Em junho, os preços dos imóveis residenciais mantiveram a trajetória de valorização, embora tenham avançado em ritmo mais moderado pelo segundo mês consecutivo. O IGMI-R subiu 0,38%, após registrar alta de 0,53% em maio. A desaceleração também aparece no acumulado em 12 meses, cuja taxa passou de 18,45% para 17,49%. Os números apontam para uma acomodação gradual, mas a valorização dos imóveis ainda permanece expressiva.

A leitura de junho do IGMI-R reforça a percepção de que os imóveis residenciais continuam se valorizando, embora em ritmo mais moderado. O índice permaneceu no campo positivo, mas a perda de intensidade observada nos últimos meses sugere uma acomodação gradual, e não uma reversão da trajetória de alta.

No resultado nacional, o IGMI-R avançou 0,38% em junho, após subir 0,53% em maio. A taxa acumulada em 12 meses também recuou, passando de 18,45% para 17,49%. Apesar da desaceleração, a valorização permanece expressiva e muito superior à inflação ao consumidor, medida pelo IPCA, que acumulou 4,64% no mesmo período.

A abertura por cidades revela movimentos distintos no Sudeste. São Paulo apresentou leve aceleração mensal, de 0,22% em maio para 0,29% em junho, embora a taxa em 12 meses tenha recuado de 15,15% para 14,10%. Belo Horizonte voltou ao campo positivo, evoluindo de uma queda de 0,15% para alta de 0,42%, enquanto o acumulado diminuiu de 16,79% para 15,84%. No Rio de Janeiro, a alta mensal perdeu força, de 1,21% para 0,38%, e a variação em 12 meses caiu de 14,43% para 13,60%. Assim, apesar das diferenças mensais entre as três capitais, todas registraram desaceleração no horizonte de 12 meses.

No Nordeste, junho trouxe movimentos distintos entre as capitais. Fortaleza reverteu a alta de 0,88% em maio para queda de 0,29%, enquanto a variação acumulada em 12 meses recuou de 13,61% para 13,07%. Recife seguiu na direção oposta: a taxa mensal avançou de 0,29% para 0,44% e o acumulado subiu de 28,07% para 28,51%, a maior valorização entre as cidades pesquisadas. Salvador manteve um ritmo mensal próximo ao de maio, passando de 0,98% para 0,97%, mas apresentou leve desaceleração em 12 meses, de 24,62% para 24,29%.

Na região Sul, Curitiba voltou a ganhar força na comparação mensal, com a alta avançando de 0,36% em maio para 1,07% em junho. Ainda assim, a taxa acumulada em 12 meses diminuiu de 28,39% para 27,63%, permanecendo entre as mais elevadas do levantamento. Porto Alegre, por sua vez, saiu de uma variação praticamente nula, de 0,01%, para uma queda de 0,19%. No acumulado em 12 meses, a desaceleração foi mais acentuada, de 18,53% para 16,62%.

No Centro-Oeste, Goiânia voltou a registrar alta, revertendo a queda de 0,10% em maio para avanço de 0,34% em junho. Apesar dessa recuperação na margem, a taxa acumulada em 12 meses recuou de 12,11% para 11,33%. Em Brasília, ocorreu o movimento inverso: a alta mensal perdeu força, de 0,61% para 0,25%, enquanto o acumulado diminuiu de 23,66% para 21,41%.

De modo geral, os resultados de junho mostram que a valorização dos imóveis residenciais prossegue, mas com uma desaceleração dispersa no horizonte de 12 meses. As variações mensais continuam diferentes entre as cidades, com acelerações em Recife, Curitiba e Goiânia e perda de ritmo ou queda em Fortaleza, Porto Alegre e Brasília. Acumulam as maiores altas em 12 meses Recife Curitiba, Salvador e Brasília.

No primeiro semestre de 2026, o IGMI-R nacional acumulou alta de 4,99%, confirmando a continuidade da valorização dos imóveis residenciais. O resultado ficou abaixo dos 6,02% registrados no mesmo período de 2025, mas superou os 3,44% observados em 2023. O ritmo atual também é menos intenso do que o verificado no primeiro semestre de 2020, quando o índice avançou 6,98%, e de 2024, quando a alta chegou a 6,96%.

A mensagem dos dados é clara: todas as cidades pesquisadas registraram valorização no primeiro semestre, mas com diferenças expressivas. As taxas variaram de 1,72%, em Fortaleza, a 8,87%, em Recife.

Recife liderou a valorização em 2026, com alta de 8,87%, bem acima da média nacional. O resultado também superou os 5,65% registrados pela cidade no mesmo período de 2025, mostrando que os preços residenciais avançaram com maior intensidade neste ano.

Curitiba aparece logo em seguida, com valorização acumulada de 8,61%, maior que 6,10% registrado em 2025. Embora abaixo dos 10,26% observados no primeiro semestre de 2024, o resultado permanece bastante superior à média nacional e coloca a capital paranaense entre as cidades com maior crescimento dos preços residenciais.

Porto Alegre acumulou alta de 6,15%, praticamente repetindo o resultado do mesmo período de 2025, de 6,16%. A comparação com 2024, quando a valorização havia sido de apenas 0,75%, mostra que os preços residenciais passaram a avançar em um patamar mais elevado nos dois últimos anos.

No Nordeste, além de Recife, Salvador também se destacou, com alta de 6,73% no primeiro semestre. A capital baiana ficou acima da média nacional, acima dos 5,94% registrado no mesmo período de 2025. Fortaleza apresentou o movimento mais moderado do levantamento, com valorização de 1,72%.

No Centro-Oeste, Goiânia acumulou alta de 5,81%, enquanto Brasília avançou 5,66%. As duas cidades permaneceram acima da média nacional, mas perderam ritmo em relação ao primeiro semestre de 2025, quando haviam registrado aumentos de 6,27% e 10,62%, respectivamente. A desaceleração foi especialmente significativa em Brasília.

No Sudeste, os resultados foram mais moderados. São Paulo acumulou valorização de 4,47%, abaixo tanto da média nacional quanto dos 5,98% registrados no mesmo período de 2025. O Rio de Janeiro avançou 3,39%, enquanto Belo Horizonte apresentou alta de 2,94%. No caso da capital mineira, o resultado foi de 2,94% ficou bem abaixo dos 6,68% observados no primeiro semestre de 2025.

De forma geral, o primeiro semestre de 2026 foi marcado por valorização em todas as cidades acompanhadas, mas com amplitudes muito diferentes. Recife e Curitiba lideraram o levantamento, seguidas por Salvador, Porto Alegre, Goiânia e Brasília — todas acima da média nacional de 4,99%. São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Fortaleza avançaram de maneira mais moderada. O quadro, portanto, não aponta para uma interrupção da alta dos preços, mas revela que sua intensidade varia consideravelmente entre os mercados locais.

Na comparação em 12 meses, o IGMI-R continuou avançando bem acima do INCC em junho de 2026. A valorização dos imóveis residenciais acumulou 17,49%, enquanto os custos da construção aumentaram 6,76%. A diferença entre os dois indicadores diminuiu de 11,77 pontos percentuais em maio para 10,73 pontos em junho, mas o afastamento entre as curvas permanece expressivo.

Essa redução ocorreu por movimentos em direções opostas. O IGMI-R desacelerou de 18,45% para 17,49%, enquanto o INCC apresentou leve aceleração, de 6,68% para 6,76%. Assim, embora os custos de materiais, serviços e mão de obra continuem aumentando, eles avançam em ritmo consideravelmente inferior ao registrado pelos preços dos imóveis residenciais.

O descolamento indica que a evolução dos custos da construção, isoladamente, não acompanha toda a intensidade da valorização dos imóveis. O desenho das curvas ajuda a compreender os diferentes momentos dos dois indicadores. O INCC atingiu taxas mais elevadas em 2021, desacelerou ao longo de 2022 e 2023 e voltou a ganhar algum ritmo nos anos seguintes. O IGMI-R, por sua vez, intensificou sua trajetória até alcançar 19,76% em março de 2026. Desde então, acumula três meses consecutivos de desaceleração, mas encerrou junho ainda em um patamar elevado, de 17,49%.

Na comparação em 12 meses, o IGMI-R continuou avançando em ritmo muito superior ao IVAR em junho de 2026. A valorização dos imóveis residenciais acumulou 17,49%, enquanto os aluguéis registraram alta de 4,46%. A diferença entre os indicadores ficou em 13,03 pontos percentuais, praticamente a mesma observada em maio.

Os dois índices desaceleraram em intensidade semelhante entre maio e junho. O IGMI-R recuou de 18,45% para 17,49%, enquanto o IVAR passou de 5,42% para 4,46%. Portanto, a desaceleração dos preços de venda não foi suficiente para reduzir o descompasso em relação aos aluguéis. A leitura mais segura é que os preços dos imóveis continuam subindo muito mais rapidamente do que os valores de locação, sem que isso permita concluir, isoladamente, que um dos mercados esteja mais aquecido em termos de transações ou demanda.

A distância entre os indicadores mostra que os preços dos imóveis e os aluguéis vêm seguindo trajetórias distintas. Para investidores, esse afastamento merece atenção, mas também exige cautela na interpretação. Em princípio, quando o valor do imóvel cresce mais rapidamente do que o aluguel, pode ocorrer uma redução do rendimento relativo da locação. Entretanto, o IGMI-R e o IVAR não formam diretamente uma medida de rentabilidade.  

O desenho das curvas evidencia comportamentos diferentes ao longo do tempo. O IVAR apresentou uma trajetória mais volátil, alternando períodos de aceleração e desaceleração. O IGMI-R ganhou força a partir de 2024 e alcançou 19,76% em março de 2026. Desde então, vem desacelerando, mas encerrou junho ainda em um patamar elevado, de 17,49%.

Assim, a mensagem central do gráfico permanece: os preços dos imóveis residenciais continuam avançando muito acima dos aluguéis. Em junho, ambos os indicadores perderam força, fazendo com que a distância entre eles permanecesse praticamente inalterada. O resultado confirma trajetórias distintas, mas não permite, por si só, determinar as causas desse afastamento ou concluir que a valorização dos imóveis deveria ser integralmente acompanhada por reajustes dos aluguéis.

Em junho de 2026, o IGMI-R acumulou alta de 17,49% em 12 meses, mantendo uma variação muito superior à inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que ficou em 4,64%. A diferença entre os dois indicadores alcançou 12,85 pontos percentuais, evidenciando que os preços dos imóveis residenciais continuaram avançando bem acima dos preços médios da cesta de consumo das famílias.

Os dois indicadores desaceleraram em junho. O IGMI-R passou de 18,45% para 17,49%, enquanto o IPCA recuou de 4,72% para 4,64%. Como a perda de ritmo foi mais intensa no índice imobiliário, a distância entre as taxas diminuiu de 13,73 para 12,85 pontos percentuais. Ainda assim, o diferencial permanece elevado.

Tomando o IPCA como referência para descontar a inflação, o IGMI-R apresentou uma valorização real aproximada de 12,3% em 12 meses. Esse cálculo mostra que os preços dos imóveis cresceram acima da inflação corrente.

A comparação confirma que a valorização recente dos imóveis residenciais não acompanhou apenas o movimento geral dos preços da economia. Entretanto, o gráfico não permite determinar as razões desse afastamento. Hipóteses relacionadas à oferta, à demanda, ao crédito ou às expectativas de valorização precisariam ser avaliadas com informações adicionais. A conclusão sustentada pelos dados é mais direta: apesar da desaceleração observada nos últimos meses, os preços dos imóveis encerraram junho avançando muito acima da inflação média ao consumidor.

A trajetória em 12 meses do INCC e do IVAR mostra que os dois indicadores permaneceram positivos em junho de 2026, mas seguiram direções diferentes. O INCC acelerou ligeiramente, de 6,68% em maio para 6,76%, enquanto o IVAR recuou de 5,42% para 4,46%. Com isso, a distância entre as taxas aumentou de 1,26 para 2,30 pontos percentuais.

O INCC mantém uma trajetória de recomposição gradual desde os níveis mais baixos observados em 2023. A alta de junho foi moderada, mas deu continuidade ao avanço dos custos da construção medidos pelo índice. Mesmo assim, a taxa permanece distante dos patamares de dois dígitos registrados entre 2020 e 2022.

O IVAR continua apresentando um comportamento de maior oscilação. A aceleração observada em maio, quando a taxa passou de 4,49% para 5,42%, não se sustentou em junho. Com o recuo para 4,46%, o indicador retornou a um nível muito próximo ao registrado em abril e voltou a se afastar do INCC.

 O INCC acompanha a evolução dos custos da construção, enquanto o IVAR mede a variação dos aluguéis residenciais. Por essa razão, não há motivo para que avancem necessariamente na mesma velocidade.  

De modo geral, junho não mostrou uma retomada conjunta dos dois indicadores. Os custos da construção mantiveram uma trajetória de leve aceleração, enquanto os aluguéis perderam o impulso observado no mês anterior. Ambos continuaram registrando aumentos em 12 meses, mas a diferença entre o custo de construir e o custo de alugar voltou a crescer.

Em síntese, os resultados de junho reforçam que o mercado imobiliário residencial brasileiro permanece em um ciclo de valorização, ainda que em ritmo mais moderado. Essa acomodação nos indicadores mensais e acumulados em 12 meses está presente na maior parte das capitais pesquisadas, mas não altera a tendência predominante de crescimento dos preços. Ao mesmo tempo, as diferenças de desempenho entre as cidades evidenciam que o mercado continua bastante heterogêneo, refletindo dinâmicas locais.

A leitura do IGMIR de junho sugere um cenário de normalização gradual após um período de forte aceleração, mantendo, contudo, taxas de crescimento significativamente superiores à inflação, aos custos da construção e à variação dos aluguéis. Esse comportamento confirma a resiliência do mercado residencial e reforça a importância do acompanhamento contínuo do índice para a avaliação das tendências do setor.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

Em maio, os preços dos imóveis residenciais continuaram subindo, mas em menor ritmo. O IGMI-R registrou alta de 0,53%, abaixo dos 0,67% observados em abril. No acumulado em 12 meses, a taxa também perdeu força, recuando de 19,53% para 18,45%. Mesmo com essa acomodação, o patamar ainda é elevado e mostra que a valorização dos imóveis segue firme no país.

A leitura de maio do IGMI-R mostra que a valorização dos imóveis residenciais continua relevante no país, mas com perda de intensidade. O movimento não aponta para uma reversão da tendência de alta, e sim para uma acomodação em algumas praças depois de um período de valorização bastante expressiva.

No resultado nacional, o índice avançou 0,53% em maio, abaixo da alta de 0,67% registrada em abril. No acumulado em 12 meses, a taxa passou de 19,53% para 18,45%. A desaceleração é clara, mas os preços dos imóveis residenciais seguem subindo acima da inflação média ao consumidor.

A abertura por cidades mostra um mercado bastante heterogêneo. No Sudeste, São Paulo perdeu força de forma importante, com a taxa mensal recuando de 0,76% em abril para 0,22% em maio. Em 12 meses, a variação também cedeu, de 16,83% para 15,15%. Belo Horizonte também mostrou acomodação, passando de alta de 0,87% em abril para queda de 0,15% em maio, enquanto a taxa acumulada em 12 meses recuou de 19,03% para 16,79%. Já o Rio de Janeiro caminhou em sentido oposto: a alta mensal acelerou de 0,13% para 1,21%, e a taxa em 12 meses subiu de 14,12% para 14,43%.

No Nordeste, o comportamento também foi desigual. Fortaleza acelerou de 0,75% para 0,88% no mês, embora a taxa em 12 meses tenha recuado de 14,24% para 13,61%. Recife continuou com uma das maiores valorizações acumuladas entre as cidades pesquisadas, mas perdeu fôlego na margem: a taxa mensal passou de 0,86% para 0,29%, e o acumulado em 12 meses recuou de 28,69% para 28,07%. Salvador, por outro lado, ganhou força em maio, com alta mensal de 0,98%, ante 0,31% em abril. Em 12 meses, a cidade também acelerou, de 23,49% para 24,62%.

Na região Sul, Curitiba segue entre os destaques de valorização, ainda que tenha apresentado forte desaceleração no resultado mensal. A alta passou de 1,78% em abril para 0,36% em maio, enquanto a taxa em 12 meses recuou de 29,57% para 28,39%. Mesmo com essa perda de ritmo, Curitiba permanece com uma das maiores altas acumuladas do levantamento. Porto Alegre ficou praticamente estável no mês, com variação de 0,01% em maio, depois de alta de 0,39% em abril. Em 12 meses, a taxa passou de 18,88% para 18,53%.

No Centro-Oeste, também houve moderação. Goiânia saiu de alta de 0,85% em abril para queda de 0,10% em maio, com a taxa em 12 meses recuando de 14,24% para 12,11%. Brasília, por sua vez, acelerou na margem, de 0,31% para 0,61%, mas ainda assim registrou desaceleração no acumulado em 12 meses, que passou de 27,46% para 23,66%.

De modo geral, os dados de maio indicam que o mercado imobiliário residencial segue em valorização, mas com sinais mais claros de acomodação. A desaceleração nacional foi acompanhada por perda de ritmo em cidades importantes, como São Paulo, Belo Horizonte, Recife, Curitiba, Porto Alegre e Goiânia. Ainda assim, as taxas acumuladas em 12 meses continuam elevadas, especialmente em Curitiba, Recife, Salvador e Brasília, mostrando que a pressão sobre os preços dos imóveis residenciais permanece relevante, mesmo em um ambiente de menor intensidade na margem.

No acumulado de 2026, o IGMI-R nacional avançou 4,60%, mostrando que o mercado imobiliário residencial segue em trajetória de valorização. O resultado é muito próximo ao observado em 2025, quando o índice havia subido 4,76%, e fica acima das variações registradas em boa parte dos anos anteriores, como 2023, quando a alta nacional foi de 2,94%. Ainda assim, o ritmo atual é menos intenso do que o observado em 2020, ano em que o índice avançou 6,39%, e em 2024, quando a valorização chegou a 6,06%.

A leitura dos dados permite identificar que os preços dos imóveis continuam valorizando, mas o movimento não ocorre com a mesma força em todas as cidades. Há mercados claramente mais pressionados, enquanto outros avançam de forma mais moderada. Essa diferença entre capitais é importante porque mostra que a valorização imobiliária no país não é um fenômeno homogêneo. Ela depende das condições locais de oferta, demanda, renda, crédito, estoque disponível e atratividade de cada mercado urbano.

Entre as cidades pesquisadas, Recife aparece como o principal destaque de 2026, com alta de 8,39%, a maior entre as capitais acompanhadas. O resultado chama atenção porque supera com folga a média nacional e fica acima do desempenho da própria cidade em 2025, quando a valorização havia sido de 5,55%. Isso sugere um mercado residencial bastante aquecido, com preços reagindo de forma mais intensa do que na maioria das demais praças.

Curitiba também se mantém entre os mercados mais fortes, com alta de 7,46% em 2026. A cidade já havia mostrado forte valorização em anos anteriores, especialmente em 2024, quando avançou 9,38%. Embora o ritmo atual seja menor do que aquele pico, Curitiba segue bastante acima da média nacional, reforçando sua posição entre os mercados residenciais mais dinâmicos do levantamento.

Outro ponto relevante é o desempenho de Porto Alegre, que acumula alta de 6,36% em 2026. O resultado é expressivo, sobretudo porque a cidade havia registrado queda de 0,87% em 2024 e alta de 4,65% em 2025. A aceleração observada em 2026 indica uma recuperação mais consistente dos preços residenciais na capital gaúcha.

No Nordeste, além de Recife, Salvador também se destaca, com avanço de 5,71%. A capital baiana segue acima da média nacional e mantém uma trajetória de valorização relevante, ainda que abaixo do forte resultado de 2024, quando os preços haviam subido 7,91%. Fortaleza, por outro lado, teve alta mais moderada, de 2,02%, ficando entre os menores resultados de 2026.

No Centro-Oeste, os dois mercados pesquisados continuam em terreno positivo e acima da média nacional. Goiânia avançou 5,44%, enquanto Brasília registrou alta de 5,39%. Apesar de Brasília ter desacelerado em relação a 2025, quando havia subido 8,33%, o resultado ainda revela um mercado aquecido. Goiânia, por sua vez, manteve desempenho parecido ao do ano anterior, quando havia avançado 5,18%.

No Sudeste, o quadro é mais moderado. São Paulo acumula alta de 4,17%, abaixo da média nacional, mas ainda compatível com um mercado em valorização. O resultado também fica ligeiramente abaixo do observado em 2025, quando a capital paulista havia subido 4,72%. Rio de Janeiro avançou 2,99%, mantendo uma trajetória positiva, mas distante dos mercados mais aquecidos do levantamento e da média nacional. Belo Horizonte, com alta de 2,51%, também aparece entre as capitais com valorização mais contida em 2026, depois de ter registrado forte avanço em 2024, de 14,44%.

De forma geral, os dados de 2026 reforçam que o mercado imobiliário residencial segue valorizado no país, mas com ritmos bastante distintos entre as capitais. A média nacional de 4,60% mostra continuidade do ciclo de alta, enquanto cidades como Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apontam pressões mais fortes. Já Fortaleza, Belo Horizonte e Rio de Janeiro indicam uma valorização mais moderada. O quadro, portanto, não é de perda de fôlego generalizada, mas de um mercado mais seletivo: os preços continuam subindo, só que a intensidade da alta depende cada vez mais das condições específicas de cada cidade.

Na comparação em 12 meses, o gráfico mostra que o IGMI-R segue avançando acima do INCC, preservando uma distância importante entre a valorização dos imóveis residenciais e a evolução dos custos de construção. Em maio de 2026, o IGMI-R acumulou alta de 18,45%, enquanto o INCC registrou variação de 6,68% no mesmo período. Houve alguma acomodação no indicador de preços dos imóveis em relação ao mês anterior, mas o descolamento entre as duas curvas continua bastante expressivo.

Essa diferença sugere que a alta dos imóveis não pode ser atribuída apenas ao encarecimento da construção. É verdade que o INCC voltou a ganhar força depois dos níveis mais baixos observados entre 2023 e 2024, mas sua trajetória permanece mais comportada do que a do IGMI-R. Em outras palavras, os custos de materiais, serviços e mão de obra continuam subindo, mas em menor intensidade que os preços dos imóveis residenciais.

O comportamento do IGMI-R reforça a percepção de que o mercado imobiliário segue sendo influenciado por fatores que vão além do custo da obra. Questões como a oferta mais restrita em algumas praças, a demanda ainda resiliente por imóveis, a recomposição parcial da renda das famílias e a melhora da confiança de compradores e investidores ajudam a explicar por que os preços dos imóveis continuam reagindo com mais intensidade.

O próprio desenho das curvas ajuda a contar essa história. O INCC teve um pico importante em 2021, perdeu força ao longo de 2022 e 2023, e voltou a acelerar moderadamente a partir de 2024. Já o IGMI-R, embora tenha passado por momentos de desaceleração, retomou uma trajetória mais intensa de alta e chegou a se aproximar de 20% em 12 meses no início de 2026, encerrando maio ainda em um patamar ainda elevado.

Na comparação em 12 meses, o gráfico mostra que o IGMI-R continua avançando em ritmo superior ao IVAR, revelando um descompasso entre a valorização dos imóveis residenciais e a evolução dos aluguéis. Em maio de 2026, o IGMI-R acumulou alta de 18,45%, enquanto o IVAR registrou variação de 5,42% no mesmo período.

Embora o IGMI-R tenha mostrado alguma acomodação em relação aos meses anteriores, o patamar ainda é bastante elevado. Já o IVAR voltou a ganhar força em maio, depois de leituras mais moderadas, mas permanece distante da velocidade observada nos preços de venda dos imóveis. A leitura conjunta dos dois indicadores sugere que o mercado de compra e venda segue mais aquecido do que o mercado de locação.

Esse comportamento indica que o preço dos imóveis residenciais vem respondendo a uma dinâmica própria, mais intensa do que a observada nos aluguéis. Enquanto os valores de venda continuam sustentados por fatores como oferta limitada em algumas praças, recomposição da demanda, busca por proteção patrimonial e expectativa de valorização dos ativos, os aluguéis parecem avançar de forma mais contida, possivelmente limitados pela capacidade de pagamento das famílias e maior nível de ofer

A diferença entre os dois indicadores também traz uma leitura importante para investidores e compradores. Quando o preço do imóvel sobe muito mais do que o aluguel, o retorno relativo da locação – cap rate – tende a ficar menos atraente para quem compra o imóvel com objetivo de renda. Em outras palavras, a valorização patrimonial continua forte, mas ela não vem sendo acompanhada, na mesma proporção, pelo rendimento gerado com aluguel.

O gráfico reforça uma mensagem central: os preços dos imóveis residenciais continuam valorizando acima dos preços dos aluguéis. Esse descompasso mostra que o mercado imobiliário segue pressionado do lado dos preços dos ativos, enquanto a locação avança em ritmo mais moderado. Mesmo com alguma desaceleração do IGMI-R em maio, a distância em relação ao IVAR permanece expressiva e confirma que a valorização dos imóveis ainda não se traduz integralmente em aumento dos aluguéis.

Em maio de 2026, o IGMI-R acumulou alta de 18,45% em 12 meses, mantendo uma variação superior à inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que registrou 4,72% no mesmo período. O gráfico evidencia um descolamento expressivo entre a valorização dos imóveis residenciais e a evolução média dos preços da cesta de consumo das famílias.

Esse diferencial mostra que o mercado imobiliário continua seguindo uma dinâmica própria. Enquanto o IPCA avançou de forma mais moderada, os preços dos imóveis residenciais nas praças analisadas permaneceram em patamar elevado, ainda que com alguma desaceleração em relação ao mês anterior. A valorização segue refletindo condições específicas do setor, como oferta restrita em determinadas localidades, demanda ainda resiliente e maior atratividade dos imóveis como ativo patrimonial.

A distância entre os dois indicadores também sugere que os imóveis continuam registrando ganho real em relação à inflação corrente. Isso reforça a percepção do imóvel como instrumento de preservação de valor.

Assim, a comparação com o IPCA confirma que a valorização imobiliária recente não acompanha apenas o movimento geral dos preços da economia. O IGMI-R segue em nível elevado porque responde a fatores próprios do mercado residencial, combinando restrições de oferta, expectativas de valorização e demanda seletiva em regiões metropolitanas. Mesmo com a perda de fôlego observada em maio, a diferença em relação ao IPCA permanece ampla e mostra que os preços dos imóveis continuam avançando acima da inflação média.

A trajetória em 12 meses do INCC e do IVAR mostra que os dois indicadores continuam em patamares relativamente próximos, mas com dinâmicas diferentes. Em maio de 2026, o INCC acumulou alta de 6,68%, enquanto o IVAR avançou 5,42%. A distância entre os dois índices permanece moderada, mas a leitura mais recente mostra que tanto os custos da construção quanto os aluguéis residenciais voltaram a ganhar algum fôlego.

O INCC vem apresentando uma recomposição gradual desde os pisos observados em 2023. Depois da forte desaceleração que sucedeu o choque de custos da construção no período pós-pandemia, o índice voltou a avançar de forma mais consistente. Esse movimento sugere uma pressão um pouco maior sobre materiais, serviços e mão de obra, embora ainda distante dos picos registrados entre 2020 e 2022.

O IVAR, por sua vez, segue uma trajetória mais irregular. O índice teve momentos de forte oscilação ao longo da série, refletindo a sensibilidade dos aluguéis às condições de renda, ocupação dos imóveis e capacidade de pagamento das famílias. Em maio, a taxa em 12 meses voltou a subir, alcançando 5,42%, depois de registrar 4,49% em abril. Ainda assim, o ritmo permanece inferior ao do INCC.

A comparação entre os dois indicadores ajuda a mostrar que os custos da construção e os aluguéis residenciais não caminham necessariamente na mesma velocidade. O INCC responde mais diretamente aos custos de produção dos imóveis, enquanto o IVAR reflete a dinâmica do mercado de locação, que depende da renda das famílias, da oferta de imóveis disponíveis e da disposição dos proprietários em reajustar contratos.

De modo geral, o gráfico sugere que tanto a construção quanto os aluguéis seguem pressionados, mas sem repetir os movimentos mais intensos vistos nos anos anteriores. O INCC mantém uma trajetória de recomposição gradual, enquanto o IVAR avança com mais volatilidade. A leitura é de um mercado habitacional ainda pressionado, mas com sinais distintos entre custo de construir e custo de alugar.

Em maio de 2026, a valorização dos imóveis residenciais permaneceu significativamente acima dos principais indicadores relacionados ao setor habitacional. Esse comportamento evidencia que o comportamento dos preços dos imóveis segue dissociado tanto dos custos de construção quanto da evolução dos aluguéis e da inflação geral da economia, indicando que fatores específicos do mercado imobiliário continuam exercendo influência predominante sobre a formação dos preços.

Outro aspecto relevante é que o descompasso entre os indicadores sugere uma ampliação do ganho patrimonial dos imóveis em relação à renda gerada pela locação e aos custos de reposição dos ativos. Enquanto os preços de venda mantêm trajetória de valorização mais intensa, os aluguéis e os custos de construção avançam em ritmo mais moderado, refletindo limitações da capacidade de pagamento das famílias e uma recomposição gradual dos custos do setor. A leitura conjunta dos índices aponta para um mercado em que a valorização dos ativos imobiliários permanece como o principal vetor de desempenho, reforçando a diferenciação entre os segmentos de compra, locação e construção.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O IGMI-R registrou alta de 0,67% em abril, em ritmo mais moderado em relação a taxa de variação observada em março, 1,12%. No acumulado em 12 meses, a variação passou de 19,76% para 19,53%, indicando uma leve desaceleração, embora o índice ainda permaneça com tendência de valorização dos imóveis residenciais no país.

A leitura mais recente do IGMI-R mostra que a valorização dos imóveis residenciais continua disseminada, mas perdeu fôlego em abril. O movimento não sugere reversão da tendência, e sim uma acomodação parcial depois de altas mais intensas observadas em março.

No resultado nacional, o índice avançou 0,67% em abril, abaixo da alta de 1,12% registrada em março. No acumulado em 12 meses, a variação passou de 19,76% para 19,53%, mantendo-se em patamar elevado, mas com leve desaceleração na margem. O dado reforça que o ciclo de valorização imobiliária segue ascendente, embora menos intenso.

A análise regional revela um comportamento bastante heterogêneo. No Sudeste, São Paulo acelerou de 0,54% para 0,76% no mês, com estabilidade no acumulado em 12 meses, que passou de 16,81% para 16,83%. Belo Horizonte também avançou na margem, de 0,83% para 0,87%, mas sua taxa em 12 meses recuou de 19,67% para 19,03%. Já o Rio de Janeiro perdeu força no resultado mensal, passando de 0,91% para 0,13%, embora o acumulado em 12 meses tenha subido de 13,34% para 14,12%.

No Nordeste, o quadro também foi desigual. Recife e Salvador, que haviam registrado altas expressivas em março, apresentaram desaceleração em abril. Recife passou de 2,17% para 0,86% no mês, com a taxa em 12 meses recuando de 29,98% para 28,69%. Salvador desacelerou de 1,75% para 0,31%, e o acumulado em 12 meses caiu de 27,01% para 23,49%. Em sentido oposto, Fortaleza saiu de queda de - 0,12% em março para alta de 0,75% em abril, embora sua taxa em 12 meses tenha recuado de 14,87% para 14,24%.

Na região Sul, Curitiba permaneceu como destaque de alta, com avanço de 1,78% em abril. Apesar da desaceleração frente aos 3,03% de março, a cidade elevou sua variação em 12 meses de 28,41% para 29,57%, a maior entre as capitais acompanhadas. Porto Alegre, por sua vez, desacelerou de 2,75% para 0,39% no mês, mas ainda registrou aumento no acumulado em 12 meses, de 18,35% para 18,88%.

No Centro-Oeste, o movimento foi de moderação nas duas capitais pesquisadas. Goiânia passou de 1,21% para 0,85% no mês, com recuo da taxa em 12 meses de 14,68% para 14,24%. Brasília desacelerou de 1,59% para 0,31%, enquanto o acumulado em 12 meses ficou praticamente estável, passando de 27,55% para 27,46%.

De modo geral, os dados de abril indicam que o mercado imobiliário residencial segue em trajetória de valorização, mas com menor intensidade. A desaceleração nacional foi acompanhada por acomodações importantes em capitais que vinham exibindo altas fortes, como Recife, Salvador, Porto Alegre e Brasília. Ainda assim, as taxas acumuladas em 12 meses continuam elevadas, especialmente em Curitiba, Recife, Brasília e Salvador, mostrando que a pressão sobre os preços dos imóveis permanece relevante.

No primeiro quadrimestre de 2026, o IGMI-R nacional acumulou alta de 4,05%, um dos resultados mais fortes para o período desde o início da série apresentada, em 2016. A variação ficou abaixo apenas das registradas em 2020, quando o índice avançou 5,28% entre janeiro e abril, e em 2024, quando a alta foi de 5,24%. O resultado superou o desempenho observado em 2025, de 3,28%, e confirma que o mercado imobiliário residencial segue aquecido, ainda que com diferenças entre as capitais pesquisadas.

Entre as cidades, o maior destaque foi Recife, com valorização de 8,08% no quadrimestre, a maior taxa entre todas as capitais acompanhadas em 2026. Também chamaram atenção Curitiba, com alta de 7,08%, Porto Alegre, com 6,35%, Goiânia, com 5,55%, Brasília, com 4,76%, e Salvador, com 4,68%. Todas essas capitais avançaram acima do resultado nacional, evidenciando que a pressão sobre os preços residenciais aparece em diferentes mercados urbanos do país, e não apenas em uma região específica.

Em São Paulo, a alta de 3,94% no primeiro quadrimestre também indica um mercado aquecido, embora ligeiramente abaixo da média nacional. O resultado representa aceleração em relação a 2025, quando a capital paulista havia registrado avanço de 2,99% no mesmo período. Já Curitiba teve um desempenho particularmente expressivo: a alta de 7,08% em 2026 superou com folga o resultado de 2025, de 3,04%, embora tenha ficado abaixo do pico observado em 2024, quando a valorização havia alcançado 8,69%.

Na outra ponta, algumas capitais apresentaram altas mais moderadas. Fortaleza avançou 1,13%, Rio de Janeiro registrou 1,76% e Belo Horizonte teve variação de 2,67%. Ainda assim, todas permaneceram em terreno positivo, o que reforça a leitura de que o ciclo de valorização dos imóveis residenciais segue disseminado, mesmo com intensidade bastante desigual entre as capitais.

De forma geral, os dados do primeiro quadrimestre de 2026 reforçam a continuidade do ciclo de valorização dos imóveis residenciais no país. A alta nacional permanece elevada em perspectiva histórica, e o avanço expressivo em cidades como Recife, Curitiba, Porto Alegre, Goiânia, Brasília e Salvador mostra que o movimento não se concentra em um único eixo regional. Ao mesmo tempo, a distância entre os resultados das capitais com maior valorização e aquelas com altas mais moderadas, como Fortaleza, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, indica que o mercado segue aquecido, mas com ritmos bastante distintos entre os principais centros urbanos pesquisados.

Na comparação em 12 meses, o gráfico mostra que o IGMI-R continua avançando em ritmo superior ao INCC, mantendo o diferencial entre a valorização dos imóveis residenciais e a evolução dos custos de construção. Em abril de 2026, o IGMI-R acumulou alta de 19,53%, enquanto o INCC registrou variação de 6,36% no mesmo período.

Esse descolamento indica que a alta dos imóveis não pode ser explicada apenas pelo aumento dos custos da obra. Embora o INCC tenha voltado a subir em relação aos patamares mais baixos observados em 2023 e 2024, sua trajetória permanece moderada em relação ao IGMI-R.  Ou seja, os custos de materiais, serviços e mão de obra seguem pressionando menos do que os preços finais dos imóveis.

O comportamento do IGMI-R sugere um mercado residencial ainda aquecido, sustentado por fatores próprios da dinâmica imobiliária. Entre eles, destacam-se a oferta limitada em algumas praças, a recomposição gradual da renda, a busca por imóveis e a retomada da confiança de famílias e investidores.

Assim, a leitura do gráfico reforça que o preço dos imóveis residenciais segue respondendo mais fortemente às condições de mercado do que ao custo direto de construção. A distância entre os dois indicadores permanece relevante e ajuda a explicar por que a valorização imobiliária continua elevada, mesmo em um ambiente no qual os custos da construção crescem de forma mais controlada.

Na comparação em 12 meses, o gráfico mostra que o IGMI-R continua se distanciando do IVAR, indicando que a valorização dos imóveis residenciais segue em ritmo maior que dos aluguéis residenciais. Em abril de 2026, o IGMI-R acumulou avanço de 19,53%, enquanto o IVAR registrou variação de 4,49% no mesmo período.

Esse comportamento sugere que o preço de venda dos imóveis vem respondendo a uma dinâmica própria, mais intensa do que a observada no mercado de locação. Embora os aluguéis ainda apresentem crescimento positivo, sua trajetória recente é mais moderada e irregular, com oscilações ao longo dos últimos meses.

A diferença entre os dois indicadores também sinaliza que a valorização dos imóveis não está sendo acompanhada, na mesma proporção, pela renda gerada com aluguel. Isso pode reduzir o retorno relativo da locação para novos compradores, especialmente em mercados onde o preço dos imóveis subiu rapidamente.

O IGMI-R, por sua vez, segue refletindo um mercado de compra e venda aquecido, influenciado por fatores como oferta limitada, recomposição gradual da demanda, busca por proteção patrimonial e expectativa de valorização dos ativos imobiliários. Já o IVAR aponta uma dinâmica mais contida dos aluguéis, possivelmente limitada pela capacidade de pagamento das famílias.

Assim, o gráfico reforça que a valorização dos imóveis residenciais permanece elevada, mas não se traduz integralmente em aumento dos aluguéis. Esse descompasso é relevante porque mostra que o mercado imobiliário segue aquecido do lado dos preços dos ativos, enquanto a locação avança de forma mais moderada.

Em abril de 2026, o IGMI-R acumulou alta de 19,53% em 12 meses, mantendo variação muito superior à inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que registrou 4,39% no mesmo período. O gráfico evidencia um descolamento expressivo entre a valorização dos imóveis residenciais e a evolução média dos preços da cesta de consumo das famílias.

Esse diferencial mostra que o mercado imobiliário segue uma dinâmica própria. Enquanto o IPCA permanece em trajetória relativamente comportada, os preços dos imóveis continuam avançando em ritmo elevado, refletindo condições específicas do setor, como oferta restrita em determinadas localidades, demanda ainda resiliente e maior atratividade dos imóveis como ativo patrimonial.

A distância entre os dois indicadores também sugere ganho real dos imóveis em relação à inflação corrente. Isso reforça a percepção de que o imóvel é considerado como instrumento de preservação de valor, especialmente em um ambiente no qual famílias e investidores continuam buscando ativos capazes de proteger o patrimônio.

Assim, a comparação com o IPCA confirma que a valorização imobiliária recente não acompanha apenas o movimento geral dos preços da economia. O IGMI-R segue em patamar elevado porque responde a fatores próprios do mercado residencial, combinando restrições de oferta, expectativas de valorização e demanda seletiva em regiões metropolitanas.

A trajetória em 12 meses do INCC e do IVAR mostra que os dois indicadores seguem em patamares próximos, mas com comportamentos distintos na margem. Em abril de 2026, o INCC acumulou alta de 6,36%, enquanto o IVAR registrou variação de 4,49%. A diferença entre eles voltou a se abrir levemente, depois de um período de maior aproximação.

O INCC vem apresentando recomposição gradual desde os pisos observados em 2023. Após a forte desaceleração que sucedeu o choque de custos da construção no período pós-pandemia, o índice voltou a avançar, refletindo uma dinâmica mais firme dos custos de materiais, serviços e mão de obra. Ainda assim, permanece distante dos picos registrados entre 2020 e 2022.

O IVAR, por outro lado, mostra uma trajetória mais irregular. Depois de forte volatilidade entre 2021 e 2024, o índice perdeu intensidade ao longo de 2025 e chegou a abril de 2026 em ritmo mais moderado. Esse comportamento sugere que os aluguéis residenciais seguem crescendo, mas com maior limitação imposta pela renda das famílias e pela capacidade de absorção de reajustes.

Os dados do IGMIR de abril de 2026 reforçam que o mercado imobiliário residencial brasileiro segue em trajetória de valorização. Mesmo com desaceleração na margem, o IGMI-R acumulou alta de 19,53% em 12 meses, mantendo-se em patamar elevado e evidenciando que a valorização dos imóveis continua disseminada em diferentes regiões do país.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O IGMI-R registrou alta de 1,12% em março, intensificando o ritmo observado em fevereiro de 0,93%. No acumulado em 12 meses, a variação passou de 19,70% para 19,76%, reforçando a trajetória de valorização dos imóveis residenciais no país.

A leitura mais recente do IGMI-R reforça que a valorização dos imóveis residenciais segue disseminada, embora com sinais pontuais de acomodação entre as capitais.

No resultado nacional, o índice avançou 1,12% em março, após alta de 0,93% em fevereiro. No acumulado em 12 meses, a variação passou de 19,70% para 19,76%, indicando a manutenção de um ciclo de valorização no mercado imobiliário.

A análise regional mostra um quadro heterogêneo. No Sudeste, observa-se perda de intensidade nas variações mensais: São Paulo desacelerou de 0,60% para 0,54%, com recuo da taxa em 12 meses, de 17,59% para 16,81%, enquanto Belo Horizonte também apresentou acomodação no acumulado, reduzindo de 20,82% para 19,67%, apesar da aceleração mensal, de 0,62% para 0,83%. No Rio de Janeiro, houve aceleração no mês, de 0,69% para 0,91%, mas estabilidade na taxa em 12 meses de 13,34%.

No Nordeste, o comportamento foi mais desigual. Recife e Salvador mantiveram trajetória de forte valorização, com destaque para Recife, cuja taxa mensal saltou de 1,00% para 2,17%, elevando o acumulado em 12 meses, de 27,79% para 29,98%. Salvador também acelerou, passando de 1,65% para 1,75% no mês. Em sentido oposto, Fortaleza registrou queda de 0,12% em março, após alta de 0,67% em fevereiro, com desaceleração também no acumulado em 12 meses.

Na região Sul, o movimento foi claramente de aceleração. Curitiba apresentou alta expressiva de 3,03% em março, ante 1,07% em fevereiro, elevando a taxa em 12 meses, de 24,45% para 28,41%. Porto Alegre seguiu a mesma direção, com variação mensal de 2,75%, ante 1,18% e avanço do acumulado de 12 meses, de 15,72% para 18,35%.

No Centro-Oeste, o cenário foi misto. Goiânia desacelerou de 2,54% para 1,21%, embora com leve alta no acumulado em 12 meses, de 14,24% para 14,68%. Já Brasília acelerou no mês, de 1,11% para 1,59%, mas apresentou recuo na taxa em 12 meses, de 28,94% para 27,55%.

Em síntese, os dados de março indicam que, embora o processo de valorização imobiliária permaneça forte no agregado, há sinais mais claros de acomodação em algumas capitais, especialmente no Sudeste e em parte do Nordeste, ao passo que Sul e segmentos específicos seguem exibindo aceleração relevante dos preços.

Em março de 2026, o IGMI-R nacional avançou 2,21% no primeiro trimestre, configurando uma das maiores variações para o período em toda a série iniciada em 2016 — inferior apenas ao observado em 2024 (2,71%), mas substancialmente acima dos anos recentes. O resultado reforça a leitura de um mercado imobiliário residencial ainda aquecido, com ganhos expressivos de preço mesmo em um contexto de maior diversidade regional.

No recorte por capitais, o destaque absoluto foi Recife, com valorização de 4,87%, o maior resultado para o primeiro trimestre em toda a série histórica. Também apresentaram variações expressivas Goiânia 3,40%, Porto Alegre 3,10%, Brasília 2,81% e Salvador 2,57%, refletindo um aumento abrangente de custos. Em São Paulo, a alta de 2,60% chama atenção por representar uma aceleração relevante frente aos anos anteriores, enquanto Curitiba, com 2,11%, manteve trajetória consistente de valorização.

Por outro lado, algumas capitais registraram variações mais moderadas, como Rio de Janeiro 0,71%, Belo Horizonte 0,95% e Fortaleza 0,50%), permanecendo em indicadores positivos, diferentemente de diversos anos da série, marcados por quedas ou estagnação no mês de março.

De forma geral, o desempenho de março de 2026 evidencia não apenas a continuidade da valorização dos imóveis residenciais, mas também um padrão mais disperso entre as regiões. Em oito das dez capitais analisadas, as taxas superaram aquelas registradas no mesmo mês de 2025, sinalizando um ciclo de alta mais robusto e persistente no mercado imobiliário urbano brasileiro.

