Mês a mês

O IGMI-R/ABECIP avançou 0,82% em dezembro, resultado superior ao do mês anterior (0,50%), totalizando uma elevação de 10,28% ao longo do ano de 2020. Na tabela abaixo podemos comparar esse desempenho com relação aos dos dois anos anteriores.

A aceleração das variações anuais foi generalizada entre as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R, ainda que de maneira heterogênea, como mostrado no gráfico para a série histórica completa.

O resultado para São Paulo é o destaque individual isolado, com elevação superior a 16% ao longo de 2020, enquanto um grupo formado por Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apresentou taxas de variação próximas a 10%. Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Fortaleza aparecem a seguir, com taxas de variação próximas a 5%, enquanto o Recife ficou atrás com crescimento ligeiramente superior a 2% em 2020.

Os preços dos imóveis residenciais no Brasil mantiveram ao longo de 2020 a tendência de recuperação em termos reais, como pode ser visto no gráfico abaixo comparando as evoluções mensais acumuladas em 12 meses do IGMI-R e do IPCA:

Essa recomposição real dos valores dos imóveis residenciais perdeu força a partir do segundo trimestre, na medida em que tanto a valorização nominal não manteve a trajetória de aceleração verificada na virada do ano, quanto um conjunto de choques de oferta resultou na elevação dos índices de preços ao consumidor no período.

A evolução do IGMI-R pode ser interpretada em termos do desempenho da Sondagem da Construção (IBRE/FGV). Como pode ser visto no gráfico abaixo, a retomada dos preços dos imóveis a partir de 2016 encontra paralelo nos índices de Situação Atual e Expectativas relacionados a edificações residenciais na Sondagem.

No final de 2019, a expectativa do setor de construção civil era que a consolidação da retomada do nível de atividade econômica, aliada a condições favoráveis de crédito e o desempenho do mercado de trabalho, teria como contrapartida uma retomada mais robusta dos preços dos imóveis. A chegada da pandemia teve um forte efeito negativo nessa avaliação, como mensurado pelos índices de Situação Atual e Expectativas da Sondagem. No entanto, a construção civil acabou sendo um dos setores menos afetados pelas medidas de distanciamento social pelo lado da oferta, ao mesmo tempo em que a demanda se mostrou resistente no ambiente de condições de crédito ainda favoráveis e deslocamento dos padrões de consumo das famílias. O resultado foi a rápida recuperação dos indicadores da Sondagem, e a continuidade da retomada dos preços dos imóveis, ainda que como mencionado anteriormente em menor ritmo do que no início do ano, tanto em termos nominais quanto reais.

A ligeira desaceleração dos resultados acumulados em 12 meses do IGMI-R nos dois últimos meses de 2020 encontra contrapartida nos índices de situação atual e expectativas da Sondagem. O aumento da incerteza nesse período reflete de um lado o recrudescimento da crise sanitária, e de outro os fundamentos macroeconômicos, principalmente na medida em que a evolução da dívida pública torna difícil a continuidade das medidas de estímulo. Nesse contexto, o desempenho do setor de construção civil e dos preços dos imóveis tem como principal condicionante no início de 2021 a capacidade do processo de imunização em restaurar as condições de retomada de atividades ao longo de todos os setores da economia, e reverter a conjuntura negativa do mercado de trabalho. Superado esse importante obstáculo, a retomada da atividade econômica tem condições para ocorrer sem pressões que revertam as condições favoráveis de financiamento observadas nos últimos meses.

O IGMI-R/ABECIP de novembro variou 0,50%, mostrando um pequeno aumento em relação ao resultado do mês anterior (0,44%). Apesar disso, esse resultado acarretou uma variação acumulada em 12 meses ligeiramente inferior à de outubro (10,54%, ante 10,59%), interrompendo a sequência de aceleração iniciada em fevereiro de 2019.

Essa desaceleração no resultado acumulado em 12 meses nos preços de imóveis residenciais na passagem de outubro para novembro aconteceu em seis das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP (São Paulo, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre e Salvador), sendo que Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Goiânia e Brasília ainda mantiveram a tendência de elevação. Esses resultados ainda possuem uma heterogeneidade além da direção das taxas de variação: enquanto Rio de Janeiro e Belo Horizonte vêm mostrando recuperação a partir de patamares relativamente baixos, a aceleração de Goiânia e Brasília ocorre em torno de um resultado acumulado em 12 meses próximo da média nacional. Sempre considerando o resultado acumulado em 12 meses, São Paulo continua sendo o destaque positivo, apesar da ligeira desaceleração na margem, sendo Recife a capital com o menor resultado.

Apesar da pequena magnitude dessa tendência de desaceleração no resultado de 12 meses da maioria das capitas, a pressão sobre os índices de preços ao consumidor nos últimos meses representa um fator adicional no sentido de perda de intensidade da recuperação de preços reais dos imóveis residenciais. Os desafios impostos pelos novos desdobramentos da crise sanitária vêm fazendo aumentar o sentimento de incerteza, principalmente em relação à dinâmica do mercado de trabalho e ao ambiente de investimentos em geral. Os efeitos dessa incerteza podem ser avaliados à luz dos resultados mais recentes da Sondagem da Construção produzida pelo IBRE/FGV. O gráfico abaixo mostra a evolução dos itens Demanda Prevista e Tendência dos Negócios para o setor da construção de edificações residenciais, medidos em números-índice com ajuste sazonal (no eixo à esquerda), juntamente com o desempenho da variação percentual acumulada em 12 meses do IGMI-R/ABECIP (no eixo à direita):

A tendência de recuperação dos preços nominais iniciada no segundo semestre de 2018 ganha intensidade a partir do final de 2019, juntamente com a percepção de crescimento da Demanda Prevista e da Tendência de Negócios por parte dos empresários do setor. Essa intensidade de aceleração dos preços nominais é interrompida com a chegada da pandemia, a partir do final do primeiro trimestre de 2020. Apesar dessa perda de intensidade, a recuperação dos preços nominais ainda prossegue, em um ambiente onde as condições de financiamento e o deslocamento de consumo causado pelas restrições da pandemia promovem uma forte recuperação das expectativas já a partir do segundo trimestre. Os resultados de novembro mostram uma pequena reversão na margem tanto das variações dos preços nominais dos imóveis residenciais acumuladas em doze meses quanto das expectativas medidas pela Sondagem.  

A perspectiva de evolução dos preços dos imóveis nos próximos meses continua condicionada à redução das incertezas, tanto em relação ao equacionamento da crise sanitária quanto em relação aos fundamentos macroeconômicos que garantam a continuidade das condições favoráveis de financiamento de um lado, e a recuperação do mercado de trabalho do outro. 

Apesar da ligeira desaceleração no resultado do IGMI-R/ABECIP em outubro (0,44%, após variar 0,57% no mês anterior), o resultado acumulado em 12 meses voltou a aumentar (10,59% ante os 10,40% em setembro). Fortaleza e Recife, as duas capitais onde houve queda nos preços médios dos imóveis residências em outubro, juntamente com Rio de Janeiro e Belo Horizonte formam um grupo com resultados acumulados em 12 meses abaixo de 6%. Já Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apresentam, ainda sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses, valores próximos ao da média nacional (10,59%), enquanto São Paulo descola desse resultado, registrando aumento de 16,35%.

Apesar das disparidades entre esses grupos de capitais, as variações acumuladas nos dez primeiros meses de 2020 encontram-se sistematicamente acima das do mesmo período de 2019. Como pode ser visto no gráfico abaixo, esse resultado mantém a recomposição dos preços reais dos imóveis residenciais na média do Brasil, comparando as evoluções dos acumulados em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do IPCA.

Dois movimentos recentes fizeram com que essa recomposição em termos reais, iniciada na virada entre 2019 e 2020, perdesse parte de sua força. As incertezas sobre o nível de atividades e o mercado de trabalho resultantes da chegada da pandemia no segundo trimestre do ano reduziram a taxa de aceleração dos preços dos imóveis residenciais no período. Por sua vez, os índices de preços ao consumidor vêm acelerando desde esse período, como resultado de algumas mudanças de padrões de consumo e choques pontuais de oferta.

De qualquer forma, os resultados nominais do IGMI-R/ABECIP durante o terceiro trimestre, e ainda nesse primeiro mês do último trimestre, voltaram a mostrar aceleração, ainda que em tendência inferior à do início do ano. Esse desempenho encontra contrapartida na recuperação da demanda prevista por edificações residências, de acordo com a Sondagem da Construção produzida pelo IBRE/FGV. Como pode ser visto no gráfico abaixo, os níveis de demanda prevista tiveram uma forte recuperação após a queda registrada durante o segundo trimestre, aproximando-se do ponto máximo observado em dezembro de 2019.

O desempenho recente dos volumes de vendas e financiamentos sob condições historicamente favoráveis estabelece a oportunidade para a continuidade da recuperação dos preços dos imóveis residenciais. No entanto, eventuais novos desdobramentos da crise sanitária renovam os desafios para essa trajetória de retomada dos preços do setor, considerando seus impactos potenciais sobre o mercado de trabalho e os fundamentos macroeconômicos que garantam as condições necessárias para o aumento de investimentos.

O IGMI-R/ABECIP voltou a apresentar aceleração em setembro, com crescimento de 0,57% ante os 0,42% em agosto, o que também acarretou uma ligeira aceleração no resultado acumulado em 12 meses (10,40% em setembro ante 10,12% em agosto).

Na perspectiva da comparação dos resultados dos trimestres de 2020 contra os mesmos trimestres do ano anterior, apesar do segundo trimestre de 2020 ter registrado o pior momento em termos do impacto da pandemia sobre o nível de atividades, os preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil ainda sustentaram a tendência de recuperação observada com maior intensidade desde meados de 2019. No entanto, as elevações dos índices de preços ao consumidor e ao produtor no período mitigaram parte desses ganhos em termos reais.

Sempre sob a ótica da comparação dos resultados dos trimestres de 2020 sobre os trimestres correspondentes de 2019, essa tendência de recuperação continuou, porém em menor intensidade: enquanto os resultados aceleraram de 6,22% para 9,64% entre o primeiro e segundo trimestres, o resultado da passagem do segundo para o terceiro trimestre foi mais modesto, de 9,64% para 10,19%. Adicionalmente, a continuidade da elevação dos índices de preços ao consumidor de produtos no período novamente significou uma recuperação mais lenta dos preços dos imóveis residenciais em termos reais.

Esse padrão foi repetido, em diferentes intensidades, em praticamente todas as capitais analisadas pelo IGMI-R. São Paulo continua sendo o destaque positivo, com crescimento de 15,79% no terceiro trimestre de 2020 sobre o mesmo período de 2019. O grupo formado por Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apresentou crescimento em torno de 10% no terceiro trimestre de 2020 contra o terceiro trimestre de 2019. Já Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife tiveram, sob a mesma base de comparação, variações positivas, porém bem inferiores. O Recife foi a única entre as dez capitais a registrar desaceleração (2,81% no terceiro trimestre ante 3,18% no segundo).

O movimento de recomposição dos preços dos imóveis residenciais vem corroborando diferentes indicadores relacionados à construção civil, como aumentos nos volumes de financiamento e vendas, crescimento da demanda por materiais de construção, e elevação das expectativas favoráveis de empresários tais como captadas nas sondagens de confiança do setor. Um dos fatores fundamentais para esse resultado continua sendo as condições de financiamento historicamente favoráveis. No entanto, a velocidade dessa retomada ainda está condicionada aos fundamentos macroeconômicos capazes de garantir a sustentabilidade dessas condições favoráveis de financiamento, e a uma maior disseminação do crescimento do nível de atividades entre os setores da economia e o mercado de trabalho.

O IGMI-R/ABECIP variou 0,42% em agosto, superior ao resultado de julho (0,29%). Esse resultado permitiu uma ligeira elevação na variação acumulada em 12 meses, que após ficar estável em 10,06% na passagem de junho para julho, registrou 10,12% em agosto.

Dentre as capitais analisadas, Porto Alegre e Recife tiveram variações negativas no mês, e desaceleração nos respectivos resultados acumulados em 12 meses. Belo Horizonte, apesar da (pequena) variação positiva em agosto, foi a terceira capital registrando desaceleração na perspectiva de 12 meses. Dentre as demais capitais, São Paulo mais uma vez foi o destaque positivo, com a maior taxa de variação mensal. Curitiba, Salvador, Goiânia e Brasília apresentam variações acumuladas em 12 meses pouco acima de 10%, com estabilidade durante os últimos meses em torno desse patamar.

Como pode ser visto no gráfico abaixo, após a variação acumulada em 12 meses do IPCA ter sido superior à do IGMI-R desde 2014, ao final de 2019 houve a equiparação entre os dois indicadores. A partir de então, tivemos a recomposição dos preços dos imóveis residenciais em termos reais, intensificada pela queda da taxa acumulada em 12 meses do IPCA em contrapartida à aceleração dos preços nominais mensurada através do IGMI-R/ABECIP.

Os três últimos meses terminados em agosto sugerem até agora um novo padrão para a evolução comparada das taxas acumuladas em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do IPCA, na medida em que a estabilização do IGMI-R em torno do patamar de 10% teve como contrapartida no período uma aceleração no resultado do IPCA. A consequência dessa combinação foi a redução na velocidade de recomposição dos preços dos imóveis residenciais em termos reais no período.

A elevação recente dos preços ao consumidor é predominantemente resultado de choques de oferta pontuais, não configurando até agora tendência de aceleração, de forma que a política monetária deve continuar propiciando condições favoráveis de financiamento. Os últimos indicadores do nível de atividades vêm apontando uma recuperação acima do inicialmente esperado, o que está refletindo positivamente nas sondagens de expectativas de empresários e consumidores. Como podemos ver no gráfico abaixo, a Sondagem da Construção Civil (FGV/IBRE) mostra uma forte recuperação da percepção dos empresários do setor com relação à demanda prevista por edificações residenciais, passado o pior momento dos efeitos da pandemia sobre a atividade econômica em geral.

A trajetória de recomposição dos preços reais dos imóveis residenciais ainda está sujeita às incertezas ligadas ao mercado de trabalho e à evolução da crise sanitária. Porém, as últimas revisões das expectativas acerca do crescimento da economia em 2020 apontam para um quadro melhor que o inicialmente imaginado durante o segundo trimestre, sendo o setor da construção civil um destaque entre aqueles responsáveis pelo ritmo da retomada.

