seus preços reais.
Esse conjunto de indicadores reforça a tendência de continuidade de variações positivas dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais nos próximos meses, porém em desaceleração.
As perspectivas do setor na opinião dos empresários consultados pela Sondagem da Construção Civil (IBRE-FGV) ainda refletem incertezas acerca do nível de atividades em geral da economia brasileira nos próximos meses. Por um lado, o quesito demanda prevista para os próximos três meses manteve na última leitura a tendência de crescimento observada desde o início do ano, como pode ser visto no gráfico abaixo.
Por outro lado, podemos observar no mesmo gráfico que o quesito Tendência dos Negócios, que avalia a percepção de situação geral dos negócios para as empresas nos próximos seis meses, mostrou piora significativa no último resultado. Essa expectativa, a despeito do início de um ciclo de queda nas taxas de juros e da resiliência do mercado de trabalho, pode refletir alguns indicadores recentes de desaceleração no nível de atividades em geral, como a queda na arrecadação de tributos e o desempenho do setor de serviços.
Na medida em que as expectativas de mercado em relação ao IPCA até o final de 2023 apontem para valores próximos ou um pouco acima da variação acumulada em 12 meses registrada em agosto, a tendência de desaceleração do IGMI-R/ABECIP, se confirmada nos próximos meses, implica uma redução nas variações acumuladas em termos reais dos imóveis residenciais até o final desse ano.
Por sua vez, a resiliência do nível de atividades e do mercado de trabalho, juntamente com o início do ciclo de queda nas taxas de juros impactam positivamente o quesito Tendência Geral dos Negócios para os próximos 3 meses.
Dentre as capitais com desempenho abaixo da média nacional, ainda sob a perspectiva dos resultados nominais acumulados em 12 meses, apenas Porto Alegre mostrou desaceleração no período, passando de 13,30% em junho para 12,78% em julho.
Apesar da nova onda da pandemia, a atividade econômica tem mostrado capacidade de adaptação, ao contrário do contexto da onda anterior, antes do início do processo de imunização. Em contrapartida, a lenta recuperação da massa salarial real e o encarecimento do crédito decorrente da dinâmica da política monetária continuam impondo desafios ao ambiente dos investimentos em geral e à evolução dos preços das edificações residenciais nos próximos meses.
