Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial
(IGMI-R)
O IGMI-R subiu 0,93% em fevereiro, desacelerando em relação aos 1,27% registrados em janeiro. Mesmo assim, a taxa acumulada em 12 meses avançou de 19,67% para 19,70%, sinalizando a continuidade da valorização dos imóveis residenciais no país.
A leitura regional do IGMI-R em fevereiro indica que o movimento de desaceleração ainda é limitado e pouco disseminado. Em apenas quatro das dez capitais pesquisadas, as variações foram menos intensas do que em janeiro, sugerindo uma perda de fôlego ainda moderada na valorização mensal dos imóveis.
As altas observadas foram predominantes na maior parte das regiões do país. No Sudeste, tanto o Rio de Janeiro, que aumentou de 0,02% para 0,69%, quanto Belo Horizonte, cujo aumento foi de 0,33% para 0,62%, registraram aceleração das taxas. No Nordeste, o movimento foi ainda mais evidente, com Fortaleza passando de -0,17% para 0,67% e Salvador de 0,90% para 1,65%. No Sul, a aceleração foi mais moderada e restrita a Curitiba, com aumento de 1,03% para 1,07%. Já no Centro-Oeste, Goiânia se destacou como a única capital a apresentar aceleração, com uma variação expressiva de 0,84% para 2,54%.
A desaceleração da taxa do IGMI-R foi puxada por quatro capitais: São Paulo, que reduziu de 1,99% para 0,60%, Recife, com redução de 3,84% para 1,00%, Porto Alegre, de 1,90% para 1,18% e Brasília, de 1,68% para 1,11%. Vale destacar que cada uma dessas cidades representa uma das quatro regiões contempladas pelo índice, conferindo caráter mais disseminado a esse movimento de perda de fôlego.
Em fevereiro de 2026, o IGMI-R nacional acumulado foi de 2,21%, registrando a segunda maior variação para o mês desde 2016, atrás apenas de fevereiro de 2024, quando acumulou 2,71%. O resultado reforça a percepção de um mercado imobiliário residencial ainda aquecido e em trajetória consistente ao longo dos últimos anos.
O desempenho do IGMI-R de fevereiro evidencia um avanço consistente dos preços residenciais. Em sete das dez capitais acompanhadas, as taxas superaram aquelas registradas no mesmo período de 2025, sinalizando uma valorização mais disseminada e com maior persistência no mercado imobiliário urbano.
Na comparação em 12 meses, o IGMI-R mantém um ritmo de crescimento significativamente superior ao do INCC, ampliando o distanciamento entre os preços dos imóveis residenciais e os custos de construção, nas cidades analisadas, evidenciando que outras variáveis como oferta e demanda possuem um peso maior no preço dos imóveis residenciais. Enquanto o valor dos imóveis acumula alta de 19,70%, os custos da obra avançam de forma bem mais moderada, com variação de 6,10%.
Esse comportamento reforça a leitura de que o INCC permanece em um patamar mais estável, refletindo uma dinâmica ainda controlada dos preços de insumos e da mão de obra. Em contraste, o IGMI-R evidencia um mercado imobiliário mais aquecido, sustentado por uma demanda resiliente, mesmo em um ambiente econômico ainda desafiador.
O descompasso entre os dois indicadores indica que a valorização recente dos imóveis não decorre predominantemente do custo de construção. Ela sugere que ela pode estar associada a fatores estruturais de oferta e demanda, como estoques reduzidos, a melhora gradual da renda e a retomada da confiança de famílias e investidores no mercado imobiliário.
A leitura em 12 meses revela movimentos distintos, mas complementares entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R, que capta a valorização dos imóveis no mercado de compra e venda, mantém trajetória de aceleração e alcançou 19,70% em fevereiro de 2026, sinalizando ganhos patrimoniais relevantes e um mercado ainda aquecido, sobretudo nos grandes centros urbanos.
Em contraste, o IVAR, que reflete a dinâmica dos contratos de locação, apresenta comportamento mais moderado. A alta de 4,05% em 12 meses indica reajustes de aluguel mais contidos, geralmente mais alinhados à evolução da renda das famílias e às condições do mercado de trabalho.
Esse descolamento sugere uma dinâmica de ajuste diferenciada entre os segmentos do mercado imobiliário. Enquanto os preços dos ativos são impulsionados por fatores como restrição de oferta e demanda ainda firme, os aluguéis seguem limitados pela capacidade de pagamento dos locatários, o que resulta em uma acomodação mais gradual.
Em fevereiro de 2026, o IGMI-R acumulou alta de aproximadamente 19,70% em 12 meses, mantendo um ritmo muito superior ao da inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que permaneceu no patamar de 3,81% no mesmo período. Esse diferencial reforça que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, pouco conectada à evolução da cesta de consumo das famílias.
A persistência desse descolamento reflete, de um lado, a rigidez da oferta no curto prazo e os efeitos ainda presentes do ciclo anterior de alta nos custos da construção. De outro, evidencia uma demanda que permanece consistente, especialmente em segmentos específicos do mercado e nas principais regiões metropolitanas.
A trajetória em 12 meses do INCC e do IVAR evidencia dinâmicas distintas ao longo do tempo, mas com sinais recentes de convergência. Após atingir níveis elevados no período pós-pandemia, o INCC passou por um processo de desaceleração ao longo de 2022 e 2023, refletindo o arrefecimento dos preços de insumos e da mão de obra da construção. A partir de 2024, o índice voltou a apresentar alguma recomposição, ainda que em patamar significativamente inferior ao observado no pico anterior.