O IGMI-R/ABECIP voltou a desacelerar em julho, variando 0,29% no mês ante os 0,55% registrados em junho. A variação acumulada em 12 meses ficou em estável em relação à já observada em junho (10,06%), interrompendo a sequência de aceleração verificada desde o início de 2019.

A recuperação dos preços dos imóveis residenciais em termos reais prossegue em menor intensidade, como pode ser vista no gráfico abaixo, dada a combinação da estabilização dos ganhos nominais dos preços dos imóveis com alguma aceleração nos índices de preços ao consumidor nos últimos meses.

A partir dos resultados de julho, o desempenho das diferentes capitais analisadas pelo IGMI-R pode ser dividido em três grupos. São Paulo e Goiânia apresentam estabilização das respectivas variações nominais acumuladas em 12 meses em 2020, em patamares elevados quando comparados às variações acumuladas do índice de preços ao consumidor no período.

Um segundo grupo, formado por Rio de Janeiro, Fortaleza, Recife, Porto Alegre e Brasília, apresenta alguma desaceleração nas variações acumuladas em 12 meses ao longo de 2019, e ganhos reais ainda positivos, mas em patamar menor que a média nacional nos casos do Rio de Janeiro, Fortaleza e Recife. Recife e Porto Alegre foram as únicas duas capitais analisadas pelo IGMI-R com variações negativas no mês de julho.

Em um terceiro grupo, Belo Horizonte, Curitiba e Salvador apresentam ainda alguma aceleração nas variações nominais acumuladas em 12 meses, com destaque para Curitiba e Salvador com patamares relativamente elevados em relação a Belo Horizonte.

A combinação da desaceleração das variações nominais nos preços dos imóveis residenciais com algum aumento nas taxas dos índices dos preços ao consumidor nos últimos meses acarreta uma desaceleração no ritmo da recomposição dos preços reais dos imóveis. Ainda assim, no contexto da recessão resultante dos efeitos da pandemia, esse resultado pode ser considerado relativamente positivo em relação ao restante da maioria dos setores da atividade econômica, como vem sendo observado em sondagens de expectativas do setor de construção em relação ao resultado do ano de 2020. Uma retomada mais robusta do setor continua sendo favorecida pela melhora nas condições de financiamento por um lado, mas ainda enfrenta as incertezas que afetam negativamente o mercado de trabalho e a confiança dos consumidores por outro.

O IGMI-R/ABECIP variou 0,55% em junho, desacelerando em relação ao desempenho de maio (1,06%). Apesar disso, a variação acumulada em 12 meses manteve a trajetória dos últimos meses, registrando 10,06% em junho contra 9,85% no mês anterior. Diferentemente do resultado nacional, três das capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP apresentaram aceleração nas respectivas variações mensais dos preços de seus imóveis residenciais: Rio de Janeiro (0,14% em junho ante 0,02% em maio), Recife (0,15% em junho ante 0,06% em maio), e Curitiba (1,08% em junho ante 0,82% em maio).

No entanto, entre essas três capitais, apenas Curitiba manteve a trajetória de aceleração nas variações acumuladas em 12 meses (10,08% em junho ante 9,12% em maio). Apesar do aumento nas variações mensais para o Rio de Janeiro e Recife, essas variações foram modestas em termos absolutos, revertendo ligeiramente nos dois casos as trajetórias de aceleração nos resultados acumulados em 12 meses. Goiânia foi a terceira capital registrando essa ligeira reversão no resultado acumulado em 12 meses, enquanto as demais sete capitais mantiveram as respectivas trajetórias de aceleração sob essa ótica.

As diferenças regionais entre esses resultados do mês que fechou o primeiro semestre do ano podem ser vistas como responsáveis pela heterogeneidade no que ainda representa um processo de recuperação geral nos preços dos imóveis residenciais em todo o país. Analisando essa recuperação na perspectiva da comparação entre os resultados acumulados nos primeiros semestres de 2020 e 2019, a tabela acima e o gráfico abaixo mostram ganhos de diferentes intensidades em todas as capitais.

O Rio de Janeiro, única entre as dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP a apresentar variação acumulada negativa no primeiro semestre de 2019, ainda mostra uma recuperação lenta, com a menor variação acumulada no primeiro semestre de 2020. São Paulo continua sendo o destaque tanto nas variações acumuladas em 12 meses quanto na variação acumulada durante o primeiro semestre de 2020. De qualquer maneira, todas as dez capitais, tanto sob a perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses quanto no primeiro semestre de 2020, mantém a recomposição dos valores reais de seus imóveis residências, considerando-se as variações acumuladas dos índices de preços ao consumidor nos dois períodos.

A oscilação dos resultados no mês de junho ilustra os desafios que ainda permanecem para uma recuperação mais robusta nos preços dos imóveis residenciais no Brasil. De um lado, a indústria de construção civil foi relativamente pouco afetada pelas medidas de distanciamento social quando comparada à maioria dos outros setores, e as condições de financiamento vêm sendo continuamente beneficiadas pelo processo de queda nas taxas de juros. De outro, apesar dos resultados de vários indicadores sugerirem que o pior momento da atividade econômica parece ter ficado para trás, a intensidade e velocidade da recuperação estão sujeitas a incertezas relativas às dinâmicas interligadas do mercado de trabalho e da própria pandemia, tornando consumidores e investidores mais cautelosos.

O IGMI-R/ABECIP avançou 1,06% em maio, desacelerando em relação ao resultado do mês anterior (1,78%). Todas as capitais pesquisadas registraram elevação dos preços dos imóveis residenciais no período, porém mantendo a heterogeneidade observada ao longo dos últimos meses no que diz respeito à magnitude das variações. O destaque positivo em maio foi Porto Alegre, onde os preços aumentaram 2,49%. No outro extremo, o Rio de Janeiro e Recife tiveram variações positivas, mas em verdade muito perto da estabilidade no mês.

As variações acumuladas em 12 meses continuaram em aceleração exceto pelo Recife, onde o número de maio (3,24%) ficou ligeiramente abaixo do registrado no mês anterior (3,30%). Mesmo nos casos de menor variação nominal no período, a tendência de recuperação dos preços em termos reais teve sequência, impulsionada pela deflação dos índices de preços ao consumidor nos últimos meses.

Olhando sempre sob a ótica das variações acumuladas em 12 meses, o gráfico abaixo mostra a evolução do IGMI-R/ABECIP para o Brasil e as dez capitais ao longo dos cinco primeiros meses de 2020. Em maio, os resultados das capitais se agrupam claramente em torno de três grupos distintos.

São Paulo é um resultado à parte (15,44%), bem acima da média nacional. O segundo grupo é formado por Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife, com variações acumuladas em torno de 4%, abaixo da média para o Brasil. O terceiro grupo apresenta variações próximas à da média nacional, em torno de 10%, formado por Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília.

Essas diferenças regionais ilustram a incerteza associada ao ritmo da recuperação nos preços dos imóveis residenciais no Brasil. Em um primeiro momento, essa incerteza ainda era predominantemente derivada dos desafios de ajuste macroeconômico do país, que vinham impondo um ritmo lento à recuperação do nível de atividade econômica no período após a recessão terminada em 2016. Ainda assim, o setor de construção civil vinha apresentando desempenho relativamente favorável, com crescimento de 1,6% em 2019, acima do PIB no ano (1,1%). Nos dois últimos meses, a pandemia fez crescer consideravelmente esse ambiente de incerteza, porém novamente o setor de construção civil parece contar com elementos relativamente favoráveis. Do lado da oferta, as medidas de distanciamento social não afetaram as obras com a mesma intensidade de outros setores industriais. Do lado da demanda, os juros em baixa histórica parecem ter ajudado a impulsionar o volume de financiamentos imobiliários, mesmo em abril, primeiro mês completo sob os efeitos da pandemia. O principal desafio para a continuidade da recomposição dos preços dos imóveis está na dinâmica do mercado de trabalho, com efeitos provavelmente desfavoráveis das quedas nos níveis de emprego e rendimento sobre a confiança de consumidores e investidores.

O resultado do IGMI-R/ABECIP em abril deu sequência à tendência de aceleração na variação dos preços dos imóveis residenciais do Brasil observada a partir do último trimestre de 2019. O indicador avançou 1,78% no mês, levando o resultado acumulado em 12 meses a uma alta de 9,01%. O gráfico abaixo apresenta as evoluções das variações acumuladas em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do índice de preços ao consumidor ampliado (IPCA/IBGE).

Ao longo do período desde o início da série histórica do IGMI-R/ABECIP, podemos ver quatro fases distintas. Na primeira, tivemos um movimento de queda contínua nos preços dos imóveis residenciais, inclusive em termos nominais, refletindo os efeitos negativos da recessão iniciada em 2014. A segunda fase mostra uma redução na tendência de quedas dos preços, a partir de meados de 2016. Na terceira fase, as variações nos preços dos imóveis residenciais voltam ao terreno positivo em termos nominais a partir de meados de 2018, porém ainda negativas em termos reais, com a diferença estreitando significativamente a partir de outubro de 2019. A quarta fase é marcada pelo primeiro quadrimestre de 2020, onde de um lado a aceleração nos preços dos imóveis residenciais, e de outro a queda nos preços ao consumidor, caracterizam aumentos dos preços dos imóveis residenciais em termos reais pela primeira vez na série histórica do IGMI-R/ABECIP.

Ainda que de forma heterogênea entre as localidades analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, esse aumento em termos reais pela perspectiva do acumulado em 12 meses em abril de 2020 foi verificado para todas as capitais, como pode ser visto na tabela abaixo.

O destaque positivo continua sendo São Paulo, com um aumento de 2,19% em abril, levando o acumulado em 12 meses para 14,18%. No entanto, mesmo as capitais com pior desempenho relativo sob a perspectiva das variações em 12 meses, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife, ainda assim passaram ao terreno positivo nas variações dos preços dos imóveis residenciais em termos reais, sempre levando em conta a variação do IPCA no período de 12 meses encerrado em abril.

A despeito das incertezas trazidas pela pandemia às decisões econômicas, os preços dos imóveis residenciais mantiveram até aqui a tendência de aceleração verificada a partir do final de 2019, sendo a queda dos preços ao consumidor um fator importante na recomposição de valores dos imóveis em termos reais. Até esse momento, a melhora nas condições de financiamento trazida pela tendência de queda significativa nas taxas de juros aparenta compensar a redução no volume de renda disponível. Indicadores como a sondagem de confiança do setor de construção trazem uma incerteza significativa para a trajetória dos preços dos imóveis residenciais nos próximos meses.

O resultado do IGMI-R/ABECIP em março mostrou uma variação positiva de 1,45% nos preços dos imóveis residenciais no Brasil. Após a ligeira desaceleração registrada em fevereiro (0,92% ante 1,03% em janeiro), o crescimento do índice volta a configurar um cenário de aceleração. Isso pode ser observado tanto na taxa de crescimento acumulado em 12 meses, que passou de 6,09% em fevereiro para 7,40% em março, quanto na comparação entre o crescimento das variações das médias trimestrais. O comportamento médio do IGMI-R/ABECIP durante o primeiro trimestre de 2020 teve um crescimento de 3,05% contra o mesmo critério aplicado ao último trimestre de 2019, que por sua vez já havia crescido 1,32% ante ao terceiro trimestre de 2019, após este crescer 0,98% contra o segundo trimestre de 2019. Como pode ser visto na tabela abaixo, essa tendência de aceleração nas variações das médias trimestrais foi repetida, ainda que em intensidades diferentes, ao longo das dez capitais analisadas pelo índice.

O destaque positivo foi São Paulo, com um crescimento de 4,82% no primeiro trimestre de 2020 sobre o último de 2019, enquanto Belo Horizonte e Recife apresentaram o menor crescimento (0,86%), ainda que nos dois casos esse valor tenha representado uma elevação sobre os respectivos resultados do último trimestre de 2019.

Alguns resultados vistos no gráfico acima merecem destaque. Os efeitos negativos da recessão iniciada em 2014 sobre os preços dos imóveis residenciais foram significativos, e só começaram a ser revertidos em meados de 2018 em termos nominais, ainda que de forma bastante heterogênea entre as capitais. Somente em 2019 voltamos a observar variações nominais positivas em todas as capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, sendo que para algumas delas passamos a ter também ganhos em termos reais, comparando-se o resultado com as variações acumuladas dos índices de preços ao consumidor. Ao final desse primeiro trimestre de 2020, enquanto a variação acumulada em 12 meses do Índice de Preços ao Consumir Amplo (IPCA) foi de 3,3% (mostrada na linha preta horizontal no gráfico acima), apenas no Rio de Janeiro e no Recife as variações acumuladas do IGMI-R/ABECIP no mesmo período ainda ficam abaixo desse patamar.

Ao fim do primeiro trimestre de 2020, o processo de recuperação dos preços dos imóveis residenciais no Brasil mostrou uma clara aceleração. A continuidade desse processo nos próximos meses envolve o conjunto de incertezas trazidas pelos efeitos da pandemia sobre os principais agregados macroeconômicos.

A variação mensal do IGMI-R/ABECIP em fevereiro (0,92%) ficou pouco abaixo do crescimento verificado no mês anterior (1,03%), mas manteve sua tendência ascendente sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses (6,09% em fevereiro contra 5,17% em janeiro). Entre as capitais analisadas, Recife foi a única a registrar variação negativa no resultado mensal, e na dinâmica da variação acumulada em 12 meses (2,13% em fevereiro, abaixo dos 2,37% em janeiro).

São Paulo foi mais uma vez o destaque positivo, tanto em termos da variação mensal quanto da acumulada em 12 meses, tendo nessa última superado os dois dígitos pela primeira vez na série histórica iniciada em janeiro de 2015. Entre as demais capitais, Curitiba, Salvador, Goiânia e Brasília tiveram crescimentos acumulados em 12 meses superando as variações dos índices de preços ao consumidor no período, enquanto Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife ainda não apresentaram ganhos reais nas variações dos preços de seus imóveis residenciais.

Apesar da ligeira desaceleração das variações mensais nos dois primeiros meses de 2020, a comparação do primeiro bimestre do ano em relação ao último bimestre de 2019 mostra uma tendência de recuperação relativa ao desempenho da mesma base de comparação nos dois anos anteriores. No caso do Brasil, o crescimento do primeiro bimestre de 2019 comparado ao último de 2018 (0,08%) havia sido inferior ao do primeiro bimestre de 2018 em relação ao último de 2017 (0,15%). No entanto, o resultado do primeiro bimestre de 2020 comparado ao último de 2019 mostrou uma aceleração significativa (2,03%).