Na comparação em 12 meses, o IGMI-R mantém um ritmo de crescimento significativamente superior ao do INCC, ampliando o distanciamento entre os preços dos imóveis residenciais e os custos de construção. Enquanto o valor dos imóveis acumula alta de 19,76%, os custos da obra avançam de forma bem mais moderada, com variação de 5,67%. Esta diferença pode ser justificada por uma valorização mais acentuada nos grandes centros urbanos, onde a demanda por imóveis cresce mais rápido do que a oferta disponível, pressionando os preços dos imóveis residenciais.

A leitura desse comportamento reforça que o INCC permanece em um patamar mais estável, refletindo uma dinâmica mais controlada dos preços de insumos e da mão de obra. Em contraste, o IGMI-R evidencia um mercado imobiliário mais aquecido, sustentado por uma demanda resiliente, mesmo em um ambiente econômico ainda desafiador.

O descompasso entre os dois indicadores indica que a valorização recente dos imóveis não decorre predominantemente do custo de construção. Ela está mais associada a fatores estruturais de oferta e demanda, como estoques reduzidos, melhora gradual da renda e retomada da confiança de famílias e investidores no mercado imobiliário.

A leitura em 12 meses revela movimentos distintos — mas complementares — entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R, que capta a valorização dos imóveis no mercado de compra e venda, mantém trajetória elevada e alcançou 19,76% em março de 2026, sinalizando ganhos patrimoniais relevantes e um mercado ainda aquecido.

Em contraste, o IVAR, que reflete o preço dos contratos de locação, apresenta comportamento mais moderado. A alta de 4,78% em 12 meses indica reajustes de aluguel mais contidos, geralmente mais alinhados à evolução da renda das famílias e às condições do mercado de trabalho.

Esse descolamento indica que os diferentes segmentos do mercado imobiliário apresentam ritmos de ajustes distintos. Enquanto os preços dos ativos são impulsionados por fatores como restrição de oferta e demanda ainda firme, os aluguéis seguem limitados pela capacidade de pagamento dos locatários, resultando em uma acomodação mais gradual.

Em março de 2026, o IGMI-R acumulou alta de 19,76% em 12 meses, mantendo um ritmo muito superior ao da inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que registrou 4,14% no mesmo período. Esse diferencial reforça que os preços dos imóveis seguem um comportamento próprio, pouco conectado à evolução da cesta de consumo das famílias.

A persistência desse descolamento reflete, de um lado, a rigidez da oferta no curto prazo e os efeitos ainda presentes do ciclo anterior de alta nos custos da construção. De outro, evidencia uma demanda que permanece resiliente, especialmente em segmentos específicos e nas principais regiões metropolitanas.

Nesse contexto, o imóvel segue se consolidando como um ativo de preservação de valor, combinando proteção contra a inflação com potencial de valorização real.

A trajetória em 12 meses do INCC e do IVAR evidencia dinâmicas distintas ao longo do tempo, mas com sinais recentes de convergência. Após atingir níveis elevados no período pós-pandemia, o INCC passou por um processo de desaceleração ao longo de 2022 e 2023, refletindo o arrefecimento dos preços de insumos e da mão de obra da construção.

O IVAR, por sua vez, manteve comportamento mais irregular. Após quedas em 2021, os preços de locação ganharam força em 2022, oscilaram ao longo de 2023 e apresentaram momentos de aceleração em 2024. Ao longo de 2025 e início de 2026, o índice voltou a perder fôlego, indicando um movimento de acomodação no mercado de locação.

Em março de 2026, os dois indicadores operam em níveis relativamente próximos, com o INCC registrando 5,67% em 12 meses e o IVAR 4,78%. Essa convergência sugere que, apesar das trajetórias distintas nos últimos anos, custos de construção e preços de locação caminham para um ritmo mais alinhado, sinalizando um mercado imobiliário em fase de maior estabilização após os choques observados desde 2021.

A análise comparativa evidencia que o IGMI-R segue como o indicador mais dinâmico, refletindo um ciclo de valorização. Enquanto o INCC e o IVAR apresentam trajetórias mais moderadas e, recentemente, até convergentes, o IGMI-R mantém crescimento significativamente superior, tanto no curto quanto no acumulado em 12 meses. Esse comportamento reforça que a alta dos preços dos imóveis não está ancorada exclusivamente nos custos de construção ou mercado de locação, mas em fatores estruturais, como a restrição de oferta e a resiliência da demanda.

Mesmo em um ambiente econômico desafiador, o índice captura um mercado de compra e venda aquecido, contrastando com a maior sensibilidade dos aluguéis à renda das famílias e com a estabilidade dos custos da construção. Em conjunto, essas comparações indicam que o IGMI-R reflete as pressões estruturais do setor imobiliário.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O IGMI-R subiu 0,93% em fevereiro, desacelerando em relação aos 1,27% registrados em janeiro. Mesmo assim, a taxa acumulada em 12 meses avançou de 19,67% para 19,70%, sinalizando a continuidade da valorização dos imóveis residenciais no país.

A leitura regional do IGMI-R em fevereiro indica que o movimento de desaceleração ainda é limitado e pouco disseminado. Em apenas quatro das dez capitais pesquisadas, as variações foram menos intensas do que em janeiro, sugerindo uma perda de fôlego ainda moderada na valorização mensal dos imóveis.

As altas observadas foram predominantes na maior parte das regiões do país. No Sudeste, tanto o Rio de Janeiro, que aumentou de 0,02% para 0,69%, quanto Belo Horizonte, cujo aumento foi de 0,33% para 0,62%, registraram aceleração das taxas. No Nordeste, o movimento foi ainda mais evidente, com Fortaleza passando de -0,17% para 0,67% e Salvador de 0,90% para 1,65%. No Sul, a aceleração foi mais moderada e restrita a Curitiba, com aumento de 1,03% para 1,07%. Já no Centro-Oeste, Goiânia se destacou como a única capital a apresentar aceleração, com uma variação expressiva de 0,84% para 2,54%.

A desaceleração da taxa do IGMI-R foi puxada por quatro capitais: São Paulo, que reduziu de 1,99% para 0,60%, Recife, com redução de 3,84% para 1,00%, Porto Alegre, de 1,90% para 1,18% e Brasília, de 1,68% para 1,11%. Vale destacar que cada uma dessas cidades representa uma das quatro regiões contempladas pelo índice, conferindo caráter mais disseminado a esse movimento de perda de fôlego.

Em fevereiro de 2026, o IGMI-R nacional acumulado foi de 2,21%, registrando a segunda maior variação para o mês desde 2016, atrás apenas de fevereiro de 2024, quando acumulou 2,71%. O resultado reforça a percepção de um mercado imobiliário residencial ainda aquecido e em trajetória consistente ao longo dos últimos anos.

O desempenho do IGMI-R de fevereiro evidencia um avanço consistente dos preços residenciais. Em sete das dez capitais acompanhadas, as taxas superaram aquelas registradas no mesmo período de 2025, sinalizando uma valorização mais disseminada e com maior persistência no mercado imobiliário urbano.

Na comparação em 12 meses, o IGMI-R mantém um ritmo de crescimento significativamente superior ao do INCC, ampliando o distanciamento entre os preços dos imóveis residenciais e os custos de construção, nas cidades analisadas, evidenciando que outras variáveis como oferta e demanda possuem um peso maior no preço dos imóveis residenciais. Enquanto o valor dos imóveis acumula alta de 19,70%, os custos da obra avançam de forma bem mais moderada, com variação de 6,10%.

Esse comportamento reforça a leitura de que o INCC permanece em um patamar mais estável, refletindo uma dinâmica ainda controlada dos preços de insumos e da mão de obra. Em contraste, o IGMI-R evidencia um mercado imobiliário mais aquecido, sustentado por uma demanda resiliente, mesmo em um ambiente econômico ainda desafiador.

O descompasso entre os dois indicadores indica que a valorização recente dos imóveis não decorre predominantemente do custo de construção. Ela sugere que ela pode estar associada a fatores estruturais de oferta e demanda, como estoques reduzidos, a melhora gradual da renda e a retomada da confiança de famílias e investidores no mercado imobiliário.

A leitura em 12 meses revela movimentos distintos, mas complementares entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R, que capta a valorização dos imóveis no mercado de compra e venda, mantém trajetória de aceleração e alcançou 19,70% em fevereiro de 2026, sinalizando ganhos patrimoniais relevantes e um mercado ainda aquecido, sobretudo nos grandes centros urbanos.

Em contraste, o IVAR, que reflete a dinâmica dos contratos de locação, apresenta comportamento mais moderado. A alta de 4,05% em 12 meses indica reajustes de aluguel mais contidos, geralmente mais alinhados à evolução da renda das famílias e às condições do mercado de trabalho.

Esse descolamento sugere uma dinâmica de ajuste diferenciada entre os segmentos do mercado imobiliário. Enquanto os preços dos ativos são impulsionados por fatores como restrição de oferta e demanda ainda firme, os aluguéis seguem limitados pela capacidade de pagamento dos locatários, o que resulta em uma acomodação mais gradual.

Em fevereiro de 2026, o IGMI-R acumulou alta de aproximadamente 19,70% em 12 meses, mantendo um ritmo muito superior ao da inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que permaneceu no patamar de 3,81% no mesmo período. Esse diferencial reforça que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, pouco conectada à evolução da cesta de consumo das famílias.

A persistência desse descolamento reflete, de um lado, a rigidez da oferta no curto prazo e os efeitos ainda presentes do ciclo anterior de alta nos custos da construção. De outro, evidencia uma demanda que permanece consistente, especialmente em segmentos específicos do mercado e nas principais regiões metropolitanas.

A trajetória em 12 meses do INCC e do IVAR evidencia dinâmicas distintas ao longo do tempo, mas com sinais recentes de convergência. Após atingir níveis elevados no período pós-pandemia, o INCC passou por um processo de desaceleração ao longo de 2022 e 2023, refletindo o arrefecimento dos preços de insumos e da mão de obra da construção. A partir de 2024, o índice voltou a apresentar alguma recomposição, ainda que em patamar significativamente inferior ao observado no pico anterior.

O IVAR, por sua vez, manteve comportamento mais irregular. Após quedas expressivas em 2021, os preços de locação ganharam força em 2022, oscilaram ao longo de 2023 e apresentaram momentos de aceleração em 2024, refletindo reajustes contratuais e a recomposição gradual dos aluguéis. Ao longo de 2025 e início de 2026, o índice voltou a perder fôlego, indicando um movimento de acomodação no mercado de locação.

Em fevereiro de 2026, os dois indicadores passam a operar em níveis próximos, com o INCC registrando variação de cerca de 6,10% em 12 meses e o IVAR em torno de 4,05%. Essa convergência sugere que, apesar das trajetórias distintas nos últimos anos, custos de construção e preços de locação caminham para um ritmo mais alinhado, sinalizando um mercado imobiliário em fase de maior estabilização após os choques observados desde 2021.

A análise conjunta desses indicadores revela um mercado imobiliário caracterizado por dinâmicas distintas entre preços de ativos, custos de construção, aluguéis e inflação ao consumidor. O IGMI-R mantém trajetória de valorização, refletindo um mercado de compra e venda ainda aquecidos.

Em janeiro, as projeções da ABECIP para as concessões de crédito imobiliário para o ano de 2026 apontam para um crescimento da ordem de 16%, refletindo esse cenário positivo. Esses movimentos sugerem que o mercado imobiliário brasileiro atravessa uma fase de maior maturidade e segmentação, na qual a valorização dos imóveis se mostra menos sensível a pressões de custo e mais alinhada aos fundamentos de oferta e demanda. Nesse contexto, observa-se a continuidade de um ciclo de valorização consistente, também sustentado pela manutenção do interesse por ativos reais. 

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial
(IGMI-R)

O IGMI-R apresentou alta 1,27% em janeiro, desacelerando em relação aos 1,52% registrados em dezembro. Mesmo assim, a taxa acumulada em 12 meses avançou de 18,64% para 19,67%, sinalizando a continuidade da valorização dos imóveis residenciais no país. 

A leitura regional do IGMI-R em janeiro aponta para um movimento de desaceleração relativamente disseminado. Em seis das dez capitais pesquisadas, as variações foram menos intensas do que as registradas em dezembro, sinalizando perda de fôlego na valorização mensal dos imóveis em boa parte do país.

As principais exceções ficaram concentradas em poucos mercados. São Paulo apresentou aceleração, passando de 1,61% para 1,99%, enquanto Recife registrou um avanço ainda mais expressivo, de 1,89% para 3,84%. Já Curitiba e Brasília caminharam na direção oposta, com desacelerações relevantes: em Curitiba, a variação recuou de 2,20% para 1,03%, e em Brasília passou de 2,97% para 1,68%.

No Sudeste, o comportamento foi heterogêneo, mas com predominância de desaceleração. No Rio de Janeiro, a taxa praticamente zerou, ao cair de 0,41% para 0,02%, enquanto em Belo Horizonte a variação perdeu força, passando de 0,64% para 0,33%.

No Nordeste, o padrão foi semelhante ao observado no Sudeste. Fortaleza registrou reversão mais intensa, saindo de 2,10% para -0,17%, e Salvador também desacelerou de forma significativa, de 2,74% para 0,90%. Em conjunto, os resultados reforçam a leitura de que, apesar de ainda haver focos de aquecimento pontual, o mercado imobiliário começa a mostrar sinais mais claros de acomodação em diversas capitais.

No Sul, o comportamento das capitais foi divergente. Enquanto Curitiba perdeu fôlego, com a variação recuando de 2,20% para 1,03%, Porto Alegre seguiu na direção oposta e acelerou o ritmo de valorização, ao passar de uma taxa negativa de -0,19% para 1,90%.

No Centro-Oeste, o principal destaque foi Brasília, onde a variação desacelerou de forma relevante, de 2,97% para 1,68%. Goiânia, por sua vez, manteve um desempenho estável, repetindo a taxa observada em dezembro e permanecendo com alta de 0,84%.

Em janeiro de 2026, o IGMI-R nacional registrou alta de 1,27%, a maior variação para esse mês desde 2016. O resultado confirma um mercado imobiliário residencial claramente aquecido e reforça a trajetória de recuperação que vem se consolidando ao longo dos últimos anos.

No recorte regional, Recife se destacou com valorização de 3,84%, o maior resultado de toda a série histórica. No extremo oposto, Fortaleza apresentou a menor variação do período, com queda de 0,17%, a segunda maior retração já observada para o mês, inferior apenas ao recuo registrado em janeiro de 2016, de 0,30%.

De forma mais ampla, o desempenho de janeiro evidencia um avanço consistente dos preços residenciais. Em oito das dez capitais acompanhadas, as taxas superaram as observadas no mesmo período de 2025, indicando uma valorização mais disseminada e persistente do mercado imobiliário urbano.

Na comparação em 12 meses, o IGMI-R continua avançando a um ritmo bem mais forte que o INCC, ampliando a distância entre os preços dos imóveis residenciais e os custos de construção. Enquanto o valor dos imóveis já acumula alta de 19,67%, os custos da obra sobem em ritmo bem mais contido, de 6,01%.

Esse comportamento mostra que o INCC segue em um patamar mais estável, refletindo uma dinâmica ainda controlada dos preços de insumos e da mão de obra. Já o IGMI-R sinaliza um mercado imobiliário que permanece aquecido, sustentado por uma demanda mais firme das famílias e investidores, mesmo em um ambiente econômico ainda desafiador.

O descompasso entre os dois indicadores deixa claro que a recente valorização dos imóveis não pode ser explicada apenas pelo custo de construir. Ela está muito mais associada a fatores estruturais de oferta e demanda, como estoques ainda reduzidos em algumas praças e alguns bairros mais consolidados e da confiança de famílias e investidores no mercado imobiliário.

A leitura em 12 meses mostra movimentos distintos — mas que se complementam — entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R, que capta a valorização dos imóveis residenciais no mercado de compra e venda, mantém uma trajetória de aceleração e chegou a 19,67% em janeiro de 2026. Esse resultado aponta para ganhos patrimoniais relevantes e confirma que o mercado segue aquecido, especialmente nos grandes centros urbanos.

Em contraste, o IVAR, que reflete a dinâmica dos contratos de locação, apresenta um comportamento bem mais moderado. A alta de 5,62% em 12 meses indica reajustes de aluguel mais contidos, em geral mais alinhados à evolução da renda das famílias e às condições do mercado de trabalho.

Esse descolamento reforça a leitura de um mercado imobiliário em fase de maturação. Enquanto os preços dos imóveis avançam em ritmo mais intenso, pressionados por restrições de oferta e demanda ainda firme, os aluguéis ajustam-se de forma mais gradual, respeitando os limites de pagamento dos locatários e evitando movimentos bruscos.

Em janeiro de 2026, o IGMI-R acumulou alta de 19,67% em 12 meses, um ritmo muito superior ao da inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que ficou em 4,44% no mesmo período. Esse afastamento evidencia que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, pouco conectada à evolução da cesta de consumo das famílias.

A manutenção desse diferencial reflete, de um lado, a oferta ainda rígida e os efeitos persistentes do encarecimento dos insumos da construção. De outro, aponta para uma demanda que continua firme em segmentos específicos do mercado imobiliário e nas principais regiões metropolitanas. Nesse contexto, o imóvel segue se consolidando como um ativo de preservação de valor em períodos de incerteza, mantendo seu apelo tanto para famílias quanto para investidores.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O IGMI-R subiu 1,52% em dezembro, ganhando ritmo em relação aos 1,15% registrados em novembro. Com isso, a alta acumulada em 12 meses avançou de 17,14% para 18,64%, sinalizando que a valorização dos imóveis residenciais segue crescente.

A leitura regional do IGMI-R mostra que o movimento de aceleração foi amplo em dezembro: sete das dez capitais pesquisadas registraram variações mais intensas em relação a novembro. As exceções ficaram por conta de Recife, que desacelerou de 2,19% para 1,89%, Porto Alegre, que passou de 1,49% para 0,19%, e Goiânia, cuja variação recuou de 1,13% para 0,84%.

No Sudeste, o comportamento foi homogêneo, com aceleração em todas as capitais. No Rio de Janeiro, a taxa subiu de 0,29% para 0,41%; em Belo Horizonte, avançou de 0,56% para 0,64%; e em São Paulo, ganhou força ao passar de 1,11% para 1,61%, reforçando o dinamismo do mercado imobiliário da região.

No Nordeste, a pressão também se intensificou, com aceleração expressiva em Fortaleza, de 1,01% para 2,10%, e em Salvador, de 2,00% para 2,74%, indicando um fim de ano mais aquecido nesses mercados.

No Sul, o comportamento foi mais irregular. Enquanto Porto Alegre perdeu fôlego, Curitiba seguiu na contramão e manteve o ritmo de valorização, com a taxa avançando de 2,13% para 2,20%, em sintonia com o desempenho médio do IGMI-R.

No Centro-Oeste, o destaque ficou por conta de Brasília com variação de 0,89% para 2,97%, indicando uma mudança mais intensa e repentina na dinâmica de preços do mercado imobiliário local.

Até dezembro de 2025, o IGMI-R acumulou alta de 18,64%, a maior variação para esse intervalo desde 2016. O resultado retrata um mercado imobiliário residencial claramente aquecido e consolida a trajetória de alta observada ao longo dos últimos anos.

Entre as capitais, Brasília foi o principal destaque. O acumulado saltou de 5,77% em 2024 para expressivos 27,11% em 2025, atingindo o maior patamar de toda a série histórica. Na outra ponta, Goiânia apresentou a menor variação do período, com alta de 11,83%, em ritmo inferior ao observado no ano anterior, quando havia registrado 14,91%.

No conjunto das cidades acompanhadas, o comportamento de janeiro a dezembro de 2025 reforça o dinamismo dos preços residenciais. Em oito das dez capitais analisadas, as taxas acumuladas superaram as registradas no mesmo período de 2024, sinalizando uma valorização mais disseminada e persistente do mercado imobiliário urbano.

Na leitura em 12 meses, o IGMI-R segue acelerando em ritmo bem superior ao do INCC, ampliando o descolamento entre a valorização dos imóveis residenciais, que alcança 18,64%, e os custos de construção, que avançam 5,94%. Enquanto o INCC permanece em um patamar mais moderado e estável — refletindo a evolução mais contida dos preços de insumos e da mão de obra —, o IGMI-R evidencia um mercado imobiliário novamente aquecido, apoiado em uma demanda consistente.

Esse descompasso indica que a alta recente dos preços dos imóveis vai além do custo da obra. Ela reflete, sobretudo, fatores estruturais de oferta e demanda, como estoques ainda reduzidos, melhora gradual da renda e a retomada da confiança de famílias e investidores no mercado imobiliário.

A variação em 12 meses revela movimentos distintos e, ao mesmo tempo, complementares entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R, que retrata a valorização dos imóveis residenciais no mercado de compra e venda, segue em trajetória de aceleração e alcançou 18,64% em dezembro de 2025, indicando ganhos patrimoniais expressivos e um mercado ainda aquecido. Já o IVAR, que acompanha a dinâmica dos contratos de locação, apresenta reajustes mais moderados, com alta de 8,85% em 12 meses, sugerindo aumentos de aluguel mais contidos e, em geral, mais compatíveis com a renda das famílias.

Esse descolamento reforça a leitura de um mercado imobiliário em fase de maturação. Enquanto os preços dos ativos avançam em ritmo mais intenso, refletindo restrições de oferta e demanda firme nas principais capitais, os aluguéis evoluem de forma mais gradual, acomodando os limites impostos pela capacidade de pagamento dos locatários.

Em dezembro de 2025, o IGMI-R acumulou alta de 18,64% em 12 meses, muito acima da inflação ao consumidor medida pelo IPCA, que ficou em 4,26% no mesmo período. Esse descolamento deixa claro que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, pouco alinhada à variação da cesta de consumo das famílias.

A persistência desse diferencial reflete, de um lado, a rigidez da oferta e os efeitos ainda presentes do encarecimento de insumos da construção e, de outro, uma demanda que segue firme em segmentos específicos e nas principais regiões metropolitanas. Nesse ambiente, o imóvel continua se afirmando como ativo de preservação de valor em períodos de incerteza, mantendo seu apelo tanto para famílias quanto para investidores.

Na leitura em 12 meses, INCC e IVAR nem sempre evoluem na mesma direção. O INCC reflete os custos da construção, ao captar a variação de materiais, equipamentos e mão de obra, enquanto o IVAR acompanha os preços de locação, mais diretamente influenciados pela renda das famílias e pelo equilíbrio entre oferta e demanda no mercado imobiliário.

Em dezembro de 2025, essa diferença fica clara: o INCC acumula alta de 5,94%, enquanto o IVAR avança 8,85%. Isso mostra que, mesmo em um cenário de desaceleração dos custos de obra, o mercado de aluguel pode seguir registrando reajustes positivos, um movimento compatível com a oferta ainda restrita em algumas regiões, a demanda persistente e o processo de realinhamento gradual dos contratos após o pico inflacionário observado em 2022.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O IGMI-R avançou 1,15% em novembro, desacelerando frente aos 2,52% de outubro. No acumulado em 12 meses, a alta passou de 16,76% para 17,14%, reforçando a continuidade do processo de valorização dos imóveis residenciais no país.

A leitura regional do IGMI-R indica que nove das dez capitais desaceleraram entre outubro e novembro. A única exceção foi Goiânia no Centro-Oeste, que apresentou aceleração.

No Sudeste, observaram-se as menores variações em comparação às demais regiões. No Rio de Janeiro, a taxa passou de 2,15% para 0,29%. Em Belo Horizonte, recuou de 2,14% para 0,56%. Em São Paulo, também houve desaceleração, com a variação caindo de 2,41% para 1,11%.

No Nordeste, a desaceleração foi generalizada: Recife de 3,43% para 2,19%, Salvador de 3,05% para 2,00% e Fortaleza de 1,07% para 1,01%.

As capitais do Sul seguiram o mesmo movimento de desaceleração: Porto Alegre de 2,81% para 1,49% e Curitiba de 2,46% para 2,13%.

No Centro-Oeste, Goiânia foi a única capital a acelerar, de 0,70% para 1,13%, enquanto Brasília acompanhou a tendência nacional, registrando forte recuo de 4,73% para 0,89%.

Até novembro de 2025, o IGMI-R nacional acumula alta de 16,87% no ano, a maior variação para esse período desde 2016. O resultado aponta para um mercado imobiliário residencial aquecido e reforça a trajetória de recuperação observada nos últimos anos. 

Entre as capitais, Brasília se destacou: o acumulado passou de 5,29% em 2024 para 23,44% em 2025, alcançando o maior patamar da série histórica. Goiânia, por sua vez, registrou a menor variação de 10,90%, e apresentou desaceleração em relação ao mesmo intervalo de 2024, quando o índice foi de 14,84%.

No conjunto das cidades acompanhadas, o desempenho de janeiro a novembro de 2025 confirma o dinamismo dos preços residenciais: em sete das dez capitais analisadas, as altas superaram as observadas no mesmo período de 2024.

Em 12 meses, o IGMI-R mantém aceleração bem acima do INCC, ampliando o hiato entre a valorização dos imóveis residenciais, com variação de 17,14% e os custos de construção de 6,24%. Enquanto o INCC segue em patamar moderado e relativamente estável, refletindo a dinâmica mais contida de insumos e mão de obra, o IGMI-R reforça o quadro de reaquecimento do mercado imobiliário, sustentado por uma demanda resiliente.

Essa divergência sugere que a valorização recente dos imóveis não decorre apenas do custo de obra, mas também de fatores estruturais de oferta e demanda, como estoques reduzidos, avanço da renda e a recomposição gradual da confiança de famílias e investidores.

A variação em 12 meses revela movimentos distintos e, ao mesmo tempo, complementares entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R, que captura a valorização dos imóveis residenciais no mercado de compra e venda, segue acelerando e chegou a 17,14% em novembro de 2025, sinalizando ganhos patrimoniais relevantes e um mercado ainda aquecido. Já o IVAR, que acompanha a evolução dos contratos de locação, registra reajustes mais moderados, com alta de 6,92% em 12 meses, sugerindo aumentos de aluguel ainda contidos e relativamente compatíveis com a renda das famílias.

Essa diferença reforça a leitura de um mercado imobiliário em fase de maturação: os preços dos ativos avançam em ritmo superior ao dos aluguéis, refletindo restrições de oferta e demanda firme nas principais capitais.

Em novembro de 2025, o IGMI-R acumulou alta de 17,14% em 12 meses, mais que o dobro do IPCA, que registrou no mesmo período 4,46%. Esse descompasso evidencia que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, menos aderente à variação da cesta de consumo das famílias.

A manutenção desse diferencial reflete a rigidez da oferta, o efeito ainda presente do encarecimento de insumos da construção e uma demanda resiliente em segmentos específicos e em regiões metropolitanas. Nesse contexto, o imóvel segue se consolidando como ativo de preservação de valor em períodos de incerteza, mantendo apelo tanto para famílias quanto para investidores.

Na leitura em 12 meses, INCC e IVAR não necessariamente caminham juntos. O INCC mede os custos de construção, captando a variação de materiais, equipamentos e mão de obra, enquanto o IVAR acompanha os preços de locação, mais diretamente determinados pela renda das famílias e pelo equilíbrio entre oferta e demanda no mercado de imóveis.

Em novembro de 2025, o INCC acumula alta de 6,24%, ao passo que o IVAR avança 6,92%. Assim, mesmo quando os custos de obra desaceleram, o mercado de aluguel pode manter reajustes positivos, movimento compatível com oferta restrita em algumas regiões, demanda persistente e o realinhamento gradual dos contratos após o pico inflacionário de 2022.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O IGMI-R registrou alta de 2,52% em outubro, acima dos 2,28% observados em setembro. No acumulado em 12 meses, a variação passou de 15,39% para 16,76%, indicando a continuidade do movimento de valorização dos imóveis residenciais no país.

A leitura regional do IGMI-R na variação mensal mostra que três capitais registraram aceleração entre setembro e outubro. Ainda assim, em todas as quatro regiões acompanhadas apresentou desaceleração nas taxas de variação, mesmo com a alta do índice nacional no período.

No Sudeste, houve avanço em São Paulo, onde a taxa passou de 1,32% para 2,41%. No Rio de Janeiro, o índice permaneceu estável em 2,15%, enquanto em Belo Horizonte verificou-se desaceleração, com a variação recuando de 3,81% para 2,14%.

No Nordeste, a desaceleração foi generalizada: Recife de 4,28% para 3,43%, Salvador de 3,61% para 3,05% e Fortaleza de 1,59% para 1,07%.

Já no Sul e no Centro-Oeste, os sinais foram mistos. Apresentaram aceleração, Porto Alegre, de 1,48% para 2,81% e Brasília, de 1,85% para 4,73%, enquanto houve desaceleração nos preços dos imóveis em Curitiba, de 4,12% para 2,46% e Goiânia, de 0,76% para 0,70%.

Até outubro de 2025, o IGMI-R nacional acumula alta de 15,53% no ano, a maior variação para o período desde 2016. O resultado sinaliza um mercado imobiliário residencial aquecido e reforça a trajetória de recuperação em andamento nos últimos anos.

Entre as cidades analisadas, Brasília se destacou: a taxa acumulada saltou de 4,91% em 2024 para 22,36% em 2025, aproximando-se dos patamares mais elevados da série histórica. Goiânia, por sua vez, registrou 9,66%, a menor variação, e mostrou desaceleração relevante frente ao mesmo intervalo de 2024 quando registrou 13,40%, enquanto Salvador apresentou   variação de 18,63% para 17,74%.

No conjunto das cidades acompanhadas, o desempenho entre janeiro e outubro de 2025 confirma o dinamismo dos preços residenciais: em sete das dez capitais analisadas, as altas superaram as observadas no mesmo período de 2024.

No acumulado de 12 meses, o IGMI-R segue acelerando em ritmo superior ao INCC, elevando o hiato entre a valorização dos imóveis residenciais, com variação de 16,76% frente os custos de construção de 6,37%. Enquanto o INCC permanece em patamar moderado e relativamente estável — espelhando a dinâmica mais contida dos insumos e da mão de obra —, o IGMI-R reforça o quadro de reaquecimento do mercado imobiliário, sustentado por demanda resiliente e disponibilidade de crédito. Essa divergência indica que a recente valorização dos imóveis não se explica apenas pelos custos de obra, mas também por fatores estruturais de oferta e demanda, como o baixo nível de estoques e a recomposição gradual da confiança de famílias e investidores.

A variação acumulada em 12 meses evidencia movimentos opostos, porém complementares, entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R, que mede a valorização dos imóveis residenciais no mercado de compra e venda, mantém ritmo de aceleração, alcançando 16,76% em outubro de 2025 em um mercado ainda aquecido. Já o IVAR, que acompanha a evolução dos contratos de locação, mostra reajustes mais moderados, com alta de 5,58% em 12 meses, indicando aumentos de aluguel ainda contidos e relativamente compatíveis com a renda das famílias. Essa divergência reforça a leitura de um mercado imobiliário em maturação, no qual a valorização dos ativos ocorre em ritmo superior ao dos aluguéis, refletindo restrições de oferta e demanda firme nas principais capitais.

Em outubro de 2025, o IGMI-R acumulou alta de 16,76% em 12 meses, o triplo do IPCA, com 4,68% no mesmo período. Esse descompasso mostra que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, menos sensível à cesta de consumo das famílias. A persistência desse diferencial decorre da rigidez da oferta, do efeito ainda presente do encarecimento dos insumos da construção e da demanda resiliente em determinados segmentos e regiões. Nesse cenário, o imóvel segue se consolidando como ativo de preservação de valor em períodos de incerteza, mantendo forte apelo tanto para famílias quanto para investidores.

Na leitura em 12 meses, INCC e IVAR nem sempre caminham juntos. O INCC mede os custos de construção, refletindo a variação dos preços de materiais, equipamentos e mão de obra, enquanto o IVAR acompanha os preços de locação, mais diretamente influenciados pela renda das famílias e pelo equilíbrio entre oferta e demanda de imóveis. Em outubro de 2025, o INCC acumula alta de 6,37%, ao passo que o IVAR avança 5,58%, reforçando a dissociação entre custos de obra e dinâmica dos aluguéis. Mesmo em períodos de desaceleração dos custos de construção, o mercado locatício pode manter reajustes positivos, movimento que espelha oferta restrita em determinadas regiões, demanda persistente e o realinhamento gradual dos contratos.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O IGMI-R, índice que mede a valorização dos imóveis residenciais, avançou 2,28% em setembro, acelerando frente aos 1,79% de agosto. A taxa acumulada em 12 meses acelerou de 13,96% para 15,39%, sinalizando a continuidade da valorização dos imóveis residenciais no país.

A leitura regional do IGMI-R mostra que apenas três cidades registraram desaceleração entre agosto e setembro. Das quatro regiões acompanhadas pelo índice, apenas o Sudeste não apresentou recuo nas taxas de variação entre suas capitais. Na região, o movimento foi de aceleração em todas as cidades componentes: São Paulo passou de 0,94% para 1,32%, Rio de Janeiro de 1,30% para 2,15% e Belo Horizonte de 3,35% para 3,81%.

No Nordeste, o avanço também predominou. Recife acelerou de 2,50% para 4,28% e Salvador de 1,33% para 3,61%, enquanto Fortaleza foi a exceção, com variação mais moderada, passando de 2,44% para 1,59%.

Na região Sul, os movimentos foram mistos: Curitiba seguiu em alta de 3,86% para 4,12%, ao passo que Porto Alegre desacelerou expressivamente, de 3,65% para 1,48%. Já no Centro-Oeste, o comportamento também foi divergente — Brasília apresentou aceleração de 1,48% para 1,85%, enquanto Goiânia registrou leve desaceleração, de 0,97% para 0,76%.

De janeiro a setembro de 2025, o IGMI-R nacional acumula alta de 12,69% no ano, a maior variação para o período desde 2016. O resultado confirma o aquecimento do mercado imobiliário residencial e consolida a tendência de recuperação observada nos últimos anos.

Entre as capitais, Brasília segue em destaque, com a taxa acumulada passando de 6,70% em 2024 para 16,83% em 2025, mantendo-se em um dos níveis mais elevados da série. Goiânia, por outro lado, registrou 8,90% de variação de preços acumulada no ano e desacelerou de forma expressiva em relação ao mesmo intervalo de 2024, quando registrou alta de 14,91%.

No conjunto das cidades acompanhadas, o desempenho entre janeiro e setembro de 2025 reforça o dinamismo dos preços residenciais, com oito das dez capitais analisadas registrando altas superiores às observadas em 2024 no mesmo período.   

Em 12 meses, o IGMI-R acelerou em ritmo superior ao INCC, ampliando o hiato entre a valorização dos imóveis residenciais e os custos de construção. Enquanto o INCC se mantém relativamente estável — refletindo a trajetória mais contida dos insumos e da mão de obra, o IGMI-R aponta para um mercado imobiliário em reaquecimento, sustentado por demanda resiliente e condições de crédito ainda favoráveis. Essa divergência sugere que a recente valorização dos imóveis não decorre apenas da elevação dos custos de obra, mas também de fatores estruturais de oferta e demanda nos grandes centros urbanos, como o baixo nível de estoques, o avanço das rendas e a recomposição gradual da confiança das famílias e investidores.  

A variação acumulada em 12 meses evidencia movimentos opostos, porém complementares, entre o IGMI-R e o IVAR. O IGMI-R mantém ritmo de aceleração, alcançando 15,39% em setembro de 2025 — sinal de ganhos patrimoniais expressivos e de um mercado ainda aquecido. Já o IVAR, que acompanha a evolução dos contratos de locação, mostra desaceleração gradual, com alta de 4,04% em 12 meses, indicando reajustes de aluguel mais contidos. Essa divergência reforça a leitura de um mercado imobiliário em maturação, no qual a valorização dos ativos ocorre em ritmo superior ao dos aluguéis, refletindo restrições de oferta e demanda firme nas principais capitais. 

O resultado acumulado do IGMI-R nos últimos 12 meses, até setembro, registrou alta 15,39%, quase o triplo do IPCA, que registrou 5,17% no mesmo período. Esse descompasso evidencia que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, menos sensível à cesta de consumo das famílias, e pode conter ainda o efeito residual do encarecimento dos insumos da construção e da demanda ainda resiliente em determinados segmentos e regiões metropolitanas. Nesse contexto, o imóvel parece estar se comportando como como ativo para preservação de valor em períodos de incerteza, tanto para famílias quanto para investidores. 

O INCC e IVAR nem sempre caminham na mesma direção. O INCC mede os custos de construção, refletindo a variação dos preços de materiais, equipamentos e mão de obra, enquanto o IVAR acompanha os preços de locação, mais diretamente influenciados pela renda das famílias e pelo equilíbrio entre oferta e demanda de imóveis. Em setembro de 2025, o INCC acumula alta de 7,07%, ao passo que o IVAR avança 4,04%, reforçando a dissociação entre custos de obra e dinâmica dos aluguéis. Mesmo em períodos de desaceleração dos custos de construção, o mercado locatício pode manter reajustes positivos — movimento que reflete oferta restrita, demanda persistente e realinhamento gradual dos contratos após o pico inflacionário de 2022.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O IGMI-R avançou 1,79% em agosto, desacelerando frente aos 2,10% de julho. Apesar do arrefecimento mensal, o acumulado em 12 meses acelerou de 12,88% para 13,96%, mantendo o dinamismo e sinalizando a continuidade da valorização dos imóveis residenciais no país.

A leitura regional do IGMI-R mostra trajetórias divergentes entre as grandes regiões. No Sudeste, o movimento foi heterogêneo: São Paulo e Rio de Janeiro desaceleraram, enquanto Belo Horizonte acelerou. No Nordeste, todas as cidades acompanhadas perderam fôlego, indicando dinamismo mais contido. O Sul foi a única região com avanço nas duas cidades de referência e registrou as acelerações mais fortes do país. No Centro-Oeste, Brasília desacelerou e Goiânia acelerou, reproduzindo o padrão misto do Sudeste e contrastando com a desaceleração generalizada do Nordeste.

No acumulado do ano, o IGMI-R nacional acumula alta de 10,19%, a maior para o período desde 2016. O resultado confirma um mercado imobiliário aquecido e consolida a recuperação dos últimos anos. Entre as capitais, Porto Alegre teve maior variação em relação ao ano passado, cuja taxa acumulada avançou de 2,27% em 2024 para 10,35% em 2025, o que pode ser atribuído ao desastre natural ocorrido na região, com impacto nos preços dos imóveis. Belo Horizonte, por sua vez, registrou a menor alta no acumulado do ano, com 11,88%, acompanhada das capitais Goiânia e São Paulo, foram as cidades analisadas pelo IGMIR que apresentaram desaceleração frente ao mesmo intervalo de 2024. No agregado, o desempenho de janeiro a agosto de 2025 reforça o dinamismo dos preços residenciais: sete das dez cidades analisadas apresentaram variações superiores às de 2024 no mesmo período.

Em 12 meses, o IGMI-R acelera mais que o INCC, ampliando o hiato entre a valorização dos imóveis residenciais e os custos de construção. Enquanto o INCC se mantém relativamente estável, refletindo a dinâmica dos insumos e da mão de obra, o IGMI-R sinaliza um mercado imobiliário aquecido, sustentado por demanda firme e disponibilidade de crédito. Esse descolamento indica que a recente alta dos preços residenciais não se explica apenas pelos custos de obra, mas também por condicionantes estruturais de oferta e demanda no setor habitacional.

A variação acumulada em 12 meses evidencia trajetórias distintas e complementares entre IGMI-R e IVAR. O IGMI-R retrata a valorização dos imóveis residenciais no mercado de compra e venda, enquanto o IVAR monitora a dinâmica dos contratos de locação. Nos últimos meses, o IGMI-R segue em ritmo mais acelerado, sinalizando ganho patrimonial, ao passo que o IVAR avança de forma mais moderada.

Em agosto de 2025, o IGMI-R acumulou alta de 13,96% em 12 meses, mais que o dobro do IPCA (5,13%). O descompasso indica que os preços dos imóveis seguem dinâmica própria, pouco atrelada à cesta de consumo das famílias. A persistência desse diferencial decorre da rigidez da oferta, do efeito ainda presente do encarecimento dos insumos de construção e da demanda resiliente em segmentos e metrópoles específicas. Assim, o imóvel segue se afirmando como ativo de preservação de valor em cenários de incerteza, reforçando seu apelo para famílias e investidores.

Na leitura em 12 meses, INCC e IVAR nem sempre caminham juntos. O INCC capta os custos de construir com mão de obra e insumos, enquanto o IVAR reflete os preços dos aluguéis, influenciados pela renda das famílias e pelo equilíbrio entre oferta e demanda. Em vários momentos recentes, mesmo com a desaceleração dos custos de obra, os aluguéis continuaram em alta, sinalizando que o movimento do mercado locatício é explicado menos pelos custos e mais pela combinação de oferta restrita e demanda ainda aquecida.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 2,10% em julho, acelerando em relação ao avanço de 1,19% observado em junho. Esse ganho no curto prazo impulsionou o acumulado em 12 meses, que passou de 11,73% para 12,88%, sinalizando a continuidade do movimento de valorização dos imóveis residenciais no país.

A leitura regional do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) revela trajetórias divergentes entre as grandes regiões do país. No Sudeste e no Nordeste, todas as cidades integrantes apresentaram aceleração, sinalizando maior dinamismo nos mercados locais. Já nas regiões Sul e Centro-Oeste, o índice apontou desaceleração em algumas capitais, indicando perda de fôlego no ritmo de valorização. Esses movimentos refletem as particularidades de cada mercado, condicionadas por fatores como oferta de imóveis, intensidade da demanda habitacional.

No Sudeste — maior mercado imobiliário do país e com peso relevante na formação do índice nacional — todas as capitais analisadas registraram aceleração da variação mensal entre junho e julho. O destaque foi o Rio de Janeiro, onde a taxa passou de 1,12% para 3,22%, configurando a maior alta do período. Em São Paulo, o índice avançou de 1,21% para 1,51%, enquanto em Belo Horizonte subiu de 1,24% para 1,47%. O desempenho conjunto dessas capitais reforça a influência da região nos preços do mercado imobiliário brasileiro e evidencia como seus movimentos tendem a direcionar o comportamento do índice nacional.

No Nordeste, todas as capitais analisadas voltaram a registrar aceleração tanto na variação mensal quanto na interanual. O destaque foi Salvador, cuja taxa mensal avançou de 1,24% em junho para 2,73% em julho, enquanto o acumulado em 12 meses passou de 18,76% para 20,89%. Recife e Fortaleza seguiram a mesma trajetória, com elevação em ambos os horizontes de comparação. Esse comportamento sincronizado evidencia a consistência do movimento de valorização na região, sustentado por fatores estruturais de demanda e pela atratividade crescente desses mercados.

Na região Sul, todas as capitais analisadas registraram desaceleração na variação mensal dos preços residenciais. O movimento foi mais intenso em Porto Alegre, onde a taxa recuou de 1,45% em junho para 0,28% em julho, levando o acumulado em 12 meses de 7,22% para 6,05%. Em Curitiba, a variação mensal também perdeu fôlego, passando de 1,67% para 1,60%, mas a trajetória de mais longo prazo foi distinta: no acumulado em 12 meses, a taxa avançou de 13,99% para 15,05%. Essa combinação de sinais evidencia a heterogeneidade do mercado, no qual pressões de curto prazo coexistem com tendências de valorização mais persistentes.

No Centro-Oeste, o desempenho foi marcado por trajetórias contrastantes. Em Brasília, única capital da região a registrar aceleração tanto na taxa mensal quanto na interanual, o índice avançou de 2,11% em junho para 2,18% em julho, enquanto a variação acumulada em 12 meses saltou de 4,59% para 8,04%. Já em Goiânia, o cenário foi oposto: a taxa mensal recuou de 1,04% para 0,72%, acompanhada de uma leve redução na comparação interanual, de 10,95% para 9,85%. Esse contraste evidencia a diversidade de dinâmicas dentro da região, refletindo fatores locais que afetam tanto a liquidez do mercado quanto as condições de valorização dos imóveis.

Até julho de 2025, o IGMI-R nacional acumulou alta no ano de 8,25%, o maior ritmo de valorização para o período desde o início da divulgação do IGMIR. O resultado confirma que o mercado imobiliário permanece aquecido, consolidando a trajetória de crescimento. Entre as capitais, Brasília manteve posição de destaque: a variação acumulada no ano passou de 10,65% em 2024 para 13,03% em 2025, permanecendo em patamar elevado. Já em Porto Alegre, embora o índice tenha exibido a menor taxa acumulada no ano até julho, com 6,46% de variação, o movimento foi de forte aceleração em relação ao mesmo período de 2024, quando registrou a marca de 2,15%. O desempenho observado entre janeiro e julho de 2025 reforça a intensificação do dinamismo nos preços de imóveis residenciais, com sinais consistentes de valorização em diferentes regiões do país.

A evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses mostra que o IGMI-R vem se mantendo em trajetória de aceleração mais intensa que o INCC, ampliando o diferencial entre a valorização dos imóveis residenciais e os custos da construção. Enquanto o INCC, indicador que reflete a evolução dos custos de obras, apresenta um movimento de maior estabilidade, o IGMI-R evidencia a alta dos preços dos imóveis residenciais, sustentado pela combinação de demanda firme e oferta de crédito ainda favoráveis. Esse descolamento sugere que a dinâmica recente dos preços residenciais não se explica apenas pelos custos de construção e do crédito, mas também por fatores estruturais de oferta e demanda no setor habitacional.