O IVAR, por sua vez, manteve comportamento mais irregular. Após quedas expressivas em 2021, os preços de locação ganharam força em 2022, oscilaram ao longo de 2023 e apresentaram momentos de aceleração em 2024, refletindo reajustes contratuais e a recomposição gradual dos aluguéis. Ao longo de 2025 e início de 2026, o índice voltou a perder fôlego, indicando um movimento de acomodação no mercado de locação.
Em fevereiro de 2026, os dois indicadores passam a operar em níveis próximos, com o INCC registrando variação de cerca de 6,10% em 12 meses e o IVAR em torno de 4,05%. Essa convergência sugere que, apesar das trajetórias distintas nos últimos anos, custos de construção e preços de locação caminham para um ritmo mais alinhado, sinalizando um mercado imobiliário em fase de maior estabilização após os choques observados desde 2021.
A análise conjunta desses indicadores revela um mercado imobiliário caracterizado por dinâmicas distintas entre preços de ativos, custos de construção, aluguéis e inflação ao consumidor. O IGMI-R mantém trajetória de valorização, refletindo um mercado de compra e venda ainda aquecidos.
Em janeiro, as projeções da ABECIP para as concessões de crédito imobiliário para o ano de 2026 apontam para um crescimento da ordem de 16%, refletindo esse cenário positivo. Esses movimentos sugerem que o mercado imobiliário brasileiro atravessa uma fase de maior maturidade e segmentação, na qual a valorização dos imóveis se mostra menos sensível a pressões de custo e mais alinhada aos fundamentos de oferta e demanda. Nesse contexto, observa-se a continuidade de um ciclo de valorização consistente, também sustentado pela manutenção do interesse por ativos reais.
O resultado acumulado do IGMI-R nos últimos 12 meses, até setembro, registrou alta 15,39%, quase o triplo do IPCA, que registrou 5,17% no mesmo período. Esse descompasso evidencia que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, menos sensível à cesta de consumo das famílias, e pode conter ainda o efeito residual do encarecimento dos insumos da construção e da demanda ainda resiliente em determinados segmentos e regiões metropolitanas. Nesse contexto, o imóvel parece estar se comportando como como ativo para preservação de valor em períodos de incerteza, tanto para famílias quanto para investidores. 
Pode-se notar três momentos no passado recente. A partir de 2021, os dois indicadores possuem tendência conjunta de elevação, sendo a aceleração do IGMI-R/ABECIP superior à do IPCA. A partir de meados de 2022 a tendência passa a ser de desaceleração, praticamente de forma contemporânea entre os dois. O momento atual, iniciado em meados de 2023, apresenta o IPCA convergindo para uma variação anual em torno de 4%, ao passo que o IGMI-R/ABECIP ainda registra variações superiores em nível, mas em contínua desaceleração. Em resumo, os preços dos imóveis residenciais ainda registram ganhos em termos reais nesse final de 2023 (tomando o IPCA/IBGE como base de comparação), mas esses ganhos vêm decrescendo nos últimos meses.
Ainda na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses, na medida em que as expectativas relativas ao IPCA até o final de 2023 estejam próximas do patamar de outubro, se mantida a tendência de desaceleração nos valores nominais dos imóveis residenciais até o final do ano, o mesmo deve ocorrer em termos das variações dos seus preços reais.
Esse conjunto de indicadores reforça a tendência de continuidade de variações positivas dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais nos próximos meses, porém em desaceleração.
As perspectivas do setor na opinião dos empresários consultados pela Sondagem da Construção Civil (IBRE-FGV) ainda refletem incertezas acerca do nível de atividades em geral da economia brasileira nos próximos meses. Por um lado, o quesito demanda prevista para os próximos três meses manteve na última leitura a tendência de crescimento observada desde o início do ano, como pode ser visto no gráfico abaixo.
Por outro lado, podemos observar no mesmo gráfico que o quesito Tendência dos Negócios, que avalia a percepção de situação geral dos negócios para as empresas nos próximos seis meses, mostrou piora significativa no último resultado. Essa expectativa, a despeito do início de um ciclo de queda nas taxas de juros e da resiliência do mercado de trabalho, pode refletir alguns indicadores recentes de desaceleração no nível de atividades em geral, como a queda na arrecadação de tributos e o desempenho do setor de serviços.
Na medida em que as expectativas de mercado em relação ao IPCA até o final de 2023 apontem para valores próximos ou um pouco acima da variação acumulada em 12 meses registrada em agosto, a tendência de desaceleração do IGMI-R/ABECIP, se confirmada nos próximos meses, implica uma redução nas variações acumuladas em termos reais dos imóveis residenciais até o final desse ano.
Por sua vez, a resiliência do nível de atividades e do mercado de trabalho, juntamente com o início do ciclo de queda nas taxas de juros impactam positivamente o quesito Tendência Geral dos Negócios para os próximos 3 meses.
Dentre as capitais com desempenho abaixo da média nacional, ainda sob a perspectiva dos resultados nominais acumulados em 12 meses, apenas Porto Alegre mostrou desaceleração no período, passando de 13,30% em junho para 12,78% em julho.
Apesar da nova onda da pandemia, a atividade econômica tem mostrado capacidade de adaptação, ao contrário do contexto da onda anterior, antes do início do processo de imunização. Em contrapartida, a lenta recuperação da massa salarial real e o encarecimento do crédito decorrente da dinâmica da política monetária continuam impondo desafios ao ambiente dos investimentos em geral e à evolução dos preços das edificações residenciais nos próximos meses.