Os indicadores relativos ao nível de atividade e ao mercado de trabalho no início de 2020 já traziam alguma incerteza com relação à aceleração da tendência de retomada dos preços dos imóveis residenciais no Brasil, apesar de fatores favoráveis como a redução das taxas de juros. O desdobramento dos impactos da pandemia sobre virtualmente todos os indicadores econômicos fez crescer consideravelmente essa incerteza.

No primeiro mês de 2020, o IGMI-R/ABECIP teve uma variação praticamente idêntica à do último mês de 2019 (1,03% ante os 1,07% anteriores). A variação acumulada em 12 meses, porém, continuou a trajetória de aceleração, passando dos 4,11% do fechamento do 2019 para 5,17%. Repetindo a tendência observada nos últimos meses, esse resultado foi novamente influenciado de forma positiva mais fortemente pelo desempenho dos preços dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo, conforme pode ser visto na tabela abaixo. 

O resultado de São Paulo no início de 2020 garantiu uma aceleração em sua taxa de crescimento acumulada em 12 meses, passando dos 6,86% registrados em dezembro para 8,66% em janeiro. O município do Rio de Janeiro foi o único onde houve variação negativa em janeiro, ainda que em pequena magnitude, o que representou praticamente a estabilidade dos preços dos imóveis residenciais. Ainda assim, esse resultado possibilitou a aceleração da taxa acumulada em 12 meses para o município, passando dos 1,29% do fechamento de 2019 para 1,49% nesse início de 2020. Todas as demais capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP também apresentaram aceleração em suas taxas de variação acumuladas em 12 meses na passagem de dezembro de 2019 para janeiro de 2020, com destaque para Salvador, Goiânia, Curitiba e Brasília. Nessas 4 capitais, as variações perto ou acima de 5% já representam uma pequena recuperação dos preços dos imóveis residências em termos reais, considerando-se a variação dos índices de preços ao consumidor no período.

Os principais indicadores do nível de atividades na economia brasileira na passagem de 2019 para 2020 ainda não permitem identificar uma consistência no processo de retomada capaz de aumentar significativamente a probabilidade de aceleração. No entanto, os níveis historicamente baixos das taxas de juros e a retomada gradual do mercado de trabalho continuam fornecendo argumentos para expectativas positivas em relação à demanda por imóveis residenciais ao longo dos próximos meses. Esse é um cenário favorável à disseminação da recuperação dos preços do setor em termos reais, por enquanto mais evidente na cidade de São Paulo, para as demais capitais. O ritmo dessa recuperação continua condicionado à aprovação de reformas capazes de melhorar a percepção em relação ao ambiente de negócios, de forma suficiente para alavancar uma retomada do nível de investimentos.

Fotos

O IGMI-R/ABECIP variou 1,07% em dezembro, quase o dobro da variação do mês anterior, e realizou ao longo de 2019 um crescimento de 4,11%.

Alguns comentários relevantes sobre esse resultado são:

1)    O aumento em 2019 ocorre depois de resultados nos dois anos anteriores que praticamente deixaram os valores nominais inalterados ao longo dos dois anos (variação de -0,60% em 2017 seguida de 0,64% em 2018).

2)    A variação do IGMI-R/ABECIP em 2019 foi muito próxima à dos principais índices de preços ao consumidor no período, revertendo os resultados dos anos anteriores, em que ficou abaixo.

3)    Em termos das dez capitais analisadas pelo índice, o desempenho ainda apresenta heterogeneidade significativa, como pode ser visto na tabela abaixo.

O destaque positivo é São Paulo, cuja variação acumulada ao longo de 2019 superou a dos índices de preços ao consumidor no período, após visível aceleração ao longo dos meses do ano. Apesar de representar o destaque negativo, o Rio de Janeiro ainda assim voltou a registrar aumentos nominais nos preços dos imóveis residenciais em 2019. Todas as capitais apresentaram resultados positivos e em aceleração quando comparados os 12 meses de 2019 aos de 2018.

Apesar de sujeito a oscilações no final de 2019, o ritmo de crescimento do nível de atividade continua uma tendência de alta, que vai refletindo em indicadores do mercado de trabalho e de confiança de diferentes setores. A expectativa da construção civil é que este cenário, aliado a melhores condições de financiamento e à demanda represada nos últimos anos deve revigorar o setor em 2020. Se confirmada essa expectativa, os efeitos sobre os preços dos imóveis residenciais devem ficar claros nos próximos meses, reforçando a tendência de aumento que por enquanto vem sendo verificada de forma mais forte na cidade de São Paulo.

A taxa de variação do IGMI-R/ABECIP voltou a acelerar em novembro registrando crescimento de 0,55%, após o aumento de 0,26% verificado no mês anterior. Na perspectiva do aumento acumulado em 12 meses esse resultado garantiu uma elevação de 3,11%, mantendo a trajetória de aceleração dos últimos meses. A tabela e gráfico abaixo mostram a comparação entre os acumulados de janeiro a novembro de 2018 e 2019.

São Paulo continua sendo o destaque positivo tanto das variações mensais quanto acumuladas, porém a perspectiva de comparação dos acumulados nos onze primeiros meses do ano mostra que a tendência de recuperação dos preços dos imóveis residenciais foi disseminada entre todas as capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, ainda que não de maneira homogênea.

Rio de Janeiro e Recife, que ainda apresentavam variações nominais negativas acumuladas nos primeiros onze meses de 2018, agora juntam-se às demais capitais registrando variações positivas nos primeiros onze meses de 2019. Todas as demais capitais, que já registravam aumentos nominais dos imóveis residenciais entre janeiro e novembro de 2018, apresentaram variações ainda superiores no mesmo período de 2019. Além do caso já mencionado de São Paulo, também merecem destaque as cidades de Curitiba, Porto Alegre e Brasília, cujas variações acumuladas nos onze meses de 2019 superaram 3%.

A retomada dos preços dos imóveis residenciais, que vem acontecendo de forma mais evidente em São Paulo, vai se disseminando aos poucos para as demais capitais. A recuperação no nível de atividades da economia brasileira, que vinha se mostrando bastante lenta, vem apresentando sinais de aceleração de acordo com os indicadores mais recentes. Apesar dessa aceleração estar concentrada em um primeiro momento em consumo das famílias, outros fundamentos ligados ao mercado imobiliário também começam a mostrar sinais de melhora. Em particular, condições favoráveis para o financiamento imobiliário aliadas à recuperação gradual dos indicadores de confiança devem resultar na continuidade do processo de recuperação dos preços dos imóveis.

O IGMI-R/ABECIP teve elevação de 0,26% em outubro, ligeiramente inferior à variação do mês anterior (0,32%). Apesar disso, a taxa acumulada em 12 meses continuou acelerando, passando dos 2,55% verificados em setembro para 2,74%. Do ponto de vista das variações acumuladas durante os primeiros 10 meses do ano, o quadro abaixo mostra um aumento significativo na comparação entre 2018 e 2019.

No entanto, os desempenhos individuais das 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP revelam uma heterogeneidade considerável. Tomando por base a variação acumulada em 12 meses do IPCA até outubro (2,54%), São Paulo continua a tendência de recuperação dos valores dos imóveis residenciais em termos reais, agora também acompanhado (ainda que em menor intensidade) por Curitiba, Salvador e Brasília.  As demais capitais apresentam ao menos recomposição em termos nominais, tanto no acumulado em 12 meses quanto na comparação entre os primeiros 10 meses de 2019 contra 2018. Rio de Janeiro e Fortaleza foram os destaques negativos do mês de outubro, apresentando variações negativas no mês. Nos dois casos, apesar das variações acumuladas em 12 meses continuaram positivas, houve desaceleração em relação aos resultados de setembro.

Dentre as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo é aquela onde a recuperação do nível de atividades do mercado imobiliário residencial está mais clara. A retomada dos preços na cidade em termos reais, ainda que lentamente, acompanha um conjunto de indicadores ligados a aumentos de vendas e novos lançamentos nos últimos meses. Do ponto de vista macroeconômico, os efeitos positivos de quedas nas taxas de juros e de estímulos como a liberação de parte do FGTS já se fazem sentir em indicadores de consumo das famílias. O desempenho do setor imobiliário residencial em São Paulo poderá aos poucos se disseminar entre as demais regiões do país na medida em que o aumento da confiança de consumidores e empresários possibilite a retomada dos investimentos em geral.

Em setembro, a variação do IGMI-R/ABECIP foi de 0,32%, praticamente a mesma observada em agosto (0,36%). A trajetória de aceleração da taxa acumulada em 12 meses foi mantida, passando dos 2,33% em agosto para 2,55%. Como pode ser visto no quadro abaixo, essa aceleração ocorreu de forma constante durante os primeiros três trimestres de 2019, tomando como base de comparação os mesmos trimestres do ano anterior.

Apesar das diferenças em intensidade, as acelerações ao longo dos primeiros três trimestres de 2019 ocorreram em quase todas as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. O destaque fica por conta de São Paulo, onde a variação acumulada em 12 meses dá sequência à tendência de retomada dos preços dos imóveis em termos reais no período. O Rio de Janeiro saiu do terreno negativo nas variações trimestrais neste terceiro trimestre, e manteve a tendência de crescimento dos ganhos ao menos nominais na perspectiva do acumulado em 12 meses, registrando aumento de 0,19% em setembro ante os 0,07% observados em agosto. A única das capitais que não registrou aceleração no terceiro trimestre de ano foi Goiânia, mas que já vinha apresentando taxas de crescimento relativamente elevadas nos dois trimestres anteriores. Fortaleza, assim como já havia ocorrido em agosto, é a única das capitais a apresentar variação negativa no mês, sendo também a única com desaceleração sob a perspectiva do acumulado em 12 meses (1,69% em setembro ante 1,82% em agosto).

 Aos poucos, alguns indicadores de nível de atividade da economia brasileira vêm apresentando sinais de melhora nos últimos meses. Alguns desses são particularmente relevantes para o setor de construção civil, como o aumento de financiamentos no contexto da queda nas taxas de juros, e a retomada do nível de emprego. O início do processo de recuperação dos preços dos imóveis residenciais em termos nominais, e mesmo em termos reais como em São Paulo, vem associado a essa tendência gradual de retomada do nível de atividades. O aumento da intensidade dessa tendência deve ocorrer na proporção pela qual o aumento da confiança de investidores e consumidores se consolide nos próximos meses, o que segue condicionado à aprovação das reformas estruturais necessárias.

A variação dos preços dos imóveis residenciais para o Brasil, medida pelo IGMI-R/ABECIP, teve uma ligeira aceleração em agosto, registrando 0,36% ante os 0.29% observados no mês anterior. Entre as dez capitais analisadas, apenas Fortaleza teve uma redução nominal de preços no período (-0.10%), enquanto o destaque positivo ficou mais uma vez com São Paulo (0,71%).

Na perspectiva temporal mais ampla, considerando as variações acumuladas em 12 meses, apenas Fortaleza e Goiânia tiveram desacelerações, ainda que em torno de variações positivas: 1,82% em agosto contra 1,95% em julho no caso de Fortaleza, e 1,49% em agosto contra 1,60% no caso de Goiânia. Enquanto Salvador registrou estabilidade nessa variação acumulada (2,29% em agosto, mantendo o número de julho), as demais capitais mostraram acelerações, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Para o Brasil como um todo, a variação acumulada em 12 meses passou de 1,99% em julho para 2,33% em agosto. Duas das capitais merecem destaque. O resultado da variação acumulada em 12 meses de São Paulo (4,31%) foi o mais alto entre as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, superando a variação dos índices de preços ao consumidor no período. Esse resultado sinaliza um início (ainda que modesto) de recuperação dos valores reais dos preços dos imóveis residenciais na cidade. Já o Rio de Janeiro, apesar de registrar a menor variação acumulada em 12 meses entre as capitais, voltou a apresentar um valor positivo pela primeira vez desde março de 2015 (lembrando que a série histórica do IGMI-R/ABECIP tem início em janeiro de 2014). Esse resultado, por sua vez, sinaliza ao menos um início potencial de recuperação dos valores nominais dos imóveis residenciais na cidade, apesar dos resultados ainda no campo negativo em termos de reposição de valores reais considerando o aumento dos índices de preços ao consumidor no período.

Apesar dos desafios ainda enfrentados pela retomada do nível de atividades da economia brasileira, o mercado residencial conta com alguns fatores positivos, como o baixo nível histórico das taxas de juros e novas condições de financiamentos imobiliários.  Dados recentes apontando aumento de vendas de imóveis novos e licenças para construções em São Paulo aparecem como contrapartida desse processo de início de recuperação dos preços observados na cidade. Uma retomada mais vigorosa, incluindo o restante do país, segue condicionada a uma melhora mais sensível das expectativas de consumidores e investidores.

Os preços nominais dos imóveis residenciais para o Brasil variaram 0,29%, segundo o IGMI-R/ABECIP, ligeiramente abaixo do resultado do mês anterior (0,36%). No sentido contrário, houve uma aceleração na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses (1,99% em julho contra 1,65% em junho). Outro ponto merecedor de destaque são os resultados acumulados desde o início da série histórica (janeiro de 2014). 

Os preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil cresceram até abril de 2016, apesar de abaixo dos índices de preços ao consumidor. Como resultado da recessão então em curso, estes preços nominais passaram a ter variações negativas, o que em termos acumulados só foi revertido com este resultado de julho de 2019 (0,11% ante -0,18% em junho último).

No entanto, esta recuperação observada para a média do Brasil não ocorreu em cinco das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. Nas cidades do Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Curitiba e Salvador os resultados nominais acumulados desde janeiro de 2014 ainda são negativos, com destaque para o Rio de Janeiro (-8,13%). No lado positivo, os destaques são as cidades de São Paulo e Goiânia, com resultados acumulados desde janeiro de 2014 acima de 7%. Mesmo nestes casos, os valores reais continuam defasados em relação a qualquer índice de preços ao consumidor no país.

O início da série histórica do IGMI-R/ABECIP coincide com o pico anual do valor das obras e serviços da construção mensurado pelo Sistema de Contas Nacionais, que vem decaindo desde então. Neste contexto, o início de recuperação dos valores reais dos imóveis ainda depende da concretização de uma melhoria nas expectativas em relação ao nível de atividade da economia brasileira, que seja capaz de reverter a tendência declinante dos investimentos nos últimos anos. Alguns fatores neste sentido são positivos na virada do semestre, principalmente a perspectiva de aprovação das reformas estruturais destinadas a equacionar a questão fiscal, os estímulos de curto prazo sendo cogitados e a redução das taxas de juros. No entanto, a recuperação do mercado de trabalho ainda permanece como um dos maiores desafios para a economia brasileira em geral, e para o mercado imobiliário em particular.