A comparação entre o IGMI-R e o IVAR na variação acumulada em 12 meses revela trajetórias distintas, mas complementares, dentro do mercado imobiliário. Enquanto o IGMI-R capta a valorização dos imóveis residenciais, refletindo o preço de ativos no mercado de compra e venda, o IVAR acompanha a dinâmica dos contratos de locação. Nos últimos meses, observa-se que o IGMI-R mantém um ritmo mais acelerado, indicando valorização patrimonial, ao passo que o IVAR mostra uma trajetória menos intensa, ainda que consistente, sugerindo ajustes mais graduais nos aluguéis.

Em julho de 2025, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) acumulou alta de 12,88% em 12 meses, mais que o dobro da inflação oficial medida pelo IPCA, de 5,23% no mesmo período. Esse descompasso revela que os preços dos imóveis seguem uma dinâmica própria, pouco condicionada ao comportamento da cesta de consumo das famílias. A manutenção desse diferencial tem raízes na rigidez estrutural da oferta, no impacto ainda presente do encarecimento dos insumos da construção e na resiliência da demanda em segmentos e regiões metropolitanas específicas. Como consequência, os imóveis continuam a se destacar como um ativo de preservação de valor, especialmente em momentos de incerteza econômica, reafirmando seu apelo tanto para famílias quanto para investidores.

A evolução da taxa acumulada em 12 meses mostra uma relação interessante entre o INCC, que mede a variação dos custos da construção civil, e o IVAR, que acompanha a dinâmica dos contratos de aluguel residencial. Enquanto o INCC reflete pressões vindas principalmente de mão de obra e insumos, o IVAR traduz a resposta do mercado locatício à renda das famílias e às condições de oferta e demanda por moradia. Em diversos momentos recentes, os dois indicadores apresentaram trajetórias dissociadas: mesmo com o arrefecimento dos custos de construção, os aluguéis mantiveram trajetória de alta, sugerindo que a valorização do mercado de locação é impulsionada mais pela escassez relativa de imóveis e pela demanda aquecida do que pelos custos de edificação.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) subiu 1,19% em junho, mostrando desaceleração frente à variação de 1,44% registrada em maio. Apesar da perda de ritmo no curto prazo, o índice acumulado em 12 meses avançou de 11,36% para 11,73%, indicando continuidade no processo de valorização dos imóveis residenciais. 

No Sudeste — maior mercado imobiliário do país e com peso expressivo na composição do índice nacional — duas das três capitais analisadas apresentaram desaceleração na variação mensal entre maio e junho. Em São Paulo, a taxa recuou de 1,68% para 1,21%, e em Belo Horizonte, de 1,76% para 1,24%. Já o Rio de Janeiro seguiu na contramão e registrou leve aceleração, com a variação mensal passando de 0,94% para 1,12%. Esses movimentos revelam dinâmicas locais distintas, influenciadas pelas condições específicas de oferta, demanda e crédito imobiliário em cada mercado.

No Nordeste, apenas Salvador apresentou aceleração tanto na variação mensal quanto na interanual. A taxa mensal passou de 0,06% em maio para 1,24% em junho, enquanto a variação acumulada em 12 meses avançou de 17,57% para 18,76%. Já Fortaleza e Recife registraram desaceleração nas variações mensal e interanual, com taxas menores em junho na comparação com o mês anterior.

Na região Sul, todas as capitais analisadas registraram aceleração na variação mensal dos preços residenciais. O destaque foi Curitiba, cuja taxa mensal subiu de 1,28% em maio para 1,67% em junho, enquanto a variação acumulada em 12 meses avançou de 13,02% para 13,99%. Porto Alegre também apresentou aceleração na margem, com a taxa mensal passando de 0,30% para 1,45%. No entanto, na comparação interanual, houve leve desaceleração, com a variação em 12 meses recuando de 7,43% para 7,22%.

No Centro-Oeste, o comportamento dos preços foi divergente nos diferentes horizontes de comparação. Ambas as capitais analisadas apresentaram desaceleração na variação mensal, mas leve aceleração no acumulado em 12 meses. Em Brasília, a taxa mensal diminuiu de 3,70% em maio para 2,11% em junho, ao passo que a interanual avançou de 4,40% para 4,59%. Em Goiânia, o movimento foi semelhante: a variação mensal recuou de 1,80% para 1,04%, enquanto a taxa em 12 meses subiu marginalmente de 10,87% para 10,95%. Esses resultados sinalizam perda de fôlego de curto prazo, embora o ritmo de alta continue ligeiramente mais forte na comparação anual.

Em junho de 2025, o IGMI-R nacional acumulou alta de 6,02% no primeiro semestre, ritmo um pouco abaixo do observado no mesmo período de 2024 (6,96%), mas bem superior ao crescimento registrado no primeiro semestre de 2023 (3,44%). A comparação evidencia que, apesar da desaceleração em relação ao ano anterior, o mercado imobiliário segue aquecido em 2025, consolidando a trajetória de recuperação iniciada em 2023. Entre as capitais, Brasília continua se destacando: a variação acumulada no primeiro semestre passou de 11,86% em 2024 para 10,62% em 2025, mantendo-se em patamar elevado. Em Belo Horizonte, o movimento foi de forte desaceleração, com a taxa caindo de 19,15% para 6,68%. Já São Paulo (5,98%) e Fortaleza (3,98%) apresentaram comportamento estável em relação a 2024, enquanto capitais como Salvador e Recife mostraram arrefecimento moderado. O desempenho do primeiro semestre de 2025 confirma um cenário de acomodação dos preços residenciais em várias regiões, após dois anos marcados por pressões de custo e reequilíbrio entre oferta e demanda.

Em junho de 2025, o IGMI-R acumula alta de 11,73% em 12 meses, retomando o patamar observado no início de 2022 e confirmando a intensificação recente no ritmo de valorização dos imóveis residenciais. A curva do gráfico mostra que, após a desaceleração ao longo de 2023, o índice voltou a subir com consistência a partir do segundo semestre de 2024, refletindo um ambiente de demanda resiliente. Já o INCC, após desaceleração entre 2022 e 2023, estabilizou-se em torno de 7% nos últimos meses, sinalizando que os custos de construção permanecem pressionados, especialmente pela mão de obra e insumos selecionados. A leitura conjunta dos dois indicadores revela que o atual ciclo de valorização imobiliária não é impulsionado exclusivamente por aumentos de custos, mas também por fatores como recomposição de margens, escassez de lançamentos e mudança no perfil de demanda. A manutenção simultânea de IGMI-R e INCC em níveis elevados reforça a tendência de pressão persistente sobre os preços dos imóveis no curto prazo.

Em junho de 2025, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) acumulou alta de 5,54% em 12 meses, confirmando a tendência de desaceleração iniciada no final de 2024. Apesar do avanço de 1,02% na variação mensal, o ritmo de reajustes tem perdido força na comparação interanual. A conjuntura de juros elevados, embora tenda a favorecer a demanda por locação em detrimento da compra, também impõe restrições à renda disponível das famílias, tornando os locatários mais cautelosos. Nesse cenário, os repasses de preços encontram maior resistência, limitando os reajustes e sinalizando um mercado de locação em fase de reequilíbrio. A queda consistente da taxa acumulada ao longo de 2025 reforça essa leitura, apontando para um ambiente menos pressionado no curto prazo.

Em junho de 2025, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) acumulou alta de 11,73% em 12 meses, mais que o dobro da inflação medida pelo IPCA, que atingiu 5,35% no mesmo período. Essa defasagem evidencia que os preços de venda dos imóveis seguem uma trajetória própria, menos sensível à desaceleração inflacionária da economia. A persistência dessa diferença ao longo do tempo pode ser atribuída à rigidez da oferta, ao encarecimento dos insumos da construção nos anos anteriores e à resiliência da demanda em determinados segmentos e regiões metropolitanas. Como resultado, o valor dos imóveis tende a se manter em alta, reforçando seu papel como ativo de preservação de valor em cenários de incerteza econômica.

Em junho de 2025, o avanço do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que alcançou 7,22% em 12 meses, voltou a superar o ritmo de reajuste dos aluguéis, medido pelo IVAR, que desacelerou para 5,54% no mesmo período. Essa inversão sinaliza um descompasso entre os custos de produção de novos imóveis e o retorno esperado via locação, o que pode pressionar os preços de venda, sobretudo em regiões com alta demanda.

Diante dos dados apresentados pelo IGMI-R, verifica-se que os preços do mercado imobiliário residencial apresentaram trajetória de valorização consistente até o presente. O avanço acumulado do índice, superior ao da inflação e dos demais índices analisados, evidencia um descolamento do preço dos imóveis em relação a outros indicadores da economia, refletindo não apenas os custos de construção, mas também dinâmicas específicas do setor. 

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) subiu 1,44% em maio, mostrando aceleração frente à variação de 0,86% registrada em abril.  O índice acumulado em 12 meses avançou de 10,63% para 11,36%, indicando continuidade no processo de valorização dos imóveis residenciais. Esse movimento ocorre mesmo com a elevação da taxa básica de juros (Selic), que atualmente está em 15% ao ano, o que reforça a resiliência do setor diante de um cenário monetário mais restritivo.

A leitura regional do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) revela dinâmicas heterogêneas entre os principais centros urbanos do país, refletindo as particularidades locais de oferta, demanda e acesso ao crédito.

No Sudeste — maior mercado imobiliário do país e com peso significativo na composição do índice nacional — todas as cidades analisadas registraram aceleração na variação mensal. No entanto, no acumulado em 12 meses, apenas Belo Horizonte apresentou desaceleração, com a taxa interanual recuando de 16,80% para 15,56%.

No Nordeste, apenas Fortaleza exibiu aceleração tanto na variação mensal quanto na interanual. A taxa mensal subiu de 1,31% para 1,44%, enquanto a variação acumulada em 12 meses avançou de 11,02% para 13,05%.

Na região Sul, todas as cidades também mostraram aceleração nas taxas mensal e interanual. O destaque foi Curitiba, onde a variação mensal saltou de 0,87% para 1,28% e a interanual avançou de 12,31% para 13,02%.

Por fim, no Centro-Oeste, o movimento de aceleração foi generalizado entre as capitais analisadas, com destaque expressivo para Brasília. A capital federal registrou um forte avanço na variação mensal, que passou de 0,37% para 3,70%, e na interanual, que subiu de 2,48% para 4,40%.

A desaceleração da taxa interanual do IGMI-R, iniciada em novembro de 2024, reforça os sinais de arrefecimento gradual no mercado imobiliário residencial. Em maio de 2025, o índice acumula alta de 11,36% em 12 meses, abaixo do pico observado no início do atual ciclo de recuperação.

 A relação entre o IGMI-R e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) continua merecendo atenção especial, uma vez que o INCC frequentemente antecipa movimentos nos preços dos imóveis residenciais. O gráfico confirma essa correlação com defasagem: as pressões de custo registradas em 2021 foram seguidas por uma trajetória ascendente do IGMI-R. Evento semelhante ocorreu em 2022 com a queda do INCC, cuja correlação pode ser observada pelo IGMIR, acompanhando o mesmo movimento de redução, até registrar sua mínima em meados de 2023. Mais recentemente, o INCC retomou uma trajetória de alta, passando de cerca de 4% para 7,24% no acumulado em 12 meses até maio de 2025, período em que o IGMI-R também avançou, atingindo 11,36%. Esse movimento indica a tendência de novos repasses de custos às unidades habitacionais.  

A análise da correlação entre o IGMI-R e o INCC segue relevante para compreender a formação dos preços. Embora os custos da construção se transmitam com defasagem, o INCC voltou a acelerar, alcançando 7,24% em maio impacta novos lançamentos — sobretudo no segmento de médio padrão, mais sensível a preço. Em contrapartida, os sinais de inflexão no ciclo monetário começam a influenciar positivamente a demanda. 

Em contraste com os preços de venda, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) tem mostrado desaceleração mais acentuada.Após o pico registrado no segundo semestre de 2024, a taxa interanual recuou para 6,29% em maio de 2025. Apesar de alguma resiliência em capitais específicas, o ritmo de reajustes vem perdendo força, indicando possível ponto de inflexão no mercado de locação. A política monetária restritiva, com Selic elevada, pressiona a renda das famílias e o emprego, tornando os locatários mais seletivos e reduzindo sua disposição para novos aumentos. Com isso, os repasses de preços encontram limites mais claros, o que tende a moderar reajustes futuros e aliviar pressões inflacionárias no setor habitacional.

A comparação entre o IGMI-R e o IPCA evidencia uma dissociação relevante entre a inflação geral e a dinâmica dos preços no mercado imobiliário residencial. Enquanto o IPCA acumulou 5,32% em 12 meses até maio de 2025, o IGMI-R registrou alta de 11,36% no mesmo período. Mesmo com a desaceleração iniciada em meados de 2022, os preços dos imóveis seguem pressionados por fatores estruturais, como o alto custo da construção, a escassez de unidades em áreas centrais e a rigidez da oferta em grandes centros urbanos. A transmissão da política monetária ao setor também é mais lenta, devido à natureza de longo prazo dos contratos e à inércia do mercado. Assim, o setor imobiliário mantém uma dinâmica própria, menos sensível ao ciclo desinflacionário da economia. No entanto, os sinais recentes de arrefecimento no IGMI-R podem marcar o início de uma convergência gradual com os fundamentos macroeconômicos.

A análise comparativa entre custos de produção e preços de locação revela uma divergência significativa no mercado imobiliário. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) voltou a acelerar na taxa interanual, atingindo 7,24% em maio de 2025, após um período de alívio entre 2022 e meados de 2023. A alta reflete a retomada das pressões sobre insumos, mão de obra e materiais. Em contrapartida, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) desacelerou para 6,29%, após picos superiores a 10% em 2024. Essa assimetria evidencia trajetórias distintas: enquanto a cadeia produtiva segue pressionada por custos crescentes, o mercado de locação já sente os efeitos da política monetária contracionista, com menor espaço para repasses. O descompasso entre custos e preços tende a comprimir margens de rentabilidade e pode influenciar negativamente futuras decisões de investimento no segmento habitacional.

O IGMI-R mantém-se como indicador estratégico para monitorar a dinâmica do setor. Sua granularidade regional e sensibilidade conjuntural o tornam referência para incorporadoras, instituições financeiras, gestores de ativos e formuladores de políticas públicas. Os dados dos próximos meses serão cruciais para determinar se o atual movimento configura uma inflexão estrutural ou apenas uma pausa temporária em um setor moldado por variáveis macroeconômicas e custo do capital.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 0,86% em abril, desacelerando em relação à variação de 1,07% observada em março. Apesar da perda de fôlego no curto prazo, o ritmo de valorização acumulado em 12 meses permaneceu praticamente estável, passando de 10,73% para 10,63%. Esse leve arrefecimento na taxa interanual sugere o início de uma fase de valorização mais moderada no mercado de imóveis residenciais. A desaceleração está alinhada ao cenário macroeconômico vigente, que combina uma taxa Selic ainda em nível restritivo, retração no crédito imobiliário devido à menor disponibilidade de funding do SBPE e uma economia em ritmo mais contido. Esse contexto impõe maior seletividade ao processo de compra, favorecendo um ajuste gradual entre oferta e demanda e contribuindo para reduzir pressões inflacionárias no setor habitacional.

                                Fonte: Elaboração FGV/IBRE com dados da ABECIP 

A leitura regional do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) mostra dinâmicas heterogêneas entre os principais centros urbanos do país, refletindo as particularidades locais de oferta, demanda e acesso ao crédito.

No Sudeste, São Paulo — maior mercado do país e de grande peso no índice nacional — registrou uma desaceleração expressiva no ritmo de valorização dos imóveis residenciais, com alta de 0,75% em abril frente a 1,20% em março. No acumulado de 12 meses, a variação recuou levemente de 10,51% para 10,37%. Belo Horizonte manteve patamar elevado de crescimento, embora em trajetória de desaceleração: de 1,80% em março para 1,41% em abril. Já o Rio de Janeiro inverteu o sinal e apresentou queda de 0,57% nos preços, após alta de 0,91% no mês anterior — reflexo de um mercado pressionado por estoques elevados e restrições na renda disponível das famílias.

No Nordeste, observou-se aceleração dos preços em todas as capitais analisadas. Salvador foi o destaque com alta expressiva de 3,17% em abril, ante 0,58% no mês anterior, acumulando valorização de 21,67% em 12 meses. Esse movimento indica possível reaquecimento da demanda local. Fortaleza e Recife também apresentaram aceleração, com altas de 1,31% e 1,88%, respectivamente, o que contribuiu para uma leve elevação nas taxas acumuladas em 12 meses.

A região Sul apresentou um comportamento mais moderado. Em Porto Alegre, os preços praticamente se estabilizaram, com leve recuo de 0,05% em abril, após alta de 0,45% no mês anterior. Já em Curitiba, houve uma aceleração expressiva, com a variação passando de -0,14% para 0,87%.

IGMI-R

Evolução da variação (%) acumulada nos primeiros quatro meses desde 2016 

Fonte: Elaboração FGV/IBRE com dados da ABECIP  

A relação entre o IGMI-R e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) continua merecendo atenção especial, uma vez que o INCC frequentemente antecipa movimentos nos preços dos imóveis residenciais. O gráfico confirma essa correlação com defasagem: as pressões de custo registradas em 2021 e 2022 foram seguidas por uma trajetória ascendente do IGMI-R em 2022 e início de 2023. A partir de então, enquanto o INCC desacelerava, o IGMI-R também passou a perder fôlego, até registrar sua mínima em meados de 2023. Mais recentemente, o INCC retomou uma trajetória de alta, passando de cerca de 4% para 7,52% no acumulado em 12 meses até abril de 2025, enquanto o IGMI-R também avançou, atingindo 10,63% no mesmo período. Esse movimento reforça o risco de novos repasses de custos às unidades habitacionais, sobretudo diante do estreitamento das margens das incorporadoras. Em mercados mais aquecidos, a manutenção dessa tendência pode restringir a oferta futura e sustentar pressões sobre os preços, limitando o setor imobiliário como um todo. 

IGMI-R x INCC 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses  

                         Fonte: FGV e ABECIP 

Em contraste com os preços de venda, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) vem registrando perda de fôlego de forma mais acentuada. Após atingir um pico recente no segundo semestre de 2024, a taxa interanual do IVAR iniciou trajetória de desaceleração, recuando para 5,92% em abril de 2025. Embora o mercado de locação ainda apresente relativa resiliência em algumas capitais, o ritmo de reajustes claramente se enfraqueceu nos últimos meses. Esse movimento pode representar um ponto de inflexão no segmento, refletindo os efeitos cumulativos da política monetária restritiva, que tem mantido a taxa Selic em patamar elevado. Com impacto sobre o consumo das famílias e a geração de renda, observa-se maior seletividade por parte dos locatários e menor disposição para absorver novos aumentos. Nesse contexto, a capacidade de repasse de preços pelos proprietários encontra limites mais evidentes, o que tende a moderar os reajustes à frente e contribui para conter pressões inflacionárias no segmento habitacional. 

IGMI-R x IVAR 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses  

                         Fonte: FGV e ABECIP 

A comparação entre o IGMI-R e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) revela uma dissociação relevante entre a inflação geral da economia e a dinâmica dos preços no mercado imobiliário residencial. Enquanto o IPCA acumulou alta de 5,53% em 12 meses até abril de 2025, o IGMI-R permanece em patamar bem superior, com variação interanual de 10,63%. Apesar da trajetória de desaceleração iniciada em meados de 2022, os preços dos imóveis seguem pressionados por fatores estruturais, como o elevado custo da construção, a escassez relativa de unidades em regiões centrais e a rigidez da oferta em alguns mercados metropolitanos. Além disso, a transmissão da política monetária sobre o setor imobiliário ocorre com defasagem, dado o caráter de longo prazo dos contratos e a estrutura de funding.   Ainda assim, os sinais recentes de perda de fôlego no IGMI-R indicam o início de um possível processo de convergência gradual com os fundamentos macroeconômicos.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

                          Fonte: IBGE e ABECIP 

A trajetória de desaceleração da taxa interanual do IGMI-R, observada desde outubro de 2024, reforça os sinais de arrefecimento gradual no mercado imobiliário residencial. Em abril de 2025, o índice acumula alta de 10,63% em 12 meses, inferior ao pico registrado no início do ciclo de alta.

A correlação entre o IGMI-R e o INCC segue relevante para entender a formação dos preços residenciais. Embora a transmissão dos custos de construção ocorra com defasagem, o INCC voltou a acelerar nos últimos trimestres, atingindo 7,52% em abril de 2025, o que impõe restrições ao lançamento de novos projetos, especialmente na faixa de médio padrão, onde a sensibilidade a preço é maior. Por outro lado, os sinais de inflexão no ciclo monetário ganham peso nas decisões de compra. Apesar de a taxa Selic ainda estar em patamar elevado, as expectativas mais benignas quanto à trajetória futura dos juros podem estimular o interesse por ativos imobiliários, abrindo espaço para uma retomada da demanda, especialmente entre investidores e compradores de primeira moradia.

Nesse cenário, o IGMI-R mantém-se como ferramenta essencial para o monitoramento da dinâmica do setor. Sua granularidade regional e sensibilidade a variações conjunturais tornam o índice uma referência valiosa para incorporadoras, agentes financeiros, gestores de ativos e formuladores de política pública. Os dados dos próximos meses serão decisivos para discernir se o movimento atual configura uma inflexão mais estrutural no ciclo de valorização ou se representa apenas uma pausa temporária em um setor historicamente condicionado por variáveis macroeconômicas e pelo custo do capital.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial

(IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) avançou 1,07% em março, acelerando frente à variação de 0,91% registrada em fevereiro. Apesar desse impulso no curto prazo, a taxa acumulada em 12 meses desacelerou pela segunda vez consecutiva, passando de 11,19% para 10,73%. Esse arrefecimento na variação interanual sinaliza um possível esgotamento do ciclo de valorização mais intensa dos ativos residenciais. A moderação do ritmo de crescimento é coerente com a atual conjuntura macroeconômica, marcada por juros elevados — com a taxa Selic em patamar restritivo —, expectativa de desaceleração do crédito imobiliário diante da redução do funding e uma atividade econômica que avança de forma mais modesta. Esses fatores combinados impõem maior seletividade ao mercado comprador, o que tende a promover maior equilíbrio entre oferta e demanda, limitando a persistência de pressões inflacionárias no segmento habitacional.

                      Fonte: Elaboração FGV/IBRE com dados da ABECIP

A análise regional do IGMI-R revela dinâmicas heterogêneas entre os principais centros urbanos do país, refletindo especificidades locais de demanda, oferta e condições de crédito. São Paulo, mercado de maior representatividade no índice, registrou aceleração expressiva nos preços residenciais, com alta de 1,20% em março frente a 0,46% em fevereiro, sinalizando maior pressão sobre os ativos imobiliários, possivelmente influenciada por segmentos de média e alta renda. Belo Horizonte também apresentou variação acentuada, com o índice saltando de 0,23% para 1,80%, movimento que pode indicar recomposição de preços após um período de relativa estabilidade.

Em contraste, o Rio de Janeiro exibiu desaceleração, com a taxa mensal recuando de 1,29% para 0,91%. Embora ainda positiva, essa moderação pode refletir a dinâmica específica do mercado carioca, onde a valorização dos imóveis encontra limite no elevado estoque e na rigidez da renda disponível das famílias. Ainda assim, o mercado de locação segue aquecido, especialmente em bairros com boa infraestrutura urbana, o que pode estar gerando efeitos indiretos sobre os preços de venda por meio da compressão do cap rate (retorno esperado do aluguel sobre o valor do imóvel).

Nas regiões Nordeste e Sul, o comportamento dos preços residenciais também apresentou variações relevantes. No Nordeste, Fortaleza se destacou com uma aceleração significativa, registrando alta de 0,74% em março, frente à elevação de apenas 0,22% no mês anterior. Esse movimento pode refletir um reaquecimento pontual da demanda, decorrente de contratos de compra pactuados anteriormente.

No Sul, observa-se um quadro de desaceleração mais evidente. Em Porto Alegre, a variação mensal recuou de 2,23% em fevereiro para 0,45% em março, enquanto Curitiba passou de uma alta de 1,59% para uma ligeira queda de -0,14%. Essa redução nos principais mercados do Sul pode sinalizar o início de um ciclo de correção de preços, em linha com a menor propensão ao consumo de bens duráveis em contextos de juro real elevado. Além disso, o aumento do custo de oportunidade entre imóveis e ativos financeiros mais líquidos pode estar redirecionando parte da demanda para investimentos menos expostos à iliquidez do mercado imobiliário.

Por outro lado, Belo Horizonte manteve-se como um dos mercados mais aquecidos do país, embora tenha sinalizado início de acomodação em seu ritmo de valorização. A taxa interanual recuou de 24,08% para 17,89% em março, indicando uma possível inflexão após sucessivas altas expressivas ao longo de 2024. Embora ainda elevado em termos absolutos, esse movimento sugere uma trajetória de estabilização dos preços dos imóveis residenciais, compatível com a absorção dos ajustes promovidos nos últimos trimestres e com um mercado que começa a se reequilibrar entre oferta e demanda.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) no primeiro trimestre desde 2016

Fonte: Elaboração FGV/IBRE com dados da ABECIP

A relação entre o IGMI-R e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) merece atenção especial, uma vez que o INCC frequentemente atua como um indicador antecedente da dinâmica de preços dos imóveis residenciais. Historicamente, há evidências de correlação com defasagem, sugerindo que elevações persistentes nos custos da construção tendem a ser repassadas aos preços dos imóveis com algum atraso. No recorte mais recente, a taxa interanual do INCC passou de 7,42% em fevereiro para 7,54% em março, mantendo uma trajetória ascendente. Como resultado desta correlação, há risco de perda de dinamismo do setor.

IGMI-R x INCC

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses            

        Fonte: FGV e ABECIP

Em contraste com os preços de venda, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) registrou desaceleração em sua taxa interanual, passando de 8,01% em fevereiro para 6,55% em março. Apesar de o mercado de locação permanecer aquecido em diversas capitais, o ritmo de reajuste dos aluguéis começa a perder fôlego. Essa retração pode sinalizar um ponto de inflexão no segmento, sugerindo que os efeitos da política monetária restritiva — evidenciada pela manutenção da taxa Selic em níveis elevados — estão começando a influenciar para além do mercado de crédito.

IGMI-R x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

        Fonte: FGV e ABECIP

A comparação entre o IGMI-R e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) evidencia uma dissociação   entre a inflação geral da economia e a dinâmica dos preços no mercado imobiliário residencial. Enquanto o IPCA acumulou alta de 5,48% na taxa interanual até março de 2025, o IGMI-R, registrando 10,73% no mesmo período, permanece operando em níveis superiores, apesar da trajetória de desaceleração observada nos últimos meses. Esse diferencial reflete, em grande parte, pressões inflacionárias setoriais — como o elevado custo da construção, a escassez relativa de determinados perfis de imóveis e a rigidez da oferta em algumas regiões metropolitanas. Além disso, a transmissão da política monetária restritiva sobre os preços dos imóveis tende a ocorrer com maior defasagem temporal em relação ao consumo corrente, dada a natureza de longo prazo dos contratos imobiliários e a inércia típica desse mercado. Assim, o setor imobiliário segue exibindo dinâmica própria, relativamente dissociada da inflação geral, ainda que sinais de convergência com os fundamentos macroeconômicos comecem a emergir.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

        Fonte: IBGE e ABECIP

Em uma análise comparativa, observa-se que o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) voltou a acelerar em sua taxa interanual, passando de 7,42% em fevereiro para 7,54% em março, refletindo a persistência de pressões inflacionárias sobre insumos, mão de obra e materiais. Em sentido oposto, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) sinalizou moderação, com sua taxa interanual recuando de 8,01% para 6,55% no mesmo período. Essa divergência evidencia uma dinâmica setorial assimétrica: enquanto a cadeia de produção de imóveis permanece pressionada pelo aumento de custos, o mercado de locação já começa a refletir os efeitos restritivos da política monetária e a menor capacidade de repasse de preços.

INCC x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

      Fonte: FGV

A trajetória de desaceleração da taxa interanual do IGMI-R, iniciada em dezembro de 2024, reforça a sinalização de uma redução gradual dos preços dos imóveis residenciais. Ainda assim, a heterogeneidade regional permanece marcante, com algumas capitais — como Belo Horizonte, São Paulo e Brasília — sustentando ritmos de valorização superior à média nacional. Esse comportamento evidencia o peso de determinantes locais, como dinâmica demográfica, escassez de oferta qualificada e infraestrutura urbana, além de fatores conjunturais, como a composição do estoque de imóveis e a atratividade relativa de ativos reais frente aos financeiros.

A correlação observada entre o IGMI-R e o INCC continua sendo uma variável importante na explicação dos movimentos de preços dos imóveis residenciais, destacando o papel persistente dos custos de construção na formação de valor dos ativos residenciais. Ainda que essa transmissão ocorra com defasagem, a manutenção de patamares elevados no INCC impõe restrições à expansão da oferta, sobretudo em projetos voltados para a classe média. Ao mesmo tempo, os sinais do ciclo monetário tornam-se cada vez mais relevantes. Embora os cortes na taxa Selic ainda não sejam iminentes, expectativas positivas quanto à política monetária podem reaquecer a demanda por imóveis, revertendo parcialmente o atual movimento de moderação.

Nesse contexto, o IGMI-R mantém-se como instrumento indispensável para o monitoramento das tendências do setor imobiliário. Sua capacidade de capturar variações de preço com granularidade regional e temporal o torna fundamental para análises prospectivas e decisões estratégicas de investidores, incorporadoras e formuladores de política pública.  

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou uma alta de 0,91% em fevereiro, demonstrando aceleração em relação ao crescimento de 0,40% observado em janeiro. No entanto, a taxa interanual do indicador desacelerou, passando de 11,88% para 11,19% no mesmo período, sugerindo uma redução gradual na valorização dos preços imobiliários. Esse movimento está alinhado às expectativas do mercado, que indicam uma estabilização no ritmo de valorização dos imóveis devido à crescente elevação da taxa Selic, a limitação do funding subsidiado e ao crescimento mais contido da economia.

                             Fonte: Elaboração FGV/IBRE com dados da ABECIP

A análise regional revela dinâmicas distintas entre os principais mercados imobiliários do país. Enquanto São Paulo, a cidade com maior peso na composição do índice, apresentou um crescimento mais modesto (0,46% em fevereiro contra 0,54% em janeiro), o Rio de Janeiro registrou uma aceleração significativa, saltando de 0,15% para 1,29%. Esse movimento pode estar relacionado à crescente demanda por aluguéis, que impacta indiretamente os preços dos imóveis.

No Nordeste, Recife destacou-se com um forte avanço de 2,74% em fevereiro, contrastando com a queda de 0,38% registrada no mês anterior. Esse desempenho pode ser reflexo de um reaquecimento pontual no mercado local, em função de contratos pactuados em meses anteriores. No Sul, Porto Alegre e Curitiba também registraram aumentos expressivos, com altas de 2,23% e 1,59%, respectivamente, em um contexto de alta demanda por imóveis urbanos.

Por outro lado, Belo Horizonte, que vinha apresentando um ritmo acelerado de crescimento, desacelerou sua taxa interanual de 24,08% para 17,89%. Esse movimento pode estar relacionado à estabilização dos preços após fortes valorizações no ano passado.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) no mês de janeiro desde 2016

A relação entre o IGMI-R e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um ponto de destaque. Historicamente, observa-se que o INCC atua como um indicador antecedente para o IGMI-R, com uma defasagem temporal. No período recente, o INCC manteve sua trajetória de alta, subindo de 7,14% para 7,42% na taxa interanual entre janeiro e fevereiro. Esse movimento indica que os custos da construção continuam elevados, o que pode impactar negativamente novos projetos imobiliários e limitar o crescimento do setor.

IGMI-R x INCC

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses 

Em contraste, o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) manteve-se estável, variando marginalmente de 7,99% para 8,01% na taxa interanual. O mercado de locação segue aquecido, especialmente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, onde a demanda por aluguel tem aumentado devido à dificuldade de acesso ao crédito imobiliário.

IGMI-R x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Já a comparação entre o IGMI-R e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) revela uma dissociação significativa. Enquanto o IPCA se manteve em 5,06% na taxa interanual até fevereiro de 2025, os índices do mercado imobiliário ainda operam em patamares superiores. Esse diferencial pode estar atrelado às pressões inflacionárias específicas do setor e à lenta transmissão da política monetária sobre os preços de imóveis.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Em uma análise comparativa, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), registrou nova aceleração em sua taxa interanual, que subiu de 7,14% em janeiro para 7,42% em fevereiro enquanto o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) apresentou estabilidade, com a taxa interanual passando de 7,99% para 8,01%. Esses dados sugerem que o setor de construção segue aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir. 

INCC x IVAR 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

A desaceleração da taxa interanual do IGMI-R iniciada em dezembro de 2024 reforça a hipótese de uma redução gradual dos preços no mercado imobiliário residencial. No entanto, algumas cidades continuam a exibir forte valorização, destacando-se Belo Horizonte, Salvador e Curitiba. Esse comportamento sugere que fatores locais e conjunturais seguem impulsionando o mercado de forma heterogênea pelo país.

Além disso, a relação entre o IGMI-R e o INCC aponta que os custos de construção continuam sendo um elemento muito importante para a evolução dos preços imobiliários, ainda que com defasagem. O setor também precisa observar de perto os movimentos de política monetária e os juros futuros na B3, já que eventuais cortes na taxa de juros podem estimular a demanda e reverter parte da desaceleração observada desde dezembro/2025.

Por fim, o IGMI-R segue como uma ferramenta essencial para a análise do mercado imobiliário, permitindo uma compreensão aprofundada dos ciclos de valorização e suas interseções com variáveis macroeconômicas. A evolução dos próximos meses será fundamental para determinar se o atual cenário representa uma inflexão na tendência de valorização ou apenas uma acomodação temporária dos preços.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 0,40% em janeiro, acelerando em relação à alta de 0,23% observada em dezembro. No entanto, desacelerou na avaliação da taxa interanual, apresentando variação de 12,73% em dezembro para 11,88% em janeiro.

                  Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

Em janeiro, o IGMI-R apresentou aceleração em cinco das dez cidades analisadas. Entre as regiões do país, apenas no Nordeste nenhuma cidade registrou aceleração do índice. Nas demais regiões, ao menos uma cidade mostrou avanço em relação a dezembro. No Sudeste, duas cidades tiveram crescimento superior ao do mês anterior. No Sul, Curitiba e Porto Alegre registraram aceleração, enquanto no Centro-Oeste, Goiânia viu sua taxa subir de 0,06% para 0,13%.

 IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) no mês de janeiro desde 2016

A variação do IGMI-R em janeiro foi a menor desde o mesmo mês de 2019. Em comparação a 2024, observou-se um recuo na taxa em diversas cidades que compõem o índice, abrangendo todas as grandes regiões do país. Esse movimento indica uma desaceleração generalizada, registrada em oito das dez cidades analisadas.

A relação entre o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é evidente no gráfico, sugerindo que o INCC pode funcionar como um indicador antecedente para os movimentos do IGMI-R, embora com alguma defasagem temporal. No entanto, enquanto o INCC continua em aceleração, o IGMI-R mostra um ritmo de desaceleração.

IGMI-R x INCC

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

O gráfico abaixo mostra que os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR), continuam em desaceleração, com a variação interanual média recuando de 8,63% para 7,99%. Essa mesma tendência foi observada no Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), cuja taxa de variação caiu de 12,73% para 11,88%.

IGMI-R x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Esses números contrastam significativamente com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que ainda se mantém distante dos índices do mercado imobiliário, com uma taxa interanual de 4,56% até janeiro de 2025.

 IGMI-R x IPCA 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Em contraste, as desacelerações do IGMI-R e do Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR), no acumulado de 12 meses, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), registrou nova aceleração em sua taxa interanual, que subiu de 6,34% em dezembro para 7,14% em janeiro.  

INCC x IVAR 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

A desaceleração da taxa interanual do IGMI-R em janeiro de 2025 reflete um ritmo mais moderado no mercado imobiliário residencial. Esse movimento reforça o papel do índice como um termômetro essencial para acompanhar as tendências do setor, capturando tanto as variações regionais quanto sua interação com outros indicadores econômicos, como o INCC e o IVAR.

Apesar da desaceleração na taxa interanual, o mercado imobiliário segue aquecido em algumas cidades, como Belo Horizonte, Salvador e Curitiba, que registraram variações acumuladas expressivas. Esse comportamento sugere que fatores locais e conjunturais continuam impulsionando o setor em determinadas regiões. Além disso, a relação entre o IGMI-R e o INCC indica que o custo da construção segue como um fator determinante para a evolução dos preços, ainda que com a defasagem característica entre os índices. 

Por fim, ao lado de outros indicadores, como o IPCA e o IVAR, o IGMI-R contribui para uma visão abrangente do mercado imobiliário, evidenciando tanto os desafios quanto as oportunidades do segmento no Brasil.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 0,23% em dezembro, desacelerando em relação à alta de 0,82% observada em novembro. Com esse resultado, a taxa interanual desacelerou, passando de 13,77% em novembro para 12,73% em dezembro.

IGMI-R

Taxas de variação mensal e acumulada em 12 meses

         Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

Em dezembro, o IGMI-R registrou desaceleração em seis das dez cidades analisadas. Em todas as regiões analisadas do país, pelo menos uma cidade apresentou desaceleração no índice em comparação a novembro. No Sudeste, as três cidades representadas tiveram resultados inferiores aos do mês anterior. No Nordeste, a única desaceleração foi verificada em Salvador, onde a variação recuou de 1,57% para 0,62%. No Sul, Curitiba registrou o maior recuo, com a taxa de variação saindo de 1,42% para 0,20%. No Centro-Oeste, Goiânia apresentou a maior desaceleração, passando de 1,27% para 0,06%.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) nos últimos doze meses (janeiro a dezembro) desde 2016

A variação acumulada pelo IGMI-R em 2024 alcançou 12,73%, a maior desde 2022. Em comparação a 2023, verificou-se elevação da taxa interanual em diversas cidades que compõem o índice, abrangendo todas as grandes regiões do país, o que aponta para uma aceleração generalizada em várias localidades do território nacional.

A interação entre o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é evidente no gráfico, sugerindo que o INCC pode atuar como um indicador antecedente para os movimentos do IGMI-R, embora com defasagens temporais. Entre 2020 e 2021, o INCC registrou uma forte alta devido ao aumento expressivo dos custos de insumos e mão de obra no setor, o que pode ter pressionado os preços dos imóveis e impulsionado a elevação do IGMI-R nos anos subsequentes, especialmente entre 2021 e 2022.

No entanto, a desaceleração do INCC em 2022 e 2023 não resultou imediatamente em uma retração do IGMI-R, que continuou a apresentar um crescimento moderado. Esse comportamento reflete a inércia típica dos preços residenciais, de fatores como condições de financiamento e níveis de demanda no mercado imobiliário.

IGMI-R x INCC

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR), estão desacelerando, a variação interanual média passou de 8,75% para 8,63%. Tendência que também foi seguida pelo Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), cuja taxa de variação recuou de 13,77% para 12,73%.

IGMI-R x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Esses números contrastam significativamente com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que, embora tenha registrado uma leve aceleração, ainda se mantém distante dos índices do mercado imobiliário, com uma taxa interanual de 4,83% até dezembro de 2024.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apresentou uma nova aceleração, embora discreta, em sua taxa interanual, que passou de 6,33% em novembro para 6,34% em dezembro. Já para o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) a taxa interanual passou de 8,75% para 8,63%. Esses dados indicam que o setor de construção continua aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir.

INCC x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

A desaceleração do IGMI-R em dezembro de 2024 reflete uma dinâmica mais moderada no mercado imobiliário residencial, embora o índice ainda registre um crescimento significativo em termos acumulados, alcançando 12,73% no ano. Esse desempenho reforça o papel do IGMI-R como um importante termômetro para acompanhar as tendências do mercado imobiliário, capturando tanto as variações regionais quanto a interação com outros índices econômicos, como o INCC e o IVAR.

A forte variação acumulada em cidades como Belo Horizonte, Salvador e Curitiba demonstra que, apesar da desaceleração observada no final do ano, o mercado imobiliário continua apresentando sinais de aquecimento em áreas específicas, impulsionado por fatores locais e conjunturais. Além disso, a interação entre o IGMI-R e o INCC sugere que o custo da construção permanece como um fator determinante para os movimentos de preços no setor, mesmo com a defasagem típica entre as variações dos índices.

Por fim, ao lado de outros indicadores, como o IPCA e o IVAR, o IGMI-R oferece uma visão abrangente das dinâmicas do mercado, destacando os desafios e as oportunidades no segmento imobiliário brasileiro. A desaceleração recente pode indicar um ajuste saudável após anos de crescimento expressivo, reforçando a importância do monitoramento contínuo desse índice para uma análise estratégica do setor.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 0,82% em novembro, desacelerando em relação à alta de 1,32% observada em outubro. Mesmo com esse resultado, a taxa interanual continuou acelerando, passando de 13,05% em outubro para 13,77% em novembro.

     Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

Em novembro, o IGMI-R registrou aceleração em seis das dez cidades analisadas. Em três das quatro regiões analisadas do país, pelo menos uma cidade apresentou aumento no índice em comparação a outubro. Apenas no Nordeste, as três cidades representadas tiveram resultados inferiores aos do mês anterior. No Sudeste, o destaque foi Belo Horizonte, onde a variação saltou de -1,45% para 1,54%. No Sul, Curitiba registrou o maior avanço, com a taxa de variação subindo de 0,26% para 1,42%. No Centro-Oeste, Goiânia apresentou a maior aceleração, passando de -1,31% para 1,27%.

A variação acumulada do IGMI-R nos primeiros onze meses de 2024 alcançou 12,47%, a segunda maior para esse período desde 2021, evidenciando o aquecimento do mercado imobiliário ao longo do ano. Esse movimento de alta foi verificado também em diversas cidades que compõem o índice, abrangendo todas as grandes regiões do país, o que aponta para uma aceleração generalizada em várias localidades do território nacional. Entre os destaques, estão Belo Horizonte, com uma alta acumulada de 24,80%, Curitiba com 18,22% e Salvador com 20,49%.

A interação entre o IGMI-R e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) é um ponto relevante, sugerindo que o INCC pode atuar como um indicador antecedente para os movimentos do IGMI-R, ainda que com defasagens temporais. No período entre 2020 e 2021, o INCC apresentou forte alta devido ao aumento dos custos de insumos e mão de obra no setor, pressionando os preços dos imóveis e contribuindo para a elevação do IGMI-R entre 2021 e 2022. Posteriormente, a desaceleração do INCC em 2022 e 2023 não resultou imediatamente em uma retração do IGMI-R, que manteve um crescimento moderado, refletindo a inércia dos preços residenciais e outros fatores como condições de financiamento e demanda. A recente retomada do INCC em 2024 sugere que novas pressões sobre os preços dos imóveis podem surgir, consolidando o papel do índice como um possível antecipador de tendências no mercado imobiliário.

O cenário atual reforça resiliência do setor imobiliário. Os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR), estão desacelerando, a variação interanual média passou de 9,32% para 8,75%, em comparação ao Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), que avançou 13,77% no mesmo período.

Esses números contrastam significativamente com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que, embora tenha registrado uma leve aceleração, ainda se mantém distante dos índices do mercado imobiliário, com uma taxa interanual de 4,87% até novembro de 2024.

Outro indicador do mercado imobiliário, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apresentou uma nova aceleração em sua taxa interanual, que subiu de 5,98% em outubro para 6,33% em novembro. Já para o Índice de Variação dos Aluguéis Residenciais (IVAR) a taxa interanual passou de 9,32% para 8,75%. Esses dados indicam que o setor de construção continua aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir.

O crescimento real observado no mercado imobiliário, mesmo em um contexto de inflação dentro da faixa de tolerância da meta, reforça o bom desempenho do setor. Esse cenário destaca não apenas a resiliência, mas também a capacidade de adaptação e o dinamismo do mercado imobiliário, que continua a se consolidar como um pilar essencial da economia, capaz de prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) apresentou valorização de 1,32% em outubro, superando a alta de 1,01% registrada no mês anterior. Esse desempenho reforça o ritmo de aceleração observado na taxa interanual, que avançou de 12,42% em agosto para 13,05% em setembro, sinalizando um mercado imobiliário residencial em trajetória de forte expansão. 

 Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

Em outubro, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou aceleração em cinco das dez cidades monitoradas. Destaque para as regiões Sudeste e Nordeste, onde se observaram os maiores avanços: São Paulo, com alta passando de 0,88% para 1,50%; Fortaleza, de 1,79% para expressivos 4,87%; e Salvador, que saltou de 1,16% para 7,19%. No entanto, o desempenho geral do índice foi contido pelos recuos significativos em Belo Horizonte (de 1,77% para -1,45%) e Goiânia (de 0,29% para -1,31%), que moderaram o impacto das acelerações positivas.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) nos últimos dez meses (janeiro a outubro) desde 2016

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) acumulou alta de 11,55% nos primeiros dez meses de 2024, refletindo o dinamismo e o aquecimento do mercado imobiliário ao longo do ano. Esse movimento foi observado em diversas cidades contempladas pelo índice, abrangendo as principais regiões do país, evidenciando uma aceleração generalizada no setor. Entre os destaques, Belo Horizonte registrou uma expressiva alta acumulada de 22,91%, seguida por Salvador, com 18,63%, e Curitiba, com 16,56%, consolidando-se como polos de forte valorização no período.

Outro termômetro do mercado imobiliário, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apresentou uma aceleração em sua taxa interanual, passando de 5,48% em setembro para 5,98% em outubro, sinalizando o contínuo aquecimento no setor de construção. Em contrapartida, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) registrou desaceleração em sua taxa interanual, que recuou de 12,29% para 9,32% no mesmo período. Esses dados refletem dinâmicas distintas no mercado, com os custos de construção pressionados, enquanto os aluguéis apresentam arrefecimento, como ilustrado no gráfico a seguir.

INCC x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

O cenário atual confirma o momento favorável para o setor imobiliário. Enquanto os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), registraram desaceleração em outubro, o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) apresentou uma trajetória oposta, avançando de 12,42% para 13,05% no mesmo período. Esse movimento reforça a valorização dos imóveis residenciais, destacando o dinamismo e o aquecimento do mercado.

IVAR x IGMI-R 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Esses números destacam um contraste marcante em relação ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Apesar de uma leve aceleração, o IPCA apresenta uma taxa interanual de 4,76% até outubro de 2024, posicionando-se bem abaixo dos índices imobiliários. Esse desempenho revela uma dinâmica inflacionária mais controlada na economia em geral, enquanto o mercado de imóveis residenciais segue registrando valorizações expressivas, refletindo o vigor do setor diante de uma inflação moderada.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

O crescimento real do mercado imobiliário, mesmo em um contexto de inflação ligeiramente acima da faixa de tolerância da meta, evidencia o sólido desempenho do setor. Ao prosperar diante destes desafios macroeconômicos, o setor demonstra sua relevância, impulsionando a atividade econômica em diversas regiões do país.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 1,01% em setembro, acelerando em relação à alta de 0,83% observada em agosto. Com esse resultado, a taxa interanual manteve a tendência de alta, passando de 12,27% em agosto para 12,42% em setembro.

Em setembro, o IGMI-R registrou aceleração em seis das dez cidades analisadas. Em três das quatro regiões do país, pelo menos uma cidade apresentou aumento no índice em comparação a agosto. Apenas no Centro-Oeste, as duas cidades representadas tiveram números inferiores aos do mês anterior. No Sudeste, o destaque foi Belo Horizonte, onde a variação saltou de 0,23% para 1,77%. No Nordeste, Fortaleza registrou o maior avanço, com a taxa de variação subindo de 0,66% para 1,79%. No Sul, Curitiba apresentou a maior aceleração, passando de 0,85% para 3,85%.

A variação acumulada do IGMI-R nos primeiros nove meses de 2024 alcançou 10,10%, a maior para esse período desde 2022, evidenciando o aquecimento do mercado imobiliário ao longo do ano. Esse movimento de alta foi verificado também em diversas cidades que compõem o índice, abrangendo todas as grandes regiões do país, o que aponta para uma aceleração generalizada em várias localidades do território nacional. Entre os destaques, estão Belo Horizonte, com uma alta acumulada de 24,72%, Curitiba com 16,26% e Goiânia com 14,91%.

Outro indicador do mercado imobiliário, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apresentou uma nova aceleração em sua taxa interanual, que subiu de 5,23% em agosto para 5,48% em setembro. O mesmo ocorrendo com o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) cuja taxa interanual passou de 9,97% para 12,29%. Esses dados indicam que o setor de construção continua aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir.

INCC x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses 

Fonte: FGV

O cenário atual reforça o bom momento para o setor imobiliário. Os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), estão acompanhando o movimento do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), que avançou 12,42% no mesmo período.

IVAR x IGMI-R

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

             Fonte: FGV e ABECIP

 Esses números contrastam significativamente com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que, embora tenha registrado uma leve aceleração, ainda se mantém distante dos índices do mercado imobiliário, com uma taxa interanual de 4,42% até setembro de 2024.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

                 Fonte: IBGE e ABECIP

O crescimento real observado no mercado imobiliário, mesmo em um contexto de inflação dentro da faixa de tolerância da meta, reforça o bom desempenho do setor. Esse cenário destaca não apenas a resiliência, mas também a capacidade de adaptação e o dinamismo do mercado imobiliário, que continua a se consolidar como um pilar essencial da economia, capaz de prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

Resultado de Agosto/2024

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou alta de 0,83% em agosto, desacelerando em relação à alta de 1,06% observada em julho. Com esse resultado, a taxa interanual continuou acelerando, passando de 12,13% em julho para 12,27% em agosto.

                Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

O IGMI-R registrou aceleração em cinco das dez cidades analisadas em agosto. Em todas as quatro regiões do país, pelo menos uma cidade apresentou aceleração no IGMI-R de julho para agosto. No Sudeste, a cidade do Rio de Janeiro foi o destaque, com a variação avançando de 0,63% para 0,86%. No Nordeste, Fortaleza foi a única cidade a registrar crescimento, passando de 0,62% para 0,66%. No Sul, Curitiba teve o maior aumento, de 0,67% para 0,85%. Por outro lado, no Centro-Oeste, a cidade de Goiânia apresentou aceleração, com a taxa avançando de 1,73% para 2,32%.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) nos últimos sete meses (janeiro a agosto) desde 2016

A variação acumulada pelo IGMI-R nos primeiros oito meses de 2024 foi de 9,00%, a maior taxa acumulada para esse período desde 2021, o que destaca o aquecimento do setor imobiliário em 2024. Essa tendência de alta também foi registrada em outras cinco cidades que compõem o índice, abrangendo todas as grandes regiões do país, indicando aceleração generalizada em diversas localidades do território nacional. Entre as cidades com as maiores altas acumuladas, destacam-se Belo Horizonte (22,55%), Goiânia (14,57%) e Curitiba (11,94%). 

Outro indicador do mercado imobiliário, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apresentou uma nova aceleração em sua taxa interanual, que subiu de 4,67% em julho para 5,23% em agosto. O mesmo ocorrendo com o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) cuja taxa interanual passou de 9,90% para 9,97%. Esses dados indicam que o setor de construção continua aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir. 

INCC x IVAR 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

O cenário atual reforça o bom momento para o setor imobiliário. Os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), estão acompanhando o movimento do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), que avançou 12,27% no mesmo período.

IVAR x IGMI-R

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Esses números contrastam significativamente com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que, embora tenha registrado uma leve aceleração, ainda se mantém distante dos índices do mercado imobiliário, com uma taxa interanual de 4,24% até agosto de 2024.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

A evidência de um crescimento real no preço dos imóveis residenciais, em um período de inflação dentro do intervalo de tolerância da meta de inflação, corrobora o bom momento do setor imobiliário. 

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou um aumento de 1,06% em julho, acelerando em relação à alta de 0,85% observada em junho. Com esse resultado, a taxa interanual também acelerou, passando de 11,65% em junho para 12,13% em julho.

Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

O IGMI-R registrou crescimento em cinco das dez cidades analisadas em julho. Em três das quatro regiões do país, pelo menos uma cidade apresentou aceleração no IGMI-R de junho para julho. No Sudeste, São Paulo e Rio de Janeiro se destacaram, com aumentos nas taxas de variação de 0,37% para 1,30% e de 0,17% para 0,63%, respectivamente. No Nordeste, Salvador foi a única cidade a registrar crescimento, passando de 0,22% para 0,91%. No Centro-Oeste, Goiânia teve o maior aumento, de 0,97% para 1,73%. Por outro lado, no Sul, nenhuma cidade apresentou aceleração, com Curitiba reduzindo de 0,80% para 0,67% e Porto Alegre de 1,64% para 1,39%.

A variação acumulada pelo IGMI-R nos primeiros sete meses de 2024 foi de 8,10%, a maior taxa acumulada para esse período desde 2016, o que destaca o aquecimento do setor imobiliário em 2024. Essa tendência de alta também foi registrada em outras seis cidades que compõem o índice, abrangendo todas as grandes regiões do país, indicando uma aceleração generalizada em diversas localidades do território nacional. Entre as cidades com as maiores altas acumuladas, destacam-se Belo Horizonte (22,26%), Goiânia (11,97%) e Salvador (11,00%).

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Fonte: IBGE e ABECIP

Outro indicador do mercado imobiliário, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), apresentou uma nova aceleração em sua taxa interanual, que subiu de 4,03% em junho para 4,67% em julho. Por outro lado, o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) registrou uma leve desaceleração, com a taxa interanual passando de 10,65% para 9,90%. Esses dados indicam que, apesar da moderação no mercado de locação, o setor de construção continua aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir.

INCC x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Fonte: FGV e ABECIP

A evidência de um crescimento real no mercado imobiliário, em um período de inflação controlada, corrobora o bom momento do setor. Esse cenário ressalta a resiliência e o dinamismo do mercado imobiliário, afirmando sua importância como um pilar fundamental da economia, capaz de se adaptar e prosperar mesmo em meio a desafios macroeconômicos.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) subiu 0,85% em junho, mostrando uma aceleração em comparação a maio, quando havia registrado uma alta de 0,78%. Com este resultado, a taxa interanual continuou a crescer, passando de 11,24% em maio para 11,65% em junho. Esta é a maior taxa interanual registrada desde junho de 2023, quando o índice acumulou um aumento de 12,07%.

IGMI-R x IPCA 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

       Fonte: IBGE e ABECIP

Outros indicadores do mercado imobiliário, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), também registraram aceleração. Isso sugere que o mercado imobiliário, tanto no segmento de construção quanto no de locação residencial, continua aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir.

INCC x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

         Fonte: FGV

O cenário atual sustenta um bom momento para o setor imobiliário. Os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), acumulam um aumento interanual de 10,65% até junho, apresentando um movimento similar ao Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), que avançou 11,65% no mesmo período. Ambos os indicadores contrastam com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que, apesar de uma leve aceleração, permanece distante dos índices do mercado imobiliário, registrando alta de 4,23% até junho de 2024, ante 3,93% no mês anterior.

IGMI-R x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

             Fonte: FGV e ABECIP

A evidência de um crescimento real de preços no mercado imobiliário, em um período de inflação controlada, ressalta o potencial de investimento e a atratividade do setor. Esse cenário destaca a resiliência e o dinamismo do mercado imobiliário como um componente crucial da economia, capaz de se adaptar e prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos.

IGMI-R

Taxas de variação mensal e acumulada em 12 meses

 Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

Em junho, o IGMI-R apresentou crescimento em seis das dez cidades integrantes. Em todas as regiões do país, pelo menos uma cidade registrou aceleração do IGMI-R de maio para junho. No Sudeste, as cidades que registraram crescimento foram São Paulo (de 0,32% para 0,37%) e Belo Horizonte (de 2,86% para 4,12%). No Sul, destacaram-se Curitiba (de 0,64% para 0,80%) e Porto Alegre (de -3,54% para 1,64%). No Nordeste, Fortaleza foi a única cidade a apresentar aumento na taxa de variação (de -0,38% para 0,77%). Por fim, no Centro-Oeste, Brasília (de 1,80% para 1,92%) foi a única cidade onde a taxa do índice avançou em junho.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) no semestre (janeiro a junho) desde 2016

A variação acumulada pelo IGMI-R nos primeiros seis meses de 2024 foi de 6,96%, sendo a maior taxa acumulada para o mesmo período desde 2020, evidenciando o aquecimento do setor imobiliário em 2024. Essa tendência também foi observada em outras seis cidades que fazem parte do índice, abrangendo todas as grandes regiões do país, o que indica uma aceleração generalizada em diversas cidades em todo o território nacional. Entre as regiões cujas cidades acumulam as maiores altas estão Belo Horizonte (19,15%), Brasília (11,86%) e Curitiba

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) subiu 0,78% em maio, mostrando desaceleração em comparação a abril, quando havia registrado alta de 0,96%. Apesar da desaceleração na taxa mensal, a taxa interanual continuou a crescer, passando de 10,83% em abril para 11,24% em maio. Esta é a maior taxa interanual registrada desde julho de 2023, quando o índice acumulara aumento de 11,49%.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Outros indicadores do mercado imobiliário, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), também registraram aceleração. Isso indica que o mercado imobiliário, dividido em construção e locação residencial, segue aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir.

INCC x IVAR

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

O cenário atual sustenta um bom momento para o setor imobiliário. Os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), acumulam um aumento interanual de 9,45% até maio, apresentando um movimento similar ao Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), que avançou 11,24% no mesmo período. Ambos os indicadores contrastam com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que, apesar da tímida aceleração, segue distante dos indicies do mercado imobiliário, registrando alta de 3,93% até maio de 2024, ante 3,69% no mês anterior.

A recuperação observada no início de 2024 vem se confirmando como uma tendência positiva para o setor imobiliário, impulsionada pelos cortes acumulados na taxa Selic até maio de 2024. No entanto, a autoridade monetária ressalta que essa tendência precisará ser reavaliada, diante dos desafios que se acumulam no cenário doméstico e internacional.

A evidência de um crescimento real no mercado imobiliário, em um período de inflação controlada, ressalta o potencial de investimento e a atratividade do setor. Este momento destaca a resiliência e o dinamismo do mercado imobiliário como um componente crucial da economia, capaz de se adaptar e prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos.

IGMI-R

Taxas de variação mensal e acumulada em 12 meses

Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

Em maio, o mercado imobiliário apresentou aceleração dos preços, comparado ao mês anterior, em apenas três das dez cidades integrantes do IGMI-R. As cidades que mostraram essa tendência estão localizadas nas regiões Sudeste e Nordeste. No Sudeste, as cidades que registraram crescimento são: Rio de Janeiro (de 0,11% para 0,40%) e Belo Horizonte (de 1,96% para 2,86%). No Nordeste, apenas Salvador apresentou aumento na taxa de variação, que passou de 0,76% para 3,55%.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) no quinquemestre (janeiro a maio) desde 2016

A variação acumulada pelo IGMI-R nos primeiros cinco meses de 2024 foi de 6,06%, sendo a maior taxa acumulada para o mesmo período desde 2020, evidenciando o aquecimento do setor imobiliário em 2024. Essa tendência também foi observada em outras seis cidades que fazem parte do índice, abrangendo todas as grandes regiões do país, o que indica que essa aceleração está sendo verificada em diversas cidades em todo o território nacional. Entre as regiões cujas cidades acumulam as maiores altas estão Belo Horizonte (14,44%), Brasília (9,75%) e Salvador (9,38%).

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) subiu 0,96% em abril, mostrando desaceleração em comparação a março, quando havia registrado alta de 1,49%. Apesar da desaceleração na taxa mensal, a taxa interanual continuou a crescer, passando de 10,29% em março para 10,83% em abril. Esta é a maior taxa interanual registrada desde julho de 2023, quando o índice acumulava aumento de 11,49%.

Outros indicadores do mercado imobiliário, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), também registraram aceleração. Isso indica que o mercado imobiliário, dividido em construção e locação residencial, está aquecido, conforme ilustrado no gráfico a seguir.

INCC x IVAR 

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

O cenário atual sustenta um bom momento para o setor imobiliário. Os preços dos aluguéis, medidos pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), acumulam um aumento interanual de 9,16% até abril, apresentando um movimento similar ao Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), que avançou 10,83% no mesmo período. Ambos os indicadores contrastam com o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que segue em desaceleração, registrando uma alta de 3,69% até abril de 2024, em comparação aos 4,18% de abril de 2023.

A recuperação observada no início de 2024 se confirma como uma tendência positiva para o setor imobiliário, impulsionada pelos cortes acumulados na taxa Selic até maio de 2024. No entanto, a autoridade monetária ressalta que essa tendência precisará ser reavaliada a partir de maio, diante dos desafios que se acumulam no cenário doméstico e internacional.

A evidência de um crescimento real no mercado imobiliário, em um período de inflação controlada, ressalta o potencial de investimento e a atratividade do setor. Este momento destaca a resiliência e o dinamismo do mercado imobiliário como um componente crucial da economia, capaz de se adaptar e prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos.

IGMI-R

Taxas de variação mensal e acumulada em 12 meses 

          Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

Em abril, o preço dos imóveis residenciais apresentou crescimento em apenas quatro das dez cidades integrantes do IGMI-R. As cidades que mostraram essa tendência estão localizadas nas regiões Nordeste e Centro-Oeste. No Nordeste, todas as cidades registraram crescimento mais forte que no mês anterior: Fortaleza (de 0,81% para 1,06%), Recife (de 1,23% para 1,24%) e Salvador (de 0,31% para 0,76%). No Centro-Oeste, apenas Goiânia apresentou um aumento na taxa de variação, que passou de 1,85% para 1,97%.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação (%) nos primeiros quadrimestres desde 2016

A variação acumulada pelo IGMI-R nos primeiros quatro meses de 2024 foi de 5,24%, sendo a maior taxa acumulada para o mesmo período desde 2016, evidenciando o aquecimento do setor imobiliário em 2024. Essa tendência também foi observada em outras seis cidades que fazem parte do índice, abrangendo três grandes regiões do país, o que indica que essa aceleração está distribuída por grandes cidades em todo o território nacional. Apenas a região Sul apresentou uma taxa inferior à observada nos últimos anos, um fenômeno que não tem relação com as chuvas que afetaram a região no início de maio, período não considerado nesta edição do IGMI-R. Entre as regiões cujas cidades acumulam as maiores altas estão Belo Horizonte (11,26%), Salvador (8,69%) e Brasília (7,82%). 

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

A análise do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) demonstra estabilidade, com uma leve desaceleração nas taxas de crescimento ao passar de 1,53% em fevereiro para 1,49% em março. No entanto, a taxa de variação interanual exibe um incremento significativo, movendo-se de 9,28% em fevereiro para 10,29% em março. Este aumento acumulado reflete ainda uma dinâmica positiva para o mercado imobiliário residencial, apesar das incertezas vinculadas ao desempenho macroeconômico do Brasil e do mundo que estamos vivenciando.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

       Fonte: IBGE e ABECIP

O cenário atual indica mudança na economia para o setor imobiliário. O aumento do IGMI-R/ABECIP, em contraponto à variação moderada do IPCA, aponta para uma recuperação do mercado imobiliário. A virada observada no início de 2024 parece indicar uma tendencia de recuperação para o setor, que pode estar conectada com a queda do IPCA e a consequente expectativa que havia, ao menos até março de 2024, da queda de juros.

A evidência de um crescimento real no mercado imobiliário, em um período caracterizado por uma inflação controlada, ressalta o potencial de investimento e a atratividade do setor.  Este momento destaca a resiliência e o dinamismo do mercado imobiliário como um componente crucial da economia, capaz de se adaptar e prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos.

Em março, o mercado imobiliário apresentou nas dez principais capitais crescimento, sendo que nove das dez cidades as variações superaram os de fevereiro. Destacando-se nesse grupo, Brasília que registrou variação mais significativa, com um salto para 3,08%. Já a maior aceleração da taxa interanual também ocorreu em Brasília, onde a taxa saltou de 7,37% para 10,51%. Ainda sobre a taxa interanual, Salvador foi a única cidade a registrar desaceleração, passando a taxa de 11,72% para 11,09%.

A variação acumulada pelo IGMI-R no primeiro trimestre de 2024 atingiu 4,24%, ultrapassando a taxa trimestral registrada para o mesmo período desde 2016, evidenciando o aquecimento do setor imobiliário em 2024. Essa tendência também foi observada em outras cinco cidades que fazem parte do índice, representando as quatro grandes regiões do Brasil, indicando que essa aceleração está distribuída por grandes cidades em todo o território nacional. Entre essas, as maiores taxas registradas no primeiro trimestre foram em Belo Horizonte com 9,12%, seguida por Curitiba com 7,01%, Brasília com 5,26%, Goiânia com 5,19% e Recife com 4,95%.

Apesar da taxa trimestral estar sujeita a influências sazonais, a aceleração observada em 2024 excede as marcas registradas para o mesmo período nos anos anteriores. Esse dado reforça o aquecimento do setor imobiliário, um fenômeno também evidenciado pela evolução da taxa interanual, uma medida não afetada por efeitos sazonais, demonstrando um aumento contínuo nos últimos meses.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

A análise do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) revela um comportamento ascendente significativo, com incrementos mensais de 1,17% em janeiro e de 1,53% em fevereiro, sinalizando viés de alta. Consequentemente, a taxa de variação acumulada anual observou um avanço, movendo-se de 8,30% em janeiro para 9,28% em fevereiro. Este aumento acumulado reflete a dinâmica positiva do mercado imobiliário residencial, indicando não apenas a recuperação do setor, mas também o potencial para investimentos futuros, dadas as expectativas de valorização contínua dos imóveis residenciais nesse ambiente econômico.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

            Fonte: IBGE e ABECIP

O gráfico acima reflete os resultados reais acumulados em 12 meses, apontando para uma evolução do IGMI-R/ABECIP e do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA/IBGE) até fevereiro de 2024.

A análise temporal dos dados indica a existência de três fases distintas na dinâmica dos indicadores examinados. Inicialmente, de janeiro de 2021 a meados de 2022, observa-se uma fase de crescimento simultâneo tanto para o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial/ABECIP (IGMI-R/ABECIP) quanto para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), com uma escalada mais pronunciada no IGMI-R/ABECIP. Esse fenômeno pode ser interpretado como um reflexo do aumento da demanda por imóveis residenciais. A elevação da taxa Selic, implementada como estratégia para frear a inflação, paradoxalmente, poderia ter reduzido o apelo da compra de imóveis. Contudo, o aumento acentuado no IGMI-R/ABECIP sugere que outros fatores, possivelmente o apelo ao investimento imobiliário como proteção contra a inflação, superaram o possível desincentivo causado pela elevação dos juros. Assim, esse período se caracteriza por uma ascensão simultânea nos preços do setor imobiliário e na taxa inflacionária, indicando uma correlação notável entre o aquecimento do mercado imobiliário e o incremento da inflação.

A partir do segundo semestre de 2022, observa-se uma inflexão significativa nos padrões anteriores: tanto o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial/ABECIP (IGMI-R/ABECIP) quanto o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) começaram a mostrar sinais de desaceleração concomitante. Essa mudança sugere um processo de ajuste onde o ritmo de crescimento tanto no mercado imobiliário quanto na inflação geral passou por uma moderação. Esse período pode ser interpretado como uma resposta direta às medidas de política econômica adotadas anteriormente, bem como às mudanças nas expectativas do mercado e no comportamento dos consumidores.

A desaceleração quase simultânea desses indicadores reflete uma dinâmica complexa onde fatores como a política monetária, o custo do crédito imobiliário e as expectativas inflacionárias interagem para influenciar tanto o mercado imobiliário quanto a economia em geral. Esse ajuste no ritmo de crescimento indica uma fase de recalibragem na economia, onde os agentes econômicos, incluindo consumidores e investidores, adaptam-se a um novo cenário de expectativas ajustadas, tanto em relação à inflação quanto à valorização imobiliária.

No contexto mais recente, inaugurado em meados de 2023, delineia-se uma divergência notável entre os comportamentos do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial/ABECIP (IGMI-R/ABECIP). Enquanto o IPCA registra uma variação anual em torno de 4,5%, o IGMI-R/ABECIP exibe taxas anuais de crescimento substancialmente mais altas em torno de 9,28%, indicando um fenômeno de descolamento entre os dois indicadores, apontando para um momento de retomada no crescimento real do mercado imobiliário, em comparação direta com a inflação medida pelo IPCA.

Este cenário sinaliza uma importante inflexão na dinâmica econômica, especialmente para o setor imobiliário. A ascensão do IGMI-R/ABECIP, em contraste com uma variação moderada do IPCA, sugere que o mercado imobiliário está não apenas se recuperando, mas também ganhando força em termos reais. A mudança de tendência observada no início de 2024 reforça a perspectiva de um viés de recuperação para o setor, possivelmente impulsionada por uma combinação de fatores econômicos.

A evidência de um crescimento real no mercado imobiliário, em um período caracterizado por uma inflação controlada, ressalta o potencial de investimento e a atratividade do setor. Além disso, sugere que as medidas de política econômica, possivelmente ajustes na política monetária ou incentivos específicos ao setor imobiliário, podem estar surtindo efeito. Este momento destaca a resiliência e o dinamismo do mercado imobiliário como um componente crucial da economia, capaz de se adaptar e prosperar mesmo diante de desafios macroeconômicos.

IGMI-R

Taxas de variação mensal e acumulada em 12 meses

Jan/24 e fev/24

           Fonte: Elaboração FGV IBRE com dados da ABECIP

Em fevereiro, uma análise detalhada do mercado imobiliário nas dez principais capitais revelou uma dinâmica de crescimento variado em cinco capitais - São Paulo, Belo Horizonte, Recife, Porto Alegre, e Brasília - exibindo aumentos mensais em suas variações de preço que superaram os valores registrados em janeiro. Destacando-se nesse grupo, Belo Horizonte registrou a ascensão mais significativa, com um salto para 5,50%, enquanto Fortaleza observou a menor variação, marcando uma ligeira retração de -0,20%. A performance de Belo Horizonte não apenas sobressaiu pela sua alta expressiva, mas também pela aceleração, onde sua variação mensal avançou de 1,21% para 5,50%, evidenciando um aquecimento particularmente forte no mercado imobiliário local.

Por outro lado, Goiânia apresentou a maior desaceleração entre as capitais analisadas, com sua taxa de crescimento declinando de 2,42% para 0,85%, sugerindo uma moderação no ritmo de aumento dos preços imobiliários na cidade.

Esse panorama de fevereiro reflete a heterogeneidade do mercado imobiliário brasileiro, onde diferentes capitais apresentaram ritmos distintos de ajuste nos preços. Tal diversidade de desempenho pode ser atribuída a uma variedade de fatores locais, incluindo oferta e demanda de imóveis, condições econômicas regionais, e a implementação de políticas públicas específicas ao setor imobiliário.

No que se refere às taxas interanuais, apenas três das dez cidades analisadas: Rio de Janeiro, Fortaleza e Porto Alegre apresentaram desaceleração e não acompanharam a tendência da média nacional.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

             Fonte: Elaboração FGV/IBRE com dados da ABECIP

De acordo com a Sondagem da Construção Civil realizada pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (IBRE-FGV), o setor construtivo enfrenta um horizonte repleto de incertezas que estão atreladas ao desempenho macroeconômico do Brasil nos próximos meses. Essas incertezas refletem as interações entre o setor de construção civil e os mais amplos indicadores econômicos, tais como crescimento do PIB, taxas de juros, e a confiança do consumidor, que coletivamente podem influenciar tanto os investimentos no setor quanto a demanda por novas construções.

Apesar desse cenário de incertezas, a sondagem destaca um elemento positivo: o indicador de demanda prevista para os próximos três meses manteve-se em uma trajetória de crescimento que tem sido observada desde o início do ano. Este indicador é fundamental para entender as expectativas dos empresários do setor e sua disposição para novos investimentos, servindo como um termômetro para a confiança na recuperação e no desenvolvimento futuro do mercado.

A manutenção dessa tendência de crescimento na expectativa de demanda, mesmo diante de um panorama econômico incerto, pode ser interpretada como um sinal de resiliência do setor da construção civil. Tal resiliência é potencialmente impulsionada por fatores como a continuidade de programas habitacionais, investimentos em infraestrutura, e a busca por ativos reais como proteção contra a inflação, que tendem a sustentar a demanda por construção mesmo em períodos de volatilidade econômica.

Assim, embora as incertezas macroeconômicas possam impor desafios, a expectativa positiva para a demanda no setor da construção civil nos próximos três meses reflete um otimismo cauteloso. Este otimismo, por sua vez, é crucial para a tomada de decisão estratégica das empresas do setor, influenciando desde o planejamento de novos projetos até a gestão de recursos, e indica uma percepção de oportunidades de crescimento apesar dos obstáculos econômicos previstos.

Sondagem da Construção Civil FGV IBRE

            * No 1º tri/24 contabilizou-se os meses de janeiro e fevereiro de 2024.

            Fonte: FGV IBRE

O mesmo levantamento do IBRE-FGV que aborda a Sondagem da Construção Civil também evidencia uma tendência encorajadora no que diz respeito ao indicador "Tendência dos Negócios", que avalia a percepção das empresas sobre a conjuntura dos negócios nos próximos seis meses. Este indicador tem mostrado uma melhoria significativa em suas últimas apurações, refletindo um crescente otimismo entre os empresários do setor. Tal otimismo parece ser embasado, em parte, pelo início de um ciclo de redução nas taxas de juros, assim como pela recuperação observada no mercado de trabalho, dois fatores que conjuntamente apontam para um ambiente propício ao aumento das oportunidades de negócios no segmento da construção civil.

A possibilidade de desaceleração nos preços dos imóveis residenciais nos meses vindouros, caso se concretize, é projetada para ocorrer de maneira mais suave. Isso se deve à continuidade da demanda por imóveis, um fenômeno sustentado não apenas pela melhoria das condições macroeconômicas, mas também pela expectativa de continuidade nos cortes da taxa Selic. A recente decisão do Comitê de Política Monetária (Copom) em março, que reduziu a taxa básica de juros em 0,50 ponto percentual, levando-a a 10,75% ao ano, sinaliza um caminho favorável para a renovação do interesse dos consumidores pela compra de imóveis.

Este conjunto de fatores cria um cenário otimista para o setor da construção civil. A redução dos juros, ao diminuir o custo do crédito imobiliário, torna a aquisição de imóveis mais acessível para um maior número de pessoas, impulsionando assim a demanda. Além disso, a melhora no mercado de trabalho contribui para aumentar a confiança dos consumidores, que se sentem mais seguros para realizar investimentos de longo prazo como a compra de um imóvel. Portanto, embora existam incertezas quanto à evolução geral da economia, os indicativos atuais apontam para um horizonte de oportunidades e crescimento para o setor da construção civil, sustentados pela dinâmica positiva dos seus principais drivers econômicos.

Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R)

O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) registrou variações positivas de 1,15% em dezembro e de 1,17% em janeiro, demonstrando um viés de estabilidade. Com o resultado, a variação acumulada nos últimos 12 meses passou de 7,97% em dezembro para 8,30% em janeiro.

IGMI-R x IPCA

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

O gráfico acima reflete os resultados reais acumulados em 12 meses, apontando para uma evolução do IGMI-R/ABECIP e do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA/IBGE) até janeiro de 2024.

Os dados permitem identificar três fases distintas no comportamento recente dos indicadores analisados. Entre o início de 2021 e meados de 2022, tanto o IGMI-R/ABECIP como o IPCA exibiram tendência simultânea de aumento, mais acentuado no caso do IGMI-R/ABECIP. Esse período foi caracterizado por um crescimento sincronizado, destacando-se uma fase de elevação conjunta nos preços do mercado imobiliário e no IPCA.

Nota-se que a partir do segundo semestre de 2022, houve uma mudança de direção, com ambos os indicadores iniciando um processo de desaceleração quase simultâneo, indicando um ajuste no ritmo de crescimento tanto do setor imobiliário quanto da inflação geral.

No cenário atual, iniciado em meados de 2023o IPCA apresenta uma variação anual em torno de 4,5%, enquanto o IGMI-R/ABECIP variações anuais mais elevadas. Ou seja, começa a haver um descolamento nas trajetórias dos dois indicadores: o IGMI-R/ABECIP retoma a trajetória de crescimento real, quando comparado ao IPCA. A mudança de tendência observada no início de 2024 sugere um viés de recuperação no mercado imobiliário.

Em janeiro, sete das dez capitais analisadas - São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre e Brasília - registraram variações mensais superiores às observadas em dezembro. Goiânia apresentou a maior alta, com 2,42%, enquanto o Rio de Janeiro teve a menor variação de 0,13%. Recife destacou-se pela maior aceleração, saindo de -0,15% para 1,65%. Em contraste, Porto Alegre registrou a maior desaceleração, com a variação do índice de -0,81% para 0,37%.

No que se refere às taxas interanuais, Rio de Janeiro, Fortaleza e Porto Alegre divergiram da tendência nacional, apresentando reduções nas suas variações anuais para 7,96%, 5,90% e 5,03%, respectivamente.

A região Sudeste, que inclui São Paulo, Rio de Janeiro (RJ) e Belo Horizonte (BH), mostrou um aumento nas taxas mensais e interanuais em São Paulo e Belo Horizonte. Em contraste, o Rio de Janeiro apresentou desaceleração tanto nas taxas mensais quanto interanuais.

Na região Nordeste, representada por Recife, Salvador e Fortaleza, houve uma aceleração nas taxas mensais de Recife e Fortaleza, embora Fortaleza tenha experimentado um pequeno recuo na taxa interanual.

No Sul, em Curitiba e Porto Alegre houve aceleração na taxa mensal, mas Curitiba também mostrou avanço na taxa interanual.

Por fim, na região Centro-Oeste, apenas a taxa mensal de Brasília mostrou aceleração, mas as taxas interanuais aumentaram tanto em Brasília como em Goiânia.

IGMI-R

Evolução da taxa de variação acumulada em 12 meses

Conforme apontado na Sondagem da Construção Civil realizada pelo IBRE-FGV, as perspectivas para o setor permanecem marcadas por incertezas relacionadas ao desempenho geral da economia brasileira nos próximos meses. Apesar dessas incertezas, o indicador de demanda prevista para os próximos três meses conseguiu sustentar a tendência de crescimento notada desde o começo do ano, conforme ilustrado no gráfico abaixo.

Sondagem da Construção Civil FGV IBRE

Setor de Edificações Residenciais 

* No 1º tri/24 apenas está sendo contabilizado o mês de jan/24.

Fonte: FGV IBRE

Além disso, o mesmo gráfico revela que o indicador 'Tendência dos Negócios' – que mede a percepção da situação geral dos negócios para as empresas nos próximos seis meses – registrou uma melhoria significativa no último levantamento. Esta perspectiva otimista, conjugada com o início de um ciclo de redução nas taxas de juros e com a melhora observada no mercado de trabalho, pode sinalizar um aumento nas oportunidades de negócios para o segmento da construção civil. 

Neste contexto, espera-se que a tendência de desaceleração dos preços dos imóveis residenciais nos próximos meses, se ocorrer, deverá ser mais gradual, pois persiste o aumento na demanda por imóveis. O crescimento será sustentado pela expectativa de prosseguimento nos cortes da taxa básica de juros, o que gradualmente renova o interesse dos consumidores na aquisição de imóveis.

Após variar 0,19% em novembro, o IGMI-R/ABECIP acelerou para 1,15% em dezembro. Com esse resultado, a variação acumulada em 12 meses ficou praticamente estável, passando de 7,86% para 7,97%.  Nas variações percentuais anuais, houve uma forte desaceleração na passagem de 2022 para 2023: 15,06% para 7,97%. Essa desaceleração no resultado nacional também foi verificada nas dez capitais analisadas, em intensidades não idênticas, mas sempre mostrando a mesma direção. A tabela abaixo permite a visualização desses resultados.

A queda na variação anual nos preços nominais dos imóveis residenciais entre 2022 e 2023 não representou uma perda de seus valores reais médios, tomando como base de comparação o IPCA/IBGE, que variou 4,6% em 2023, abaixo dos 7,97% registrados pelo IGMI-R/ABECIP. O gráfico abaixo mostra a evolução dessa comparação desde 2015.

Após o período de quedas entre 2015 e 2017, os preços dos imóveis residenciais no Brasil iniciaram um ciclo de recuperação que se intensificou entre 2019 e 2021, seguindo uma tendência de desaceleração junto com a do IPCA a partir de 2022. Sob uma perspectiva de prazo mais longo, enquanto o IPCA acumula um aumento de 66,84% entre os finais de 2014 e 2023, o IGMI-R/ABECIP ainda fica um pouco abaixo (61,80%), mostrando que as variações reais nos preços dos imóveis no período mais recente estão na direção de uma recomposição cíclica em relação aos preços de um conjunto amplo de bens de consumo, tais como mensurados pelo IPCA.

Em novembro, o IGMI-R/ABECIP manteve a trajetória de desaceleração no resultado acumulado em 12 meses, passando de 9,23% em outubro para 7,86%, após a variação mensal entre os dois períodos passar de 0,75% para 0.19%.

Entre as dez capitais analisadas, as exceções em termos das comparações entre as variações mensais de outubro e novembro, foram Curitiba e Brasília, as únicas duas apresentando aceleração entre os dois períodos. Esse resultado, no entanto, não foi suficiente para que essas duas capitais deixassem de registrar quedas nas variações acumuladas em 12 meses, a exemplo de todas as demais. Fortaleza, que já havia registrado variação mensal negativa em outubro, teve novamente variação negativa em novembro, apesar do resultado ficar próximo da estabilidade.

Na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses em termos reais, o gráfico abaixo mostra as evoluções do IGMI-R/ABECIP e do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA/IBGE), incorporando os últimos resultados de novembro.

Pode-se notar três momentos no passado recente. A partir de 2021, os dois indicadores possuem tendência conjunta de elevação, sendo a aceleração do IGMI-R/ABECIP superior à do IPCA. A partir de meados de 2022 a tendência passa a ser de desaceleração, praticamente de forma contemporânea entre os dois. O momento atual, iniciado em meados de 2023, apresenta o IPCA convergindo para uma variação anual em torno de 4%, ao passo que o IGMI-R/ABECIP ainda registra variações superiores em nível, mas em contínua desaceleração. Em resumo, os preços dos imóveis residenciais ainda registram ganhos em termos reais nesse final de 2023 (tomando o IPCA/IBGE como base de comparação), mas esses ganhos vêm decrescendo nos últimos meses.

Essa desaceleração nas variações reais dos preços dos imóveis residenciais envolve um ajuste nesse mercado, na medida em que desde o final de 2019 os preços nominais cresceram em ritmo superior ao dos índices de preços ao Consumidor. Adicionalmente, apesar da resiliência observada no mercado de trabalho nos últimos meses de 2023, a desaceleração do nível de atividades em geral diminui o espaço para uma trajetória de variações mais expressivas nos preços reais dos imóveis residenciais.

Dentro desse contexto, na última leitura da Sondagem da Construção Civil (IBRE-FGV), os empresários do setor antecipam uma nova desaceleração na Demanda Prevista para os próximos 3 meses, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Porém, ainda no gráfico acima podemos ver que, nessa mesma pesquisa, os empresários antecipam alguma melhora na Tendência dos Negócios para os próximos 6 meses. Essa melhora é modesta, face a incertezas que perduram sobre o quadro macroeconômico, mas as condições de crédito imobiliário devem ser positivamente impactadas pelo ciclo de queda nas taxas de juros, fator que provavelmente deve resultar na manutenção da valorização real dos imóveis residenciais, ainda que em patamares inferiores aos registrados desde 2021.

O IGMI-R/ABECIP desacelerou em outubro, registrando avanço de 0,75% após variar 0,88% em setembro. O resultado acumulado em 12 meses manteve a trajetória de desaceleração iniciada nos últimos meses variando 9,23%, o primeiro resultado abaixo de dois dígitos desde junho de 2021.

Na direção contrária da média nacional, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Goiânia foram as únicas entre as dez capitais analisadas onde houve aceleração das variações mensais entre setembro e outubro, porém esse resultado não impediu que, juntamente com todas as outras, ocorresse desaceleração na perspectiva das variações acumuladas em 12 meses.

Essa desaceleração do IGMI-R/ABECIP na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses contrasta com a tendência de aceleração do Índice de Preços ao Consumidor Ampliado (IPCA-IBGE) a partir do início do segundo semestre do ano, implicando na desaceleração das variações reais dos preços dos imóveis residenciais no Brasil durante o período, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Ainda na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses, na medida em que as expectativas relativas ao IPCA até o final de 2023 estejam próximas do patamar de outubro, se mantida a tendência de desaceleração nos valores nominais dos imóveis residenciais até o final do ano, o mesmo deve ocorrer em termos das variações dos seus preços reais.

Essa tendência vai ao encontro de indicadores recentes que apontam para uma desaceleração no nível geral de atividade da economia brasileira, assim como à opinião dos empresários consultados pela Sondagem da Construção Civil (IBRE-FGV). Como pode ser visto no gráfico abaixo, os quesitos Demanda Prevista e Evolução Recente da Atividade do setor, após superarem o patamar neutro de 100 pontos no último mês, voltaram a cair abaixo dele na última leitura dos resultados da Sondagem.

Esse conjunto de indicadores reforça a tendência de continuidade de variações positivas dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais nos próximos meses, porém em desaceleração.

O IGMI-R/ABECIP teve uma elevação de 0,88% em setembro, superando a do mês anterior (0,70%), mas registrou novamente uma desaceleração no resultado acumulado em 12 meses, passando de 10,81% em agosto para 10,28% nessa última leitura.

Seis entre as dez capitais analisadas (São Paulo, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Bahia) apresentaram variações mensais em setembro superiores às verificadas em agosto, porém todas reproduziram o resultado da média nacional sob a perspectiva das variações acumuladas em doze meses, desacelerando em relação aos resultados de agosto.

Em termos da comparação das variações das médias dos primeiros três trimestres do ano em relação às médias dos respectivos trimestres imediatamente anteriores, o resultado nacional mostrou uma queda entre o primeiro e segundo trimestres (1,48% no segundo trimestre contra 2,66% no primeiro trimestre), mas uma elevação no terceiro trimestre (1,86%) em relação ao resultado do segundo trimestre.

A análise desses resultados revela uma tendência de convergência nas variações dos preços dos imóveis residenciais entre as dez capitais. Porto Alegre, por exemplo, apresentou o maior crescimento entre todas as capitais no primeiro trimestre (3,81%), porém o menor no terceiro trimestre (0,88%). No outro extremo Curitiba, onde foi observado o segundo menor crescimento entre as capitais no primeiro trimestre (1,90%), registrou a maior elevação entre todas no terceiro trimestre (2,55%). Essa convergência aparece na perspectiva das elevações acumuladas em doze meses, onde as dez capitais mostram resultados em torno de 10%, sendo o menor em Belo Horizonte (9,03%), e o maior em Porto Alegre (11,21%). Esses padrões de desaceleração e convergência entre as capitais na perspectiva das variações acumuladas em doze meses podem ser visualizados no gráfico abaixo.

As perspectivas do setor na opinião dos empresários consultados pela Sondagem da Construção Civil (IBRE-FGV) ainda refletem incertezas acerca do nível de atividades em geral da economia brasileira nos próximos meses. Por um lado, o quesito demanda prevista para os próximos três meses manteve na última leitura a tendência de crescimento observada desde o início do ano, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Por outro lado, podemos observar no mesmo gráfico que o quesito Tendência dos Negócios, que avalia a percepção de situação geral dos negócios para as empresas nos próximos seis meses, mostrou piora significativa no último resultado. Essa expectativa, a despeito do início de um ciclo de queda nas taxas de juros e da resiliência do mercado de trabalho, pode refletir alguns indicadores recentes de desaceleração no nível de atividades em geral, como a queda na arrecadação de tributos e o desempenho do setor de serviços.

Nesse contexto, a tendência dos preços dos imóveis residenciais nos próximos meses parece de continuidade da desaceleração dos resultados tanto em termos nominais quanto reais, caracterizando uma acomodação após o ciclo de elevação entre meados de 2021 e 2022.

Apesar da variação do IGMI-R/ABECIP em agosto (0,70%) ter superado levemente a do mês anterior (0,63%), a trajetória das variações acumuladas do indicador continuou desacelerando pelo sétimo mês consecutivo, passando de 11,49% em julho para 10,81% em agosto.

Essa desaceleração nas variações acumuladas em doze meses foi registrada em todas as dez capitais analisadas, a despeito de São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife apresentarem variações superiores às do mês anterior, na perspectiva das respectivas variações mensais.

Ao contrário do observado desde o início de 2023, a desaceleração da variação acumulada em 12 meses nos preços dos imóveis residenciais no Brasil não foi acompanhada em julho e agosto por um comportamento equivalente no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA/IBGE), como pode ser visto no gráfico abaixo.

Na medida em que as expectativas de mercado em relação ao IPCA até o final de 2023 apontem para valores próximos ou um pouco acima da variação acumulada em 12 meses registrada em agosto, a tendência de desaceleração do IGMI-R/ABECIP, se confirmada nos próximos meses, implica uma redução nas variações acumuladas em termos reais dos imóveis residenciais até o final desse ano.