No mês de junho, os preços nominais dos imóveis residenciais para o Brasil variaram 0,36%, segundo o IGMI-R/ABECIP. Com este resultado, o aumento acumulado do valor dos imóveis no país ao longo do primeiro semestre foi de 1,19%.

Apesar do resultado acumulado no semestre ainda ficar abaixo das variações dos índices de preços ao consumidor no período, assim como na perspectiva do acumulado em 12 meses, os preços nominais dos imóveis residenciais continuam o processo de lenta recuperação. Esta retomada pode ser vista tanto na comparação em relação ao primeiro semestre de 2018 (variação acumulada de 0,19% contra os 1,19% do primeiro semestre de 2019), quanto na perspectiva do acumulado em 12 meses (1,65% em junho contra os 1,38% registrados em maio).

Do ponto de vista das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, esta retomada também se mostra consistente. Como pode ser visto na tabela acima, à exceção do Rio de Janeiro todas as demais capitais mostraram aceleração no resultado acumulado no primeiro semestre de 2019 comparado ao mesmo período de 2018. Mesmo no caso do Rio de Janeiro, a magnitude da variação negativa acumulada nos primeiros seis meses de 2019 (-0,47%) é menor que a registrada no primeiro semestre de 2018 (-1,16%). Ainda neste caso, a variação positiva no mês de junho (0,18%) foi suficiente para reduzir também o ritmo de queda na perspectiva do acumulado em 12 meses (-0,81% em junho ante os -1,18% registrados em maio).

Com relação às demais capitais, as pequenas variações positivas no mês de junho fizeram as respectivas taxas acumuladas em 12 meses ficarem praticamente estáveis em relação aos resultados do mês anterior. As exceções nesta ótica da aceleração das variações acumuladas em 12 meses ficaram por conta de São Paulo (3% em junho contra 2,48% em maio) e Recife (0,44% em junho contra 0,08% em maio), tendo estes desempenhos sido suficientes para acelerar a variação acumulada em 12 meses do Brasil, como mencionado acima.

A perspectiva de aprovação das reformas necessárias para a economia brasileira deve ter um impacto positivo sobre o nível de atividades através do canal das expectativas, juntamente com algumas medidas de estímulo de curto prazo que vêm sendo consideradas. Uma aceleração na recuperação dos valores dos imóveis residenciais capaz de levar seus preços para o terreno positivo das variações reais continua dependendo da materialização do impacto positivo das expectativas, tanto sobre as decisões de investimento quanto em uma melhora consistente nas condições do mercado de trabalho.

Os preços dos imóveis residenciais medidos pelo IGMI-R/ABECIP para o Brasil em maio tiveram variação praticamente idêntica à observada no mês anterior (0,29% ante 0,28% em abril). A variação percentual interanual voltou a acelerar, registrando 1,38% em maio contra os 1,09% registrados em abril.

A única entre as dez capitais pesquisadas pelo IGMI-R a mostrar variação negativa dos preços dos imóveis residenciais foi o Rio de Janeiro, o que ocasionou uma nova queda na taxa acumulada em 12 meses, dos -1,08% de abril para -1,18% agora em maio. O gráfico abaixo mostra que a maior queda acumulada em 12 meses foi registrada no início de 2018, tendo recuado desde então. Entretanto, esta variação acumulada parece ter estabilizado em torno de -1% a partir do início de 2019.

Já nos casos de Salvador, São Paulo, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre, as variações acumuladas em 12 meses são positivas, e vêm acelerando nos últimos meses como mostra o gráfico abaixo.

Um terceiro grupo de capitais, formado por Goiânia, Brasília e Recife possuem trajetórias de crescimento acumulado em 12 meses também positivas, mas com menor intensidade e maior volatilidade nos últimos meses. O caso de Recife merece destaque pelo fato da variação interanual ter-se tornado positiva pela primeira vez na série histórica do IGMI-R agora em maio.

As variações nominais positivas nos preços dos imóveis residenciais para o Brasil e a maioria das dez capitais analisadas pelo IGMI-R, tanto na perspectiva mensal quanto na do resultado interanual, ainda não resultam em recomposição dos valores dos imóveis em termos reais, configurando mais o final do processo de quedas nos valores nominais, com exceção do Rio de Janeiro. A probabilidade associada a uma recomposição efetiva de preços reais dos imóveis durante os próximos meses é pequena, levando em conta a continuidade das revisões baixistas em relação ao crescimento da economia brasileira, e os efeitos destas expectativas sobre o setor da construção civil.

Em abril de 2019 os preços dos imóveis residenciais medidos pelo IGMI-R/ABECIP tiveram elevações nas dez capitais analisadas pelo índice. Como resultado, o acumulado em 12 meses para o Brasil continuou sua trajetória ascendente, registrando 1,09% ante os 0,82% acumulados até março. Dentre as capitais, apenas o Rio de Janeiro e Recife continuam com acumulados negativos na perspectiva de 12 meses, oscilando pouco nesta ótica durante os quatro primeiros meses de 2019.

Neste primeiro quadrimestre do ano, as taxas mensais de variações dos preços dos imóveis residenciais apresentaram resultados distintos entre as capitais. Um primeiro grupo, incluindo São Paulo e Brasília, apresentou variações nulas em janeiro, mas crescentemente positiva a partir de então, como podemos ver no gráfico abaixo.

Já um segundo grupo, formado pelo Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife, saiu de resultados negativos em janeiro para variações positivas nos meses mais recentes.

O terceiro grupo, com Fortaleza, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia é caracterizado pela volatilidade dos resultados mensais que, apesar das variações positivas em abril, não apresentam um padrão consistente de aumento desde o início do ano.

Esta volatilidade aliada aos resultados nominais positivos, mas ainda abaixo dos índices de preços ao consumidor nos últimos meses, caracteriza a dinâmica de um mercado em recuperação muito lenta, a exemplo do nível de atividade em geral no Brasil. A recente piora das expectativas em relação ao crescimento da economia até o final do ano não permite vislumbrar um aumento consistente e significativo do ritmo de retomada dos preços dos imóveis residenciais.

Em março de 2019 os preços dos imóveis residenciais medidos pelo IGMI-R/ABECIP tiveram aumento de 0,21%, acumulando 0,82% de crescimento em 12 meses. Este resultado foi superior ao verificado em fevereiro, que havia mostrado crescimento de 0,68% no acumulado em 12 meses. No entanto, comparando o primeiro trimestre de 2019 com o mesmo período de 2018, observamos uma elevação de 0,71%, resultado idêntico ao do trimestre anterior, interrompendo uma sequência de aceleração que vinha acontecendo desde o terceiro trimestre de 2018. 

Olhando para as dez capitais analisados pelo IGMI-R/ABECIP, o destaque negativo mais uma vez ficou por conta do Rio de Janeiro, que apresentando queda de -0,32% em março acelerou o ritmo de queda no acumulado em 12 meses (-1,18% contra -0,88% em fevereiro). Apesar de também apresentar queda na variação do mês, os preços em Porto Alegre ficaram praticamente estáveis na variação acumulada em 12 meses em relação aos dois meses anteriores. No Recife, a variação positiva do mês garantiu a desaceleração no ritmo de queda no acumulado em 12 meses (-0,08% em março ante -0,14% em fevereiro), aproximando o indicador da estabilidade nominal. São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza, Curitiba, Salvador, Goiânia e Brasília tiveram aumentos nos preços nominais de seus imóveis residenciais em março, e acelerações nas respectivas taxas acumuladas em 12 meses em relação a fevereiro. Excetuando-se São Paulo, estas capitais também tiveram acelerações na comparação dos trimestres sobre trimestres do ano anterior.

Mesmos nestes casos onde ocorrem recuperações nos valores nominais dos imóveis residenciais, a trajetória para a estabilidade dos preços reais ainda permanece lenta, ainda considerando-se alguma aceleração inflacionária neste início do ano. Esta aceleração dos preços, no entanto, resulta principalmente de questões pontuais de oferta, não representando sinais de elevação consistente dos níveis de consumo e investimento na economia brasileira. Neste contexto, os preços do mercado imobiliário residencial ainda não devem apresentar uma recuperação significativa nos próximos meses.

Após ficar praticamente estável em janeiro de 2019 (variando 0,01%), o IGMI-R/ABECIP teve uma ligeira aceleração em fevereiro, registrando aumento de 0,04%. Com isso, a tendência medida pela variação acumulada em 12 meses também mostrou uma pequena aceleração (passando de 0,62% em janeiro para 0,68% em fevereiro). Apesar de pequena, esta variação interrompeu a sequência de desaceleração observada a partir de dezembro de 2018.  Com relação às dez capitais pesquisadas, apenas o Rio de Janeiro e Recife continuam com quedas nas variações de 12 meses no preço dos imóveis residenciais. No entanto, mesmo com a redução de -0,05% observada em fevereiro, o ritmo de queda na variação acumulada em 12 meses continuou desacelerando para o Rio de Janeiro, passando dos -1,07% de janeiro para -0,88% em fevereiro.

De forma geral, os resultados de fevereiro ficaram bem próximos da estabilidade para as dez capitais, com apenas São Paulo e Porto Alegre apresentando variações positivas na primeira casa decimal. Esta tendência de estabilidade no resultado do mês foi reproduzida na perspectiva das taxas acumuladas em 12 meses para praticamente todas as capitais, podendo-se caracterizar as variações em fevereiro como pequenas oscilações em torno de um patamar baixo de variações nominais, ainda inferior ao da variação dos índices de preços ao consumidor no período.

Olhando para a variação acumulada no primeiro bimestre do ano contra o último bimestre do ano anterior nos três últimos anos, percebe-se que a recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais neste início de 2019 não manteve o ritmo observado em 2018. No caso do Brasil, enquanto os preços nominais cresceram 0,15% no primeiro bimestre de 2018 contra o último bimestre do ano anterior, no primeiro bimestre de 2019 este aumento foi de 0,08% contra o último bimestre de 2018. Este resultado, no entanto, não foi o mesmo no caso das dez capitais: Brasília e Salvador, nesta mesma base de comparação, saíram de variações negativas em 2018 para positivas em 2019, e nos casos do Rio de Janeiro e Recife, apesar destas variações serem negativas nos dois últimos anos, o ritmo de queda neste início de 2019 foi inferior ao de 2018. Os destaques positivos ficaram com Fortaleza e Curitiba, que apresentaram aceleração nesta comparação bimestral em 2019.

Dentro do contexto geral de frustração em relação ao ritmo da retomada do nível de atividades neste início de 2019, o comportamento dos preços dos imóveis residenciais segue refletindo um mercado cuja recuperação é normalmente defasada com relação à da economia em geral, junto com o dos investimentos em ativos reais como um todo.

Fotos

Em janeiro de 2019, o IGMI-R/ABECIP continuou a tendência de desaceleração observada no final de 2018. Após variar 0,10% no último mês do ano anterior, o índice ficou praticamente estável no primeiro mês de 2019. Com isso, o resultado acumulado em 12 meses também sofreu uma ligeira desaceleração, passando de um aumento de 0,64% no final de 2018 para 0,62% neste início de ano.

Entretanto, este comportamento não foi homogêneo entre as dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. Entre elas, apenas o Rio de Janeiro e Recife tiveram quedas nos preços nominais dos imóveis residenciais em janeiro, porém quando olhamos na perspectiva das respectivas variações acumuladas em 12 meses, as duas continuaram com números negativos, mas rumando para a estabilidade. As variações acumuladas em 12 meses entre dezembro de 2018 e janeiro de 2019 passaram de -1,49% para -1,07% no caso do Rio de Janeiro, e de -0,22% para -0,13% no caso do Recife.

No caso das outras oito capitais que tiveram variações positivas em janeiro, cinco delas verificaram acelerações nas respectivas variações acumuladas em 12 meses (Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Brasília), enquanto as outras três (São Paulo, Fortaleza e Goiânia) sofreram desaceleração nesta perspectiva.

De forma geral, estes resultados representam os efeitos da recuperação ainda incipiente do nível de atividade da economia, e do setor imobiliário em particular, sobre os preços dos imóveis residenciais. Os últimos números divulgados do índice de Confiança da Industria da FGV (relativos a fevereiro) mostram uma queda na percepção da situação atual, mas alguma melhora em relação às expectativas com relação ao futuro. Alguns fatores importantes justificam esta melhora de percepção, principalmente o comportamento dos preços e das taxas de juros e o aumento no volume de financiamento imobiliário. No entanto, o grande condicionante da concretização destes fatores continua sendo a efetiva aprovação das reformas capazes de garantir a trajetória favorável de preços e juros em um primeiro momento, e dos investimentos em geral na sequência.

O IGMI-R/ABECIP desacelerou no último mês de 2018, variando 0,10% (ante 0,19% no mês anterior). Este resultado fez com que a variação acumulada em 12 meses também tenha desacelerado de 0,79% (novembro) para 0,64% (dezembro). Entretanto, esta variação positiva no acumulado do ano contrapõe-se às variações negativas observadas nos três anos anteriores, como mostrado na tabela ao lado.

A partir de dezembro, o IGMI-R/ABECIP passa a incorporar também informações sobre as variações dos preços dos imóveis residenciais em Brasília, com uma série histórica que se inicia em janeiro de 2015. Dentre as 10 capitais agora consideradas, apenas Rio de Janeiro e Recife tiveram variações negativas acumuladas em 2018, enquanto os destaques positivos ficaram por conta de São Paulo, Fortaleza, Curitiba, Salvador e Goiânia, todas com crescimentos acima de 1% nos preços dos imóveis residenciais ao longo de 2018. No entanto, mesmo as elevações de preços observadas nestas capitais no ano não foram suficientes para compensar as quedas verificadas nos anos anteriores, com exceção de Fortaleza e Goiânia onde os preços nominais conseguiram se sustentar ao longo de 2015 e 2016, caindo apenas em 2017.

De qualquer maneira, os preços dos imóveis residenciais ainda apresentaram quedas em termos reais em 2018, mesmo considerando-se os índices de preços ao consumidor terminaram o ano em patamares reduzidos. Apesar da tendência de estancamento nas quedas dos preços nominais observada na maioria das capitais, uma recuperação mais forte, capaz de impactar os preços reais, está condicionada a alguns fundamentos. As condições de financiamento tendem a melhorar com a tendência de permanência das taxas de juros em níveis historicamente baixos. As expectativas estão favoráveis em relação uma aceleração da retomada da atividade econômica. O desempenho do mercado imobiliário ainda depende da aprovação das reformas necessárias para que esta retomada seja suficiente para impactar a confiança de investidores e as condições do mercado de trabalho que possibilitem um crescimento significativo da massa salarial. 

Com a ligeira elevação do IGMI-R/ABECIP em novembro, sua taxa acumulada em 12 meses completou um semestre de variações positivas. No entanto, o ritmo do crescimento deste acumulado em 12 meses foi o menor desde o início da recuperação dos preços nominais dos imóveis residenciais em junho. Comparando-se os acumulados entre janeiro e novembro de 2018 contra os de 2017 na tabela abaixo nota-se que a tendência é positiva, porém o resultado de novembro mostra que esta recuperação ainda não está consolidada entre as capitais analisadas.

Enquanto o destaque positivo continua sendo São Paulo, Rio de Janeiro e Goiânia voltaram a ter quedas nos preços nominais em novembro. Recife, por outro lado, após apresentar variação negativa em outubro, ficou próximo da estabilidade em novembro. As demais capitais apresentaram aumentos em novembro, destacando-se Salvador com a maior taxa de variação no mês.

Em termos dos acumulados em 12 meses, o Rio de Janeiro e Recife ainda possuem variações negativas, ainda que esta queda tenha desacelerado no caso do Recife (-0,30% em novembro ante – 0,47% em outubro). Já o Rio de Janeiro vinha desacelerando o valor da queda acumulada em 12 meses desde março de 2018, porém o resultado de novembro interrompeu esta sequência, registrando queda de 1,52% ante -1,49% em outubro.

Apesar da pequena magnitude do aumento nos preços dos imóveis residenciais em novembro, alguma recuperação real dos valores ocorreu por conta das quedas nos índices de preços ao consumidor. No entanto, este resultado ainda não configura uma tendência clara de retomada dos preços dos imóveis, ainda condicionada às definições de política econômica da nova administração que garantam um aumento consistente da confiança por parte dos investidores.

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O IGMI-R ABECIP teve uma variação positiva de 0,08% em outubro, ligeiramente inferior à observada em setembro (0,10%). A taxa de variação acumulada em 12 meses subiu para 0,70%, completando cinco meses de aumentos consecutivos.  Entre as nove capitais cobertas pelo IGMI-R/ABECIP, Recife foi a única com retração de preços nominais dos imóveis residenciais em outubro. Na perspectiva da variação acumulada em doze meses, apenas Recife e o Rio de Janeiro ainda apresentam variações nominais negativas.

Quando comparadas as variações acumuladas nos dez primeiros meses do ano em 2018 e 2017, o quadro é mais favorável para todas as capitais. Enquanto todas menos Curitiba tiveram quedas entre janeiro e outubro de 2017, apenas o Rio de Janeiro e Recife ainda apresentam variações nominais negativas nos preços dos imóveis residenciais no mesmo período de 2018. Ainda assim, deve-se ressaltar que nestes dois casos o ritmo de queda teve uma desaceleração, indicando uma tendência de estancamento das perdas nominais. Ainda sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses, os destaques positivos ficam por conta de São Paulo, Porto Alegre, Salvador e Goiânia, com aumentos superiores a 1,30% em todos os casos.

A evolução recente favorável dos índices de preços ao consumidor, a redução da incerteza com relação ao quadro político e a retomada gradual do nível de atividades devem propiciar a continuidade da trajetória de aumento dos preços nominais dos imóveis residenciais. O aumento do ritmo desta retomada ainda está condicionado ao conjunto de reformas do lado fiscal capazes de criar um ambiente mais favorável para os investimentos.

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A ligeira elevação nos preços dos imóveis residenciais captada pelo IGMI-R ABECIP em setembro (0,10% comparada a agosto) resultou na continuidade da aceleração da taxa de variação acumulada em 12 meses do indicador (0,60% em setembro após registrar 0,46% em agosto).  Olhando para as nove capitais consideradas pelo IGMI-R/ABECIP, apenas Recife apresentou uma variação acumulada em 12 meses crescentemente negativa (-0,39% em setembro contra -0,12% em agosto). No caso do Rio de Janeiro, única dentre as outras capitais a apresentar um acumulado negativo nos 12 meses em setembro (-1,75%), ainda assim observamos uma evolução com relação ao resultado pior observado em agosto (-2,09%). Sempre no critério do acumulado em 12 meses, Fortaleza passou de uma variação negativa em agosto (-0,13%) para positiva em setembro (0,13%), enquanto todas as outras capitais tiveram aceleração nas suas taxas positivas de crescimento dos preços nominais dos imóveis residenciais.

No entanto, sob a perspectiva das variações trimestrais, esta recuperação não apresenta aceleração para o Brasil, assim como para a maioria das capitais.

Enquanto para o Brasil a variação do terceiro trimestre de 2018 sobre o segundo foi de 0,07%, a variação do segundo sobre o primeiro trimestre havia sido um pouco superior (0,08%).

O gráfico acima mostra o terceiro trimestre de 2017 como o ponto mais baixo da série histórica do IGMI-R em termos trimestrais, com a recuperação tendo início no trimestre seguinte. Isso faz com que, a partir do último trimestre de 2018, a base de comparação mais alta torne mais difícil a aceleração da recuperação dos preços dos imóveis residenciais, na perspectiva puramente estatística. Em termos dos fundamentos econômicos, principalmente no que diz respeito aos investimentos, o ambiente ainda é dominado pelos efeitos da incerteza gerada pelo quadro político. Como resultado, a probabilidade de uma aceleração mais forte na retomada dos preços dos imóveis residenciais ainda é pequena no curto prazo.

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0 IGMI-R ABECIP registrou ligeira elevação (0,04%) em agosto, retornando à trajetória interrompida pela pequena queda observada no mês anterior. Com isso, a variação acumulada em 12 meses dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continuou sua lenta tendência de recuperação nominal, registrando elevação de 0,43% ante aos 0,30% observados em julho. Esta tendência aparece claramente no índice para o Brasil e para as nove capitais, comparando-se a variação acumulada de janeiro a agosto de 2018 sobre 2017, contra a de 2017 sobre 2016, como pode ser visto na tabela abaixo.

Enquanto no agregado para o Brasil, assim como para as nove capitais, os primeiros oito meses de 2017 apresentavam variações negativas quando comparados aos oito primeiros meses de 2016, na comparação envolvendo os mesmos períodos de 2018 contra 2017 a maioria das capitais passou a apresentar variações positivas, ou com menores montantes de queda. O destaque positivo fica por conta de São Paulo, cuja variação dos preços dos imóveis residenciais passou de -1,59% no período de janeiro a agosto de 2017 sobre o mesmo período do ano anterior, para 1,01% comparando-se o acumulado ao longo dos mesmos meses de 2018 contra 2017. Do outro lado, sempre na mesma base de comparação, o Rio de Janeiro ainda apresenta uma queda de -3,21% em 2018 contra 2017, ainda que inferior ao montante da queda de 2017 contra 2016 (-4,10%). Fortaleza foi a única das capitais onde observou-se uma aceleração do ritmo de queda na mesma base de comparação, apesar do montante ser relativamente pequeno (-0,28%).

Em termos da variação de agosto contra julho, apenas o Rio de Janeiro e Porto Alegre tiveram quedas nos preços dos imóveis residenciais, ainda que o montante destas quedas possa ser melhor interpretado como praticamente uma estabilidade dos preços nominais. A partir de outra perspectiva, das variações acumuladas em 12 meses, todas as capitais menos Recife e Fortaleza tiveram resultados melhores, com destaque para Belo Horizonte, que passou dos -0,12% em julho para +0,11% em agosto. Apesar do desempenho negativo na variação mensal em agosto, o Rio de Janeiro continuou na tendência de desaceleração do ritmo de queda nesta perspectiva do acumulado em 12 meses.

A retomada mais vigorosa das variações dos preços dos imóveis residenciais no Brasil ainda depende de condições cuja probabilidade é relativamente pequena nos próximos meses. Notadamente, as incertezas internas ligadas ao cenário eleitoral e à política fiscal, e externas decorrentes de um cenário mundial menos favorável, têm impactado negativamente as decisões de investimentos no país. Neste cenário, a trajetória mais provável para os preços dos imóveis residenciais até o final do ano continua sendo a de uma lenta convergência rumo à estabilização dos valores nominais.

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Após quatro meses de aumentos consecutivos, 0 IGMI-R ABECIP teve uma leve retração em julho. O montante desta variação negativa foi modesto (0.04%), aproximando na verdade o índice da estabilidade em termos nominais. Mesmo com este desempenha na margem, a variação acumulada em 12 meses dos preços dos imóveis residenciais no Brasil, que havia apresentado em junho o primeiro resultado positivo desde agosto de 2015, teve uma aceleração (passando de 0.15% para 0,30%). Este fato é explicado pela baixa base de comparação, na medida em que o IGMI-R ABECIP ainda apresentava variações negativas em julho do ano passado.

Em termos do desempenho das capitais, São Paulo foi um dos principais responsáveis pela reversão da tendência de aceleração do indicador para o Brasil, na medida em que os preços dos imóveis residenciais na cidade ficaram praticamente estáveis em julho, após terem subido 0,17% no mês anterior. Porto Alegre também teve influência relevante no resultado nacional, sendo que os preços caíram -0,08% em julho, após uma sequência de elevações nos quatro meses anteriores. Curitiba e Goiânia tiveram variações positivas em julho, porém com desaceleração com relação ao mês anterior. O desempenho do Rio de Janeiro foi novamente um destaque negativo, com aceleração do ritmo de queda em julho quando comparado a junho.  Do lado positivo, Fortaleza e Salvador tiveram pequenas acelerações nos aumentos de preços em julho, enquanto os imóveis residenciais em Belo Horizonte tiveram seus preços estáveis no período.

Do ponto de vista das variações acumuladas em 12 meses, a aceleração para o Brasil mencionada acima deve ser atribuída principalmente à desaceleração do ritmo de queda no caso da maioria das capitais, na medida em que São Paulo, Curitiba, Salvador e Goiânia tiveram em julho variações acumuladas positivas, mas inferiores às observadas até o mês anterior. Apesar do resultado negativo na margem, Porto Alegre foi a única das capitais onde verificou-se uma aceleração na taxa positiva de variação acumulada em 12 meses entre junho e julho.

A evolução dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua uma trajetória de lenta recuperação. A frustração com relação ao ritmo da atividade econômica no segundo trimestre do ano teve impacto em algumas variáveis fundamentais para o mercado imobiliário, como estabilização da taxa do desemprego em níveis elevados, crescimento moderado da renda e queda na confiança do consumidor. Este conjunto de fatores não deve, no entanto, ser suficiente para reverter a direção da retomada dos preços dos imóveis residenciais em um horizonte mais longo. A manutenção da taxa de juros em níveis historicamente baixos juntamente com novas medidas de estímulo ao crédito habitacional são elementos importantes e que devem desempenhar um papel fundamental para a retomada do setor em um ambiente futuro de menor incerteza.

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No mês de fechamento do primeiro semestre de 2018, 0 IGMI-R ABECIP mostrou uma pequena aceleração com relação a maio (0,08%). Um indicador relevante a partir deste resultado é a variação acumulada em 12 meses para o Brasil, que apresentou o primeiro resultados positivo desde agosto de 2015. Apesar desta reversão na tendência de queda dos valores nominais ainda não ser verificada em quatro das capitais analisadas, todas estas tiveram uma desaceleração no ritmo de queda da variação acumulada em 12 meses. 

O destaque positivo para a variação acumulada em 12 meses é São Paulo, com 1,35%, mas a tendência de recuperação das capitais em geral pode ser vista comparando-se este resultado com o de Belo Horizonte, que apesar de ainda apresentar uma variação acumulada em 12 meses negativa (-0,66%), foi juntamente com Goiânia a capital onde ocorreu a maior variação positiva em junho (0,21%). O destaque negativo foi o Rio de Janeiro, que teve nova queda na margem no mês de junho (-0,19%), e a maior queda na comparação acumulada em 12 meses (-3,16%). Ainda assim, como mencionado anteriormente, mesmo no caso deste destaque negativo o ritmo de queda no acumulado em 12 meses vem tornando-se menos intenso, dado que nesta comparação o Rio de Janeiro havia registrado uma queda de -3,25% em maio. 

Uma outra perspectiva da tendência de recuperação dos preços nominais dos imóveis residenciais pode ser obtida comparando as médias dos primeiros semestres de 2018 contra 2017, e 2017 contra 2016, como nas duas últimas colunas da tabela acima. Das nove capitais analisadas pelo IGMI-R, cinco passaram de variações negativas para positivas (São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia), enquanto três apresentaram quedas menos intensas (Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife). Fortaleza foi a única entre as capitais a registrar aceleração no ritmo de queda na comparação entre semestres, mas foi justamente aquela em que o ajuste de redução de preços verificado em todo o país começou mais tarde.

A recuperação dos preços nominais dos imóveis residenciais continua de forma lenta, assim como a dos preços reais, na medida em que os efeitos dos eventos de maio sobre os índices de preços ficaram claramente contidos aos períodos imediatamente subsequentes, não comprometendo a trajetória de longo prazo. Alguns indicadores apontam quedas significativas nos estoques de imóveis em algumas das capitais mais representativas nas comparações interanuais, colaborando para a tendência de recuperação dos preços. O principal fator de limitação para esta recuperação ainda está fortemente associado às incertezas econômicas e seus desdobramentos, do lado interno, e a um ambiente externo mais volátil que já surte efeitos negativos sobre a taxa de câmbio e a percepção de risco dos mercados emergentes.

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O IGMI-R ABECIP ficou estável em maio de 2018 com relação ao mês anterior. Apesar desta estabilidade na margem, a tendência de variação acumulada em 12 meses apresentou uma desaceleração significativa no ritmo de queda, praticamente zerando as variações nominais em um ano (-0,02%), após registrar -0,29% em abril. A tendência de recuperação dos preços nominais coincide com o final da recessão no último trimestre de 2016, e sua trajetória na série histórica do IGMI-R/ABECIP pode ser vista no gráfico abaixo.