Mesmo que essa redução se concretize, a maior probabilidade é que ela não seja substancial. O sentimento dos empresários do setor de construção civil residencial captado pela Sondagem da Construção do IBRE/FGV fornece uma visão favorável sobre o comportamento do mercado nos próximos meses. O quesito Demanda Prevista para os próximos meses mantém a trajetória de elevação desde o início do ano, ainda que com oscilações, a exemplo da queda na variação mensal da última leitura, como mostrado no gráfico abaixo.

Por sua vez, a resiliência do nível de atividades e do mercado de trabalho, juntamente com o início do ciclo de queda nas taxas de juros impactam positivamente o quesito Tendência Geral dos Negócios para os próximos 3 meses.

A exemplo do resultado do mês anterior, a variação do IGMI-R/ABECIP em julho acelerou na perspectiva mensal, passando de 0,48% em julho para 0,63% em julho, mas desacelerou sob a ótica da variação acumulada em 12 meses, passando de 12,07% em junho para 11,49% em julho.

Na abertura regional, essa desaceleração na variação acumulada em 12 meses foi novamente registrada em praticamente todas as dez capitais consideradas, excetuando o Rio de Janeiro onde o resultado de julho (10,94%) foi praticamente inalterado em relação ao de junho (10,92%).

Por sua vez, Belo Horizonte mostrou a maior desaceleração no resultado em 12 meses, passando de 10,54% em junho para 9,76% em julho. Esse resultado colocou Belo Horizonte no ponto mais abaixo da média nacional, enquanto Porto Alegre, mesmo com a desaceleração nos resultados mensal e acumulado em 12 meses, permaneceu como o resultado mais elevado (13,17%) em relação à média nacional.

Essas diferenças regionais, no entanto, não impactaram a tendência de convergência entre as capitais analisados, interrompida a partir de 2020 e retomada a partir de 2022, como mostra o gráfico abaixo.

As perspectivas para a evolução dos preços dos imóveis residenciais no Brasil, apesar da desaceleração nos resultados nominais, ainda implicam na manutenção dos ganhos em termos reais, na medida em que os índices de preços mantêm uma trajetória de desaceleração ainda mais intensa.

Nesse início de segundo semestre, o sentimento dos empresários do setor de construção civil residencial ainda não apresenta tendência clara. No gráfico abaixo, as últimas observações dos itens Evolução Recente da Atividade e Tendência dos Negócios voltaram a oscilar negativamente, na esteira de diferentes indicadores de nível de atividade econômico que apontam para uma desaceleração nesse início de semestre.

Por outro lado, a evolução recente dos quesitos Demanda Prevista e Facilidade de Acesso ao Crédito pelas empresas do setor sugere que o efeito do início do ciclo de relaxamento da política monetária impacta positivamente as expectativas dos empresários do setor, como mostra o gráfico abaixo.

A evolução dos preços reais dos imóveis residências nos próximos meses ainda não possui uma tendência clara, na medida em que continua condicionada a outros fundamentos que impactam o mercado de trabalho e crédito, em particular à implementação das reformas estruturais no lado fiscal da economia brasileira. 

Apesar da variação do IGMI-R/ABECIP em junho (0,48%) ter sido superior à do mês anterior (0,41%), o índice manteve sua trajetória de desaceleração sob a perspectiva da variação acumulada em 12 meses, passando de 12,98% em maio para 12,07% em junho.  

Essa desaceleração na variação acumulada em 12 meses foi registrada em todas as dez capitais consideradas, destacando-se a continuidade da convergência dos resultados regionais para a média nacional sob essa perspectiva. Analisando as variações das médias de cada primeiro semestre sobre as médias dos respectivos segundos semestres nos últimos três anos, vemos que essa convergência envolveu uma evolução diferenciada entre as capitais.

Enquanto São Paulo apresentou um patamar relativamente elevado em relação à média nacional no primeiro semestre de 2021, seus resultados desaceleraram nos dois anos seguintes, ficando mais próximos à média nacional. No outro extremo, Fortaleza, Recife e Porto Alegre saíram de patamares inferiores ao da média nacional em 2021, mas tiveram aceleração nas respectivas comparações semestrais em 2022 e 2023. Já Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Salvador, Goiânia e Brasília seguiram o movimento do resultado agregado, acelerando entre 2021 e 2022, e desacelerando entre 2022 e 2023, sempre na perspectiva das variações das médias do primeiro semestre sobre as médias dos semestres anteriores.

Em termos de variações reais dos preços dos imóveis residenciais no Brasil, os resultados desse primeiro semestre de 2023 contrastam com a desaceleração das variações nominais, na medida em que os principais índices de preços mantêm uma tendência clara de desaceleração no período, que por sua vez alimentam a expectativa do início de um ciclo de política monetária menos restritiva a partir do segundo semestre.

A combinação dessa expectativa com o programa de incentivos a habitações populares impacta favoravelmente a percepção de demanda prevista para os próximos 3 meses por parte dos empresários do setor de edificações residenciais, como apontam os últimos resultados da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV.

Por sua vez, o quesito Tendência dos Negócios para os próximos 6 meses, captado pelo mesma Sondagem, ainda não apresenta a mesma tendência, apesar da oscilação positiva na última leitura. Esse desempenho reflete os desafios da economia brasileira que, apesar de resultados surpreendendo para o lado positivo nos últimos meses, vem apresentando sinais de desaceleração em alguns indicadores de nível de atividade nesse início de segundo semestre. No entanto, os efeitos das expectativas em relação à já mencionada mudança de rumo da política monetária e à aprovação de importantes reformas estruturais para a economia brasileira têm o potencial de impactar o nível de atividades nos próximos meses, e com ele o mercado de trabalho e a evolução dos preços dos imóveis residenciais.  

O IGMI-R/ABECIP manteve sua trajetória de desaceleração em maio, variando 0,41% ante os 0,46% registrados no mês anterior. Na perspectiva da variação acumulada em 12 meses, o resultado de maio (12,98%) também marcou uma desaceleração em relação ao observado em abril (13,58%).

A variação mensal ao longo das capitais inverteu alguns dos resultados observados no mês anterior: São Paulo, Rio de Janeiro, Fortaleza e Porto Alegre, que haviam registrado desacelerações entre março e abril, apresentaram em maio resultados mais elevados em relação a abril. Por sua vez, Belo Horizonte, Recife, Curitiba, Salvador, Goiânia, que mostraram em abril variações superiores às de março, tiveram variações positivas, mas em desaceleração comparando maio e abril. Já Brasília e Fortaleza mantiveram suas trajetórias de aceleração nos preços de seus imóveis residenciais. Sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses, apenas Recife apresentou em maio resultado acima do mês anterior.

A tendência de desaceleração nas variações nominais dos preços dos imóveis residenciais continua acompanhada de uma tendência de desaceleração dos índices de preços ao consumidor, e de deflação nos principais índices de preços no atacado, resultando na continuidade da valorização real dos imóveis residenciais. O gráfico abaixo compara as evoluções das variações acumuladas em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do IPCA/IBGE.

A persistência de alguns desafios, principalmente ligados à dinâmica intertemporal das contas públicas, ainda impactam as expectativas dos empresários do setor de edificações residenciais. Os quesitos Tendência dos Negócios para os próximos 6 meses, e Demanda Prevista, captados pela Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, após variarem positivamente em abril caíram em maio, mantendo o padrão de oscilação em torno de uma tendência sem direção definida nos últimos meses, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Em contrapartida, o contexto de surpresas positivas nos indicadores de atividade econômica e mercado de trabalho, a perspectiva do início de um ciclo de política monetária menos restritiva ao longo do segundo semestre, e os incentivos para habitações populares, devem colaborar para alavancar a demanda de edificações residenciais ao longo dos próximos meses.

A variação de 0,46% do IMGI-R/ABECIP em abril marcou o sexto mês consecutivo de desaceleração do indicador, cuja variação acumulada em 12 meses por sua parte desacelerou pelo quinto mês seguido, passando de 14,27% em março para 13,58% em abril.

Esse resultado agregado não foi homogêneo entre as dez capitais analisadas: enquanto São Paulo, Rio de Janeiro, Fortaleza e Porto Alegre mostraram desacelerações nos preços de seus imóveis residenciais, Belo Horizonte, Recife, Curitiba, Salvador, Goiânia e Brasília tiveram em abril variações nesses preços acima das registradas em março. No entanto, na perspectiva da variação acumulada em 12 meses apenas Recife mostrou aceleração entre abril e maio.

O gráfico abaixo mostra a evolução das variações acumuladas em 12 meses, o que permite verificar que a dispersão entre os resultados regionais iniciada em 2020 foi revertida ao longo dos últimos meses, em uma convergência na direção de resultados entre cerca de 11% em 14% na última leitura.

Deve-se notar que na medida em que diferentes índices de preços, tanto ao consumidor quanto no atacado e de insumos de produção, vêm registrando tendência de desaceleração nos últimos meses, essa desaceleração dos preços nominais dos imóveis residenciais ainda não implica desvalorização em termos reais. Resultados recentes apontando para resiliência do nível de atividades da economia brasileira nesses primeiros meses de 2023, assim como do mercado de trabalho, vão ao encontro à manutenção do ritmo dos valores reais dos imóveis residenciais nos últimos meses.

Nesse contexto, a avaliação dos empresários do setor de acordo com a Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, em relação aos quesitos Tendência dos Negócios para os próximos 6 meses, e Demanda Prevista, oscilou positivamente no último mês. O gráfico abaixo permite ponderar essa oscilação positiva na margem por dois elementos importantes, a volatilidade dos últimos resultados e o nível dos indicadores na série histórica:

A volatilidade mencionada acima ainda não permite caracterizar os últimos resultados como parte de uma tendência de recuperação robusta, a partir de um nível dos indicadores que ainda não recuperou o pico registrado antes do início da pandemia em 2020.

Ao longo dos próximos meses, a evolução dos preços dos imóveis residenciais no Brasil deverá continuar condicionada às definições de estratégias de ajuste fiscal e seus efeitos sobre as condições de financiamento em geral.

O IGMI-R/ABECIP desacelerou pelo quinto mês seguido em março, registrando variação de 0,57% (após variar 0,61% em fevereiro). A variação acumulada em 12 meses do índice foi de 14,27%, também mostrando ligeiro arrefecimento quando contrastada com o resultado de fevereiro (14,82%).

Com esse resultado, na perspectiva das variações dos trimestres sobre os trimestres imediatamente anteriores, os preços nominais dos imóveis residenciais nos primeiros três meses de 2023 apresentaram desaceleração em relação ao último trimestre de 2022, tanto para média nacional quanto das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. 

Quando consideradas as variações acumuladas em 12 meses, os resultados de oito das dez capitais analisadas mostraram desaceleração, ficando as exceções por conta de Recife e Porto Alegre, sendo que essa última se destaca por apresentar nessa mesma perspectiva um resultado acima da média nacional em março. O gráfico acima mostra que esse desempenho de Porto Alegre foi impulsionado pelas variações nos dois últimos trimestres, onde foram registradas nessa capital elevações acima das de todas as demais.

Essas desacelerações nos preços nominais dos imóveis residenciais não implicam desaceleração dos valores reais em magnitudes semelhantes, na medida em que os diferentes índices de preços na economia brasileira também registram quedas nos resultados acumulados ao longo dos últimos meses. De qualquer forma, a avaliação dos empresários do setor refletida na Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV parece consistente com a continuidade dessa desaceleração. Os primeiros meses de 2023 caracterizam tendências decrescentes para os quesitos Evolução Recente da Atividade nos últimos 3 meses, e Tendência dos Negócios para os próximos 6 meses, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Essa tendência aparenta ser corroborada pela avaliação do quesito Demanda Prevista para os próximos 3 meses, que como mostra o gráfico abaixo vem apresentando considerável volatilidade a partir do quarto trimestre de 2022, com variação negativa na última leitura (março de 2023).

Ainda que a divulgação da estratégia de ajuste fiscal intertemporal do atual governo tenha reduzido as incertezas de curto prazo, detalhes de sua implementação, e seus efeitos sobre a dinâmica da política monetária permanecem aspectos fundamentais para as perspectivas do nível de atividades e renda dos trabalhadores nos próximos meses. Nesse cenário, a evolução dos preços reais dos imóveis residenciais no Brasil ao longo desse ano ainda não apresenta uma tendência clara. 

Em fevereiro o IGMI-R/ABECIP registrou o quarto mês consecutivo de desaceleração, variando 0,61% (ante 0,86% no mês anterior). O resultado acumulado em 12 meses também apresentou desaceleração, chegando a 14,82% (tendo registrado 15,06% em janeiro). Sete entre as dez capitais analisadas também mostraram desaceleração em seus respectivos resultados acumulados em 12 meses, enquanto as elevações observadas em Fortaleza, Recife e Porto Alegre aproximaram os resultados dessas capitais da média nacional, sempre na perspectiva das variações acumuladas em 12 meses. 

Apesar da desaceleração da média nacional, tanto na perspectiva da variação mensal quanto na do acumulado em 12 meses, a desaceleração mais que proporcional do IPCA/IBGE implica em elevações reais dos preços dos imóveis residenciais no período, como mostra o gráfico abaixo.

Nesse gráfico também podemos ver a tendência de convergência dos resultados acumulados em 12 meses entre as capitais, sendo que todas apresentam resultados acima do IPCA/IBGE a partir do último trimestre de 2022.

Enquanto as expectativas para o IPCA nos próximos meses são de uma ligeira elevação em relação ao patamar atual, as variações nominais dos preços dos imóveis residenciais dependem de um conjunto de incertezas ligadas à condução da política econômica e ao nível de atividades no período. A relação entre um novo arcabouço fiscal e a política monetária será um fator fundamental nesse sentido, em função de seu impacto sobre o custo de financiamento dos imóveis. Por sua vez, o anúncio da reedição de programas de incentivo à aquisição de habitações populares parece ter influenciado positivamente a expectativa dos empresários do setor de construção civil em relação à Demanda Esperada, como mostram os resultados mais recentes da Sondagem do setor realizada pelo IBRE/FGV, como pode ser visto no gráfico abaixo.

No entanto, esse resultado na margem ainda não configura uma tendência clara de recuperação efetiva, sendo que outros dois quesitos da Sondagem, a Tendência dos Negócios para os próximos seis meses e a Evolução Recente da Atividade, caminham no sentido contrário, como mostra o gráfico abaixo.

Em resumo, as perspectivas para a evolução dos preços dos imóveis residenciais ao longo do ano estão dentro do contexto de incertezas ligado às definições de aspectos fundamentais das políticas fiscal e monetária, que condicionarão as trajetórias do nível de atividades e das condições do mercado de trabalho

A variação mensal do IGMI-R/ABECIP voltou a desacelerar no primeiro mês de 2023, registrando 0,86% (ante 1,05% no mês anterior), enquanto o resultado acumulado em 12 meses ficou idêntico ao de dezembro de 2023 (15,06%). Entre as dez capitais analisadas pelo índice, São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Belo Horizonte apresentaram resultados muito próximos aos registrados no mês anterior, tanto em termos da variação mensal quanto da acumulada em 12 meses. 

Entre as demais capitais analisadas, Fortaleza, Porto Alegre e Goiânia tiveram avanços na variação acumulada em 12 meses, aproximando seus respectivos resultados da média nacional, enquanto Brasília e Salvador registraram desacelerações. Apesar do resultado mais distante da média nacional (ainda em termos da variação acumulada em 12 meses), Fortaleza continua convergindo para ela, ainda que lentamente. 

As incertezas do mercado, decorrentes da definição do novo arcabouço fiscal e seus impactos sobre a política monetária são refletidas nas expectativas dos empresários do setor de Construção Civil, como captadas pelos últimos resultados da Sondagem do setor realizada pelo IBRE/FGV. Como pode ser visto no gráfico abaixo, apesar da evolução positiva do Índice da Situação Atual, o Índice de Expectativas Futuras sofreu nova queda em janeiro.

Enquanto o Índice da Situação Atual ainda reflete um bom momento das vendas do setor, o Índice de Expectativas sofre a influência da percepção de uma queda acentuada na demanda prevista, como mostra o gráfico abaixo. 

Esse resultado reflete a expectativa de uma desaceleração no nível de atividades e seus efeitos no mercado de trabalho ao longo de 2023. No entanto, uma avaliação robusta desses efeitos sobre a evolução dos preços dos imóveis residenciais ao longo do ano ainda depende da definição de alguns fatores fundamentais, com destaque para o equacionamento do desequilíbrio fiscal e seus efeitos sobre as condições de financiamento em geral do lado interno, e dos efeitos da inflação nas principais economias mundiais do lado externo. 

Após variar 1,46% em novembro, o IGMI-R/ABECIP desacelerou para 1,05% em dezembro, levando a variação acumulado em 12 meses a desacelerar ligeiramente, de 15,28% para 15,06%. Todas as dez capitais analisadas pelo índice tiveram variações percentuais acumuladas acima de dois dígitos em 2022, aproximando seus resultados da média nacional. No exemplo de Recife, que registrou um aumento de 6,70% em 2021 contra a média nacional de 16,25%, a variação em 2022 foi de 10,26%, bem mais próxima da média nacional no ano.

Apesar da desaceleração do resultado em termos nominais acumulado em 12 meses entre novembro e dezembro de 2022, a variação dos preços dos imóveis residenciais em termos reais em 2022 foi significativa, considerando como base de comparação a evolução do Índice de Preços ao Consumidor Ampliado (IPCA/IBGE) no ano (5,79%). Como pode ser visto no gráfico abaixo, esse foi o terceiro ano consecutivo em que a variação anual do IGMI-R/ABECIP superou a do IPCA desde o início de sua série histórica em 2014 para a média nacional, e o primeiro ano em que todas as dez capitais tiveram variações superiores ao IPCA.

O desempenho dos preços dos imóveis residenciais em 2022 reflete o aquecimento do mercado, que registrou ao longo do ano aumentos nos números de novos lançamentos e financiamentos nas principais capitais do país. As melhoras nas condições do mercado de trabalho tanto em termos de emprego quanto de renda, colaboraram para esse aquecimento, ao mesmo tempo em que os aumentos das taxas básicas de juros ao longo do ano não foram acompanhados na mesma intensidade pelas taxas para financiamentos imobiliários.

Alguns indicadores do nível de atividade na economia brasileira apontam para uma desaceleração no final de 2022, o que é refletido no sentimento dos empresários do setor da construção civil captado pela Sondagem da Construção do IBRE/FGV. Em dezembro de 2022, tanto a percepção da Evolução Recente da Atividade quanto a da Tendência de Negócios para os próximos seis meses apresentaram reduções, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Esses sentimentos incorporam uma incerteza geral em relação ao desempenho da economia, no contexto de como a nova administração federal irá lidar com os desafios relacionados ao equacionamento do desequilíbrio fiscal gerado desde a pandemia, e seus efeitos sobre a política monetária. Uma perspectiva mais clara acerca do desempenho do mercado imobiliário residencial em 2023 será possível à medida em que essas questões forem sendo definidas ao longo dos próximos meses.

A variação mensal do IGMI-R/ABECIP desacelerou para 1,46% em novembro, após ter registrado 1,73% em outubro. Ainda assim, na perspectiva das variações acumuladas em 12 meses, novembro voltou a apresentar elevação ante ao resultado do mês anterior (15,28% contra 14,90%). Esse resultado merece destaque em termos das variações reais dos preços dos imóveis residenciais, na medida em que os principais índices de inflação no período não acompanharam essa evolução dos preços nominais dos imóveis.  

Merece destaque também o fato de nove entre as dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP terem apresentado aceleração nas variações acumuladas em 12 meses, sendo que Recife, a única entre essas capitais que ainda apresentava variações acumuladas inferiores a 10%, acelerou nessa perspectiva para 10,55% em novembro. O resultado de Curitiba, a única entre as capitais que registrou desaceleração nas variações acumuladas em doze meses em novembro (15,95% ante 16,59% em outubro), viu seu desempenho reaproximar-se da média nacional. Salvador registrou em novembro a maior variação acumulada em 12 meses entre as dez capitais (16,89%), mantendo-se em um patamar praticamente estável em relação ao resultado do mês anterior.

O desempenho dos preços dos imóveis residenciais nessa leitura recente de novembro corrobora o sentimento dos empresários do Setor de Edificações Residenciais no quesito Evolução Recente da Atividade, tal como captado pela Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV. Nos últimos resultados apurados em novembro/22 esse indicador avançou 5,01% em relação ao mês anterior, e 2,55% em relação ao mesmo período de 2021. Por outro lado, os indicadores de expectativas da mesma Sondagem sofreram uma forte queda no período, em particular o quesito Demanda Prevista (para os próximos 3 meses) que recuou fortemente, -10,7% em novembro frente a outubro, e -1,63% em relação ao mesmo mês do ano anterior.

Essa queda significativa pode ser interpretada como a incorporação de dois conjuntos de informações por parte dos empresários do setor. Em primeiro lugar, vários indicadores apontam para uma desaceleração do nível de atividades no último trimestre do ano, possivelmente já refletindo os efeitos da política monetária. Mas a magnitude da queda do quesito Demanda Prevista parece ter mais relação com a indefinição de fundamentos de política econômica após o segundo turno das eleições, em particular em relação às políticas fiscal e monetária a partir do início de 2023. Nesse contexto, é cedo para afirmar que esse comportamento das expectativas em novembro dá início a uma tendência, na medida em que ainda existem muitas incertezas em torno da definição desses fundamentos de política econômica, bem como de seus efeitos sobre variáveis que afetam diretamente o setor de construção, como a evolução das taxas de juros e a retomada de programas de financiamento para habitações direcionadas a estratos de renda mais baixa. 

O IGMI-R/ABECIP variou 1,73% em outubro, após ter subido 1,36% em setembro, o que possibilitou uma ligeira reversão na tendência de queda do resultado acumulado em 12 meses. Após seis resultados de queda consecutiva, o acumulado em 12 meses havia registrado 14,68% em setembro, e subiu para 14,90% em outubro.

Em termos reais, essa reversão representou um ganho ainda maior, na medida em que o fim do período de três meses em que o IPCA apresentou deflação não foi suficiente para reverter a tendência de queda das variações acumuladas em 12 meses, apenas torná-la menos intensa, como mostra o gráfico abaixo.

Excetuando Recife e Brasília, as demais oito capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP também apresentaram crescimento na perspectiva das variações nominais acumuladas em 12 meses. Enquanto Brasília ainda apresenta um resultado acima da média nacional (15,77% contra 14,90%), Recife é a única entre as capitais registrando uma variação acumulada em doze meses abaixo de dois dígitos (8,58%). Belo Horizonte, Fortaleza e Porto Alegre mantém a tendência de convergência para a média nacional, ainda dentro da perspectiva dos resultados nominais acumulados em 12 meses.

O sentimento dos empresários do setor de construção civil residencial, captado pela Sondagem da Construção do IBRE/FGV, aponta em sua última leitura (outubro de 2022) para uma situação favorável do mercado, registrando o terceiro mês consecutivo de variações positivas no Índice da Situação Atual.

Na mesma pesquisa o sentimento em relação aos próximos meses, traduzidas no Índice de expectativas, oscilou negativamente em outubro. Esse resultado parece já incorporar indicadores que apontam para uma desaceleração do nível de atividade da economia brasileira nos últimos meses de 2022, onde os efeitos defasados da política monetária começam a ficar mais evidentes. No entanto, esse resultado isolado ainda não constitui uma tendência que pode implicar em desaceleração significativa das variações nos preços dos imóveis residenciais. Com o provável final do ciclo de aumento nas taxas de juros e o recuo nos índices de inflação do país, os preços dos imóveis residenciais tendem a pelo menos acompanhar esses indicadores gerais de preços, mantendo seus valores reais. 

Apesar de registrar aceleração na variação mensal em setembro em relação a agosto (1,36% ante 1,32%), a trajetória da variação acumulada em 12 meses do IGMI-R/ABECIP manteve a tendência de queda dos meses anteriores, passando de 15,14% em agosto para 14,68% em setembro.

Essa tendência de desaceleração é reproduzida para a média nacional, em termos das variações acumuladas nos três primeiros trimestres de 2022, sempre tendo como base de comparação os trimestres equivalentes de 2021, como mostra a tabela acima. No que diz respeito ao comportamento das capitais nesses trimestres, São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Goiânia formam um grupo caracterizado por uma desaceleração no terceiro trimestre de 2022, porém apresentando um nível ainda superior ao da média nacional. Já Belo Horizonte, Fortaleza e Recife descrevem a trajetória contrária, sendo que a aceleração no terceiro trimestre indica uma recuperação que aproxima seus valores acumulados aos das demais capitais, ainda que lentamente, principalmente no caso de Recife. Finalmente, Brasília, Curitiba e Salvador destacam-se ao apresentar aceleração no terceiro trimestre, colocando as variações acumuladas acima da média nacional.

De forma geral, tanto nos casos de acelerações quanto desacelerações nas variações acumuladas no terceiro trimestre e nos últimos 12 meses, os resultados ainda apontam ganhos reais para os preços dos imóveis residenciais, considerando os três meses consecutivos de deflação registrada pelo IPCA/IBGE.

As expectativas dos empresários do setor foram atualizadas de forma significativamente positiva em setembro, tal como captadas por diferentes quesitos da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV. O gráfico abaixo mostra que tanto a demanda prevista para os próximos três meses, quanto a situação geral dos negócios para os próximos seis meses, sofreram revisões que colocaram os indicadores acima do nível neutro de 100 pontos, refletindo otimismo por parte dos empresários.

Alguns fatores importantes colaboraram para esse otimismo, entre eles a indicação do término do processo de aumentos na taxa de juros básica, o recuo da inflação, a retomada do nível de atividades com reflexos na recomposição da massa salarial, e a redução das pressões dos custos ligados aos insumos da produção. Esse contexto deve assegurar a manutenção dos valores reais dos imóveis residenciais nos próximos meses, na medida em que a tendência de desaceleração nas variações nominais de seus preços parece acompanhar um arrefecimento das pressões inflacionárias de forma geral no Brasil. 

Em agosto, o IGMI-R/ABECIP teve uma elevação de 1,32%, ligeiramente superior à registrada em julho (1,16%). Apesar desse resultado na margem, a variação acumulada em doze meses continuou sua trajetória de desaceleração pelo quinto mês consecutivo, passando de 15,61% em julho para 15,14% em agosto.

Entretanto, os novos resultados de deflação nos índices de preços ao consumidor deram continuidade ao crescimento dos preços dos imóveis residenciais em termos reais no período, tanto na comparação mensal quanto na perspectiva dos acumulados em doze meses.

A desaceleração no resultado nominal acumulado em 12 meses da média nacional foi acompanhada por quatro das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Goiânia, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Porto Alegre é a única entre essas quatro capitais cujo resultado, já bem inferior ao das outras três, acabou ficando um pouco mais distante da média nacional. Por outro lado, entre as demais seis capitais que mostraram aceleração ainda na perspectiva das variações acumuladas em 12 meses entre julho e agosto, Brasília e Curitiba se destacaram por já estarem acima da média nacional, enquanto Recife e Belo Horizonte, abaixo da média nacional, mostram tendência de aproximar-se, ainda que lentamente.

Apesar de ainda não apresentar uma tendência clara, o sentimento dos empresários do setor de edificações residenciais, tal como captado pela Sondagem da Construção Civil (IBRE/FGV), oscilou positivamente em agosto, tanto no quesito de Situação Atual dos Negócios quanto do de Demanda Prevista.

Esse sentimento na margem parece refletir o bom desempenho dos indicadores de nível de atividade, cujo efeito sobre o mercado de trabalho aparece na continuidade de redução do nível de desocupação, que mais recentemente passou a ser acompanhada por uma elevação no rendimento médio da população ocupada. Do lado do financiamento, a elevação das taxas de juros básicas na economia brasileira não vem sendo acompanhada na mesma intensidade nas taxas cobradas por empréstimos imobiliários. Da combinação desses fatores resulta um cenário favorável à sustentação dos preços reais dos imóveis residenciais.

O IGMI-R/ABECIP variou 1,16% em julho (ante 1,29% no mês anterior), registrando o quarto mês consecutivo de desaceleração no resultado acumulado em 12 meses, passando de 16,42% em junho para 15,61%.

Essa desaceleração no resultado acumulado em 12 meses nos preços dos imóveis residenciais não foi acompanhada de uma desaceleração em termos reais, considerando a queda relativamente mais acentuada do Índice de Preços ao Consumidor (IPCA/IBGE) no período, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Em relação às dez capitais analisadas pelo IGMI-R, as variações nominais dos preços dos imóveis residenciais foram todas positivas em julho, sendo que as variações acumuladas em 12 meses mostraram aceleração em Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Brasília. Dentre essas, Brasília se destaca pela variação de 17,06%, acima da média nacional no período (15,61%). As outras três, apesar de ainda abaixo da média nacional, parecem iniciar uma tendência de convergência para esta, ainda que lenta, como pode ser visto no gráfico abaixo.

 Dentre as capitais com desempenho abaixo da média nacional, ainda sob a perspectiva dos resultados nominais acumulados em 12 meses, apenas Porto Alegre mostrou desaceleração no período, passando de 13,30% em junho para 12,78% em julho.

As perspectivas para os preços dos imóveis residências continuam sem tendência clara para o restante do ano. Conforme pode ser visto no gráfico abaixo, a percepção dos empresários do setor de Edificações Residenciais, captada pela Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, ainda oscila sem direção definida desde o início do ano, sendo que o quesito Demanda Prevista para os próximos 3 meses teve desaceleração em julho, enquanto o quesito Tendência dos Negócios para os próximos 6 meses teve mostrou variação positiva.

Apesar da variação do IGMI-R/ABECIP em junho (1,29%) superar a do mês anterior (0,94%), o resultado acumulado em doze meses manteve a trajetória de desaceleração iniciada em março desse ano, passando de 16,81% em maio para 16,42% em junho.

Essa desaceleração no resultado nacional acumulado em doze meses entre maio e junho foi também observada em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. As demais sete capitais analisadas pelo indicador tiveram acelerações em seus resultados acumulados em doze meses no mesmo período, mas ainda persistem diferenças significativas entre elas com respeito a uma recuperação na direção da média nacional.

As maiores dessas disparidades estão em Belo Horizonte, Fortaleza e Recife, onde apesar das variações acumuladas em doze terem passado respectivamente, de 9,43% para 9,63, de 9,69% para 10,13%, e de 6,95% para 7,04% entre maio e junho, os resultados ainda estão distantes das demais sete capitais, e abaixo da variação acumulada em doze meses do IPCA/IBGE em junho (11,89%).

O gráfico abaixo apresenta os resultados do IGMI-R/ABECIP na ótica das variações acumuladas no primeiro semestre dos últimos 3 anos.

São Paulo se destaca pelo melhor resultado no primeiro semestre de 2020, porém com desaceleração nos dois anos posteriores, enquanto a maioria das demais capitais mostra evolução positiva na comparação entre o desempenho do primeiro semestre de 2022 em relação ao primeiro semestre de 2021, indicando pelo menos de forma qualitativa uma tendência de convergência dos resultados, apesar das diferenças quantitativas apontadas acima. Além de São Paulo, apenas Brasília mostra desaceleração entre os primeiros semestres de 2022 e 2021, porém esse resultado decorre muito mais da base de comparação elevada em 2021.

Apesar dos resultados positivos de indicadores relacionados ao nível de atividades da economia brasileira no primeiro semestre, os desafios impostos pelo quadro inflacionário e seus efeitos sobre a massa salarial real ainda estão presentes nos próximos meses. A percepção dos empresários do setor de edificações residenciais captada pela divulgação mais recente dos resultados da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV mostra queda nos quesitos Demanda Prevista e Tendência dos Negócios para os próximos seis meses, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Nesse contexto, em que pese a perspectiva de desaceleração nos índices de preços até o final de 2022, a desaceleração dos resultados nominais dos preços dos imóveis residenciais no Brasil deve fazer com que seus valores não tenham variações significativas em termos reais no período.

O IGMI-R/ABECIP avançou 0,94% em maio, o que representou uma ligeira desaceleração em relação ao resultado do mês anterior (1,08%), o mesmo acontecendo na perspectiva das variações acumuladas em doze meses (16,81% em maio ante 17,26% em abril).

A desaceleração nas variações acumuladas em doze meses foi verificada em 8 das 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, sendo as exceções Fortaleza, Curitiba e Goiânia. Belo Horizonte, Fortaleza e Recife são as três capitais com perdas nos valores reais dos imóveis residências nos últimos doze meses, tomando como base o resultado acumulado do IPCA/IBGE no período (11,73%). No caso das demais capitais, mesmo entre aquelas que tiveram desaceleração nas variações acumuladas em doze meses os valores reais dos imóveis residências ficaram relativamente estáveis, na medida em que a variação acumulada em doze meses do IPCA/IBGE também apresentou desaceleração entre abril e maio.   

Apesar da queda da avaliação dos empresários do setor da construção civil residencial em relação à Situação Geral Atual dos Negócios em maio, tal como captada pela Sondagem da Construção do IBRE/FGV, a percepção com relação à Tendências dos Negócios para os próximos seis meses voltou a crescer em maio, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Porém, podemos ver no mesmo gráfico que essas oscilações continuam, desde meados de 2021, em torno de um patamar constante, sem apresentar tendência clara. Esse fato pode ser associado ao conjunto de incertezas sobre a economia brasileira, onde a política de enfrentamento ao aumento generalizado de preços acarreta desafios à manutenção das surpresas positivas sobre o nível de atividades no início de 2022. A desaceleração das variações acumuladas em doze meses nos preços dos imóveis residenciais pode já ser um indicador do efeito desses desafios ao longo dos próximos meses.

A variação do IGMI-R/ABECIP em abril (1,08%) ficou muito próxima do resultado do mês anterior (1,05%). Na perspectiva temporal mais abrangente, a variação acumulada em doze meses, registrou 17,26% em abril (ante 17,43% em março), interrompendo o processo de aceleração iniciado em abril de 2021. 

A aceleração dos preços nominais dos imóveis residenciais a partir de abril de 2021 representou um ganho também em valores reais, tomando como base a evolução do IPCA/IBGE no período, como mostra o gráfico abaixo.

Os resultados de abril de 2020 mostram uma redução dessa valorização real dos imóveis residenciais, na medida em que a desaceleração do IGMI-R/ABECIP no mês ocorre juntamente a uma aceleração do IPCA/IBGE.

Em termos das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília compõem o grupo com as maiores variações acumuladas em doze meses, porém com desaceleração em relação aos respectivos resultados de março. Goiânia, Salvador, Curitiba e Porto Alegre integram um segundo grupo com variações acumuladas em 12 meses inferiores às do primeiro grupo, porém com aceleração em abril, e ainda registrando ganhos reais. Um terceiro grupo, formado por Belo Horizonte, Fortaleza e Recife, também apresenta aceleração nas taxas de variação acumuladas em 12 meses, porém ainda aquém da variação acumulada em 12 meses pelo IPCA/IBGE

A aceleração dos preços dos imóveis residenciais a partir do segundo trimestre de 2021 ocorreu no contexto da retomada do nível de atividades da economia brasileira, e do aumento da concessão de crédito para o setor. Apesar da tendência de acomodação do crescimento desses preços verificada em abril, e dos desafios renovados em relação à evolução dos preços ao consumidor, as expectativas dos empresários do setor ainda mostram resiliência.  Dois dos principais componentes do Índice de Expectativas da Sondagem da construção civil IBRE/FGV, Demanda Prevista e Tendência dos Negócios, reverteram em abril o movimento de queda verificado no mês anterior, como pode ser visto no gráfico abaixo.

O comportamento dos preços dos imóveis residenciais ao longo dos próximos meses pode ser ponderado à luz desses indicadores de expectativas, que ainda evoluem sem tendência clara, refletindo resultados recentes do nível de atividade que parecem contrabalançar em alguma medida os desafios da persistência inflacionária e da lenta recuperação do mercado de trabalho.

O IGMI-R/ABECIP acelerou para 1,05% em março, após ter variado 0,82% em fevereiro, resultado que mais uma vez possibilitou um avanço na variação acumulada em 12 meses, para 17,43% (ante 17,11% em fevereiro).  Essa aceleração na variação acumulada em 12 meses vem perdendo intensidade, quando consideradas as variações médias de trimestres contra trimestres imediatamente anteriores.

A tabela abaixo contém as variações dos últimos três trimestres sob essa ótica, e mostra que nas dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, enquanto apenas São Paulo e Rio de Janeiro (que possuem as maiores elevações acumuladas em 12 meses) tiveram desaceleração no quarto trimestre em relação ao terceiro de 2021, todas as capitais tiveram desacelerações nos preços nominais de seus imóveis residências no primeiro trimestre de 2022 em comparação ao último de 2021.

Em termos reais (considerando o IPCA/IBGE), os imóveis residenciais ainda apresentam ganhos na perspectiva da variação acumulada em 12 meses em todas as capitais analisadas, com exceção de Belo Horizonte, Fortaleza e Recife. Porém, essas variações reais tendem a serem reduzidas na medida em que as variações nominais dos imóveis perdem intensidade, enquanto os índices de inflação mantêm-se em patamares elevados.

A última leitura da Sondagem da construção civil IBRE/FGV mostra uma inversão dos sentimentos dos empresários do setor de edificações residenciais com relação ao presente e futuro, em relação ao mês anterior (fevereiro). Como mostra o gráfico abaixo, enquanto o Índice de Situação Atual em março teve uma elevação, após haver caído em fevereiro. Por sua vez, o Índice de Expectativas realizou o movimento oposto, caindo em março após ter subido em fevereiro.

Ainda de acordo com o gráfico acima, esses dois indicadores oscilam, desde meados de 2021, em torno de um patamar sem tendência bem definida. Em termos relativos, a volatilidade dessa oscilação é superior para o Índice de Expectativas em relação ao da Situação Atual, representando a incerteza que vem marcando o período em relação ao nível de atividades da economia brasileira.

Dois dos principais componentes do Índice de Expectativas, Demanda Prevista e Tendência dos Negócios, foram responsáveis pela queda no indicador, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Os impactos da manutenção dos índices de inflação no Brasil em patamares elevados, sobre a renda real e o nível de atividade da economia, representam os principais desafios para a aceleração dos preços reais dos imóveis residenciais nos próximos meses.

A variação do IGMI-R/ABECIP em fevereiro (0,82%) foi praticamente idêntica a de janeiro (0,86%), garantindo uma ligeira elevação no resultado acumulado em 12 meses (17,11 em fevereiro contra 16,77% em janeiro). Comparando os dois primeiros meses do ano em relação aos dois últimos do ano anterior, podemos ver na tabela abaixo uma aceleração nos resultados de 2022 comparados aos de 2021, excetuando o caso de São Paulo.

Com isso, o resultado acumulado em 12 meses foi similar entre as dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, sendo São Paulo a única exceção, passando de 21,05% em janeiro para 20,76% em fevereiro. Esse resultado de fevereiro ainda mantém São Paulo em primeiro lugar em termos do resultado acumulado em 12 meses, porém com uma diminuição da distância em relação às demais capitais, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Os valores nominais dos imóveis residenciais em Belo Horizonte, Fortaleza e Recife se recuperam mais lentamente em termos relativos, ainda registrando variações acumuladas em 12 meses inferiores a 10%, abaixo das variações acumuladas nos índices de preços ao consumidor no período.

Os sentimentos dos empresários do Setor de Construção Civil, de acordo com os últimos dados da Sondagem do IBRE/FGV mostraram um recuo no Índice da Situação Atual, e um avanço no Índice de Expectativas em fevereiro, porém o gráfico abaixo mostra que na verdade os dois continuam oscilando sem uma tendência clara nos últimos meses. 

A evolução do mercado de imóveis residenciais no Brasil ao longo dos próximos meses permanece sujeita a incertezas ligadas à recuperação do mercado de trabalho e à elevação dos preços em geral, agora somadas aos efeitos do conflito na Europa. 

Após uma elevação de 1,25% em dezembro, O IGMI-R/ABECIP desacelerou para 0,86% no primeiro mês de 2022. Apesar desse resultado, a variação acumulada em 12 meses aumentou ligeiramente entre os dois períodos, de 16,25% para 16,77%.

Todas as dez capitais analisadas apresentaram variações positivas em janeiro. Em termos das variações acumuladas em 12 meses, assim como no caso da média nacional todas as capitais menos São Paulo mostraram aceleração dos resultados. No caso de São Paulo, houve praticamente uma estabilidade na variação acumulada em 12 meses (de 21,09% em dezembro para 21,05% em janeiro), mas esse resultado ainda mantém o destaque positivo entre as demais capitais.

As perspectivas do setor imobiliário residencial para os próximos meses, tais como avaliadas pelo sentimento dos empresários captado pela Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, continuam refletindo um cenário de incertezas. O item Evolução Recente da Atividade oscilou positivamente pelo segundo mês consecutivo em janeiro, mas ficando ainda abaixo do nível anterior à queda expressiva de novembro de 2021. Por sua vez, o item Tendência dos Negócios, que também havia registrado queda significativa em novembro de 2021, voltou a oscilar negativamente em janeiro.

 Da mesma forma, o item Demanda Prevista também oscilou negativamente em janeiro, estabelecendo nos últimos meses um comportamento volátil em torno de uma tendência de queda.

As variações dos valores dos imóveis residenciais de sete entre as dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP em janeiro ainda mostram ganhos reais no primeiro mês de 2022. A evolução desses valores ao longo do ano continua sujeita a um cenário de incertezas, dada a dinâmica do nível de atividade econômica, da política monetária voltada para o combate da inflação e a massa de rendimentos reais que ainda não apresenta reação significativa.

O IGMI-R/ABECIP cresceu 1,25% em dezembro, acumulando ao longo de 2021 uma elevação de 16,25%. Desde o início da série histórica do indicador, essa é a primeira sequência de dois anos consecutivos de ganhos reais dos preços dos imóveis residenciais, tomando por base o IPCA/IBGE. O gráfico abaixo mostra a evolução mensal dos resultados acumulados em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do IPCA.

 O início da série é marcado pelo ajuste de preços dos imóveis residenciais abaixo das variações do IPCA, na esteira da recessão iniciada em 2014. A recuperação gradual dos valores nominais iniciada em 2018 termina com perdas reais praticamente nulas ao final de 2019. Os ganhos reais a partir de 2020 diminuem de ritmo com a recessão causada pela pandemia e a elevação do IPCA, mas são retomados ao longo de 2021.

Esse desempenho do IGMI-R/ABECIP nacional é marcado por uma considerável heterogeneidade entre as 10 capitais analisadas pelo indicador, como pode ser visto na tabela abaixo.

O gráfico abaixo permite a visualização das variações anuais dos preços dos imóveis residenciais no resultado nacional e em cada uma das 10 capitais, e sua comparação com as elevações do IPCA acumuladas ao final de cada ano.

O destaque regional da recuperação dos preços dos imóveis residenciais durante todo o período foi São Paulo, única entre as capitais a apresentar ganhos reais já em 2019. Enquanto São Paulo manteve esse papel de destaque em 2021, apenas três entre as dez capitais tiveram variações inferiores ao IPCA no ano: Belo Horizonte, Fortaleza e Recife, que mesmo assim vêm acompanhando a tendência geral de elevação dos preços nominais dos imóveis residenciais nos últimos três anos.

As incertezas relativas ao quadro geral de atividade econômica em 2022 estão refletidas na volatilidade de uma série de indicadores. No caso específico do mercado imobiliário residencial, tomando por base as percepções dos empresários do setor captadas na Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, os itens Demanda Prevista e Tendência dos negócios voltaram a oscilar positivamente em dezembro, após quedas significativas em novembro, como mostra o gráfico abaixo.

Apesar da nova onda da pandemia, a atividade econômica tem mostrado capacidade de adaptação, ao contrário do contexto da onda anterior, antes do início do processo de imunização. Em contrapartida, a lenta recuperação da massa salarial real e o encarecimento do crédito decorrente da dinâmica da política monetária continuam impondo desafios ao ambiente dos investimentos em geral e à evolução dos preços das edificações residenciais nos próximos meses.

A variação do IGMI-R/ABECIP voltou a desacelerar em novembro, registrando 1,12% ante 1,54% em outubro. Apesar disso, o resultado acumulado em 12 meses cresceu pelo sétimo mês consecutivo (15,76% em novembro contra 15,05% em outubro).

Essa aceleração da taxa de variação acumulada em 12 meses foi observada para as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, porém com dispersão significativa entre elas. Enquanto São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre e Brasília registraram variações reais nos preços de seus imóveis residenciais, tomando como base o IPCA/IBGE acumulado durante os mesmos 12 meses, Salvador e Goiânia tiveram variações reais praticamente nulas, enquanto Belo Horizonte, Fortaleza e Recife apresentaram variações inferiores à do IPCA/IBGE.

As últimas informações relativas às percepções dos empresários do setor de edificações residenciais, refletidas na Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, mostram em novembro quedas tanto no Índice de Situação Atual quanto no Índice de Expectativas, conforme pode ser visto no gráfico abaixo.

A queda no Índice de Expectativas da Sondagem da Construção Civil em novembro é explicada pelas quedas dos componentes relativos à Demanda Prevista (para os próximos três meses) e Tendência Geral dos Negócios (para os próximos seis meses).

A perspectiva de continuidade de aumentos nas taxas de juros, no contexto de preocupações com a dinâmica do quadro fiscal e fraca recuperação do mercado de trabalho, resulta em um cenário menos favorável para investimentos em geral nos próximos meses. Em particular, uma desaceleração no ritmo de financiamento de imóveis residenciais pode reduzir a demanda e suavizar o ritmo de elevações dos preços do setor.

Apesar de uma ligeira desaceleração no resultado do IGMI-R/ABECIP em outubro (1,54% ante 1,76% no mês anterior), a variação acumulada em 12 meses avançou 15,05% no mês (contra 13,81% em setembro), registrando o sexto mês consecutivo de acelerações sob essa perspectiva.

Entre as dez capitais analisadas, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba e Porto Alegre mostraram variações positivas em outubro superiores às de setembro, enquanto as demais capitais tiveram desacelerações no resultado mensal. No entanto, todas as capitais reproduziram o resultado nacional de aceleração sob a perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses. 

São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre e Brasília tiveram ganhos reais nas variações dos preços dos imóveis residenciais em 12 meses, tomando o IPCA/IBGE no período como base de comparação.  Por sua vez, Salvador, Goiânia, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife sofreram reduções em termos reais dos preços de seus imóveis residenciais no período.

Essas desigualdades regionais refletem uma falta de tendência clara para o comportamento dos preços dos imóveis residenciais, dentro de um contexto em que a própria recuperação do nível de atividade geral da economia mostra sinais de desaceleração nos últimos meses do ano. Tomando como base os sentimentos dos empresários do setor de edificações residenciais tais como captados pela Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, os sinais mais recentes com relação ao futuro são contraditórios. Como mostra o gráfico abaixo, enquanto a percepção de Demanda Prevista para os próximos 3 meses voltou a variar positivamente em outubro após cair em setembro, a percepção de Tendência Geral dos Negócios para os próximos 6 meses apresentou em outubro a terceira queda mensal consecutiva.

Apesar da intensificação recente dos movimentos da política monetária, as condições de financiamento ainda podem ser consideradas favoráveis no contexto histórico, alavancando a demanda por imóveis residenciais. O aumento da incerteza decorrente dos desafios fiscais e as pressões de custos do setor continuam impondo desafios para uma trajetória mais consistente da evolução dos preços do setor ao longo de todas as capitais nos próximos meses. 

A variação dos preços dos imóveis residenciais em setembro (1,76%) foi praticamente idêntica à do mês anterior (1,74%), de acordo com o IGMI-R/ABECIP. Com esse resultado, a trajetória de aceleração da variação acumulada em doze meses foi mantida para as dez capitais analisadas. No resultado agregado para o Brasil, essa variação passou de 12,48% em agosto para 13,81% em setembro.  

 Comparando as variações nominais acumuladas nos trimestres em relação aos trimestres imediatamente anteriores, os três trimestres de 2021 apresentaram aceleração para o Brasil e para as dez capitais, ainda que com diferenças significativas do ponto de vista quantitativo. São Paulo apresentou a maior variação no terceiro trimestre (6,87%), enquanto Recife a menor (1,62%) entre as capitais.

Nos resultados acumulados em doze meses, São Paulo mais uma vez foi o destaque isolado de variação positiva (20,17%), seguido por Brasília (14,20%) e Rio de Janeiro (13,06%), enquanto Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia apresentaram variações ao redor de 10%, muito próximas dos resultados acumulados dos índices de preços ao consumidor no período. No outro extremo, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife, apresentaram variações acumuladas em 12 meses em torno de 5%, implicando em perdas de valores reais de seus imóveis residenciais.

Esses comportamentos de preços ocorrem em um momento em que a retomada do nível de atividades na economia Brasileira vem mostrando sinais de desaceleração. Se por um lado o avanço da imunização vem permitindo uma recuperação do setor de serviços, por outro o mercado de trabalho ainda sente os efeitos das perdas de nível de emprego e rendimentos reais desde o ano passado. Como mostra o gráfico abaixo, esse contexto ainda não afetou os sentimentos dos empresários do setor de edificações residenciais em relação à situação atual, porém já exerceu um impacto negativo sobre as expectativas, conforme os últimos resultados da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV.

Entre os fundamentos por trás dessa redução, destacam-se as incertezas relativas ao quadro fiscal, e principalmente o cenário de aceleração generalizada de preços de insumos e produtos, com a reação anunciada da política monetária tornando menos favoráveis as condições de crédito. Ainda de acordo com os resultados mais recentes da Sondagem da Construção Civil, esses fundamentos implicam em um recuo na percepção dos empresários da demanda prevista por edificações residenciais em setembro, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Os impactos dos do aumento das incertezas sobre o ritmo de retomada da economia e das elevações generalizadas nos preços de insumos e produtos irão condicionar a continuidade da aceleração dos preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil nos próximos meses.

O resultado do IGMI-R/ABECIP em agosto mostrou uma variação ligeiramente inferior à do mês anterior (1,74% contra 1,86%). No entanto, a variação acumulada em doze meses continuou a trajetória de aceleração (12,48% em agosto ante 11,02% em julho), assim como nas dez capitais analisadas pelo indicador.

A despeito da aceleração dos índices de preços ao consumidor nos últimos meses, o IGMI-R/ABECIP ainda apresentou ganhos reais em agosto. Em comparação com a variação acumulada em 12 meses do IPCA/IBGE, São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília e Curitiba tiveram ganhos reais nos preços dos imóveis residenciais sob a mesma ótica em agosto, enquanto Goiânia e Porto Alegre ficaram ligeiramente abaixo. Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Salvador, apesar das respectivas acelerações nas variações acumuladas em 12 meses nos preços nominais, apresentaram recuos mais significativos em termos reais.

Apesar da disparidade regional, os avanços dos preços nominais dos imóveis residenciais ocorrem em um período em que a percepção dos empresários do setor, de acordo com a Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, mostra em agosto um avanço nos quesitos Evolução Recente da Atividade e Demanda Prevista, colocando os dois indicadores nos respectivos níveis relativos ao final de 2019 e início de 2020, anteriores ao início da pandemia.

Porém, se por um lado a Sondagem indica um avanço da percepção em relação à Demanda Prevista em agosto, após um ligeiro recuo no mês anterior, por outro o indicador de Tendência dos Negócios descreve a trajetória contrária no período.

Os movimentos contrários dos indicadores de Demanda Prevista e Tendência dos Negócios nesse último mês refletem o contexto de aumento de incertezas em relação à evolução do nível de atividades em geral no Brasil. A redução das restrições de mobilidade e o avanço da imunização vêm sendo acompanhadas de recuperação no setor de serviços, mas também de elevações nos índices de preço no atacado, incluindo insumos da construção civil, e para os consumidores. A autoridade monetária vem sinalizando a necessidade de elevações nas taxas de juros para fazer frente a essa tendência geral de aumentos de preços, em um momento em que a recuperação do nível de atividades ainda não vem sendo suficiente para recompor as perdas de emprego e rendimentos registradas ao longo de 2020. Esses são desafios fundamentais para a dinâmica do setor de construção civil nos próximos meses, que irão determinar a trajetória dos preços dos imóveis, por ora ainda em tendência de aceleração.

Os preços dos imóveis residenciais nas dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP tiveram elevação na leitura de julho, em comparação ao resultado do mês anterior, sendo que todos também tiveram aceleração nos respectivos resultados acumulados em 12 meses em relação aos resultados de junho.

As variações acumuladas em 12 meses do IGMI-R/ABECIP para o Brasil e do IPCA/IBGE praticamente igualaram-se em maio último, interrompendo uma sequência de valorização real dos preços dos imóveis residenciais, iniciada no último trimestre de 2019. Com os resultados apurados nos meses de junho e julho de 2021, verifica-se novamente um avanço dos preços dos imóveis residenciais em termos reais.

Os últimos resultados da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV mostram uma acomodação da percepção dos empresários do setor de edificações residências em relação à evolução recente da atividade em relação em julho, em comparação ao mês anterior. No entanto, como podemos ver no gráfico abaixo, a percepção dos empresários do setor em relação à tendência dos negócios possui informação significativa para antecipar os movimentos da percepção em relação à evolução recente da atividade nos meses seguintes, sendo que em julho esse indicador avançou pelo segundo mês consecutivo.

O quesito tendência dos negócios compõem juntamente com a percepção dos empresários sobre demanda prevista o índice de expectativas da Sondagem da Construção Civil. O gráfico abaixo mostra que, a despeito de uma ligeira queda na percepção em relação à demanda prevista para os próximos meses, o desempenho da tendência dos negócios é suficiente para que o índice de expectativas tenha mantido em julho a tendência de crescimento iniciada no segundo trimestre do ano.

Uma interpretação desse recuo, ainda que ligeiro, da percepção em relação à demanda futura, são os efeitos potenciais das sinalizações recentes das autoridades monetárias em relação à intensidade do ajuste necessário nas taxas de juros. Entre os fatores por trás da aceleração dos índices de preços que justificam essas sinalizações, estão o aumento dos custos de insumos industriais, incluindo os da construção civil. Além desses efeitos, temos ainda a preocupação em relação à dinâmica da crise sanitária, em um momento em que diversos indicadores recentes mostram uma acomodação do ritmo de retomada da atividade econômica, antes que o mercado de trabalho tenha tido oportunidade de recuperar as perdas do pior momento da pandemia.

A conciliação dessas considerações com o avanço da percepção dos empresários do setor em relação à tendência dos negócios nos próximos meses envolve o fato de, apesar das sinalizações de elevação nas taxas de juros nominais, as taxas de juros reais ainda estão em níveis historicamente baixos. Adicionalmente, existe a perspectiva dos efeitos positivos do relaxamento de medidas de isolamento social sobre a retomada de atividades, principalmente dos setores de serviços, no contexto do avanço da imunização.

Apesar dos desafios do cenário atual à realização de projeções de prazo mais longo em relação aos fatores mencionados acima, o início do segundo semestre mostra uma tendência de elevação nos preços dos imóveis residenciais no Brasil.

O crescimento do IGMI-R/ABECIP registrado em junho representou o quinto mês consecutivo de aceleração nos resultados mensais. A variação acumulada em 12 meses foi de 9,31%, também mostrando aceleração em relação ao resultado de maio (8,15%), e voltando a superar as variações acumuladas dos principais índices de preços ao consumidor. Tomando esses índices de preços ao consumidor como base, os preços dos imóveis residenciais nos últimos 12 meses registram elevação, ainda que modesta, também em termos reais.

O primeiro semestre de 2020 também marcou um período de recuperação nos preços dos imóveis residenciais, a despeito dos efeitos da epidemia sobre o nível geral de atividades a partir do segundo semestre. Comparando os resultados acumulados nos primeiros semestres de 2020 e 2021, vemos que a recuperação do ano anterior foi mais forte que a atual na maioria das capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, excetuando Rio de Janeiro e Brasília, sendo que enquanto o Rio de Janeiro se recupera a partir de uma base de comparação muito baixa em 2020, o mesmo não vale para Brasília, que já integrava em 2020 um grupo de capitais com variações acumuladas acima de 7% no primeiro semestre. Apesar do resultado no primeiro semestre de 2021 estar abaixo do mesmo semestre do ano anterior, São Paulo ainda é o destaque positivo, sendo a única capital com variações acima de 10% nos dois anos sob essa ótica. Do outro lado, Recife e Fortaleza ainda registram variações relativamente baixas nos acumulados dos primeiros semestres dos dois anos, inclusive com desaceleração entre 2020 e 2021. As demais capitais registram variações mais elevadas, mas ainda assim com alguma desaceleração na comparação dos resultados acumulados dos primeiros semestres de 2020 e 2021.

Na perspectiva mais ampla das variações acumuladas em 12 meses, virtualmente todas as capitais apresentaram aceleração na comparação dos resultados entre maio e junho, indicando que a direção da recuperação a partir dos resultados do segundo semestre de 2020 é consistente entre as regiões, apesar das disparidades quantitativas.

Enquanto a Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV mostrava uma piora da percepção dos empresários do setor de edificações residências em maio, os resultados mais recentes mostram que a percepção otimista sobre a demanda prevista estava correta: os dois indicadores mostram uma clara tendência positiva em junho, como podemos ver no gráfico abaixo.

Esse movimento corrobora o desempenho dos preços dos imóveis residenciais mostrado nas leituras recentes do IGMI-R/ABECIP. Na mesma linha, os índices que agregam diferentes quesitos ligados a percepção da situação atual, e das expectativas, também mostraram um crescimento claro nos dados mais recentes, como podemos ver no gráfico abaixo.

A continuidade dos bons resultados observados em diferentes indicadores recentes do nível de atividade da economia brasileira sugere um cenário de continuidade da recuperação ao longo do segundo semestre do ano, para o que colabora de forma decisiva a evolução da imunização. Essa conjuntura favorece a retomada de ganhos reais nos preços dos imóveis residenciais até o final do ano, mas continua condicionada aos desafios impostos pela pandemia, em particular sobre o mercado de trabalho.

Após um ligeiro aumento no resultado mensal de maio (1,3%) em comparação a abril (1,2%), o o IGMI-R/ABECIP também apresentou uma aceleração no resultado acumulado em 12 meses (8,15% ante os 7,86% registrados no mês anterior). Esse desempenho reverteu a tendência de desaceleração no acumulado em 12 meses das seis leituras anteriores.

As variações acumuladas em 12 meses do IPCA/IBGE apresentam aceleração desde meados de 2020, reduzindo os ganhos dos preços dos imóveis residenciais no Brasil em termos reais. A reversão da tendência de desaceleração do IGMI-R/ABECIP na mesma ótica em maio foi suficiente para praticamente equiparar os resultados dos dois indicadores, em termos das variações acumuladas em 12 meses.

A única exceção dessa reversão da tendência de desaceleração no resultado acumulado em 12 meses entre as 10 capitais analisadas foi Porto Alegre, com 4,35% em maio ante 6,11% em abril. Fortaleza e Recife ainda se recuperam lentamente, com resultados acumulados em 12 meses de respectivamente 1,80% e 1,86%. O desempenho de São Paulo (13,64%) se mantém significativamente acima da média nacional, assim como do de Brasília, a capital com o segundo melhor desempenho acumulado em 12 meses (9,46%).

Em termos do sentimento dos empresários do setor de Construção de Edificações Residenciais, segundo a da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, os resultados em maio apontam por um lado uma piora na Evolução Recente da Atividade, mas ao mesmo tempo um sinal de reversão da tendência de queda na Demanda Prevista, em linha com o movimento dos preços nominais mencionado acima.

Os indicadores recentes de nível de atividade em geral apresentam surpresas no lado positivo, criando a expectativa de continuidade da retomada ao longo do segundo semestre, no contexto do avanço da imunização e consequente relaxamento de medidas de distanciamento social. O principal desafio para a tendência de negócios no setor imobiliário residencial nesse cenário contina sendo a disseminação dessa recuperação para todos os setores, e em última medida para as condições de emprego e renda.

O IGMI-R/ABECIP em abril voltou a apresentar aceleração ante ao mês anterior (1,22%, contra 0,78% em abril), com todas as capitais analisadas pelo índice apresentando variações nominais positivas. No entanto, esse resultado não foi suficiente para que a variação acumulada dos preços dos imóveis residenciais no Brasil desacelerasse pelo sexto mês consecutivo.

Comparando os resultados acumulados em 12 meses do IGMI-R/ABECIP com o IPCA/IBGE até abril, vemos que a tendência de recomposição dos valores reais dos imóveis residenciais vem sendo reduzida, tanto pela aceleração do IPCA quanto pela desaceleração do IGMI-R/ABECIP.

Esse movimento nos preços está refletido nos resultados recentes da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, que representam o sentimento dos empresários do setor de Construção de Edificações Residenciais.

Os quesitos “Demanda Prevista”, “Evolução Recente da Atividade” e “Situação Atual dos Negócios” mostraram piora significativa da percepção dos empresários do setor em abril, acentuando a tendência de queda iniciada no final de 2020. Cada um desses itens capta a percepção em relação a momentos distintos: enquanto “Evolução Recente da Atividade” olha para os últimos três meses, “Situação Atual dos Negócios” enfatiza o período atual, sendo “Demanda Prevista” relacionada aos próximos três meses. O movimento de baixa simultânea nesses três quesitos da Sondagem apresenta um quadro consistente com a desaceleração dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais nos últimos meses.

O cenário por trás desses indicadores é marcado pelo recrudescimento da pandemia a partir do final de 2020, e seus efeitos sobre o nível de atividade e mercado de trabalho, aliado à nova orientação da política monetária visando conter a aceleração do IPCA. 

O único quesito da Sondagem apresentando estabilidade na margem em abril foi “Tendência dos Negócios”, cujo horizonte de três meses à frente incorpora alguma perspectiva de melhora da atividade econômica em geral a partir do segundo semestre do ano. O avanço do programa de imunização continua sendo a condicionante fundamental para a concretização dessa perspectiva, e por consequência da reversão da tendência recente de desaceleração nos valores reais dos imóveis residenciais. 

Apesar do resultado do IGMI-R/ABECIP em março (0,78%) ter sido superior ao anterior (0,53% em fevereiro), a variação do indicador acumulada em 12 meses caiu pelo quinto mês seguido. Todas as capitais tiveram aumentos nos preços nominais dos imóveis residenciais em março, porém apenas Rio de Janeiro, Recife e Brasília tiveram aceleração no resultado acumulado em 12 meses.  Entre essas cabe destacar que, apesar desse desempenho em termos da variação acumulada em 12 meses, as duas primeiras encontram-se um patamar relativamente baixo em comparação com as demais sob essa mesma perspectiva.

Na tabela acima podemos ver as variações dos últimos três trimestres, sempre em comparação direta com o trimestre imediatamente anterior. O gráfico abaixo mostra a trajetória da série completa da variação percentual de trimestre contra trimestre anterior para o Brasil.

A recessão iniciada no segundo trimestre de 2020 com a chegada da pandemia interrompeu a tendência de aceleração iniciada em 2019, tendo na sequência uma forte desaceleração no terceiro trimestre de 2020. Os resultados do último trimestre de 2020 e do primeiro de 2021 interromperam essa desaceleração, dando lugar a uma estabilidade em torno do patamar do final de 2019. No entanto, esse patamar nominal não reproduz a variação real dos preços dos imóveis residenciais no Brasil, na medida em que os índices de preços ao consumidor, e principalmente no atacado, tiveram aceleração significativa no período.

Os resultados da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, refletem essa dinâmica dos preços nos últimos meses. Tanto o Índice de Situação Atual (ISA) como o Índice de Expectativas (IE), calculados de acordo com o sentimento dos empresários do setor de Construção de Edificações Residenciais, mostram que houve uma recuperação a partir da queda acentuada no segundo trimestre de 2020. O Índice de Confiança da Construção (ICST),  que agrega percepções de situação atual e expectativas, chegou a atingir o mesmo nível anterior ao do início da recessão, porém vem declinando a partir daí desde o final de 2020.

O momento atual é marcado pelo recrudescimento da pandemia, que impõe restrições para a retomada do nível de atividade, e por limites fiscais para programas de incentivos e auxílios. O tempo necessário para a normalização desse cenário, e por consequência das condições de consumo e investimento da população, irá condicionar a evolução dos preços dos imóveis residenciais ao longo do restante do ano.

O IGMI-R/ABECIP variou 0,53% no segundo mês de 2021, acima do resultado de janeiro (0,41%). Apesar disso, a variação acumulada em doze meses do indicador desacelerou pelo quarto mês consecutivo ficando em 9,17% ante 9,60% do mês anterior.

Apesar de Salvador ter sido a única entre as capitais com queda nos preços dos imóveis residenciais em fevereiro, a tendência de desaceleração na variação acumulada em 12 meses foi sentida em todas as capitais, excetuando Recife, que se recupera de um patamar muito baixo (passando de 1,53% em janeiro para 1,75% em fevereiro), e Brasília com um pequeno avanço, de 9,12% em janeiro para 9,28% em fevereiro. O gráfico abaixo mostra a evolução das variações acumuladas em 12 meses para o índice nacional.

A desaceleração das variações recentes fica clara quando comparamos as trajetórias do primeiro bimestre do ano contra o último bimestre do ano anterior, nos três últimos anos. Sob essa perspectiva, em 2021 todas as capitas mostraram desaceleração, salvo o Rio de Janeiro que ficou estável. Analisando essas trajetórias na tabela acima, o início de 2020 mostra uma tendência geral de recuperação, enquanto o desempenho do início de 2021 é mais bem caracterizado como uma desaceleração. As acelerações recentes dos índices de preços no atacado e para consumidores faz com que a tendência de desaceleração nos preços reais dos imóveis residenciais seja ainda maior.

A percepção dos empresários do setor, de acordo com a Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV, reflete essa desaceleração na dinâmica dos preços nos últimos meses. Como mostra o gráfico abaixo, tanto a evolução recente da atividade (nos últimos três meses), quanto a demanda prevista (para os próximos três meses) reproduzem a desaceleração dos preços entre o final de 2020 e os primeiros dois meses de 2021.

Para os próximos meses, a trajetória dos preços dos imóveis residenciais está ligada ao avanço do programa de imunização, em um momento em que a piora acentuada da pandemia impõe medidas de isolamento desfavoráveis à atividade econômica em geral e ao mercado de trabalho. A esse desafio, somam-se a preocupação em relação à dinâmica dos índices de preços ao consumidor e no atacado mencionada anteriormente, que tende a tornar as condições de crédito menos favoráveis, e as dificuldades em conceder novos estímulos econômicos.

O avanço registrado pelo IGMI-R/ABECIP no primeiro mês de 2021 foi positivo (0,41%) representando, porém, metade da taxa observada no último mês de 2020. Em consequência, a variação acumulada em 12 meses do indicador registrou o terceiro mês consecutivo de desaceleração, situando-se em 9,60%, após ter registrado 10,28% no mês anterior.

Essa desaceleração nos resultados mensais e acumulados em 12 meses foi observada em praticamente todas as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. A única entre as capitais a apresentar aceleração no resultado acumulado em 12 meses foi o Rio de Janeiro (4,51% ante 4,35% no mês anterior) que, no entanto, ainda se recupera a partir de um patamar relativamente baixo em relação ao desempenho da média nacional. Quatro entre as dez capitais, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Salvador apresentaram variações próximas da estabilidade, porém ligeiramente negativas, nos preços dos imóveis residenciais em janeiro.

Os resultados recentes da Sondagem da Construção Civil do IBRE/FGV refletem a desaceleração nos indicadores mensais e acumulados do IGMI-R/ABECIP no Índice de Situação Atual, mas apontam para um resultado potencialmente melhor no Índice de Expectativas.

Os principais componentes responsáveis pela queda observada no Índice de Situação Atual em janeiro são a Evolução Recente da Atividade (opinião dos empresários do setor em relação aos três últimos meses) e, principalmente, a Situação Atual dos Negócios (avaliação da situação da empresa entrevistada no período corrente), conforme podemos observar no gráfico abaixo.

Por sua vez, a melhora no Índice de Expectativas tem como principais responsáveis os componentes de Acesso a Crédito e Tendência dos Negócios (avaliação dos empresários do setor em relação à situação geral dos negócios da empresa nos próximos seis meses):

O contraste entre os sentimentos com relação ao período atual e os próximos seis meses captados pela Sondagem da Construção reflete a opinião sobre o nível de atividade econômica em geral nesse início de ano. Por trás dessa opinião existe um consenso relativo à necessidade do avanço da imunização para a retomada da atividade econômica, a aprovação de reformas estruturais do ambiente econômico, e a viabilização de alguma medida de estímulo como a prorrogação do auxílio emergencial. Em que pesem as dificuldades de curto prazo para essas questões, a perspectiva para elas em um horizonte mais longo ainda possui maior probabilidade associada a uma evolução favorável. Na medida em que essas condições efetivamente se realizem, e que a evolução dos índices de preços ao consumidor não prejudique as condições ainda favoráveis de crédito, os preços dos imóveis residenciais podem manter uma trajetória de recuperação ao longo do ano.

O IGMI-R/ABECIP avançou 0,82% em dezembro, resultado superior ao do mês anterior (0,50%), totalizando uma elevação de 10,28% ao longo do ano de 2020. Na tabela abaixo podemos comparar esse desempenho com relação aos dos dois anos anteriores.

A aceleração das variações anuais foi generalizada entre as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R, ainda que de maneira heterogênea, como mostrado no gráfico para a série histórica completa.

O resultado para São Paulo é o destaque individual isolado, com elevação superior a 16% ao longo de 2020, enquanto um grupo formado por Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apresentou taxas de variação próximas a 10%. Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Fortaleza aparecem a seguir, com taxas de variação próximas a 5%, enquanto o Recife ficou atrás com crescimento ligeiramente superior a 2% em 2020.

Os preços dos imóveis residenciais no Brasil mantiveram ao longo de 2020 a tendência de recuperação em termos reais, como pode ser visto no gráfico abaixo comparando as evoluções mensais acumuladas em 12 meses do IGMI-R e do IPCA:

Essa recomposição real dos valores dos imóveis residenciais perdeu força a partir do segundo trimestre, na medida em que tanto a valorização nominal não manteve a trajetória de aceleração verificada na virada do ano, quanto um conjunto de choques de oferta resultou na elevação dos índices de preços ao consumidor no período.

A evolução do IGMI-R pode ser interpretada em termos do desempenho da Sondagem da Construção (IBRE/FGV). Como pode ser visto no gráfico abaixo, a retomada dos preços dos imóveis a partir de 2016 encontra paralelo nos índices de Situação Atual e Expectativas relacionados a edificações residenciais na Sondagem.

No final de 2019, a expectativa do setor de construção civil era que a consolidação da retomada do nível de atividade econômica, aliada a condições favoráveis de crédito e o desempenho do mercado de trabalho, teria como contrapartida uma retomada mais robusta dos preços dos imóveis. A chegada da pandemia teve um forte efeito negativo nessa avaliação, como mensurado pelos índices de Situação Atual e Expectativas da Sondagem. No entanto, a construção civil acabou sendo um dos setores menos afetados pelas medidas de distanciamento social pelo lado da oferta, ao mesmo tempo em que a demanda se mostrou resistente no ambiente de condições de crédito ainda favoráveis e deslocamento dos padrões de consumo das famílias. O resultado foi a rápida recuperação dos indicadores da Sondagem, e a continuidade da retomada dos preços dos imóveis, ainda que como mencionado anteriormente em menor ritmo do que no início do ano, tanto em termos nominais quanto reais.

A ligeira desaceleração dos resultados acumulados em 12 meses do IGMI-R nos dois últimos meses de 2020 encontra contrapartida nos índices de situação atual e expectativas da Sondagem. O aumento da incerteza nesse período reflete de um lado o recrudescimento da crise sanitária, e de outro os fundamentos macroeconômicos, principalmente na medida em que a evolução da dívida pública torna difícil a continuidade das medidas de estímulo. Nesse contexto, o desempenho do setor de construção civil e dos preços dos imóveis tem como principal condicionante no início de 2021 a capacidade do processo de imunização em restaurar as condições de retomada de atividades ao longo de todos os setores da economia, e reverter a conjuntura negativa do mercado de trabalho. Superado esse importante obstáculo, a retomada da atividade econômica tem condições para ocorrer sem pressões que revertam as condições favoráveis de financiamento observadas nos últimos meses.

O IGMI-R/ABECIP de novembro variou 0,50%, mostrando um pequeno aumento em relação ao resultado do mês anterior (0,44%). Apesar disso, esse resultado acarretou uma variação acumulada em 12 meses ligeiramente inferior à de outubro (10,54%, ante 10,59%), interrompendo a sequência de aceleração iniciada em fevereiro de 2019.

Essa desaceleração no resultado acumulado em 12 meses nos preços de imóveis residenciais na passagem de outubro para novembro aconteceu em seis das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP (São Paulo, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre e Salvador), sendo que Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Goiânia e Brasília ainda mantiveram a tendência de elevação. Esses resultados ainda possuem uma heterogeneidade além da direção das taxas de variação: enquanto Rio de Janeiro e Belo Horizonte vêm mostrando recuperação a partir de patamares relativamente baixos, a aceleração de Goiânia e Brasília ocorre em torno de um resultado acumulado em 12 meses próximo da média nacional. Sempre considerando o resultado acumulado em 12 meses, São Paulo continua sendo o destaque positivo, apesar da ligeira desaceleração na margem, sendo Recife a capital com o menor resultado.

Apesar da pequena magnitude dessa tendência de desaceleração no resultado de 12 meses da maioria das capitas, a pressão sobre os índices de preços ao consumidor nos últimos meses representa um fator adicional no sentido de perda de intensidade da recuperação de preços reais dos imóveis residenciais. Os desafios impostos pelos novos desdobramentos da crise sanitária vêm fazendo aumentar o sentimento de incerteza, principalmente em relação à dinâmica do mercado de trabalho e ao ambiente de investimentos em geral. Os efeitos dessa incerteza podem ser avaliados à luz dos resultados mais recentes da Sondagem da Construção produzida pelo IBRE/FGV. O gráfico abaixo mostra a evolução dos itens Demanda Prevista e Tendência dos Negócios para o setor da construção de edificações residenciais, medidos em números-índice com ajuste sazonal (no eixo à esquerda), juntamente com o desempenho da variação percentual acumulada em 12 meses do IGMI-R/ABECIP (no eixo à direita):

A tendência de recuperação dos preços nominais iniciada no segundo semestre de 2018 ganha intensidade a partir do final de 2019, juntamente com a percepção de crescimento da Demanda Prevista e da Tendência de Negócios por parte dos empresários do setor. Essa intensidade de aceleração dos preços nominais é interrompida com a chegada da pandemia, a partir do final do primeiro trimestre de 2020. Apesar dessa perda de intensidade, a recuperação dos preços nominais ainda prossegue, em um ambiente onde as condições de financiamento e o deslocamento de consumo causado pelas restrições da pandemia promovem uma forte recuperação das expectativas já a partir do segundo trimestre. Os resultados de novembro mostram uma pequena reversão na margem tanto das variações dos preços nominais dos imóveis residenciais acumuladas em doze meses quanto das expectativas medidas pela Sondagem.  

A perspectiva de evolução dos preços dos imóveis nos próximos meses continua condicionada à redução das incertezas, tanto em relação ao equacionamento da crise sanitária quanto em relação aos fundamentos macroeconômicos que garantam a continuidade das condições favoráveis de financiamento de um lado, e a recuperação do mercado de trabalho do outro. 

Apesar da ligeira desaceleração no resultado do IGMI-R/ABECIP em outubro (0,44%, após variar 0,57% no mês anterior), o resultado acumulado em 12 meses voltou a aumentar (10,59% ante os 10,40% em setembro). Fortaleza e Recife, as duas capitais onde houve queda nos preços médios dos imóveis residências em outubro, juntamente com Rio de Janeiro e Belo Horizonte formam um grupo com resultados acumulados em 12 meses abaixo de 6%. Já Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apresentam, ainda sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses, valores próximos ao da média nacional (10,59%), enquanto São Paulo descola desse resultado, registrando aumento de 16,35%.

Apesar das disparidades entre esses grupos de capitais, as variações acumuladas nos dez primeiros meses de 2020 encontram-se sistematicamente acima das do mesmo período de 2019. Como pode ser visto no gráfico abaixo, esse resultado mantém a recomposição dos preços reais dos imóveis residenciais na média do Brasil, comparando as evoluções dos acumulados em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do IPCA.

Dois movimentos recentes fizeram com que essa recomposição em termos reais, iniciada na virada entre 2019 e 2020, perdesse parte de sua força. As incertezas sobre o nível de atividades e o mercado de trabalho resultantes da chegada da pandemia no segundo trimestre do ano reduziram a taxa de aceleração dos preços dos imóveis residenciais no período. Por sua vez, os índices de preços ao consumidor vêm acelerando desde esse período, como resultado de algumas mudanças de padrões de consumo e choques pontuais de oferta.

De qualquer forma, os resultados nominais do IGMI-R/ABECIP durante o terceiro trimestre, e ainda nesse primeiro mês do último trimestre, voltaram a mostrar aceleração, ainda que em tendência inferior à do início do ano. Esse desempenho encontra contrapartida na recuperação da demanda prevista por edificações residências, de acordo com a Sondagem da Construção produzida pelo IBRE/FGV. Como pode ser visto no gráfico abaixo, os níveis de demanda prevista tiveram uma forte recuperação após a queda registrada durante o segundo trimestre, aproximando-se do ponto máximo observado em dezembro de 2019.

O desempenho recente dos volumes de vendas e financiamentos sob condições historicamente favoráveis estabelece a oportunidade para a continuidade da recuperação dos preços dos imóveis residenciais. No entanto, eventuais novos desdobramentos da crise sanitária renovam os desafios para essa trajetória de retomada dos preços do setor, considerando seus impactos potenciais sobre o mercado de trabalho e os fundamentos macroeconômicos que garantam as condições necessárias para o aumento de investimentos.

O IGMI-R/ABECIP voltou a apresentar aceleração em setembro, com crescimento de 0,57% ante os 0,42% em agosto, o que também acarretou uma ligeira aceleração no resultado acumulado em 12 meses (10,40% em setembro ante 10,12% em agosto).

Na perspectiva da comparação dos resultados dos trimestres de 2020 contra os mesmos trimestres do ano anterior, apesar do segundo trimestre de 2020 ter registrado o pior momento em termos do impacto da pandemia sobre o nível de atividades, os preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil ainda sustentaram a tendência de recuperação observada com maior intensidade desde meados de 2019. No entanto, as elevações dos índices de preços ao consumidor e ao produtor no período mitigaram parte desses ganhos em termos reais.

Sempre sob a ótica da comparação dos resultados dos trimestres de 2020 sobre os trimestres correspondentes de 2019, essa tendência de recuperação continuou, porém em menor intensidade: enquanto os resultados aceleraram de 6,22% para 9,64% entre o primeiro e segundo trimestres, o resultado da passagem do segundo para o terceiro trimestre foi mais modesto, de 9,64% para 10,19%. Adicionalmente, a continuidade da elevação dos índices de preços ao consumidor de produtos no período novamente significou uma recuperação mais lenta dos preços dos imóveis residenciais em termos reais.

Esse padrão foi repetido, em diferentes intensidades, em praticamente todas as capitais analisadas pelo IGMI-R. São Paulo continua sendo o destaque positivo, com crescimento de 15,79% no terceiro trimestre de 2020 sobre o mesmo período de 2019. O grupo formado por Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília apresentou crescimento em torno de 10% no terceiro trimestre de 2020 contra o terceiro trimestre de 2019. Já Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife tiveram, sob a mesma base de comparação, variações positivas, porém bem inferiores. O Recife foi a única entre as dez capitais a registrar desaceleração (2,81% no terceiro trimestre ante 3,18% no segundo).

O movimento de recomposição dos preços dos imóveis residenciais vem corroborando diferentes indicadores relacionados à construção civil, como aumentos nos volumes de financiamento e vendas, crescimento da demanda por materiais de construção, e elevação das expectativas favoráveis de empresários tais como captadas nas sondagens de confiança do setor. Um dos fatores fundamentais para esse resultado continua sendo as condições de financiamento historicamente favoráveis. No entanto, a velocidade dessa retomada ainda está condicionada aos fundamentos macroeconômicos capazes de garantir a sustentabilidade dessas condições favoráveis de financiamento, e a uma maior disseminação do crescimento do nível de atividades entre os setores da economia e o mercado de trabalho.

O IGMI-R/ABECIP variou 0,42% em agosto, superior ao resultado de julho (0,29%). Esse resultado permitiu uma ligeira elevação na variação acumulada em 12 meses, que após ficar estável em 10,06% na passagem de junho para julho, registrou 10,12% em agosto.

Dentre as capitais analisadas, Porto Alegre e Recife tiveram variações negativas no mês, e desaceleração nos respectivos resultados acumulados em 12 meses. Belo Horizonte, apesar da (pequena) variação positiva em agosto, foi a terceira capital registrando desaceleração na perspectiva de 12 meses. Dentre as demais capitais, São Paulo mais uma vez foi o destaque positivo, com a maior taxa de variação mensal. Curitiba, Salvador, Goiânia e Brasília apresentam variações acumuladas em 12 meses pouco acima de 10%, com estabilidade durante os últimos meses em torno desse patamar.

Como pode ser visto no gráfico abaixo, após a variação acumulada em 12 meses do IPCA ter sido superior à do IGMI-R desde 2014, ao final de 2019 houve a equiparação entre os dois indicadores. A partir de então, tivemos a recomposição dos preços dos imóveis residenciais em termos reais, intensificada pela queda da taxa acumulada em 12 meses do IPCA em contrapartida à aceleração dos preços nominais mensurada através do IGMI-R/ABECIP.

Os três últimos meses terminados em agosto sugerem até agora um novo padrão para a evolução comparada das taxas acumuladas em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do IPCA, na medida em que a estabilização do IGMI-R em torno do patamar de 10% teve como contrapartida no período uma aceleração no resultado do IPCA. A consequência dessa combinação foi a redução na velocidade de recomposição dos preços dos imóveis residenciais em termos reais no período.

A elevação recente dos preços ao consumidor é predominantemente resultado de choques de oferta pontuais, não configurando até agora tendência de aceleração, de forma que a política monetária deve continuar propiciando condições favoráveis de financiamento. Os últimos indicadores do nível de atividades vêm apontando uma recuperação acima do inicialmente esperado, o que está refletindo positivamente nas sondagens de expectativas de empresários e consumidores. Como podemos ver no gráfico abaixo, a Sondagem da Construção Civil (FGV/IBRE) mostra uma forte recuperação da percepção dos empresários do setor com relação à demanda prevista por edificações residenciais, passado o pior momento dos efeitos da pandemia sobre a atividade econômica em geral.

A trajetória de recomposição dos preços reais dos imóveis residenciais ainda está sujeita às incertezas ligadas ao mercado de trabalho e à evolução da crise sanitária. Porém, as últimas revisões das expectativas acerca do crescimento da economia em 2020 apontam para um quadro melhor que o inicialmente imaginado durante o segundo trimestre, sendo o setor da construção civil um destaque entre aqueles responsáveis pelo ritmo da retomada.

O IGMI-R/ABECIP voltou a desacelerar em julho, variando 0,29% no mês ante os 0,55% registrados em junho. A variação acumulada em 12 meses ficou em estável em relação à já observada em junho (10,06%), interrompendo a sequência de aceleração verificada desde o início de 2019.

A recuperação dos preços dos imóveis residenciais em termos reais prossegue em menor intensidade, como pode ser vista no gráfico abaixo, dada a combinação da estabilização dos ganhos nominais dos preços dos imóveis com alguma aceleração nos índices de preços ao consumidor nos últimos meses.

A partir dos resultados de julho, o desempenho das diferentes capitais analisadas pelo IGMI-R pode ser dividido em três grupos. São Paulo e Goiânia apresentam estabilização das respectivas variações nominais acumuladas em 12 meses em 2020, em patamares elevados quando comparados às variações acumuladas do índice de preços ao consumidor no período.

Um segundo grupo, formado por Rio de Janeiro, Fortaleza, Recife, Porto Alegre e Brasília, apresenta alguma desaceleração nas variações acumuladas em 12 meses ao longo de 2019, e ganhos reais ainda positivos, mas em patamar menor que a média nacional nos casos do Rio de Janeiro, Fortaleza e Recife. Recife e Porto Alegre foram as únicas duas capitais analisadas pelo IGMI-R com variações negativas no mês de julho.

Em um terceiro grupo, Belo Horizonte, Curitiba e Salvador apresentam ainda alguma aceleração nas variações nominais acumuladas em 12 meses, com destaque para Curitiba e Salvador com patamares relativamente elevados em relação a Belo Horizonte.

A combinação da desaceleração das variações nominais nos preços dos imóveis residenciais com algum aumento nas taxas dos índices dos preços ao consumidor nos últimos meses acarreta uma desaceleração no ritmo da recomposição dos preços reais dos imóveis. Ainda assim, no contexto da recessão resultante dos efeitos da pandemia, esse resultado pode ser considerado relativamente positivo em relação ao restante da maioria dos setores da atividade econômica, como vem sendo observado em sondagens de expectativas do setor de construção em relação ao resultado do ano de 2020. Uma retomada mais robusta do setor continua sendo favorecida pela melhora nas condições de financiamento por um lado, mas ainda enfrenta as incertezas que afetam negativamente o mercado de trabalho e a confiança dos consumidores por outro.

O IGMI-R/ABECIP variou 0,55% em junho, desacelerando em relação ao desempenho de maio (1,06%). Apesar disso, a variação acumulada em 12 meses manteve a trajetória dos últimos meses, registrando 10,06% em junho contra 9,85% no mês anterior. Diferentemente do resultado nacional, três das capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP apresentaram aceleração nas respectivas variações mensais dos preços de seus imóveis residenciais: Rio de Janeiro (0,14% em junho ante 0,02% em maio), Recife (0,15% em junho ante 0,06% em maio), e Curitiba (1,08% em junho ante 0,82% em maio).

No entanto, entre essas três capitais, apenas Curitiba manteve a trajetória de aceleração nas variações acumuladas em 12 meses (10,08% em junho ante 9,12% em maio). Apesar do aumento nas variações mensais para o Rio de Janeiro e Recife, essas variações foram modestas em termos absolutos, revertendo ligeiramente nos dois casos as trajetórias de aceleração nos resultados acumulados em 12 meses. Goiânia foi a terceira capital registrando essa ligeira reversão no resultado acumulado em 12 meses, enquanto as demais sete capitais mantiveram as respectivas trajetórias de aceleração sob essa ótica.

As diferenças regionais entre esses resultados do mês que fechou o primeiro semestre do ano podem ser vistas como responsáveis pela heterogeneidade no que ainda representa um processo de recuperação geral nos preços dos imóveis residenciais em todo o país. Analisando essa recuperação na perspectiva da comparação entre os resultados acumulados nos primeiros semestres de 2020 e 2019, a tabela acima e o gráfico abaixo mostram ganhos de diferentes intensidades em todas as capitais.

O Rio de Janeiro, única entre as dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP a apresentar variação acumulada negativa no primeiro semestre de 2019, ainda mostra uma recuperação lenta, com a menor variação acumulada no primeiro semestre de 2020. São Paulo continua sendo o destaque tanto nas variações acumuladas em 12 meses quanto na variação acumulada durante o primeiro semestre de 2020. De qualquer maneira, todas as dez capitais, tanto sob a perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses quanto no primeiro semestre de 2020, mantém a recomposição dos valores reais de seus imóveis residências, considerando-se as variações acumuladas dos índices de preços ao consumidor nos dois períodos.

A oscilação dos resultados no mês de junho ilustra os desafios que ainda permanecem para uma recuperação mais robusta nos preços dos imóveis residenciais no Brasil. De um lado, a indústria de construção civil foi relativamente pouco afetada pelas medidas de distanciamento social quando comparada à maioria dos outros setores, e as condições de financiamento vêm sendo continuamente beneficiadas pelo processo de queda nas taxas de juros. De outro, apesar dos resultados de vários indicadores sugerirem que o pior momento da atividade econômica parece ter ficado para trás, a intensidade e velocidade da recuperação estão sujeitas a incertezas relativas às dinâmicas interligadas do mercado de trabalho e da própria pandemia, tornando consumidores e investidores mais cautelosos.

O IGMI-R/ABECIP avançou 1,06% em maio, desacelerando em relação ao resultado do mês anterior (1,78%). Todas as capitais pesquisadas registraram elevação dos preços dos imóveis residenciais no período, porém mantendo a heterogeneidade observada ao longo dos últimos meses no que diz respeito à magnitude das variações. O destaque positivo em maio foi Porto Alegre, onde os preços aumentaram 2,49%. No outro extremo, o Rio de Janeiro e Recife tiveram variações positivas, mas em verdade muito perto da estabilidade no mês.

As variações acumuladas em 12 meses continuaram em aceleração exceto pelo Recife, onde o número de maio (3,24%) ficou ligeiramente abaixo do registrado no mês anterior (3,30%). Mesmo nos casos de menor variação nominal no período, a tendência de recuperação dos preços em termos reais teve sequência, impulsionada pela deflação dos índices de preços ao consumidor nos últimos meses.

Olhando sempre sob a ótica das variações acumuladas em 12 meses, o gráfico abaixo mostra a evolução do IGMI-R/ABECIP para o Brasil e as dez capitais ao longo dos cinco primeiros meses de 2020. Em maio, os resultados das capitais se agrupam claramente em torno de três grupos distintos.

São Paulo é um resultado à parte (15,44%), bem acima da média nacional. O segundo grupo é formado por Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife, com variações acumuladas em torno de 4%, abaixo da média para o Brasil. O terceiro grupo apresenta variações próximas à da média nacional, em torno de 10%, formado por Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Goiânia e Brasília.