Do ponto de vista das 9 capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP, este comportamento não é homogêneo. A tabela abaixo apresenta os resultados para o mês de maio e acumulados em 12 meses para o Brasil e as 9 capitais:

As mesmas capitais que apresentam variações positivas em maio também apresentam variações positivas acumuladas em 12 meses, com destaque para São Paulo, cuja variação acumulada situa-se bem acima da média nacional e das demais capitais. Do outro lado, Rio de Janeiro destaca-se pela maior variação acumulada negativa, bem superior à das outras capitais que ainda apresentam quedas de preços nominais acumuladas em 12 meses (Belo Horizonte, Fortaleza e Recife).

Apesar destes resultados negativos em algumas das capitais, merece destaque a observação que em todos os casos de variações negativas acumuladas em 12 meses, as taxas de quedas estão menores desde o início de 2018, assim como nos casos de variações acumuladas positivas as taxas de aumento estão em aceleração. Com isso, podemos afirmar que o resultado nacional sintetiza uma tendência de estancamento das quedas de preços nominais dos imóveis residenciais, com algumas diferenças de ritmo regionais.

As condições para a consolidação da tendência de recuperação dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais no Brasil continuam, no entanto o aumento recente da incerteza com relação ao desempenho da economia impede que esta recuperação ocorra em ritmo mais forte.

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O IGMI-R ABECIP voltou a apresentar um ligeiro aumento em abril (0,02%), pouco inferior aos 0,06% registrados no mês anterior. A tendência de variação acumulada em 12 meses continua apresentando uma desaceleração no ritmo de queda, com -0,29% até abril ante os -0,36% até março.

Comparando-se as variações dos preços dos imóveis residenciais acumuladas durante o primeiro quadrimestre de 2018 contra o mesmo período de 2017 verificamos uma queda de -0,35%. No entanto, conforme pode ser visto no quadro abaixo, este resultado ocorre em meio a diferenças regionais significativas entre as nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP.

A maior influência negativa sobre o desempenho no primeiro quadrimestre foi do Rio de Janeiro, com queda de -3,69%. Outras quatro capitais também tiveram quedas na comparação entre os primeiros quadrimestres de 2018 e 2017, Belo Horizonte (-1,82%), Fortaleza (-0,35%), Recife (-1,11%) e Porto Alegre (-0,02%), porém em magnitudes bem inferiores à do Rio de Janeiro. Do outro lado, quatro capitais tiveram desempenho positivo tomando-se a mesma base de comparação, Goiânia (0,06%), Salvador (0,44%), Curitiba (0,46%), e São Paulo com a maior contribuição positiva (0,79%).

Em termos da tendência medida pela variação acumulada em 12 meses, de forma geral as mesmas capitais são responsáveis pelas contribuições negativas e positivas que nos casos da comparação quadrimestral interanual, com exceção de Porto Alegre, cuja variação dos preços dos imóveis residenciais de 0,04% em abril foi suficiente para trazer a variação acumulada em 12 meses do terreno negativo para o positivo na passagem de março para abril (-0,25% em março contra +0,52% em abril). Entre as nove capitais analisadas, Recife foi a única a apresentar uma piora no resultado acumulado em 12 meses na passagem de março (-0,49%) para abril (-0,65%). As demais capitais mostraram desacelerações no ritmo de queda acumulado em 12 meses, ou pequenas oscilações em torno de valores positivos, cujo destaque é São Paulo, com 0,84% em abril contra 0,86% em março.

Os principais temas no centro do debate sobre o desempenho da economia brasileira neste início de ano são relevantes para a análise da evolução dos preços dos imóveis residenciais no período. A defasagem entre as quedas das taxas de juros para operações interbancárias e aquelas cobradas para o consumidor final, juntamente com a lenta retomada da massa salarial são fatores que ainda inibem uma recuperação mais forte dos negócios imobiliários. Por outro lado, registram-se em algumas capitais neste início de ano um aumento no número de vendas superior ao de lançamentos de novos imóveis, fazendo com que o estoque tenda a cair gradativamente. A ausência de uma recuperação mais consistente dos preços nominais dos imóveis residenciais até agora pode ser considerada à luz dos diferentes impactos relativos destes fatores sobre o desempenho das diferentes capitais.

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Após uma ligeira queda nos preços nominais dos imóveis residenciais verificada pelo IGMI-R ABECIP em fevereiro (-0.01%), os resultados de março mostraram uma retomada da recuperação gradual, com aumento de 0,06% no mês. Com este resultado, a tendência de variação acumulada em 12 meses voltou a registrar uma desaceleração no ritmo de queda, ainda que pequena (-0,36% em março contra -0,38% em fevereiro).

A tendência de recuperação nos preços nominais fica mais evidente considerando-se as variações trimestrais recentes. Enquanto a quatro trimestre de 2017 mostrou um crescimento de 0,05% com relação ao trimestre anterior, o primeiro trimestre de 2018 apresentou uma elevação mais expressiva, de 0,24% com relação ao último trimestre de 2017.

Esta aceleração no crescimento na comparação trimestral foi também verificada nas cidades de São Paulo e Porto Alegre, porém é notável que outras 2 capitais pesquisadas pelo IGMI-R (Belo Horizonte e Fortaleza) reverteram o sinal da taxa de crescimento trimestral, passando de variações negativas no quarto trimestre de 2017 para positivas ou estáveis no primeiro trimestre de 2018. Já os casos de Goiânia, Salvador e Curitiba mostraram variações positivas nos dois últimos trimestres, porém em desaceleração. Ainda na ótica da comparação trimestral, os piores resultados ficaram por conta do Rio de Janeiro e Recife, onde observou-se uma aceleração na taxa de queda no primeiro trimestre de 2018 com relação à verificada no último trimestre de 2017.

Sob estas diferentes comparações temporais, a heterogeneidade dos resultados entre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP em março continua a refletir, de forma geral para o mercado residencial no Brasil, uma recuperação ainda lenta e volátil dos preços nominais dos imóveis. Este resultado está inserido no contexto da retomada econômica do país, cujos resultados recentes medidos por diferentes indicadores de nível de atividade vêm frustrando as expectativas de um ritmo mais forte de crescimento. Pode-se afirmar que o setor de formação de capital em geral é o mais afetado por estas expectativas, que se de um lado não se deterioraram o suficiente para antever uma reversão do ciclo de crescimento, por outro adiam decisões de investimentos e, portanto, uma retomada mais vigorosa dos preços dos imóveis residenciais.

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A tendência de recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais observada desde o segundo semestre de 2017 perdeu força momentaneamente em fevereiro, de acordo com os resultados do IGMI-R ABECIP. A taxa acumulada em 12 meses do indicador vinha apresentando números cada vez menos negativos no período, mas após os -0.36% observados em janeiro, esta voltou a acelerar ligeiramente o ritmo de queda, registrando -0.38% em fevereiro, em virtude do resultado negativo (ainda que praticamente estável) no mês (-0.01%).

A principal contribuição negativa para o IGMI-R ABECIP em fevereiro veio mais uma vez do Rio de Janeiro, que ao apresentar uma queda de -0.25% no mês elevou o ritmo de queda no acumulado em 12 meses dos preços dos imóveis residenciais da cidade para -3.80% (tendo registrado -3.49% em janeiro). Curitiba e Goiânia, após variações positivas em janeiro, apresentaram quedas em fevereiro, enquanto Salvador mostrou uma ligeira aceleração no ritmo de queda no mês. Como destaques positivos, Belo Horizonte e Recife tiveram elevações em fevereiro após registrarem quedas no mês anterior, enquanto Porto Alegre apresentou uma ligeira aceleração positiva em fevereiro. 

Em que pesem os destaques negativos e positivos, a característica geral da dinâmica de preços das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R ABECIP em fevereiro é de relativa estabilidade, como refletido no índice nacional, tanto da perspectiva das variações mensais, quanto das taxas acumuladas em 12 meses.

Este cenário é por enquanto compatível com a tendência de defasagem da recuperação da formação de capital fixo em geral com relação à retomada do nível de atividade da economia brasileira, que parece consolidada, mas em ritmo modesto. Enquanto diversos indicadores de expectativas se mantém positivos, mostrando que o adiamento do ajuste fiscal e a incerteza política não vêm afetando de forma significativa a percepção de empresários e consumidores, indicadores do nível corrente de atividades vêm revelando alguma oscilação em torno de uma tendência suave de crescimento. O efeito da combinação destes fatores sobre os preços dos imóveis residenciais vem se mostrando consistentemente como uma tendência ao estancamento das perdas nominais. Vale ressaltar que do ponto de vista dos preços reais, a tendência de redução no ritmo de perdas vem sendo favorecida pelas surpresas baixistas dos índices de inflação nos primeiros meses de 2018.

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No primeiro mês de 2018, o resultado do IGMI-R ABECIP mostrou uma continuidade da tendência de recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais iniciada na segunda metade do ano anterior. A variação do índice no mês mostrou uma pequena elevação (0,03%), que por sua vez acarretou em uma pequena melhora na taxa acumulada em 12 meses (-0,36% contra os -0,60% em dezembro de 2017).

Duas das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R ABECIP registraram acelerações nas taxas de variação acumuladas em 12 meses entre dezembro de 2017 e janeiro de 2018: São Paulo (0,40% para 0,70%) e Salvador (0,24% para 0,41%). Seguindo a mesma base de comparação, Porto Alegre e Recife apresentaram os piores desempenhos entre as nove capitais, com variações respectivas entre dezembro e janeiro de -0,02% para -0.14%, e -1,19% contra -1,36%. Duas outras capitais ainda apresentaram variações acumuladas em 12 meses negativas, porém em menor intensidade comparando-se com dezembro de 2017: Goiânia (-0,08% contra -0,46%) e Fortaleza (-0,14% contra -0,29%). Curitiba apresentou uma pequena desaceleração no ritmo de crescimento da taxa acumulada em 12 meses, enquanto Rio de Janeiro e Belo Horizonte ainda apresentaram variações negativas, porém praticamente estáveis. 

Esta heterogeneidade com relação ao desempenho regional revela alguma volatilidade em torno de uma tendência de recuperação ainda muito lenta no estancamento das quedas dos preços nominais dos imóveis residenciais ao longo do país. Esta dinâmica deve continuar ao longo do ano, refletindo um balanço de forças opostas. De um lado a queda nas taxas de juros, o baixo nível da inflação, e alguma recuperação no mercado de trabalho colaboram para uma recuperação potencial do setor. De outro lado, as incertezas associadas aos efeitos do adiamento das reformas necessárias para o equacionamento do quadro fiscal, e à definição do quadro político, continuam encurtando o horizonte de planejamento e fazendo do nível de investimentos em geral a parcela mais fraca da recuperação do nível de atividades na economia brasileira. Ao longo dos próximos meses, se por um lado a probabilidade associada a um desempenho negativo dos preços dos imóveis residenciais como o observado principalmente ao longo de 2016 é pequena, por outro parece igualmente pequena a probabilidade de uma retomada mais vigorosa.  

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Índice ABECIP teve um ligeiro aumento (0,24%) na passagem do mês de novembro para dezembro em 2017. 

O IGMI-R ABECIP teve um ligeiro aumento (0,24%) na passagem do mês de novembro para dezembro em 2017. Este resultado deu sequência à tendência de lenta recuperação nos preços nominais a partir do segundo semestre do ano. Como consequência, a variação acumulada ao longo de 2017, apesar de ainda negativa (-0,60%), foi menos negativa em comparação à verificada em 2016 (-2,26%), como pode ser visto na tabela abaixo.

A recessão iniciada no segundo trimestre de 2014 foi uma das mais longas e profundas já verificadas na economia brasileira, tendo terminado apenas no último trimestre de 2016. O maior impacto desta recessão sobre os preços dos imóveis residenciais foi sentido justamente no ano de 2016. A série história do IGMI-R ABECIP, iniciada em janeiro de 2014, mostrou que o acumulado ao final deste ano ainda era positivo em termos nominais, ainda que negativo em termos reais quando considerada a evolução dos diferentes índices gerais de preços no período. Já 2015 apresentou variação acumulada negativa em termos nominais, o que em termos reais implicou quedas substanciais, levando-se em conta a grade elevação da inflação no período. Apesar da queda dos índices de inflação em 2016, os preços nominais dos imóveis acentuaram o ritmo de queda no ano. Nesta perspectiva, o resultado do ano de 2017 mostra uma tendência menos negativa, na medida em que não só o ritmo de queda nos preços nominais caiu com relação a 2016, como apontado acima, mas também a variação dos índices de inflação terminou o ano em patamares historicamente muito baixos. 

Em resumo, o passado recente mostra um estancamento da tendência de queda nos preços reais dos imóveis residenciais no país. Esta trajetória não foi perfeitamente homogênea entre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R ABECIP. No caso de Fortaleza em Goiânia, o ajuste parece ter chegado mais tarde com relação às demais capitais. Contrariamente ao resultado geral, as variações acumuladas em 2015 e 2016 ainda foram positivas (em termos nominais), porém negativas em 2017. Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife apresentaram quedas contínuas nestes últimos três anos, ainda que o ritmo desta queda tenha diminuído em 2017. 

Este comportamento dos preços dos imóveis residenciais reflete o desempenho do setor de construção nas contas nacionais, que ainda não começou a acompanhar a recuperação, ainda que lenta, verificada nos demais setores. Esta defasagem é esperada, na medida em que o ambiente geral para os investimentos ainda é marcado pela capacidade ociosa gerada durante a recessão, e pela incerteza relacionada ao impacto do cenário político sobre as reformas necessárias para a redução da percepção de risco relacionado ao quadro fiscal. Estes fatores ainda devem desempenhar um papel relevante ao longo de 2018, mas alguma contrapartida dos efeitos do ambiente de queda de juros e recomposição do poder de compra e endividamento por parte das famílias deve colaborar para a continuidade da tendência de estabilização dos preços dos imóveis residenciais ao longo do ano.

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O IGMI-R ABECIP mostrou um pequeno avanço nos preços dos imóveis residenciais em novembro (0,10%), comparando-se com o mês de outubro. Com este resultado, o acumulado em doze meses do indicador, ainda que negativo em -0,76%, manteve pelo décimo segundo mês consecutivo a tendência de desaceleração nas quedas nominais (em outubro havia registrado -0,86%). Esta tendência aparece claramente no quadro abaixo, onde compara-se os acumulados entre janeiro e novembro para 2016 e 2017. Enquanto nos onze primeiros meses de 2016 o IGMI-R ABECIP acumulava uma queda de -2,34%, no mesmo período de 2017 esta queda foi reduzida para -0,61%, sempre em termos de valores históricos. Levando-se em consideração a forte desaceleração dos índices de preços ao consumidor no período, o resultado em termos reais mostra uma recuperação ainda mais significativa.