Essas diferenças regionais ilustram a incerteza associada ao ritmo da recuperação nos preços dos imóveis residenciais no Brasil. Em um primeiro momento, essa incerteza ainda era predominantemente derivada dos desafios de ajuste macroeconômico do país, que vinham impondo um ritmo lento à recuperação do nível de atividade econômica no período após a recessão terminada em 2016. Ainda assim, o setor de construção civil vinha apresentando desempenho relativamente favorável, com crescimento de 1,6% em 2019, acima do PIB no ano (1,1%). Nos dois últimos meses, a pandemia fez crescer consideravelmente esse ambiente de incerteza, porém novamente o setor de construção civil parece contar com elementos relativamente favoráveis. Do lado da oferta, as medidas de distanciamento social não afetaram as obras com a mesma intensidade de outros setores industriais. Do lado da demanda, os juros em baixa histórica parecem ter ajudado a impulsionar o volume de financiamentos imobiliários, mesmo em abril, primeiro mês completo sob os efeitos da pandemia. O principal desafio para a continuidade da recomposição dos preços dos imóveis está na dinâmica do mercado de trabalho, com efeitos provavelmente desfavoráveis das quedas nos níveis de emprego e rendimento sobre a confiança de consumidores e investidores.

O resultado do IGMI-R/ABECIP em abril deu sequência à tendência de aceleração na variação dos preços dos imóveis residenciais do Brasil observada a partir do último trimestre de 2019. O indicador avançou 1,78% no mês, levando o resultado acumulado em 12 meses a uma alta de 9,01%. O gráfico abaixo apresenta as evoluções das variações acumuladas em 12 meses do IGMI-R/ABECIP e do índice de preços ao consumidor ampliado (IPCA/IBGE).

Ao longo do período desde o início da série histórica do IGMI-R/ABECIP, podemos ver quatro fases distintas. Na primeira, tivemos um movimento de queda contínua nos preços dos imóveis residenciais, inclusive em termos nominais, refletindo os efeitos negativos da recessão iniciada em 2014. A segunda fase mostra uma redução na tendência de quedas dos preços, a partir de meados de 2016. Na terceira fase, as variações nos preços dos imóveis residenciais voltam ao terreno positivo em termos nominais a partir de meados de 2018, porém ainda negativas em termos reais, com a diferença estreitando significativamente a partir de outubro de 2019. A quarta fase é marcada pelo primeiro quadrimestre de 2020, onde de um lado a aceleração nos preços dos imóveis residenciais, e de outro a queda nos preços ao consumidor, caracterizam aumentos dos preços dos imóveis residenciais em termos reais pela primeira vez na série histórica do IGMI-R/ABECIP.

Ainda que de forma heterogênea entre as localidades analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, esse aumento em termos reais pela perspectiva do acumulado em 12 meses em abril de 2020 foi verificado para todas as capitais, como pode ser visto na tabela abaixo.

O destaque positivo continua sendo São Paulo, com um aumento de 2,19% em abril, levando o acumulado em 12 meses para 14,18%. No entanto, mesmo as capitais com pior desempenho relativo sob a perspectiva das variações em 12 meses, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife, ainda assim passaram ao terreno positivo nas variações dos preços dos imóveis residenciais em termos reais, sempre levando em conta a variação do IPCA no período de 12 meses encerrado em abril.

A despeito das incertezas trazidas pela pandemia às decisões econômicas, os preços dos imóveis residenciais mantiveram até aqui a tendência de aceleração verificada a partir do final de 2019, sendo a queda dos preços ao consumidor um fator importante na recomposição de valores dos imóveis em termos reais. Até esse momento, a melhora nas condições de financiamento trazida pela tendência de queda significativa nas taxas de juros aparenta compensar a redução no volume de renda disponível. Indicadores como a sondagem de confiança do setor de construção trazem uma incerteza significativa para a trajetória dos preços dos imóveis residenciais nos próximos meses.

O resultado do IGMI-R/ABECIP em março mostrou uma variação positiva de 1,45% nos preços dos imóveis residenciais no Brasil. Após a ligeira desaceleração registrada em fevereiro (0,92% ante 1,03% em janeiro), o crescimento do índice volta a configurar um cenário de aceleração. Isso pode ser observado tanto na taxa de crescimento acumulado em 12 meses, que passou de 6,09% em fevereiro para 7,40% em março, quanto na comparação entre o crescimento das variações das médias trimestrais. O comportamento médio do IGMI-R/ABECIP durante o primeiro trimestre de 2020 teve um crescimento de 3,05% contra o mesmo critério aplicado ao último trimestre de 2019, que por sua vez já havia crescido 1,32% ante ao terceiro trimestre de 2019, após este crescer 0,98% contra o segundo trimestre de 2019. Como pode ser visto na tabela abaixo, essa tendência de aceleração nas variações das médias trimestrais foi repetida, ainda que em intensidades diferentes, ao longo das dez capitais analisadas pelo índice.

O destaque positivo foi São Paulo, com um crescimento de 4,82% no primeiro trimestre de 2020 sobre o último de 2019, enquanto Belo Horizonte e Recife apresentaram o menor crescimento (0,86%), ainda que nos dois casos esse valor tenha representado uma elevação sobre os respectivos resultados do último trimestre de 2019.

Alguns resultados vistos no gráfico acima merecem destaque. Os efeitos negativos da recessão iniciada em 2014 sobre os preços dos imóveis residenciais foram significativos, e só começaram a ser revertidos em meados de 2018 em termos nominais, ainda que de forma bastante heterogênea entre as capitais. Somente em 2019 voltamos a observar variações nominais positivas em todas as capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, sendo que para algumas delas passamos a ter também ganhos em termos reais, comparando-se o resultado com as variações acumuladas dos índices de preços ao consumidor. Ao final desse primeiro trimestre de 2020, enquanto a variação acumulada em 12 meses do Índice de Preços ao Consumir Amplo (IPCA) foi de 3,3% (mostrada na linha preta horizontal no gráfico acima), apenas no Rio de Janeiro e no Recife as variações acumuladas do IGMI-R/ABECIP no mesmo período ainda ficam abaixo desse patamar.

Ao fim do primeiro trimestre de 2020, o processo de recuperação dos preços dos imóveis residenciais no Brasil mostrou uma clara aceleração. A continuidade desse processo nos próximos meses envolve o conjunto de incertezas trazidas pelos efeitos da pandemia sobre os principais agregados macroeconômicos.

A variação mensal do IGMI-R/ABECIP em fevereiro (0,92%) ficou pouco abaixo do crescimento verificado no mês anterior (1,03%), mas manteve sua tendência ascendente sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses (6,09% em fevereiro contra 5,17% em janeiro). Entre as capitais analisadas, Recife foi a única a registrar variação negativa no resultado mensal, e na dinâmica da variação acumulada em 12 meses (2,13% em fevereiro, abaixo dos 2,37% em janeiro).

São Paulo foi mais uma vez o destaque positivo, tanto em termos da variação mensal quanto da acumulada em 12 meses, tendo nessa última superado os dois dígitos pela primeira vez na série histórica iniciada em janeiro de 2015. Entre as demais capitais, Curitiba, Salvador, Goiânia e Brasília tiveram crescimentos acumulados em 12 meses superando as variações dos índices de preços ao consumidor no período, enquanto Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Recife ainda não apresentaram ganhos reais nas variações dos preços de seus imóveis residenciais.

Apesar da ligeira desaceleração das variações mensais nos dois primeiros meses de 2020, a comparação do primeiro bimestre do ano em relação ao último bimestre de 2019 mostra uma tendência de recuperação relativa ao desempenho da mesma base de comparação nos dois anos anteriores. No caso do Brasil, o crescimento do primeiro bimestre de 2019 comparado ao último de 2018 (0,08%) havia sido inferior ao do primeiro bimestre de 2018 em relação ao último de 2017 (0,15%). No entanto, o resultado do primeiro bimestre de 2020 comparado ao último de 2019 mostrou uma aceleração significativa (2,03%).

Os indicadores relativos ao nível de atividade e ao mercado de trabalho no início de 2020 já traziam alguma incerteza com relação à aceleração da tendência de retomada dos preços dos imóveis residenciais no Brasil, apesar de fatores favoráveis como a redução das taxas de juros. O desdobramento dos impactos da pandemia sobre virtualmente todos os indicadores econômicos fez crescer consideravelmente essa incerteza.

No primeiro mês de 2020, o IGMI-R/ABECIP teve uma variação praticamente idêntica à do último mês de 2019 (1,03% ante os 1,07% anteriores). A variação acumulada em 12 meses, porém, continuou a trajetória de aceleração, passando dos 4,11% do fechamento do 2019 para 5,17%. Repetindo a tendência observada nos últimos meses, esse resultado foi novamente influenciado de forma positiva mais fortemente pelo desempenho dos preços dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo, conforme pode ser visto na tabela abaixo. 

O resultado de São Paulo no início de 2020 garantiu uma aceleração em sua taxa de crescimento acumulada em 12 meses, passando dos 6,86% registrados em dezembro para 8,66% em janeiro. O município do Rio de Janeiro foi o único onde houve variação negativa em janeiro, ainda que em pequena magnitude, o que representou praticamente a estabilidade dos preços dos imóveis residenciais. Ainda assim, esse resultado possibilitou a aceleração da taxa acumulada em 12 meses para o município, passando dos 1,29% do fechamento de 2019 para 1,49% nesse início de 2020. Todas as demais capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP também apresentaram aceleração em suas taxas de variação acumuladas em 12 meses na passagem de dezembro de 2019 para janeiro de 2020, com destaque para Salvador, Goiânia, Curitiba e Brasília. Nessas 4 capitais, as variações perto ou acima de 5% já representam uma pequena recuperação dos preços dos imóveis residências em termos reais, considerando-se a variação dos índices de preços ao consumidor no período.

Os principais indicadores do nível de atividades na economia brasileira na passagem de 2019 para 2020 ainda não permitem identificar uma consistência no processo de retomada capaz de aumentar significativamente a probabilidade de aceleração. No entanto, os níveis historicamente baixos das taxas de juros e a retomada gradual do mercado de trabalho continuam fornecendo argumentos para expectativas positivas em relação à demanda por imóveis residenciais ao longo dos próximos meses. Esse é um cenário favorável à disseminação da recuperação dos preços do setor em termos reais, por enquanto mais evidente na cidade de São Paulo, para as demais capitais. O ritmo dessa recuperação continua condicionado à aprovação de reformas capazes de melhorar a percepção em relação ao ambiente de negócios, de forma suficiente para alavancar uma retomada do nível de investimentos.

O IGMI-R/ABECIP variou 1,07% em dezembro, quase o dobro da variação do mês anterior, e realizou ao longo de 2019 um crescimento de 4,11%.

Alguns comentários relevantes sobre esse resultado são:

1)    O aumento em 2019 ocorre depois de resultados nos dois anos anteriores que praticamente deixaram os valores nominais inalterados ao longo dos dois anos (variação de -0,60% em 2017 seguida de 0,64% em 2018).

2)    A variação do IGMI-R/ABECIP em 2019 foi muito próxima à dos principais índices de preços ao consumidor no período, revertendo os resultados dos anos anteriores, em que ficou abaixo.

3)    Em termos das dez capitais analisadas pelo índice, o desempenho ainda apresenta heterogeneidade significativa, como pode ser visto na tabela abaixo.

O destaque positivo é São Paulo, cuja variação acumulada ao longo de 2019 superou a dos índices de preços ao consumidor no período, após visível aceleração ao longo dos meses do ano. Apesar de representar o destaque negativo, o Rio de Janeiro ainda assim voltou a registrar aumentos nominais nos preços dos imóveis residenciais em 2019. Todas as capitais apresentaram resultados positivos e em aceleração quando comparados os 12 meses de 2019 aos de 2018.

Apesar de sujeito a oscilações no final de 2019, o ritmo de crescimento do nível de atividade continua uma tendência de alta, que vai refletindo em indicadores do mercado de trabalho e de confiança de diferentes setores. A expectativa da construção civil é que este cenário, aliado a melhores condições de financiamento e à demanda represada nos últimos anos deve revigorar o setor em 2020. Se confirmada essa expectativa, os efeitos sobre os preços dos imóveis residenciais devem ficar claros nos próximos meses, reforçando a tendência de aumento que por enquanto vem sendo verificada de forma mais forte na cidade de São Paulo.

A taxa de variação do IGMI-R/ABECIP voltou a acelerar em novembro registrando crescimento de 0,55%, após o aumento de 0,26% verificado no mês anterior. Na perspectiva do aumento acumulado em 12 meses esse resultado garantiu uma elevação de 3,11%, mantendo a trajetória de aceleração dos últimos meses. A tabela e gráfico abaixo mostram a comparação entre os acumulados de janeiro a novembro de 2018 e 2019.

São Paulo continua sendo o destaque positivo tanto das variações mensais quanto acumuladas, porém a perspectiva de comparação dos acumulados nos onze primeiros meses do ano mostra que a tendência de recuperação dos preços dos imóveis residenciais foi disseminada entre todas as capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, ainda que não de maneira homogênea.

Rio de Janeiro e Recife, que ainda apresentavam variações nominais negativas acumuladas nos primeiros onze meses de 2018, agora juntam-se às demais capitais registrando variações positivas nos primeiros onze meses de 2019. Todas as demais capitais, que já registravam aumentos nominais dos imóveis residenciais entre janeiro e novembro de 2018, apresentaram variações ainda superiores no mesmo período de 2019. Além do caso já mencionado de São Paulo, também merecem destaque as cidades de Curitiba, Porto Alegre e Brasília, cujas variações acumuladas nos onze meses de 2019 superaram 3%.

A retomada dos preços dos imóveis residenciais, que vem acontecendo de forma mais evidente em São Paulo, vai se disseminando aos poucos para as demais capitais. A recuperação no nível de atividades da economia brasileira, que vinha se mostrando bastante lenta, vem apresentando sinais de aceleração de acordo com os indicadores mais recentes. Apesar dessa aceleração estar concentrada em um primeiro momento em consumo das famílias, outros fundamentos ligados ao mercado imobiliário também começam a mostrar sinais de melhora. Em particular, condições favoráveis para o financiamento imobiliário aliadas à recuperação gradual dos indicadores de confiança devem resultar na continuidade do processo de recuperação dos preços dos imóveis.

O IGMI-R/ABECIP teve elevação de 0,26% em outubro, ligeiramente inferior à variação do mês anterior (0,32%). Apesar disso, a taxa acumulada em 12 meses continuou acelerando, passando dos 2,55% verificados em setembro para 2,74%. Do ponto de vista das variações acumuladas durante os primeiros 10 meses do ano, o quadro abaixo mostra um aumento significativo na comparação entre 2018 e 2019.

No entanto, os desempenhos individuais das 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP revelam uma heterogeneidade considerável. Tomando por base a variação acumulada em 12 meses do IPCA até outubro (2,54%), São Paulo continua a tendência de recuperação dos valores dos imóveis residenciais em termos reais, agora também acompanhado (ainda que em menor intensidade) por Curitiba, Salvador e Brasília.  As demais capitais apresentam ao menos recomposição em termos nominais, tanto no acumulado em 12 meses quanto na comparação entre os primeiros 10 meses de 2019 contra 2018. Rio de Janeiro e Fortaleza foram os destaques negativos do mês de outubro, apresentando variações negativas no mês. Nos dois casos, apesar das variações acumuladas em 12 meses continuaram positivas, houve desaceleração em relação aos resultados de setembro.

Dentre as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo é aquela onde a recuperação do nível de atividades do mercado imobiliário residencial está mais clara. A retomada dos preços na cidade em termos reais, ainda que lentamente, acompanha um conjunto de indicadores ligados a aumentos de vendas e novos lançamentos nos últimos meses. Do ponto de vista macroeconômico, os efeitos positivos de quedas nas taxas de juros e de estímulos como a liberação de parte do FGTS já se fazem sentir em indicadores de consumo das famílias. O desempenho do setor imobiliário residencial em São Paulo poderá aos poucos se disseminar entre as demais regiões do país na medida em que o aumento da confiança de consumidores e empresários possibilite a retomada dos investimentos em geral.

Em setembro, a variação do IGMI-R/ABECIP foi de 0,32%, praticamente a mesma observada em agosto (0,36%). A trajetória de aceleração da taxa acumulada em 12 meses foi mantida, passando dos 2,33% em agosto para 2,55%. Como pode ser visto no quadro abaixo, essa aceleração ocorreu de forma constante durante os primeiros três trimestres de 2019, tomando como base de comparação os mesmos trimestres do ano anterior.

Apesar das diferenças em intensidade, as acelerações ao longo dos primeiros três trimestres de 2019 ocorreram em quase todas as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. O destaque fica por conta de São Paulo, onde a variação acumulada em 12 meses dá sequência à tendência de retomada dos preços dos imóveis em termos reais no período. O Rio de Janeiro saiu do terreno negativo nas variações trimestrais neste terceiro trimestre, e manteve a tendência de crescimento dos ganhos ao menos nominais na perspectiva do acumulado em 12 meses, registrando aumento de 0,19% em setembro ante os 0,07% observados em agosto. A única das capitais que não registrou aceleração no terceiro trimestre de ano foi Goiânia, mas que já vinha apresentando taxas de crescimento relativamente elevadas nos dois trimestres anteriores. Fortaleza, assim como já havia ocorrido em agosto, é a única das capitais a apresentar variação negativa no mês, sendo também a única com desaceleração sob a perspectiva do acumulado em 12 meses (1,69% em setembro ante 1,82% em agosto).

 Aos poucos, alguns indicadores de nível de atividade da economia brasileira vêm apresentando sinais de melhora nos últimos meses. Alguns desses são particularmente relevantes para o setor de construção civil, como o aumento de financiamentos no contexto da queda nas taxas de juros, e a retomada do nível de emprego. O início do processo de recuperação dos preços dos imóveis residenciais em termos nominais, e mesmo em termos reais como em São Paulo, vem associado a essa tendência gradual de retomada do nível de atividades. O aumento da intensidade dessa tendência deve ocorrer na proporção pela qual o aumento da confiança de investidores e consumidores se consolide nos próximos meses, o que segue condicionado à aprovação das reformas estruturais necessárias.

A variação dos preços dos imóveis residenciais para o Brasil, medida pelo IGMI-R/ABECIP, teve uma ligeira aceleração em agosto, registrando 0,36% ante os 0.29% observados no mês anterior. Entre as dez capitais analisadas, apenas Fortaleza teve uma redução nominal de preços no período (-0.10%), enquanto o destaque positivo ficou mais uma vez com São Paulo (0,71%).

Na perspectiva temporal mais ampla, considerando as variações acumuladas em 12 meses, apenas Fortaleza e Goiânia tiveram desacelerações, ainda que em torno de variações positivas: 1,82% em agosto contra 1,95% em julho no caso de Fortaleza, e 1,49% em agosto contra 1,60% no caso de Goiânia. Enquanto Salvador registrou estabilidade nessa variação acumulada (2,29% em agosto, mantendo o número de julho), as demais capitais mostraram acelerações, como pode ser visto no gráfico abaixo.

Para o Brasil como um todo, a variação acumulada em 12 meses passou de 1,99% em julho para 2,33% em agosto. Duas das capitais merecem destaque. O resultado da variação acumulada em 12 meses de São Paulo (4,31%) foi o mais alto entre as 10 capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, superando a variação dos índices de preços ao consumidor no período. Esse resultado sinaliza um início (ainda que modesto) de recuperação dos valores reais dos preços dos imóveis residenciais na cidade. Já o Rio de Janeiro, apesar de registrar a menor variação acumulada em 12 meses entre as capitais, voltou a apresentar um valor positivo pela primeira vez desde março de 2015 (lembrando que a série histórica do IGMI-R/ABECIP tem início em janeiro de 2014). Esse resultado, por sua vez, sinaliza ao menos um início potencial de recuperação dos valores nominais dos imóveis residenciais na cidade, apesar dos resultados ainda no campo negativo em termos de reposição de valores reais considerando o aumento dos índices de preços ao consumidor no período.

Apesar dos desafios ainda enfrentados pela retomada do nível de atividades da economia brasileira, o mercado residencial conta com alguns fatores positivos, como o baixo nível histórico das taxas de juros e novas condições de financiamentos imobiliários.  Dados recentes apontando aumento de vendas de imóveis novos e licenças para construções em São Paulo aparecem como contrapartida desse processo de início de recuperação dos preços observados na cidade. Uma retomada mais vigorosa, incluindo o restante do país, segue condicionada a uma melhora mais sensível das expectativas de consumidores e investidores.

Os preços nominais dos imóveis residenciais para o Brasil variaram 0,29%, segundo o IGMI-R/ABECIP, ligeiramente abaixo do resultado do mês anterior (0,36%). No sentido contrário, houve uma aceleração na perspectiva dos resultados acumulados em 12 meses (1,99% em julho contra 1,65% em junho). Outro ponto merecedor de destaque são os resultados acumulados desde o início da série histórica (janeiro de 2014). 

Os preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil cresceram até abril de 2016, apesar de abaixo dos índices de preços ao consumidor. Como resultado da recessão então em curso, estes preços nominais passaram a ter variações negativas, o que em termos acumulados só foi revertido com este resultado de julho de 2019 (0,11% ante -0,18% em junho último).

No entanto, esta recuperação observada para a média do Brasil não ocorreu em cinco das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. Nas cidades do Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Curitiba e Salvador os resultados nominais acumulados desde janeiro de 2014 ainda são negativos, com destaque para o Rio de Janeiro (-8,13%). No lado positivo, os destaques são as cidades de São Paulo e Goiânia, com resultados acumulados desde janeiro de 2014 acima de 7%. Mesmo nestes casos, os valores reais continuam defasados em relação a qualquer índice de preços ao consumidor no país.

O início da série histórica do IGMI-R/ABECIP coincide com o pico anual do valor das obras e serviços da construção mensurado pelo Sistema de Contas Nacionais, que vem decaindo desde então. Neste contexto, o início de recuperação dos valores reais dos imóveis ainda depende da concretização de uma melhoria nas expectativas em relação ao nível de atividade da economia brasileira, que seja capaz de reverter a tendência declinante dos investimentos nos últimos anos. Alguns fatores neste sentido são positivos na virada do semestre, principalmente a perspectiva de aprovação das reformas estruturais destinadas a equacionar a questão fiscal, os estímulos de curto prazo sendo cogitados e a redução das taxas de juros. No entanto, a recuperação do mercado de trabalho ainda permanece como um dos maiores desafios para a economia brasileira em geral, e para o mercado imobiliário em particular.

No mês de junho, os preços nominais dos imóveis residenciais para o Brasil variaram 0,36%, segundo o IGMI-R/ABECIP. Com este resultado, o aumento acumulado do valor dos imóveis no país ao longo do primeiro semestre foi de 1,19%.

Apesar do resultado acumulado no semestre ainda ficar abaixo das variações dos índices de preços ao consumidor no período, assim como na perspectiva do acumulado em 12 meses, os preços nominais dos imóveis residenciais continuam o processo de lenta recuperação. Esta retomada pode ser vista tanto na comparação em relação ao primeiro semestre de 2018 (variação acumulada de 0,19% contra os 1,19% do primeiro semestre de 2019), quanto na perspectiva do acumulado em 12 meses (1,65% em junho contra os 1,38% registrados em maio).

Do ponto de vista das dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP, esta retomada também se mostra consistente. Como pode ser visto na tabela acima, à exceção do Rio de Janeiro todas as demais capitais mostraram aceleração no resultado acumulado no primeiro semestre de 2019 comparado ao mesmo período de 2018. Mesmo no caso do Rio de Janeiro, a magnitude da variação negativa acumulada nos primeiros seis meses de 2019 (-0,47%) é menor que a registrada no primeiro semestre de 2018 (-1,16%). Ainda neste caso, a variação positiva no mês de junho (0,18%) foi suficiente para reduzir também o ritmo de queda na perspectiva do acumulado em 12 meses (-0,81% em junho ante os -1,18% registrados em maio).

Com relação às demais capitais, as pequenas variações positivas no mês de junho fizeram as respectivas taxas acumuladas em 12 meses ficarem praticamente estáveis em relação aos resultados do mês anterior. As exceções nesta ótica da aceleração das variações acumuladas em 12 meses ficaram por conta de São Paulo (3% em junho contra 2,48% em maio) e Recife (0,44% em junho contra 0,08% em maio), tendo estes desempenhos sido suficientes para acelerar a variação acumulada em 12 meses do Brasil, como mencionado acima.

A perspectiva de aprovação das reformas necessárias para a economia brasileira deve ter um impacto positivo sobre o nível de atividades através do canal das expectativas, juntamente com algumas medidas de estímulo de curto prazo que vêm sendo consideradas. Uma aceleração na recuperação dos valores dos imóveis residenciais capaz de levar seus preços para o terreno positivo das variações reais continua dependendo da materialização do impacto positivo das expectativas, tanto sobre as decisões de investimento quanto em uma melhora consistente nas condições do mercado de trabalho.

Os preços dos imóveis residenciais medidos pelo IGMI-R/ABECIP para o Brasil em maio tiveram variação praticamente idêntica à observada no mês anterior (0,29% ante 0,28% em abril). A variação percentual interanual voltou a acelerar, registrando 1,38% em maio contra os 1,09% registrados em abril.

A única entre as dez capitais pesquisadas pelo IGMI-R a mostrar variação negativa dos preços dos imóveis residenciais foi o Rio de Janeiro, o que ocasionou uma nova queda na taxa acumulada em 12 meses, dos -1,08% de abril para -1,18% agora em maio. O gráfico abaixo mostra que a maior queda acumulada em 12 meses foi registrada no início de 2018, tendo recuado desde então. Entretanto, esta variação acumulada parece ter estabilizado em torno de -1% a partir do início de 2019.

Já nos casos de Salvador, São Paulo, Belo Horizonte, Curitiba e Porto Alegre, as variações acumuladas em 12 meses são positivas, e vêm acelerando nos últimos meses como mostra o gráfico abaixo.

Um terceiro grupo de capitais, formado por Goiânia, Brasília e Recife possuem trajetórias de crescimento acumulado em 12 meses também positivas, mas com menor intensidade e maior volatilidade nos últimos meses. O caso de Recife merece destaque pelo fato da variação interanual ter-se tornado positiva pela primeira vez na série histórica do IGMI-R agora em maio.

As variações nominais positivas nos preços dos imóveis residenciais para o Brasil e a maioria das dez capitais analisadas pelo IGMI-R, tanto na perspectiva mensal quanto na do resultado interanual, ainda não resultam em recomposição dos valores dos imóveis em termos reais, configurando mais o final do processo de quedas nos valores nominais, com exceção do Rio de Janeiro. A probabilidade associada a uma recomposição efetiva de preços reais dos imóveis durante os próximos meses é pequena, levando em conta a continuidade das revisões baixistas em relação ao crescimento da economia brasileira, e os efeitos destas expectativas sobre o setor da construção civil.

Em abril de 2019 os preços dos imóveis residenciais medidos pelo IGMI-R/ABECIP tiveram elevações nas dez capitais analisadas pelo índice. Como resultado, o acumulado em 12 meses para o Brasil continuou sua trajetória ascendente, registrando 1,09% ante os 0,82% acumulados até março. Dentre as capitais, apenas o Rio de Janeiro e Recife continuam com acumulados negativos na perspectiva de 12 meses, oscilando pouco nesta ótica durante os quatro primeiros meses de 2019.

Neste primeiro quadrimestre do ano, as taxas mensais de variações dos preços dos imóveis residenciais apresentaram resultados distintos entre as capitais. Um primeiro grupo, incluindo São Paulo e Brasília, apresentou variações nulas em janeiro, mas crescentemente positiva a partir de então, como podemos ver no gráfico abaixo.

Já um segundo grupo, formado pelo Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife, saiu de resultados negativos em janeiro para variações positivas nos meses mais recentes.

O terceiro grupo, com Fortaleza, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia é caracterizado pela volatilidade dos resultados mensais que, apesar das variações positivas em abril, não apresentam um padrão consistente de aumento desde o início do ano.

Esta volatilidade aliada aos resultados nominais positivos, mas ainda abaixo dos índices de preços ao consumidor nos últimos meses, caracteriza a dinâmica de um mercado em recuperação muito lenta, a exemplo do nível de atividade em geral no Brasil. A recente piora das expectativas em relação ao crescimento da economia até o final do ano não permite vislumbrar um aumento consistente e significativo do ritmo de retomada dos preços dos imóveis residenciais.

Em março de 2019 os preços dos imóveis residenciais medidos pelo IGMI-R/ABECIP tiveram aumento de 0,21%, acumulando 0,82% de crescimento em 12 meses. Este resultado foi superior ao verificado em fevereiro, que havia mostrado crescimento de 0,68% no acumulado em 12 meses. No entanto, comparando o primeiro trimestre de 2019 com o mesmo período de 2018, observamos uma elevação de 0,71%, resultado idêntico ao do trimestre anterior, interrompendo uma sequência de aceleração que vinha acontecendo desde o terceiro trimestre de 2018. 

Olhando para as dez capitais analisados pelo IGMI-R/ABECIP, o destaque negativo mais uma vez ficou por conta do Rio de Janeiro, que apresentando queda de -0,32% em março acelerou o ritmo de queda no acumulado em 12 meses (-1,18% contra -0,88% em fevereiro). Apesar de também apresentar queda na variação do mês, os preços em Porto Alegre ficaram praticamente estáveis na variação acumulada em 12 meses em relação aos dois meses anteriores. No Recife, a variação positiva do mês garantiu a desaceleração no ritmo de queda no acumulado em 12 meses (-0,08% em março ante -0,14% em fevereiro), aproximando o indicador da estabilidade nominal. São Paulo, Belo Horizonte, Fortaleza, Curitiba, Salvador, Goiânia e Brasília tiveram aumentos nos preços nominais de seus imóveis residenciais em março, e acelerações nas respectivas taxas acumuladas em 12 meses em relação a fevereiro. Excetuando-se São Paulo, estas capitais também tiveram acelerações na comparação dos trimestres sobre trimestres do ano anterior.

Mesmos nestes casos onde ocorrem recuperações nos valores nominais dos imóveis residenciais, a trajetória para a estabilidade dos preços reais ainda permanece lenta, ainda considerando-se alguma aceleração inflacionária neste início do ano. Esta aceleração dos preços, no entanto, resulta principalmente de questões pontuais de oferta, não representando sinais de elevação consistente dos níveis de consumo e investimento na economia brasileira. Neste contexto, os preços do mercado imobiliário residencial ainda não devem apresentar uma recuperação significativa nos próximos meses.

Após ficar praticamente estável em janeiro de 2019 (variando 0,01%), o IGMI-R/ABECIP teve uma ligeira aceleração em fevereiro, registrando aumento de 0,04%. Com isso, a tendência medida pela variação acumulada em 12 meses também mostrou uma pequena aceleração (passando de 0,62% em janeiro para 0,68% em fevereiro). Apesar de pequena, esta variação interrompeu a sequência de desaceleração observada a partir de dezembro de 2018.  Com relação às dez capitais pesquisadas, apenas o Rio de Janeiro e Recife continuam com quedas nas variações de 12 meses no preço dos imóveis residenciais. No entanto, mesmo com a redução de -0,05% observada em fevereiro, o ritmo de queda na variação acumulada em 12 meses continuou desacelerando para o Rio de Janeiro, passando dos -1,07% de janeiro para -0,88% em fevereiro.

De forma geral, os resultados de fevereiro ficaram bem próximos da estabilidade para as dez capitais, com apenas São Paulo e Porto Alegre apresentando variações positivas na primeira casa decimal. Esta tendência de estabilidade no resultado do mês foi reproduzida na perspectiva das taxas acumuladas em 12 meses para praticamente todas as capitais, podendo-se caracterizar as variações em fevereiro como pequenas oscilações em torno de um patamar baixo de variações nominais, ainda inferior ao da variação dos índices de preços ao consumidor no período.

Olhando para a variação acumulada no primeiro bimestre do ano contra o último bimestre do ano anterior nos três últimos anos, percebe-se que a recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais neste início de 2019 não manteve o ritmo observado em 2018. No caso do Brasil, enquanto os preços nominais cresceram 0,15% no primeiro bimestre de 2018 contra o último bimestre do ano anterior, no primeiro bimestre de 2019 este aumento foi de 0,08% contra o último bimestre de 2018. Este resultado, no entanto, não foi o mesmo no caso das dez capitais: Brasília e Salvador, nesta mesma base de comparação, saíram de variações negativas em 2018 para positivas em 2019, e nos casos do Rio de Janeiro e Recife, apesar destas variações serem negativas nos dois últimos anos, o ritmo de queda neste início de 2019 foi inferior ao de 2018. Os destaques positivos ficaram com Fortaleza e Curitiba, que apresentaram aceleração nesta comparação bimestral em 2019.

Dentro do contexto geral de frustração em relação ao ritmo da retomada do nível de atividades neste início de 2019, o comportamento dos preços dos imóveis residenciais segue refletindo um mercado cuja recuperação é normalmente defasada com relação à da economia em geral, junto com o dos investimentos em ativos reais como um todo.

Em janeiro de 2019, o IGMI-R/ABECIP continuou a tendência de desaceleração observada no final de 2018. Após variar 0,10% no último mês do ano anterior, o índice ficou praticamente estável no primeiro mês de 2019. Com isso, o resultado acumulado em 12 meses também sofreu uma ligeira desaceleração, passando de um aumento de 0,64% no final de 2018 para 0,62% neste início de ano.

Entretanto, este comportamento não foi homogêneo entre as dez capitais analisadas pelo IGMI-R/ABECIP. Entre elas, apenas o Rio de Janeiro e Recife tiveram quedas nos preços nominais dos imóveis residenciais em janeiro, porém quando olhamos na perspectiva das respectivas variações acumuladas em 12 meses, as duas continuaram com números negativos, mas rumando para a estabilidade. As variações acumuladas em 12 meses entre dezembro de 2018 e janeiro de 2019 passaram de -1,49% para -1,07% no caso do Rio de Janeiro, e de -0,22% para -0,13% no caso do Recife.

No caso das outras oito capitais que tiveram variações positivas em janeiro, cinco delas verificaram acelerações nas respectivas variações acumuladas em 12 meses (Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Brasília), enquanto as outras três (São Paulo, Fortaleza e Goiânia) sofreram desaceleração nesta perspectiva.

De forma geral, estes resultados representam os efeitos da recuperação ainda incipiente do nível de atividade da economia, e do setor imobiliário em particular, sobre os preços dos imóveis residenciais. Os últimos números divulgados do índice de Confiança da Industria da FGV (relativos a fevereiro) mostram uma queda na percepção da situação atual, mas alguma melhora em relação às expectativas com relação ao futuro. Alguns fatores importantes justificam esta melhora de percepção, principalmente o comportamento dos preços e das taxas de juros e o aumento no volume de financiamento imobiliário. No entanto, o grande condicionante da concretização destes fatores continua sendo a efetiva aprovação das reformas capazes de garantir a trajetória favorável de preços e juros em um primeiro momento, e dos investimentos em geral na sequência.

O IGMI-R/ABECIP desacelerou no último mês de 2018, variando 0,10% (ante 0,19% no mês anterior). Este resultado fez com que a variação acumulada em 12 meses também tenha desacelerado de 0,79% (novembro) para 0,64% (dezembro). Entretanto, esta variação positiva no acumulado do ano contrapõe-se às variações negativas observadas nos três anos anteriores, como mostrado na tabela ao lado.

A partir de dezembro, o IGMI-R/ABECIP passa a incorporar também informações sobre as variações dos preços dos imóveis residenciais em Brasília, com uma série histórica que se inicia em janeiro de 2015. Dentre as 10 capitais agora consideradas, apenas Rio de Janeiro e Recife tiveram variações negativas acumuladas em 2018, enquanto os destaques positivos ficaram por conta de São Paulo, Fortaleza, Curitiba, Salvador e Goiânia, todas com crescimentos acima de 1% nos preços dos imóveis residenciais ao longo de 2018. No entanto, mesmo as elevações de preços observadas nestas capitais no ano não foram suficientes para compensar as quedas verificadas nos anos anteriores, com exceção de Fortaleza e Goiânia onde os preços nominais conseguiram se sustentar ao longo de 2015 e 2016, caindo apenas em 2017.

De qualquer maneira, os preços dos imóveis residenciais ainda apresentaram quedas em termos reais em 2018, mesmo considerando-se os índices de preços ao consumidor terminaram o ano em patamares reduzidos. Apesar da tendência de estancamento nas quedas dos preços nominais observada na maioria das capitais, uma recuperação mais forte, capaz de impactar os preços reais, está condicionada a alguns fundamentos. As condições de financiamento tendem a melhorar com a tendência de permanência das taxas de juros em níveis historicamente baixos. As expectativas estão favoráveis em relação uma aceleração da retomada da atividade econômica. O desempenho do mercado imobiliário ainda depende da aprovação das reformas necessárias para que esta retomada seja suficiente para impactar a confiança de investidores e as condições do mercado de trabalho que possibilitem um crescimento significativo da massa salarial. 

Com a ligeira elevação do IGMI-R/ABECIP em novembro, sua taxa acumulada em 12 meses completou um semestre de variações positivas. No entanto, o ritmo do crescimento deste acumulado em 12 meses foi o menor desde o início da recuperação dos preços nominais dos imóveis residenciais em junho. Comparando-se os acumulados entre janeiro e novembro de 2018 contra os de 2017 na tabela abaixo nota-se que a tendência é positiva, porém o resultado de novembro mostra que esta recuperação ainda não está consolidada entre as capitais analisadas.

Enquanto o destaque positivo continua sendo São Paulo, Rio de Janeiro e Goiânia voltaram a ter quedas nos preços nominais em novembro. Recife, por outro lado, após apresentar variação negativa em outubro, ficou próximo da estabilidade em novembro. As demais capitais apresentaram aumentos em novembro, destacando-se Salvador com a maior taxa de variação no mês.

Em termos dos acumulados em 12 meses, o Rio de Janeiro e Recife ainda possuem variações negativas, ainda que esta queda tenha desacelerado no caso do Recife (-0,30% em novembro ante – 0,47% em outubro). Já o Rio de Janeiro vinha desacelerando o valor da queda acumulada em 12 meses desde março de 2018, porém o resultado de novembro interrompeu esta sequência, registrando queda de 1,52% ante -1,49% em outubro.

Apesar da pequena magnitude do aumento nos preços dos imóveis residenciais em novembro, alguma recuperação real dos valores ocorreu por conta das quedas nos índices de preços ao consumidor. No entanto, este resultado ainda não configura uma tendência clara de retomada dos preços dos imóveis, ainda condicionada às definições de política econômica da nova administração que garantam um aumento consistente da confiança por parte dos investidores.

Patrocínio:

O IGMI-R ABECIP teve uma variação positiva de 0,08% em outubro, ligeiramente inferior à observada em setembro (0,10%). A taxa de variação acumulada em 12 meses subiu para 0,70%, completando cinco meses de aumentos consecutivos.  Entre as nove capitais cobertas pelo IGMI-R/ABECIP, Recife foi a única com retração de preços nominais dos imóveis residenciais em outubro. Na perspectiva da variação acumulada em doze meses, apenas Recife e o Rio de Janeiro ainda apresentam variações nominais negativas.

Quando comparadas as variações acumuladas nos dez primeiros meses do ano em 2018 e 2017, o quadro é mais favorável para todas as capitais. Enquanto todas menos Curitiba tiveram quedas entre janeiro e outubro de 2017, apenas o Rio de Janeiro e Recife ainda apresentam variações nominais negativas nos preços dos imóveis residenciais no mesmo período de 2018. Ainda assim, deve-se ressaltar que nestes dois casos o ritmo de queda teve uma desaceleração, indicando uma tendência de estancamento das perdas nominais. Ainda sob a perspectiva das variações acumuladas em 12 meses, os destaques positivos ficam por conta de São Paulo, Porto Alegre, Salvador e Goiânia, com aumentos superiores a 1,30% em todos os casos.

A evolução recente favorável dos índices de preços ao consumidor, a redução da incerteza com relação ao quadro político e a retomada gradual do nível de atividades devem propiciar a continuidade da trajetória de aumento dos preços nominais dos imóveis residenciais. O aumento do ritmo desta retomada ainda está condicionado ao conjunto de reformas do lado fiscal capazes de criar um ambiente mais favorável para os investimentos.

Patrocínio:

A ligeira elevação nos preços dos imóveis residenciais captada pelo IGMI-R ABECIP em setembro (0,10% comparada a agosto) resultou na continuidade da aceleração da taxa de variação acumulada em 12 meses do indicador (0,60% em setembro após registrar 0,46% em agosto).  Olhando para as nove capitais consideradas pelo IGMI-R/ABECIP, apenas Recife apresentou uma variação acumulada em 12 meses crescentemente negativa (-0,39% em setembro contra -0,12% em agosto). No caso do Rio de Janeiro, única dentre as outras capitais a apresentar um acumulado negativo nos 12 meses em setembro (-1,75%), ainda assim observamos uma evolução com relação ao resultado pior observado em agosto (-2,09%). Sempre no critério do acumulado em 12 meses, Fortaleza passou de uma variação negativa em agosto (-0,13%) para positiva em setembro (0,13%), enquanto todas as outras capitais tiveram aceleração nas suas taxas positivas de crescimento dos preços nominais dos imóveis residenciais.

No entanto, sob a perspectiva das variações trimestrais, esta recuperação não apresenta aceleração para o Brasil, assim como para a maioria das capitais.

Enquanto para o Brasil a variação do terceiro trimestre de 2018 sobre o segundo foi de 0,07%, a variação do segundo sobre o primeiro trimestre havia sido um pouco superior (0,08%).

O gráfico acima mostra o terceiro trimestre de 2017 como o ponto mais baixo da série histórica do IGMI-R em termos trimestrais, com a recuperação tendo início no trimestre seguinte. Isso faz com que, a partir do último trimestre de 2018, a base de comparação mais alta torne mais difícil a aceleração da recuperação dos preços dos imóveis residenciais, na perspectiva puramente estatística. Em termos dos fundamentos econômicos, principalmente no que diz respeito aos investimentos, o ambiente ainda é dominado pelos efeitos da incerteza gerada pelo quadro político. Como resultado, a probabilidade de uma aceleração mais forte na retomada dos preços dos imóveis residenciais ainda é pequena no curto prazo.

Patrocínio:

0 IGMI-R ABECIP registrou ligeira elevação (0,04%) em agosto, retornando à trajetória interrompida pela pequena queda observada no mês anterior. Com isso, a variação acumulada em 12 meses dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continuou sua lenta tendência de recuperação nominal, registrando elevação de 0,43% ante aos 0,30% observados em julho. Esta tendência aparece claramente no índice para o Brasil e para as nove capitais, comparando-se a variação acumulada de janeiro a agosto de 2018 sobre 2017, contra a de 2017 sobre 2016, como pode ser visto na tabela abaixo.

Enquanto no agregado para o Brasil, assim como para as nove capitais, os primeiros oito meses de 2017 apresentavam variações negativas quando comparados aos oito primeiros meses de 2016, na comparação envolvendo os mesmos períodos de 2018 contra 2017 a maioria das capitais passou a apresentar variações positivas, ou com menores montantes de queda. O destaque positivo fica por conta de São Paulo, cuja variação dos preços dos imóveis residenciais passou de -1,59% no período de janeiro a agosto de 2017 sobre o mesmo período do ano anterior, para 1,01% comparando-se o acumulado ao longo dos mesmos meses de 2018 contra 2017. Do outro lado, sempre na mesma base de comparação, o Rio de Janeiro ainda apresenta uma queda de -3,21% em 2018 contra 2017, ainda que inferior ao montante da queda de 2017 contra 2016 (-4,10%). Fortaleza foi a única das capitais onde observou-se uma aceleração do ritmo de queda na mesma base de comparação, apesar do montante ser relativamente pequeno (-0,28%).

Em termos da variação de agosto contra julho, apenas o Rio de Janeiro e Porto Alegre tiveram quedas nos preços dos imóveis residenciais, ainda que o montante destas quedas possa ser melhor interpretado como praticamente uma estabilidade dos preços nominais. A partir de outra perspectiva, das variações acumuladas em 12 meses, todas as capitais menos Recife e Fortaleza tiveram resultados melhores, com destaque para Belo Horizonte, que passou dos -0,12% em julho para +0,11% em agosto. Apesar do desempenho negativo na variação mensal em agosto, o Rio de Janeiro continuou na tendência de desaceleração do ritmo de queda nesta perspectiva do acumulado em 12 meses.

A retomada mais vigorosa das variações dos preços dos imóveis residenciais no Brasil ainda depende de condições cuja probabilidade é relativamente pequena nos próximos meses. Notadamente, as incertezas internas ligadas ao cenário eleitoral e à política fiscal, e externas decorrentes de um cenário mundial menos favorável, têm impactado negativamente as decisões de investimentos no país. Neste cenário, a trajetória mais provável para os preços dos imóveis residenciais até o final do ano continua sendo a de uma lenta convergência rumo à estabilização dos valores nominais.

 Patrocínio:

Após quatro meses de aumentos consecutivos, 0 IGMI-R ABECIP teve uma leve retração em julho. O montante desta variação negativa foi modesto (0.04%), aproximando na verdade o índice da estabilidade em termos nominais. Mesmo com este desempenha na margem, a variação acumulada em 12 meses dos preços dos imóveis residenciais no Brasil, que havia apresentado em junho o primeiro resultado positivo desde agosto de 2015, teve uma aceleração (passando de 0.15% para 0,30%). Este fato é explicado pela baixa base de comparação, na medida em que o IGMI-R ABECIP ainda apresentava variações negativas em julho do ano passado.