Dentre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo merece destaque por apresentar a primeira variação positiva no acumulado em doze meses desde março de 2016. Curitiba e Salvador também apresentaram variações positivas nos preços dos imóveis residenciais acumulados em 12 meses no mês de novembro, dando sequência aos aumentos verificados a partir do segundo semestre do ano. No caso das demais capitais, todas com exceção de Recife apresentaram taxas de variações negativas nos acumulados em 12 meses, porém seguindo o padrão de desaceleração destas taxas negativas, indicando a perspectiva de estancamento nas quedas dos preços nominais de seus imóveis residenciais. Recife foi o único caso a apresentar uma aceleração nesta queda acumulada em 12 meses, passando dos -0,79% observados em outubro para -0,91 em novembro.

Entretanto, considerando o acumulado entre janeiro e novembro, Recife mostra um resultado melhor em 2017 (-0,95%) quando comparado ao de 2016 (-1,48%), indicando que apesar do resultado na margem a tendência também pode ser de alguma recuperação para os preços dos imóveis residenciais na cidade. As demais capitais também apresentaram um melhor desempenho na comparação dos primeiros doze meses de 2017 contra o mesmo período de 2016, com exceção de Fortaleza e Goiânia. No entanto, estas foram as duas únicas cidades a mostrar resultados positivos no acumulado de janeiro a novembro de 2016, o que indica que o ajuste de preços observado no restante do país parece ter sido realizado com alguma defasagem nestas duas capitais. 

A dinâmica dos preços dos imóveis residenciais no Brasil apresenta uma lenta melhora em termos nominais, potencializada em termos reais pela contínua queda nos índices de preços ao consumidor e no atacado. Os últimos resultados relativos ao nível de atividade da construção civil no país corroboram este desempenho dos preços dos imóveis residenciais, caracterizando uma defasagem com relação ao ciclo de crescimento iniciado no primeiro trimestre de 2017. A recuperação do setor deve manifestar-se de forma mais clara na medida em que este crescimento ganhe impulso, para o que vem colaborando o aumento gradativo da renda e a continuidade da queda nas taxas de juros.

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Apesar da ligeira queda registrada na passagem entre setembro e outubro (-0,02%), o IGMI-R ABECIP para o Brasil ficou muito próximo da estabilidade nominal, e deu sequência à trajetória de redução na queda acumulada em 12 meses, que ocorre de forma contínua desde o início de 2017. De fato, este indicador de variação acumulada em 12 meses também já se aproxima da estabilidade nominal, tendo registrado -0,86% em outubro.

Os números da variação do  IGMI-R  ABECIP em outubro ainda mostram uma heterogeneidade considerável entre as nove capitais analisadas pelo índice: enquanto São Paulo, Recife, Curitiba e Goiânia tiveram variações nominais positivas, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Porto Alegre e Salvador tiveram quedas nos preços nominais de seus imóveis residenciais. Estas oscilações de curto prazo decorrem da volatilidade que caracteriza o processo de retomada lenta do mercado imobiliário, mas duas perspectivas temporais mais amplas ajudam a entender melhor esta tendência de retomada. Do ponto de vista das variações acumuladas em 12 meses, apesar de Curitiba ser a única entre as nove capitais a apresentar ganhos nominais em outubro, dentre as demais, com exceção de Belo Horizonte e Salvador, todas tiveram reduções no ritmo de queda dos preços nominais entre setembro e outubro, a exemplo do indicador para o Brasil, que passou de uma variação acumulada em 12 meses de -1,03% em setembro para os -0,86 de outubro.

Outra forma de olhar os resultados em uma perspectiva temporal que dilui a volatilidade das variações mensais é a variação da média móvel de 6 meses contra os 6 meses anteriores. Em outubro, este indicador para o Brasil mostrou uma queda de -0,57%, inferior à variação acumulada em 12 meses no mês (-0,86%), mostrando a tendência de recuperação nos meses mais recentes. Nos casos de Belo Horizonte e Salvador, onde as quedas acumuladas em 12 meses cresceram entre setembro e outubro, as variações negativas da média móvel de 6 meses foram menores, indicando que nestes últimos seis meses alguma recuperação também parece estar se encaminhando.

A pior recessão da economia brasileira em termos de duração e profundidade terminou no último trimestre de 2016. Desde então, vários indicadores de nível de atividade econômica vêm apontando para uma recuperação, ainda que lenta e caracterizada por volatilidade no curto prazo. Os números recentes do IGMI-R/ABECIP mostram que este início de recuperação vem acontecendo aos poucos no mercado imobiliário residencial, dentro da defasagem que se pode esperar do setor com relação à reversão do ciclo econômico.

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O IGMI-R ABECIP em setembro continuou em sua trajetória recente de redução no ritmo de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais: apesar de uma nova queda na margem (0,07%), o acumulado em 12 meses registrou -1,03%, contra -1,45% observados em agosto. Analisando o índice pela ótica da comparação entre médias das variações trimestrais, o trimestre encerrado em setembro mostrou uma variação média de -0,12%, praticamente idêntica à variação média do segundo trimestre do ano (-0,13%). Estes resultados, no entanto, mostram alguns padrões diferentes entre as nove capitais para as quais o IGMI-R ABECIP é calculado individualmente.

Nos casos de São Paulo, Recife, Curitiba, Salvador e Goiânia, as médias de variação dos preços dos imóveis residenciais durante o terceiro trimestre foram positivas, após registrarem valores negativos na média do segundo trimestre. Dentre estas cinco capitais, apenas Salvador apresentou variação negativa dos preços em setembro, porém praticamente dentro da estabilidade. Ainda com relação a este grupo de capitais, São Paulo, Recife e Goiânia ainda registram variações negativas no acumulado em 12 meses, porém com uma clara tendência observada nos últimos meses de arrefecimento no ritmo destas variações negativas, apontando para a estabilidade dos preços nominais. Nos casos de Curitiba e Salvador, as variações acumuladas em 12 meses já apresentam ligeiros aumentos.

As demais capitais, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Porto Alegre, tiveram quedas nos preços nominais dos imóveis em setembro, mas todas com exceção de Fortaleza também apresentaram um arrefecimento no ritmo de queda nas variações acumuladas em 12 meses.  Em termos das médias trimestrais, enquanto Belo Horizonte e Fortaleza mostraram variações médias praticamente estáveis entre o segundo e o terceiro trimestres, Porto Alegre registrou variações negativas menores no terceiro trimestre, enquanto o Rio de Janeiro foi a única entre as nove capitais a registrar variações médias negativas em maior magnitude no trimestre encerrado em setembro, com relação ao segundo trimestre.

A evolução dos preços dos imóveis residenciais desde o início do ano reflete, apesar de algumas diferenças regionais, a tendência em direção à estabilização dos preços nominais, e a perdas menores em termos reais, dada a forte desaceleração inflacionária no período. Uma recuperação mais forte dos preços dos imóveis está condicionada ao desempenho da economia brasileira. Apesar de vários indicadores recentes do nível de atividades apontarem para uma melhora, a retomada ainda ocorre em um ritmo ainda lento e sujeito a oscilações no curto prazo.

Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

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Pelo quinto mês consecutivo, O IGMI-R ABECIP registrou nova queda nos preços dos imóveis residenciais em agosto. No entanto, o montante desta queda, -0,09%, foi inferior aos -0.19% observados em julho, e com isso a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou sua tendência iniciada em fevereiro último de suave reversão do ritmo de queda, registrando -1,45% em julho após o resultado de -1,48% observado em maio.

Esta tendência de suavização no ritmo de queda na variação acumulada em 12 meses foi reproduzida em seis das nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP - São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre, Salvador e Goiânia. 

No caso de São Paulo, essa suavização no ritmo de queda no acumulado em 12 meses (de -0.78% para -0.74%) foi muito pequena, em função da variação negativa na margem do mês de agosto (-0.05%), após registrar pequeno aumento em julho (0.18%). Este resultado ilustra as dificuldades para reverter de forma clara o ritmo de negócios dos imóveis residenciais na cidade.

O Rio de Janeiro, apesar de registrar a maior queda nos preços dos imóveis com relação às nove capitais (-0.37%), a variação acumulada em 12 meses reverteu o ritmo de queda que havia acelerado nos dois meses anteriores, ficando em -3.79% contra os -4.28% observados em julho. Curitiba representa um destaque positivo, na medida em que foi a única entre as nove capitais que passou de uma variação acumulada em 12 meses negativa para uma positiva entre julho (-0.11%) e agosto (0.88%). Belo Horizonte e Fortaleza foram as únicas duas capitais onde o ritmo de queda nos preços dos imóveis medido pela variação acumulada em 12 meses se intensificou entre julho e agosto.

Os preços dos imóveis residenciais ainda apresentam quedas em termos reais, tanto na perspectiva da variação mensal quanto na do acumulado em 12 meses. Os indicadores que apontam para a retomada gradual no nível de atividade da economia brasileira ainda não possuem efeitos notáveis sobre o desempenho do mercado imobiliário. No entanto, o efeito combinado da contínua desaceleração dos índices de inflação com a tendência de quedas nominais cada vez menores nos preços dos imóveis faz com que a variação de seus preços reais tenda à estabilidade.

Assim como na dimensão do nível geral de investimentos, alguns fundamentos importantes já permitem vislumbrar uma reversão do ciclo para os imóveis, porém com uma defasagem em relação ao desempenho dos demais setores da economia.

 Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

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O IGMI-R ABECIP apresentou uma nova queda em julho, de 0,19%, após a variação negativa de 0.09% do mês anterior. Apesar deste resultado na margem, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,48% em julho após o resultado de -1,59% observado em maio. 

Entre as nove capitais analisadas, quatro tiveram variações positivas em julho (São Paulo, Curitiba, Salvador e Goiânia), enquanto as demais (Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Porto Alegre) tiveram quedas. A maior taxa de variação negativa nos preços dos imóveis residenciais no mês de julho foi verificada no Rio de Janeiro (-1,14%), que também acumula a maior variação negativa em acumulada em 12 meses nas variações nominais (-4,28%, contra a média nacional de -1,48%).

A maior variação positiva foi observada em Salvador (0,21%), seguido por São Paulo (0,18%). Apesar disso, a variação acumulada de 12 meses dos preços dos imóveis em Salvador apresentou em julho pequena aceleração com relação ao acumulado em junho (-1,71% contra -1,63%). Este resultado de ligeira aceleração na variação acumulada em 12 meses, sempre se comparando julho com relação ao mês anterior, também foi observado em Belo Horizonte (-2,34% contra -2,31%), Recife (-1,30% contra -1,27%), e no Rio de Janeiro (-4,28% contra -4,21%), que apresenta a maior queda nominal no acumulado de 12 meses entre as nove capitais. 

A trajetória dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua apresentando uma relativa melhora apenas na forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. Alguns fatores importantes atuam na direção do favorecer alguma recuperação no ritmo dos negócios do setor imobiliário, como a trajetória de queda sustentável de juros, os sinais de redução do comprometimento da renda das famílias com o pagamento de empréstimos anteriores, e o início da recuperação dos níveis de emprego. Os efeitos mais fortes desses fatores sobre os preços dos imóveis residenciais ainda devem levar algum tempo, principalmente no contexto das incertezas que dificultam decisões mais sensíveis a condições de longo prazo.

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O IGMI-R ABECIP (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial), baseado em laudos dos bancos, apresentou uma ligeira queda em junho na leitura para o Brasil, de -0,09%. No entanto, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses manteve a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,59% em junho após o resultado de -1,73% observado em maio. Esta tendência pode ser constatada por outro ângulo, comparando os acumulados no primeiro semestre de 2016 e 2017.

Enquanto a variação acumulada durante o primeiro semestre de 2016 na leitura nacional foi de -1,24%, em 2017 o primeiro semestre registrou uma queda bem menor, de -0,57%. Deve-se ressaltar que, na medida em que os vários índices de preços vêm registrando uma forte tendência desinflacionaria em 2017, a desaceleração do ritmo de queda nos preços dos imóveis residenciais torna-se ainda mais relevante quando analisada sob a ótica dos preços reais.

Do ponto de vista das nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP, esta tendência também foi verificada em São Paulo, Belo Horizonte, Recife e Salvador, sendo que os preços dos imóveis residenciais nestas cidades tiveram variações negativas no acumulado do primeiro semestre de 2017, mas em montante inferior à variação também negativa no primeiro semestre de 2016.  Por sua vez, Curitiba e Porto Alegre, que mostraram variações negativas no primeiro semestre de 2016, tiveram aumentos nos preços nominais dos imóveis residenciais durante o primeiro semestre de 2017. Já Goiânia passou de uma variação positiva nos primeiros seis meses de 2016 para uma queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no mesmo período de 2017. Fortaleza, juntamente com Goiânia, a única das cidades a apresentar variações positivas no acumulado do primeiro semestre de 2016, repetiu o desempenho no primeiro semestre de 2017, porém em menor intensidade. No sentido contrário, o Rio de Janeiro apresentou uma queda no primeiro semestre de 2017 superior à verificada no mesmo período de 2016, senda a capital com a maior redução de preços nominais no acumulado de 12 meses (-4,21%).

A recuperação dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua de forma lenta, ainda sob a forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. O processo de forte desinflação nos preços em geral abre espaço para uma intensificação do processo de redução dos juros, o que tende a melhorar as condições de financiamento, com efeitos positivos sobre o nível de atividade no setor imobiliário. Entretanto, uma retomada mais forte de negócios ainda parece condicional a um horizonte de planejamento mais amplo que o permitido no contexto da atual crise política no país.

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Em abril, a variação para o Brasil do IGMI-R ABECIP foi praticamente nula, apresentando uma ligeira queda de 0,05%. Com este resultado, a variação em 12 meses do indicador registrou o quarto mês consecutivo de desaceleração no ritmo de queda nominal nos preços dos imóveis residenciais, passando dos -1,86% de março para -1,82 em abril. 

Das nove capitais para as quais o IGMI-R ABECIP é calculado, Fortaleza, Curitiba e São Paulo registraram variações positivas na comparação entre março e abril, com taxas de respectivamente 0,19%, 0,31% e 0,04%. Dentre as demais capitais, as quedas mais expressivas nos preços nominais dos imóveis residenciais foram observadas em Belo Horizonte (-0,47%), Porto Alegre (-0,73%), Salvador (-0.26%) e Goiânia (-0,12%), enquanto Rio de Janeiro e Recife tiveram praticamente estabilidade nos preços dos imóveis. 

Os resultados de abril interromperam momentaneamente as tendências de desaceleração nas quedas dos acumulados em 12 meses de algumas das capitais. Para o Recife a variação acumulada em 12 meses em abril ficou em -1,38%, após registrar -0,93% em março, e na mesma base de comparação Porto Alegre (-0,89% em abril contra -0,70% em março) e Salvador (-2,74% em abril contra -2,64% em março) tiveram o mesmo comportamento. Fortaleza, que ainda registrava uma taxa de variação positiva de 0,43% no acumulado em 12 meses de março, passou para uma variação negativa de -0,06% em abril, apesar do crescimento de 0,19% na comparação mensal entre abril e março. Nas demais capitais, o comportamento do acumulado em 12 meses foi o mesmo do observado no Brasil, com a continuidade da desaceleração da queda nos acumulados em 12 meses.

De forma geral, os resultados de abril podem ser interpretados como resultantes de alguma volatilidade em torno da tendência de arrefecimento no ritmo de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil. Esta volatilidade reproduz as incertezas acerca da retomada do nível de atividade econômica no país, para as quais contribuem os desdobramentos do quadro político. Uma vez que o cenário desenhado pela queda consistente da inflação e dos juros ainda está mantido, estas incertezas parecem por enquanto apenas adiar um pouco a retomada mais robusta do crescimento da economia, que deverá consolidar as condições para a estabilização dos preços dos imóveis residenciais. 

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Após uma pequena variação negativa em abril (-0,05%), O IGMI-R ABECIP para o Brasil apresentou uma nova queda em maio em relação ao mês anterior, desta vez mais significativa (-0,26%). A variação acumulada do indicador nos primeiros cinco meses de 2017 foi de 0,48%. No entanto, a magnitude desta variação negativa foi inferior à observada nos primeiros cinco meses de 2016 (-1,01%), mostrando alguma tendência de estancamento nas quedas dos preços nominais dos imóveis residenciais entre os dois períodos. Na perspectiva do acumulado em 12 meses, esta tendência aparece com a queda observada em abril (-1,82%), dando lugar a uma queda inferior (-1,73%) em maio. 

A variação negativa dos preços dos imóveis residenciais no mês de maio foi praticamente generalizada entre as capitais para as quais o IGMI-R ABECIP é calculado, excetuando-se Salvador, que apresentou estabilidade.

Do ponto das variações acumuladas nos acumulados em 12 meses, todas as nove capitais mostraram quedas, porém com diferentes tendências: comparando-se os resultados de abril e maio tivemos desacelerações nos ritmos de quedas em São Paulo (-1,74% para -1,49%), Rio de Janeiro (-3,87% para -3,72), Recife (-1,38% para -1,30%) e Salvador (-2,74% para -1,78%). No sentido inverso, apresentando acelerações nas quedas acumuladas em 12 meses entre abril e maio temos Belo Horizonte (-2,04% para -2,40%), Fortaleza (-0,06% para -0,86%), Curitiba (-0,07% para -0,16%), Porto Alegre (-0,98% para -1,03%) e Goiânia (-1,37% para -2,22%). 

A dinâmica dos preços do mercado imobiliário residencial nestes primeiros cinco meses do ano, de acordo com os resultados do IGMI-R ABECIP, aponta para uma recuperação lenta e sujeita a oscilações nos resultados de curto prazo, reproduzindo o contexto da retomada do nível de atividade em geral da economia brasileira.

Por um lado, a forte desaceleração dos vários indicadores de inflação no país impacta positivamente as decisões de consumo dependentes de financiamento, viabilizando a trajetória de redução das taxas de juros. No entanto, uma retomada mais vigorosa continua condicionada às incertezas decorrentes da relação entre o quadro político e a aprovação das reformas necessárias para uma percepção concreta de queda de risco por parte dos agentes econômicos.

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O IGMI-R/ABECIP cresceu 0,03% em março para o Brasil, o que possibilitou a continuidade da tendência de estancamento das perdas nominais nos preços dos imóveis. Dentro da perspectiva de variação acumulada em 12 meses, a queda de -2,2% registrada em fevereiro passou para -1,86% com o resultado de março.

Das nove capitais para as quais o IGMI-R/ABECIP é calculado, Fortaleza aparece em destaque apresentando a maior variação positiva em março (0,40%), e também como a única a registrar crescimento no acumulado em 12 meses (0,43%). No outro extremo, o destaque fica por conta de Goiânia, com a maior variação negativa no mês (-0,12%), dando sequência a uma tendência de aumento na queda acumulada em 12 meses, que passou de -0,51% em fevereiro para -1,44% em março. Considerando-se que Goiânia apresenta o maior crescimento de preços nominais entre todas as capitais desde o início da série do IGMI-R ABECIP em janeiro de 2014, esse resultado de março indica que após uma valorização acima da média neste período, as variações dos preços de imóveis nesta capital começam a convergir para as observadas nas demais.

Duas outras capitais apresentaram variações negativas em março: Rio de Janeiro (-0,01%) e Porto Alegre (-0,05%). Apesar deste resultado, a variação acumulada em 12 meses nos preços dos imóveis no Rio de Janeiro (-4,05%) foi inferior à verificada em fevereiro (-4,44%), enquanto no caso de Porto Alegre ficou praticamente estável (-0,69% em fevereiro contra -0,61% em março).

As demais capitais apresentaram resultados homogêneos, com aumentos nos preços dos imóveis em março, e continuidade da tendência de queda nas variações negativas acumuladas em 12 meses. A tabela abaixo sintetiza todas estas informações.

Os resultados de março indicam que de forma geral a tendência de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil continua arrefecendo, o que juntamente com a queda nas taxas de inflação resulta em quedas reais também menores. A perspectiva é de continuidade deste movimento, no contexto de quedas adicionais nas taxas de juros e de uma esperada recuperação na atividade econômica do país.

A tendência de desaceleração da queda nos preços nominais dos imóveis residenciais continuou em fevereiro, quando a variação do IGMI-R/ABECIP para o Brasil ficou praticamente estável  em relação a janeiro de 2017 (+0,02%). Com este resultado, a queda acumulada em doze meses ficou em -2,20%, desacelerando com relação aos -2,26% aferidos em janeiro.

Houve elevação nos preços dos imóveis em cinco das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, com o destaque da maior variação positiva para Porto Alegre (0,46%), enquanto Curitiba (0,07%), São Paulo (0,01%), Rio de Janeiro (0,07%) e Fortaleza (0,03%) ficaram perto da estabilidade. Com relação às demais quatro capitais, o destaque de variação negativa foi Belo Horizonte (-0,16%), seguido por Recife (-0,11%), Salvador (-0,11%), e Goiânia (-0,10).

A tendência de desaceleração no ritmo de queda também foi disseminada entre as capitais na perspectiva da variação anual. Enquanto a variação de janeiro de 2017 sobre o mesmo mês de 2016 havia sido de -2,51% no caso de São Paulo, em fevereiro de 2017 contra fevereiro de 2016, ela passou para -2,49%. Considerando-se os mesmos dois períodos, esta tendência foi também verificada em Belo Horizonte (-2,57% contra -2,35%), Curitiba (-1,62% contra -0,97%), Porto Alegre (-1,09% contra -0,61%), e Salvador (-2,83% contra -2,79%). No sentido contrário, mas com pequenas variações, estão o Rio de Janeiro (-4,40% contra -4,44%), Recife (-1,34% contra -1,36%), Goiânia (-0,07% contra -0,51%). Fortaleza, a única entra as nove capitais com variação positiva, passou de uma variação de 1,21% para 0,35%, sempre na mesma base de comparação.

As variações de preços em termos reais de forma geral apontam para quedas menores, na medida em que os principais índices de inflação passam por um claro processo de desaquecimento. Ainda que de forma gradual, a combinação de alguma retomada do nível de atividade na economia brasileira, combinada com melhorias nas condições de crédito de forma geral, deve continuar a favorecer o processo de ajuste pelo qual vem passando o setor de construção, com impacto mais favorável sobre o desempenho dos preços. 

Após registrar pequena uma variação positiva (0,08%) em dezembro de 2016, a média nacional do IGMI-R/ABECIP voltou a cair em janeiro de 2017 (-0,18%). Este comportamento, no entanto, não é homogêneo considerando-se separadamente as nove capitais atualmente pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP. Enquanto São Paulo (-0,20%), Rio de Janeiro (-0,67%), Belo Horizonte (-0,14%), Recife (-0,08%), Salvador (-0,24%) e Goiânia (-0,35%) mostraram quedas nos preços entre dezembro de 2016 e janeiro de 2017, Fortaleza (0,17%), Curitiba (0,23%) e Porto Alegre (0,40%) apresentaram variações positivas no mesmo período.

Apesar desta queda verificada na comparação entre janeiro de 2017 e dezembro de 2016, a comparação interanual revela a continuação da tendência de desaceleração no ritmo de queda nos preços dos imóveis residenciais. Comparando-se janeiro de 2017 contra janeiro de 2016, a queda acumulada nos preços no período (-2,23%) foi ligeiramente inferior à verificada na comparação anterior, de dezembro de 2016 contra dezembro de 2015 (-2,26%).

Esse resultado em termos de comparação interanual também não foi homogêneo entre as nove capitais. Apenas Fortaleza mostrou um crescimento entre janeiro de 2016 e janeiro de 2017 (1,21%), tendo as demais oito capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP apresentado reduções no mesmo período. Dentre essas, apenas São Paulo e Rio de Janeiro tiveram uma aceleração na queda com relação ao verificado no mês anterior. No caso de São Paulo, a queda na comparação entre dezembro de 2015 e dezembro de 2016 foi de -2,39%, acelerando para -2,51% na comparação entre janeiro de 2016 e janeiro de 2017. No caso do Rio de Janeiro, considerando-se os mesmo dois períodos, a queda passou de -3,85% para -4,40%. Belo Horizonte, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia, seguindo o mesmo padrão da média nacional, apresentaram desacelerações nas respectivas quedas de preços nas comparações interanuais.

Um elemento importante de ponderação do resultado em termos de variação mensal é o número de transações utilizadas no cálculo do IGMI-R/ABECIP, tradicionalmente menor no primeiro mês do ano. Este fator soma-se a outros ligados ao atual contexto macroeconômico, impondo alguma volatilidade nos resultados mensais. No entanto, esta volatilidade não invalida a análise de tendência, que no momento aponta para um estancamento do processo de quedas nos preços nominais dos imóveis residenciais. Esta percepção é reforçada pelos fundamentos ligados à expectativa de reversão do ciclo econômico ao longo do primeiro semestre de 2017. Além do processo de queda sustentável nas taxas de juros, merece consideração a melhoria nas condições de financiamento no caso específico do mercado imobiliário. 

O IGMI-R/ABECIP registrou variação positiva de 0,08% em dezembro de 2016 para a média nacional, após ficar praticamente estável no mês anterior. Esta é a primeira variação mensal positiva desde novembro de 2015, o que caracteriza 2016 como um ano de queda contínua nos valores nominais dos imóveis residenciais, acumulando -2,26 no ano (somando-se à queda de -0,20% já observada no acumulado de 2015).

Este resultado de dezembro sinaliza uma possível reversão da tendência das quedas acumuladas em 12 meses, que havia registrado -2,47 em novembro último. Em linha com o que se espera para os fundamentos da economia brasileira a partir deste início de 2017, esta reversão de tendência pode apontar para um estancamento da queda dos preços nominais dos imóveis, preparando uma eventual estabilização dos valores reais ao longo dos próximos meses.

Do ponto de vista das nove capitais para as quais calcula-se o IGMI-R/ABECIP separadamente, este comportamento não foi homogêneo. A tabela abaixo compara a variação de dezembro de 2016 com a variação acumulada ao longo do ano para as nove capitais. 

Dentre as cidades que apresentaram variações positivas nos valores de seus imóveis residenciais em dezembro de 2016, estão algumas das que apresentaram maiores quedas acumuladas ao longo do ano: São Paulo, Recife, Porto Alegre, Salvador e Curitiba. Belo Horizonte, apesar da pequena variação negativa de dezembro, apresenta uma clara suavização da tendência de queda nos preços de seus imóveis residências observada desde o início da série histórica do IGMI-R/ABECIP em janeiro de 2014. Para estas capitais, estes resultados  indicam potencialmente o final de uma fase de ajustes mais fortes para baixo nos preços nominais.

As cidades onde observou-se quedas mais acentuadas nos valores dos imóveis residenciais em dezembro, notadamente Fortaleza e Goiânia, são justamente as duas únicas entre as nove pesquisadas onde observou-se elevações nos preços dos imóveis residenciais ao longo de 2016, indicando por enquanto um ajuste defasado com relação ao verificado no restante do país.

O caso de ajuste para baixo nos preços nominais dos imóveis residências mais forte é observado no Rio de Janeiro, onde verificou-se em dezembro de 2016 a continuidade da tendência de baixa iniciada em meados de 2014, que prosseguiu ao longo de 2016. No entanto, o ritmo deste ajuste nominal parece arrefecer, na medida em que a variação do acumulado em 12 meses entre novembro de dezembro (-3,75% para -3,85%) representa um ritmo menor do que verificado anteriormente na passagem de outubro para novembro (-3,49% para -3,75%).

A queda nominal nos preços dos imóveis residenciais no Brasil captada pelo IGMI-R/ABECIP ao longo de 2016 representou uma queda ainda maior em termos reais, considerando-se a inflação dos demais preços em geral no período. Este ajuste resulta das condições pouco favoráveis para o mercado imobiliário em geral no contexto da continuidade da recessão iniciada no segundo trimestre de 2014 no país. Na medida em que a estabilização do ambiente político e a reversão dos fundamentos econômicos neste início de 2017 se concretizem, a fase de ajuste de preços mais acentuada no mercado imobiliário pode estar ficando para trás. 

Dentre as 9 capitais avaliadas no IGMI-R Abecip, São Paulo apresentou variação positiva após 11 meses de quedas consecutivas. Recife, Curitiba, Porto Alegre e Salvador também registraram pequenas elevações no mês, enquanto Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Goiânia tiveram variações negativas na margem.

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Confira o IGMI-R ABECIP de nove cidades brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia.

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