Em termos do desempenho das capitais, São Paulo foi um dos principais responsáveis pela reversão da tendência de aceleração do indicador para o Brasil, na medida em que os preços dos imóveis residenciais na cidade ficaram praticamente estáveis em julho, após terem subido 0,17% no mês anterior. Porto Alegre também teve influência relevante no resultado nacional, sendo que os preços caíram -0,08% em julho, após uma sequência de elevações nos quatro meses anteriores. Curitiba e Goiânia tiveram variações positivas em julho, porém com desaceleração com relação ao mês anterior. O desempenho do Rio de Janeiro foi novamente um destaque negativo, com aceleração do ritmo de queda em julho quando comparado a junho.  Do lado positivo, Fortaleza e Salvador tiveram pequenas acelerações nos aumentos de preços em julho, enquanto os imóveis residenciais em Belo Horizonte tiveram seus preços estáveis no período.

Do ponto de vista das variações acumuladas em 12 meses, a aceleração para o Brasil mencionada acima deve ser atribuída principalmente à desaceleração do ritmo de queda no caso da maioria das capitais, na medida em que São Paulo, Curitiba, Salvador e Goiânia tiveram em julho variações acumuladas positivas, mas inferiores às observadas até o mês anterior. Apesar do resultado negativo na margem, Porto Alegre foi a única das capitais onde verificou-se uma aceleração na taxa positiva de variação acumulada em 12 meses entre junho e julho.

A evolução dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua uma trajetória de lenta recuperação. A frustração com relação ao ritmo da atividade econômica no segundo trimestre do ano teve impacto em algumas variáveis fundamentais para o mercado imobiliário, como estabilização da taxa do desemprego em níveis elevados, crescimento moderado da renda e queda na confiança do consumidor. Este conjunto de fatores não deve, no entanto, ser suficiente para reverter a direção da retomada dos preços dos imóveis residenciais em um horizonte mais longo. A manutenção da taxa de juros em níveis historicamente baixos juntamente com novas medidas de estímulo ao crédito habitacional são elementos importantes e que devem desempenhar um papel fundamental para a retomada do setor em um ambiente futuro de menor incerteza.

Patrocínio:

No mês de fechamento do primeiro semestre de 2018, 0 IGMI-R ABECIP mostrou uma pequena aceleração com relação a maio (0,08%). Um indicador relevante a partir deste resultado é a variação acumulada em 12 meses para o Brasil, que apresentou o primeiro resultados positivo desde agosto de 2015. Apesar desta reversão na tendência de queda dos valores nominais ainda não ser verificada em quatro das capitais analisadas, todas estas tiveram uma desaceleração no ritmo de queda da variação acumulada em 12 meses. 

O destaque positivo para a variação acumulada em 12 meses é São Paulo, com 1,35%, mas a tendência de recuperação das capitais em geral pode ser vista comparando-se este resultado com o de Belo Horizonte, que apesar de ainda apresentar uma variação acumulada em 12 meses negativa (-0,66%), foi juntamente com Goiânia a capital onde ocorreu a maior variação positiva em junho (0,21%). O destaque negativo foi o Rio de Janeiro, que teve nova queda na margem no mês de junho (-0,19%), e a maior queda na comparação acumulada em 12 meses (-3,16%). Ainda assim, como mencionado anteriormente, mesmo no caso deste destaque negativo o ritmo de queda no acumulado em 12 meses vem tornando-se menos intenso, dado que nesta comparação o Rio de Janeiro havia registrado uma queda de -3,25% em maio. 

Uma outra perspectiva da tendência de recuperação dos preços nominais dos imóveis residenciais pode ser obtida comparando as médias dos primeiros semestres de 2018 contra 2017, e 2017 contra 2016, como nas duas últimas colunas da tabela acima. Das nove capitais analisadas pelo IGMI-R, cinco passaram de variações negativas para positivas (São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia), enquanto três apresentaram quedas menos intensas (Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife). Fortaleza foi a única entre as capitais a registrar aceleração no ritmo de queda na comparação entre semestres, mas foi justamente aquela em que o ajuste de redução de preços verificado em todo o país começou mais tarde.

A recuperação dos preços nominais dos imóveis residenciais continua de forma lenta, assim como a dos preços reais, na medida em que os efeitos dos eventos de maio sobre os índices de preços ficaram claramente contidos aos períodos imediatamente subsequentes, não comprometendo a trajetória de longo prazo. Alguns indicadores apontam quedas significativas nos estoques de imóveis em algumas das capitais mais representativas nas comparações interanuais, colaborando para a tendência de recuperação dos preços. O principal fator de limitação para esta recuperação ainda está fortemente associado às incertezas econômicas e seus desdobramentos, do lado interno, e a um ambiente externo mais volátil que já surte efeitos negativos sobre a taxa de câmbio e a percepção de risco dos mercados emergentes.

 Patrocínio:

O IGMI-R ABECIP ficou estável em maio de 2018 com relação ao mês anterior. Apesar desta estabilidade na margem, a tendência de variação acumulada em 12 meses apresentou uma desaceleração significativa no ritmo de queda, praticamente zerando as variações nominais em um ano (-0,02%), após registrar -0,29% em abril. A tendência de recuperação dos preços nominais coincide com o final da recessão no último trimestre de 2016, e sua trajetória na série histórica do IGMI-R/ABECIP pode ser vista no gráfico abaixo.

Do ponto de vista das 9 capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP, este comportamento não é homogêneo. A tabela abaixo apresenta os resultados para o mês de maio e acumulados em 12 meses para o Brasil e as 9 capitais:

As mesmas capitais que apresentam variações positivas em maio também apresentam variações positivas acumuladas em 12 meses, com destaque para São Paulo, cuja variação acumulada situa-se bem acima da média nacional e das demais capitais. Do outro lado, Rio de Janeiro destaca-se pela maior variação acumulada negativa, bem superior à das outras capitais que ainda apresentam quedas de preços nominais acumuladas em 12 meses (Belo Horizonte, Fortaleza e Recife).

Apesar destes resultados negativos em algumas das capitais, merece destaque a observação que em todos os casos de variações negativas acumuladas em 12 meses, as taxas de quedas estão menores desde o início de 2018, assim como nos casos de variações acumuladas positivas as taxas de aumento estão em aceleração. Com isso, podemos afirmar que o resultado nacional sintetiza uma tendência de estancamento das quedas de preços nominais dos imóveis residenciais, com algumas diferenças de ritmo regionais.

As condições para a consolidação da tendência de recuperação dos preços nominais e reais dos imóveis residenciais no Brasil continuam, no entanto o aumento recente da incerteza com relação ao desempenho da economia impede que esta recuperação ocorra em ritmo mais forte.

Patrocínio:

O IGMI-R ABECIP voltou a apresentar um ligeiro aumento em abril (0,02%), pouco inferior aos 0,06% registrados no mês anterior. A tendência de variação acumulada em 12 meses continua apresentando uma desaceleração no ritmo de queda, com -0,29% até abril ante os -0,36% até março.

Comparando-se as variações dos preços dos imóveis residenciais acumuladas durante o primeiro quadrimestre de 2018 contra o mesmo período de 2017 verificamos uma queda de -0,35%. No entanto, conforme pode ser visto no quadro abaixo, este resultado ocorre em meio a diferenças regionais significativas entre as nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP.

A maior influência negativa sobre o desempenho no primeiro quadrimestre foi do Rio de Janeiro, com queda de -3,69%. Outras quatro capitais também tiveram quedas na comparação entre os primeiros quadrimestres de 2018 e 2017, Belo Horizonte (-1,82%), Fortaleza (-0,35%), Recife (-1,11%) e Porto Alegre (-0,02%), porém em magnitudes bem inferiores à do Rio de Janeiro. Do outro lado, quatro capitais tiveram desempenho positivo tomando-se a mesma base de comparação, Goiânia (0,06%), Salvador (0,44%), Curitiba (0,46%), e São Paulo com a maior contribuição positiva (0,79%).

Em termos da tendência medida pela variação acumulada em 12 meses, de forma geral as mesmas capitais são responsáveis pelas contribuições negativas e positivas que nos casos da comparação quadrimestral interanual, com exceção de Porto Alegre, cuja variação dos preços dos imóveis residenciais de 0,04% em abril foi suficiente para trazer a variação acumulada em 12 meses do terreno negativo para o positivo na passagem de março para abril (-0,25% em março contra +0,52% em abril). Entre as nove capitais analisadas, Recife foi a única a apresentar uma piora no resultado acumulado em 12 meses na passagem de março (-0,49%) para abril (-0,65%). As demais capitais mostraram desacelerações no ritmo de queda acumulado em 12 meses, ou pequenas oscilações em torno de valores positivos, cujo destaque é São Paulo, com 0,84% em abril contra 0,86% em março.

Os principais temas no centro do debate sobre o desempenho da economia brasileira neste início de ano são relevantes para a análise da evolução dos preços dos imóveis residenciais no período. A defasagem entre as quedas das taxas de juros para operações interbancárias e aquelas cobradas para o consumidor final, juntamente com a lenta retomada da massa salarial são fatores que ainda inibem uma recuperação mais forte dos negócios imobiliários. Por outro lado, registram-se em algumas capitais neste início de ano um aumento no número de vendas superior ao de lançamentos de novos imóveis, fazendo com que o estoque tenda a cair gradativamente. A ausência de uma recuperação mais consistente dos preços nominais dos imóveis residenciais até agora pode ser considerada à luz dos diferentes impactos relativos destes fatores sobre o desempenho das diferentes capitais.

Patrocínio:

Após uma ligeira queda nos preços nominais dos imóveis residenciais verificada pelo IGMI-R ABECIP em fevereiro (-0.01%), os resultados de março mostraram uma retomada da recuperação gradual, com aumento de 0,06% no mês. Com este resultado, a tendência de variação acumulada em 12 meses voltou a registrar uma desaceleração no ritmo de queda, ainda que pequena (-0,36% em março contra -0,38% em fevereiro).

A tendência de recuperação nos preços nominais fica mais evidente considerando-se as variações trimestrais recentes. Enquanto a quatro trimestre de 2017 mostrou um crescimento de 0,05% com relação ao trimestre anterior, o primeiro trimestre de 2018 apresentou uma elevação mais expressiva, de 0,24% com relação ao último trimestre de 2017.

Esta aceleração no crescimento na comparação trimestral foi também verificada nas cidades de São Paulo e Porto Alegre, porém é notável que outras 2 capitais pesquisadas pelo IGMI-R (Belo Horizonte e Fortaleza) reverteram o sinal da taxa de crescimento trimestral, passando de variações negativas no quarto trimestre de 2017 para positivas ou estáveis no primeiro trimestre de 2018. Já os casos de Goiânia, Salvador e Curitiba mostraram variações positivas nos dois últimos trimestres, porém em desaceleração. Ainda na ótica da comparação trimestral, os piores resultados ficaram por conta do Rio de Janeiro e Recife, onde observou-se uma aceleração na taxa de queda no primeiro trimestre de 2018 com relação à verificada no último trimestre de 2017.

Sob estas diferentes comparações temporais, a heterogeneidade dos resultados entre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP em março continua a refletir, de forma geral para o mercado residencial no Brasil, uma recuperação ainda lenta e volátil dos preços nominais dos imóveis. Este resultado está inserido no contexto da retomada econômica do país, cujos resultados recentes medidos por diferentes indicadores de nível de atividade vêm frustrando as expectativas de um ritmo mais forte de crescimento. Pode-se afirmar que o setor de formação de capital em geral é o mais afetado por estas expectativas, que se de um lado não se deterioraram o suficiente para antever uma reversão do ciclo de crescimento, por outro adiam decisões de investimentos e, portanto, uma retomada mais vigorosa dos preços dos imóveis residenciais.

Patrocínio: 

A tendência de recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais observada desde o segundo semestre de 2017 perdeu força momentaneamente em fevereiro, de acordo com os resultados do IGMI-R ABECIP. A taxa acumulada em 12 meses do indicador vinha apresentando números cada vez menos negativos no período, mas após os -0.36% observados em janeiro, esta voltou a acelerar ligeiramente o ritmo de queda, registrando -0.38% em fevereiro, em virtude do resultado negativo (ainda que praticamente estável) no mês (-0.01%).

A principal contribuição negativa para o IGMI-R ABECIP em fevereiro veio mais uma vez do Rio de Janeiro, que ao apresentar uma queda de -0.25% no mês elevou o ritmo de queda no acumulado em 12 meses dos preços dos imóveis residenciais da cidade para -3.80% (tendo registrado -3.49% em janeiro). Curitiba e Goiânia, após variações positivas em janeiro, apresentaram quedas em fevereiro, enquanto Salvador mostrou uma ligeira aceleração no ritmo de queda no mês. Como destaques positivos, Belo Horizonte e Recife tiveram elevações em fevereiro após registrarem quedas no mês anterior, enquanto Porto Alegre apresentou uma ligeira aceleração positiva em fevereiro. 

Em que pesem os destaques negativos e positivos, a característica geral da dinâmica de preços das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R ABECIP em fevereiro é de relativa estabilidade, como refletido no índice nacional, tanto da perspectiva das variações mensais, quanto das taxas acumuladas em 12 meses.

Este cenário é por enquanto compatível com a tendência de defasagem da recuperação da formação de capital fixo em geral com relação à retomada do nível de atividade da economia brasileira, que parece consolidada, mas em ritmo modesto. Enquanto diversos indicadores de expectativas se mantém positivos, mostrando que o adiamento do ajuste fiscal e a incerteza política não vêm afetando de forma significativa a percepção de empresários e consumidores, indicadores do nível corrente de atividades vêm revelando alguma oscilação em torno de uma tendência suave de crescimento. O efeito da combinação destes fatores sobre os preços dos imóveis residenciais vem se mostrando consistentemente como uma tendência ao estancamento das perdas nominais. Vale ressaltar que do ponto de vista dos preços reais, a tendência de redução no ritmo de perdas vem sendo favorecida pelas surpresas baixistas dos índices de inflação nos primeiros meses de 2018.

Patrocínio: 

No primeiro mês de 2018, o resultado do IGMI-R ABECIP mostrou uma continuidade da tendência de recuperação nos preços nominais dos imóveis residenciais iniciada na segunda metade do ano anterior. A variação do índice no mês mostrou uma pequena elevação (0,03%), que por sua vez acarretou em uma pequena melhora na taxa acumulada em 12 meses (-0,36% contra os -0,60% em dezembro de 2017).

Duas das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R ABECIP registraram acelerações nas taxas de variação acumuladas em 12 meses entre dezembro de 2017 e janeiro de 2018: São Paulo (0,40% para 0,70%) e Salvador (0,24% para 0,41%). Seguindo a mesma base de comparação, Porto Alegre e Recife apresentaram os piores desempenhos entre as nove capitais, com variações respectivas entre dezembro e janeiro de -0,02% para -0.14%, e -1,19% contra -1,36%. Duas outras capitais ainda apresentaram variações acumuladas em 12 meses negativas, porém em menor intensidade comparando-se com dezembro de 2017: Goiânia (-0,08% contra -0,46%) e Fortaleza (-0,14% contra -0,29%). Curitiba apresentou uma pequena desaceleração no ritmo de crescimento da taxa acumulada em 12 meses, enquanto Rio de Janeiro e Belo Horizonte ainda apresentaram variações negativas, porém praticamente estáveis. 

Esta heterogeneidade com relação ao desempenho regional revela alguma volatilidade em torno de uma tendência de recuperação ainda muito lenta no estancamento das quedas dos preços nominais dos imóveis residenciais ao longo do país. Esta dinâmica deve continuar ao longo do ano, refletindo um balanço de forças opostas. De um lado a queda nas taxas de juros, o baixo nível da inflação, e alguma recuperação no mercado de trabalho colaboram para uma recuperação potencial do setor. De outro lado, as incertezas associadas aos efeitos do adiamento das reformas necessárias para o equacionamento do quadro fiscal, e à definição do quadro político, continuam encurtando o horizonte de planejamento e fazendo do nível de investimentos em geral a parcela mais fraca da recuperação do nível de atividades na economia brasileira. Ao longo dos próximos meses, se por um lado a probabilidade associada a um desempenho negativo dos preços dos imóveis residenciais como o observado principalmente ao longo de 2016 é pequena, por outro parece igualmente pequena a probabilidade de uma retomada mais vigorosa.  

Patrocínio:

Índice ABECIP teve um ligeiro aumento (0,24%) na passagem do mês de novembro para dezembro em 2017. 

O IGMI-R ABECIP teve um ligeiro aumento (0,24%) na passagem do mês de novembro para dezembro em 2017. Este resultado deu sequência à tendência de lenta recuperação nos preços nominais a partir do segundo semestre do ano. Como consequência, a variação acumulada ao longo de 2017, apesar de ainda negativa (-0,60%), foi menos negativa em comparação à verificada em 2016 (-2,26%), como pode ser visto na tabela abaixo.

A recessão iniciada no segundo trimestre de 2014 foi uma das mais longas e profundas já verificadas na economia brasileira, tendo terminado apenas no último trimestre de 2016. O maior impacto desta recessão sobre os preços dos imóveis residenciais foi sentido justamente no ano de 2016. A série história do IGMI-R ABECIP, iniciada em janeiro de 2014, mostrou que o acumulado ao final deste ano ainda era positivo em termos nominais, ainda que negativo em termos reais quando considerada a evolução dos diferentes índices gerais de preços no período. Já 2015 apresentou variação acumulada negativa em termos nominais, o que em termos reais implicou quedas substanciais, levando-se em conta a grade elevação da inflação no período. Apesar da queda dos índices de inflação em 2016, os preços nominais dos imóveis acentuaram o ritmo de queda no ano. Nesta perspectiva, o resultado do ano de 2017 mostra uma tendência menos negativa, na medida em que não só o ritmo de queda nos preços nominais caiu com relação a 2016, como apontado acima, mas também a variação dos índices de inflação terminou o ano em patamares historicamente muito baixos. 

Em resumo, o passado recente mostra um estancamento da tendência de queda nos preços reais dos imóveis residenciais no país. Esta trajetória não foi perfeitamente homogênea entre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R ABECIP. No caso de Fortaleza em Goiânia, o ajuste parece ter chegado mais tarde com relação às demais capitais. Contrariamente ao resultado geral, as variações acumuladas em 2015 e 2016 ainda foram positivas (em termos nominais), porém negativas em 2017. Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife apresentaram quedas contínuas nestes últimos três anos, ainda que o ritmo desta queda tenha diminuído em 2017. 

Este comportamento dos preços dos imóveis residenciais reflete o desempenho do setor de construção nas contas nacionais, que ainda não começou a acompanhar a recuperação, ainda que lenta, verificada nos demais setores. Esta defasagem é esperada, na medida em que o ambiente geral para os investimentos ainda é marcado pela capacidade ociosa gerada durante a recessão, e pela incerteza relacionada ao impacto do cenário político sobre as reformas necessárias para a redução da percepção de risco relacionado ao quadro fiscal. Estes fatores ainda devem desempenhar um papel relevante ao longo de 2018, mas alguma contrapartida dos efeitos do ambiente de queda de juros e recomposição do poder de compra e endividamento por parte das famílias deve colaborar para a continuidade da tendência de estabilização dos preços dos imóveis residenciais ao longo do ano.

Patrocínio:

O IGMI-R ABECIP mostrou um pequeno avanço nos preços dos imóveis residenciais em novembro (0,10%), comparando-se com o mês de outubro. Com este resultado, o acumulado em doze meses do indicador, ainda que negativo em -0,76%, manteve pelo décimo segundo mês consecutivo a tendência de desaceleração nas quedas nominais (em outubro havia registrado -0,86%). Esta tendência aparece claramente no quadro abaixo, onde compara-se os acumulados entre janeiro e novembro para 2016 e 2017. Enquanto nos onze primeiros meses de 2016 o IGMI-R ABECIP acumulava uma queda de -2,34%, no mesmo período de 2017 esta queda foi reduzida para -0,61%, sempre em termos de valores históricos. Levando-se em consideração a forte desaceleração dos índices de preços ao consumidor no período, o resultado em termos reais mostra uma recuperação ainda mais significativa.

Dentre as nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, São Paulo merece destaque por apresentar a primeira variação positiva no acumulado em doze meses desde março de 2016. Curitiba e Salvador também apresentaram variações positivas nos preços dos imóveis residenciais acumulados em 12 meses no mês de novembro, dando sequência aos aumentos verificados a partir do segundo semestre do ano. No caso das demais capitais, todas com exceção de Recife apresentaram taxas de variações negativas nos acumulados em 12 meses, porém seguindo o padrão de desaceleração destas taxas negativas, indicando a perspectiva de estancamento nas quedas dos preços nominais de seus imóveis residenciais. Recife foi o único caso a apresentar uma aceleração nesta queda acumulada em 12 meses, passando dos -0,79% observados em outubro para -0,91 em novembro.

Entretanto, considerando o acumulado entre janeiro e novembro, Recife mostra um resultado melhor em 2017 (-0,95%) quando comparado ao de 2016 (-1,48%), indicando que apesar do resultado na margem a tendência também pode ser de alguma recuperação para os preços dos imóveis residenciais na cidade. As demais capitais também apresentaram um melhor desempenho na comparação dos primeiros doze meses de 2017 contra o mesmo período de 2016, com exceção de Fortaleza e Goiânia. No entanto, estas foram as duas únicas cidades a mostrar resultados positivos no acumulado de janeiro a novembro de 2016, o que indica que o ajuste de preços observado no restante do país parece ter sido realizado com alguma defasagem nestas duas capitais. 

A dinâmica dos preços dos imóveis residenciais no Brasil apresenta uma lenta melhora em termos nominais, potencializada em termos reais pela contínua queda nos índices de preços ao consumidor e no atacado. Os últimos resultados relativos ao nível de atividade da construção civil no país corroboram este desempenho dos preços dos imóveis residenciais, caracterizando uma defasagem com relação ao ciclo de crescimento iniciado no primeiro trimestre de 2017. A recuperação do setor deve manifestar-se de forma mais clara na medida em que este crescimento ganhe impulso, para o que vem colaborando o aumento gradativo da renda e a continuidade da queda nas taxas de juros.

Patrocínio:

Apesar da ligeira queda registrada na passagem entre setembro e outubro (-0,02%), o IGMI-R ABECIP para o Brasil ficou muito próximo da estabilidade nominal, e deu sequência à trajetória de redução na queda acumulada em 12 meses, que ocorre de forma contínua desde o início de 2017. De fato, este indicador de variação acumulada em 12 meses também já se aproxima da estabilidade nominal, tendo registrado -0,86% em outubro.

Os números da variação do  IGMI-R  ABECIP em outubro ainda mostram uma heterogeneidade considerável entre as nove capitais analisadas pelo índice: enquanto São Paulo, Recife, Curitiba e Goiânia tiveram variações nominais positivas, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Porto Alegre e Salvador tiveram quedas nos preços nominais de seus imóveis residenciais. Estas oscilações de curto prazo decorrem da volatilidade que caracteriza o processo de retomada lenta do mercado imobiliário, mas duas perspectivas temporais mais amplas ajudam a entender melhor esta tendência de retomada. Do ponto de vista das variações acumuladas em 12 meses, apesar de Curitiba ser a única entre as nove capitais a apresentar ganhos nominais em outubro, dentre as demais, com exceção de Belo Horizonte e Salvador, todas tiveram reduções no ritmo de queda dos preços nominais entre setembro e outubro, a exemplo do indicador para o Brasil, que passou de uma variação acumulada em 12 meses de -1,03% em setembro para os -0,86 de outubro.

Outra forma de olhar os resultados em uma perspectiva temporal que dilui a volatilidade das variações mensais é a variação da média móvel de 6 meses contra os 6 meses anteriores. Em outubro, este indicador para o Brasil mostrou uma queda de -0,57%, inferior à variação acumulada em 12 meses no mês (-0,86%), mostrando a tendência de recuperação nos meses mais recentes. Nos casos de Belo Horizonte e Salvador, onde as quedas acumuladas em 12 meses cresceram entre setembro e outubro, as variações negativas da média móvel de 6 meses foram menores, indicando que nestes últimos seis meses alguma recuperação também parece estar se encaminhando.

A pior recessão da economia brasileira em termos de duração e profundidade terminou no último trimestre de 2016. Desde então, vários indicadores de nível de atividade econômica vêm apontando para uma recuperação, ainda que lenta e caracterizada por volatilidade no curto prazo. Os números recentes do IGMI-R/ABECIP mostram que este início de recuperação vem acontecendo aos poucos no mercado imobiliário residencial, dentro da defasagem que se pode esperar do setor com relação à reversão do ciclo econômico.

Patrocínio:

O IGMI-R ABECIP em setembro continuou em sua trajetória recente de redução no ritmo de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais: apesar de uma nova queda na margem (0,07%), o acumulado em 12 meses registrou -1,03%, contra -1,45% observados em agosto. Analisando o índice pela ótica da comparação entre médias das variações trimestrais, o trimestre encerrado em setembro mostrou uma variação média de -0,12%, praticamente idêntica à variação média do segundo trimestre do ano (-0,13%). Estes resultados, no entanto, mostram alguns padrões diferentes entre as nove capitais para as quais o IGMI-R ABECIP é calculado individualmente.

Nos casos de São Paulo, Recife, Curitiba, Salvador e Goiânia, as médias de variação dos preços dos imóveis residenciais durante o terceiro trimestre foram positivas, após registrarem valores negativos na média do segundo trimestre. Dentre estas cinco capitais, apenas Salvador apresentou variação negativa dos preços em setembro, porém praticamente dentro da estabilidade. Ainda com relação a este grupo de capitais, São Paulo, Recife e Goiânia ainda registram variações negativas no acumulado em 12 meses, porém com uma clara tendência observada nos últimos meses de arrefecimento no ritmo destas variações negativas, apontando para a estabilidade dos preços nominais. Nos casos de Curitiba e Salvador, as variações acumuladas em 12 meses já apresentam ligeiros aumentos.

As demais capitais, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Porto Alegre, tiveram quedas nos preços nominais dos imóveis em setembro, mas todas com exceção de Fortaleza também apresentaram um arrefecimento no ritmo de queda nas variações acumuladas em 12 meses.  Em termos das médias trimestrais, enquanto Belo Horizonte e Fortaleza mostraram variações médias praticamente estáveis entre o segundo e o terceiro trimestres, Porto Alegre registrou variações negativas menores no terceiro trimestre, enquanto o Rio de Janeiro foi a única entre as nove capitais a registrar variações médias negativas em maior magnitude no trimestre encerrado em setembro, com relação ao segundo trimestre.

A evolução dos preços dos imóveis residenciais desde o início do ano reflete, apesar de algumas diferenças regionais, a tendência em direção à estabilização dos preços nominais, e a perdas menores em termos reais, dada a forte desaceleração inflacionária no período. Uma recuperação mais forte dos preços dos imóveis está condicionada ao desempenho da economia brasileira. Apesar de vários indicadores recentes do nível de atividades apontarem para uma melhora, a retomada ainda ocorre em um ritmo ainda lento e sujeito a oscilações no curto prazo.

Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

Patrocínio:

Pelo quinto mês consecutivo, O IGMI-R ABECIP registrou nova queda nos preços dos imóveis residenciais em agosto. No entanto, o montante desta queda, -0,09%, foi inferior aos -0.19% observados em julho, e com isso a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou sua tendência iniciada em fevereiro último de suave reversão do ritmo de queda, registrando -1,45% em julho após o resultado de -1,48% observado em maio.

Esta tendência de suavização no ritmo de queda na variação acumulada em 12 meses foi reproduzida em seis das nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP - São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre, Salvador e Goiânia. 

No caso de São Paulo, essa suavização no ritmo de queda no acumulado em 12 meses (de -0.78% para -0.74%) foi muito pequena, em função da variação negativa na margem do mês de agosto (-0.05%), após registrar pequeno aumento em julho (0.18%). Este resultado ilustra as dificuldades para reverter de forma clara o ritmo de negócios dos imóveis residenciais na cidade.

O Rio de Janeiro, apesar de registrar a maior queda nos preços dos imóveis com relação às nove capitais (-0.37%), a variação acumulada em 12 meses reverteu o ritmo de queda que havia acelerado nos dois meses anteriores, ficando em -3.79% contra os -4.28% observados em julho. Curitiba representa um destaque positivo, na medida em que foi a única entre as nove capitais que passou de uma variação acumulada em 12 meses negativa para uma positiva entre julho (-0.11%) e agosto (0.88%). Belo Horizonte e Fortaleza foram as únicas duas capitais onde o ritmo de queda nos preços dos imóveis medido pela variação acumulada em 12 meses se intensificou entre julho e agosto.

Os preços dos imóveis residenciais ainda apresentam quedas em termos reais, tanto na perspectiva da variação mensal quanto na do acumulado em 12 meses. Os indicadores que apontam para a retomada gradual no nível de atividade da economia brasileira ainda não possuem efeitos notáveis sobre o desempenho do mercado imobiliário. No entanto, o efeito combinado da contínua desaceleração dos índices de inflação com a tendência de quedas nominais cada vez menores nos preços dos imóveis faz com que a variação de seus preços reais tenda à estabilidade.

Assim como na dimensão do nível geral de investimentos, alguns fundamentos importantes já permitem vislumbrar uma reversão do ciclo para os imóveis, porém com uma defasagem em relação ao desempenho dos demais setores da economia.

 Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

Patrocínio:

O IGMI-R ABECIP apresentou uma nova queda em julho, de 0,19%, após a variação negativa de 0.09% do mês anterior. Apesar deste resultado na margem, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,48% em julho após o resultado de -1,59% observado em maio. 

Entre as nove capitais analisadas, quatro tiveram variações positivas em julho (São Paulo, Curitiba, Salvador e Goiânia), enquanto as demais (Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Porto Alegre) tiveram quedas. A maior taxa de variação negativa nos preços dos imóveis residenciais no mês de julho foi verificada no Rio de Janeiro (-1,14%), que também acumula a maior variação negativa em acumulada em 12 meses nas variações nominais (-4,28%, contra a média nacional de -1,48%).

A maior variação positiva foi observada em Salvador (0,21%), seguido por São Paulo (0,18%). Apesar disso, a variação acumulada de 12 meses dos preços dos imóveis em Salvador apresentou em julho pequena aceleração com relação ao acumulado em junho (-1,71% contra -1,63%). Este resultado de ligeira aceleração na variação acumulada em 12 meses, sempre se comparando julho com relação ao mês anterior, também foi observado em Belo Horizonte (-2,34% contra -2,31%), Recife (-1,30% contra -1,27%), e no Rio de Janeiro (-4,28% contra -4,21%), que apresenta a maior queda nominal no acumulado de 12 meses entre as nove capitais. 

A trajetória dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua apresentando uma relativa melhora apenas na forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. Alguns fatores importantes atuam na direção do favorecer alguma recuperação no ritmo dos negócios do setor imobiliário, como a trajetória de queda sustentável de juros, os sinais de redução do comprometimento da renda das famílias com o pagamento de empréstimos anteriores, e o início da recuperação dos níveis de emprego. Os efeitos mais fortes desses fatores sobre os preços dos imóveis residenciais ainda devem levar algum tempo, principalmente no contexto das incertezas que dificultam decisões mais sensíveis a condições de longo prazo.

Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

Patrocínio:

O IGMI-R ABECIP (Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial), baseado em laudos dos bancos, apresentou uma ligeira queda em junho na leitura para o Brasil, de -0,09%. No entanto, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses manteve a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,59% em junho após o resultado de -1,73% observado em maio. Esta tendência pode ser constatada por outro ângulo, comparando os acumulados no primeiro semestre de 2016 e 2017.

Enquanto a variação acumulada durante o primeiro semestre de 2016 na leitura nacional foi de -1,24%, em 2017 o primeiro semestre registrou uma queda bem menor, de -0,57%. Deve-se ressaltar que, na medida em que os vários índices de preços vêm registrando uma forte tendência desinflacionaria em 2017, a desaceleração do ritmo de queda nos preços dos imóveis residenciais torna-se ainda mais relevante quando analisada sob a ótica dos preços reais.

Do ponto de vista das nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP, esta tendência também foi verificada em São Paulo, Belo Horizonte, Recife e Salvador, sendo que os preços dos imóveis residenciais nestas cidades tiveram variações negativas no acumulado do primeiro semestre de 2017, mas em montante inferior à variação também negativa no primeiro semestre de 2016.  Por sua vez, Curitiba e Porto Alegre, que mostraram variações negativas no primeiro semestre de 2016, tiveram aumentos nos preços nominais dos imóveis residenciais durante o primeiro semestre de 2017. Já Goiânia passou de uma variação positiva nos primeiros seis meses de 2016 para uma queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no mesmo período de 2017. Fortaleza, juntamente com Goiânia, a única das cidades a apresentar variações positivas no acumulado do primeiro semestre de 2016, repetiu o desempenho no primeiro semestre de 2017, porém em menor intensidade. No sentido contrário, o Rio de Janeiro apresentou uma queda no primeiro semestre de 2017 superior à verificada no mesmo período de 2016, senda a capital com a maior redução de preços nominais no acumulado de 12 meses (-4,21%).

A recuperação dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua de forma lenta, ainda sob a forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. O processo de forte desinflação nos preços em geral abre espaço para uma intensificação do processo de redução dos juros, o que tende a melhorar as condições de financiamento, com efeitos positivos sobre o nível de atividade no setor imobiliário. Entretanto, uma retomada mais forte de negócios ainda parece condicional a um horizonte de planejamento mais amplo que o permitido no contexto da atual crise política no país.

 Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo.

Patrocínio:

Em abril, a variação para o Brasil do IGMI-R ABECIP foi praticamente nula, apresentando uma ligeira queda de 0,05%. Com este resultado, a variação em 12 meses do indicador registrou o quarto mês consecutivo de desaceleração no ritmo de queda nominal nos preços dos imóveis residenciais, passando dos -1,86% de março para -1,82 em abril. 

Das nove capitais para as quais o IGMI-R ABECIP é calculado, Fortaleza, Curitiba e São Paulo registraram variações positivas na comparação entre março e abril, com taxas de respectivamente 0,19%, 0,31% e 0,04%. Dentre as demais capitais, as quedas mais expressivas nos preços nominais dos imóveis residenciais foram observadas em Belo Horizonte (-0,47%), Porto Alegre (-0,73%), Salvador (-0.26%) e Goiânia (-0,12%), enquanto Rio de Janeiro e Recife tiveram praticamente estabilidade nos preços dos imóveis. 

Os resultados de abril interromperam momentaneamente as tendências de desaceleração nas quedas dos acumulados em 12 meses de algumas das capitais. Para o Recife a variação acumulada em 12 meses em abril ficou em -1,38%, após registrar -0,93% em março, e na mesma base de comparação Porto Alegre (-0,89% em abril contra -0,70% em março) e Salvador (-2,74% em abril contra -2,64% em março) tiveram o mesmo comportamento. Fortaleza, que ainda registrava uma taxa de variação positiva de 0,43% no acumulado em 12 meses de março, passou para uma variação negativa de -0,06% em abril, apesar do crescimento de 0,19% na comparação mensal entre abril e março. Nas demais capitais, o comportamento do acumulado em 12 meses foi o mesmo do observado no Brasil, com a continuidade da desaceleração da queda nos acumulados em 12 meses.

De forma geral, os resultados de abril podem ser interpretados como resultantes de alguma volatilidade em torno da tendência de arrefecimento no ritmo de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil. Esta volatilidade reproduz as incertezas acerca da retomada do nível de atividade econômica no país, para as quais contribuem os desdobramentos do quadro político. Uma vez que o cenário desenhado pela queda consistente da inflação e dos juros ainda está mantido, estas incertezas parecem por enquanto apenas adiar um pouco a retomada mais robusta do crescimento da economia, que deverá consolidar as condições para a estabilização dos preços dos imóveis residenciais. 

Patrocínio:

Após uma pequena variação negativa em abril (-0,05%), O IGMI-R ABECIP para o Brasil apresentou uma nova queda em maio em relação ao mês anterior, desta vez mais significativa (-0,26%). A variação acumulada do indicador nos primeiros cinco meses de 2017 foi de 0,48%. No entanto, a magnitude desta variação negativa foi inferior à observada nos primeiros cinco meses de 2016 (-1,01%), mostrando alguma tendência de estancamento nas quedas dos preços nominais dos imóveis residenciais entre os dois períodos. Na perspectiva do acumulado em 12 meses, esta tendência aparece com a queda observada em abril (-1,82%), dando lugar a uma queda inferior (-1,73%) em maio. 

A variação negativa dos preços dos imóveis residenciais no mês de maio foi praticamente generalizada entre as capitais para as quais o IGMI-R ABECIP é calculado, excetuando-se Salvador, que apresentou estabilidade.

Do ponto das variações acumuladas nos acumulados em 12 meses, todas as nove capitais mostraram quedas, porém com diferentes tendências: comparando-se os resultados de abril e maio tivemos desacelerações nos ritmos de quedas em São Paulo (-1,74% para -1,49%), Rio de Janeiro (-3,87% para -3,72), Recife (-1,38% para -1,30%) e Salvador (-2,74% para -1,78%). No sentido inverso, apresentando acelerações nas quedas acumuladas em 12 meses entre abril e maio temos Belo Horizonte (-2,04% para -2,40%), Fortaleza (-0,06% para -0,86%), Curitiba (-0,07% para -0,16%), Porto Alegre (-0,98% para -1,03%) e Goiânia (-1,37% para -2,22%). 

A dinâmica dos preços do mercado imobiliário residencial nestes primeiros cinco meses do ano, de acordo com os resultados do IGMI-R ABECIP, aponta para uma recuperação lenta e sujeita a oscilações nos resultados de curto prazo, reproduzindo o contexto da retomada do nível de atividade em geral da economia brasileira.

Por um lado, a forte desaceleração dos vários indicadores de inflação no país impacta positivamente as decisões de consumo dependentes de financiamento, viabilizando a trajetória de redução das taxas de juros. No entanto, uma retomada mais vigorosa continua condicionada às incertezas decorrentes da relação entre o quadro político e a aprovação das reformas necessárias para uma percepção concreta de queda de risco por parte dos agentes econômicos.

Patrocínio:

O IGMI-R/ABECIP cresceu 0,03% em março para o Brasil, o que possibilitou a continuidade da tendência de estancamento das perdas nominais nos preços dos imóveis. Dentro da perspectiva de variação acumulada em 12 meses, a queda de -2,2% registrada em fevereiro passou para -1,86% com o resultado de março.

Das nove capitais para as quais o IGMI-R/ABECIP é calculado, Fortaleza aparece em destaque apresentando a maior variação positiva em março (0,40%), e também como a única a registrar crescimento no acumulado em 12 meses (0,43%). No outro extremo, o destaque fica por conta de Goiânia, com a maior variação negativa no mês (-0,12%), dando sequência a uma tendência de aumento na queda acumulada em 12 meses, que passou de -0,51% em fevereiro para -1,44% em março. Considerando-se que Goiânia apresenta o maior crescimento de preços nominais entre todas as capitais desde o início da série do IGMI-R ABECIP em janeiro de 2014, esse resultado de março indica que após uma valorização acima da média neste período, as variações dos preços de imóveis nesta capital começam a convergir para as observadas nas demais.

Duas outras capitais apresentaram variações negativas em março: Rio de Janeiro (-0,01%) e Porto Alegre (-0,05%). Apesar deste resultado, a variação acumulada em 12 meses nos preços dos imóveis no Rio de Janeiro (-4,05%) foi inferior à verificada em fevereiro (-4,44%), enquanto no caso de Porto Alegre ficou praticamente estável (-0,69% em fevereiro contra -0,61% em março).

As demais capitais apresentaram resultados homogêneos, com aumentos nos preços dos imóveis em março, e continuidade da tendência de queda nas variações negativas acumuladas em 12 meses. A tabela abaixo sintetiza todas estas informações.

Os resultados de março indicam que de forma geral a tendência de queda nos preços nominais dos imóveis residenciais no Brasil continua arrefecendo, o que juntamente com a queda nas taxas de inflação resulta em quedas reais também menores. A perspectiva é de continuidade deste movimento, no contexto de quedas adicionais nas taxas de juros e de uma esperada recuperação na atividade econômica do país.

A tendência de desaceleração da queda nos preços nominais dos imóveis residenciais continuou em fevereiro, quando a variação do IGMI-R/ABECIP para o Brasil ficou praticamente estável  em relação a janeiro de 2017 (+0,02%). Com este resultado, a queda acumulada em doze meses ficou em -2,20%, desacelerando com relação aos -2,26% aferidos em janeiro.

Houve elevação nos preços dos imóveis em cinco das nove capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP, com o destaque da maior variação positiva para Porto Alegre (0,46%), enquanto Curitiba (0,07%), São Paulo (0,01%), Rio de Janeiro (0,07%) e Fortaleza (0,03%) ficaram perto da estabilidade. Com relação às demais quatro capitais, o destaque de variação negativa foi Belo Horizonte (-0,16%), seguido por Recife (-0,11%), Salvador (-0,11%), e Goiânia (-0,10).

A tendência de desaceleração no ritmo de queda também foi disseminada entre as capitais na perspectiva da variação anual. Enquanto a variação de janeiro de 2017 sobre o mesmo mês de 2016 havia sido de -2,51% no caso de São Paulo, em fevereiro de 2017 contra fevereiro de 2016, ela passou para -2,49%. Considerando-se os mesmos dois períodos, esta tendência foi também verificada em Belo Horizonte (-2,57% contra -2,35%), Curitiba (-1,62% contra -0,97%), Porto Alegre (-1,09% contra -0,61%), e Salvador (-2,83% contra -2,79%). No sentido contrário, mas com pequenas variações, estão o Rio de Janeiro (-4,40% contra -4,44%), Recife (-1,34% contra -1,36%), Goiânia (-0,07% contra -0,51%). Fortaleza, a única entra as nove capitais com variação positiva, passou de uma variação de 1,21% para 0,35%, sempre na mesma base de comparação.

As variações de preços em termos reais de forma geral apontam para quedas menores, na medida em que os principais índices de inflação passam por um claro processo de desaquecimento. Ainda que de forma gradual, a combinação de alguma retomada do nível de atividade na economia brasileira, combinada com melhorias nas condições de crédito de forma geral, deve continuar a favorecer o processo de ajuste pelo qual vem passando o setor de construção, com impacto mais favorável sobre o desempenho dos preços. 

Após registrar pequena uma variação positiva (0,08%) em dezembro de 2016, a média nacional do IGMI-R/ABECIP voltou a cair em janeiro de 2017 (-0,18%). Este comportamento, no entanto, não é homogêneo considerando-se separadamente as nove capitais atualmente pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP. Enquanto São Paulo (-0,20%), Rio de Janeiro (-0,67%), Belo Horizonte (-0,14%), Recife (-0,08%), Salvador (-0,24%) e Goiânia (-0,35%) mostraram quedas nos preços entre dezembro de 2016 e janeiro de 2017, Fortaleza (0,17%), Curitiba (0,23%) e Porto Alegre (0,40%) apresentaram variações positivas no mesmo período.

Apesar desta queda verificada na comparação entre janeiro de 2017 e dezembro de 2016, a comparação interanual revela a continuação da tendência de desaceleração no ritmo de queda nos preços dos imóveis residenciais. Comparando-se janeiro de 2017 contra janeiro de 2016, a queda acumulada nos preços no período (-2,23%) foi ligeiramente inferior à verificada na comparação anterior, de dezembro de 2016 contra dezembro de 2015 (-2,26%).

Esse resultado em termos de comparação interanual também não foi homogêneo entre as nove capitais. Apenas Fortaleza mostrou um crescimento entre janeiro de 2016 e janeiro de 2017 (1,21%), tendo as demais oito capitais pesquisadas pelo IGMI-R/ABECIP apresentado reduções no mesmo período. Dentre essas, apenas São Paulo e Rio de Janeiro tiveram uma aceleração na queda com relação ao verificado no mês anterior. No caso de São Paulo, a queda na comparação entre dezembro de 2015 e dezembro de 2016 foi de -2,39%, acelerando para -2,51% na comparação entre janeiro de 2016 e janeiro de 2017. No caso do Rio de Janeiro, considerando-se os mesmo dois períodos, a queda passou de -3,85% para -4,40%. Belo Horizonte, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia, seguindo o mesmo padrão da média nacional, apresentaram desacelerações nas respectivas quedas de preços nas comparações interanuais.

Um elemento importante de ponderação do resultado em termos de variação mensal é o número de transações utilizadas no cálculo do IGMI-R/ABECIP, tradicionalmente menor no primeiro mês do ano. Este fator soma-se a outros ligados ao atual contexto macroeconômico, impondo alguma volatilidade nos resultados mensais. No entanto, esta volatilidade não invalida a análise de tendência, que no momento aponta para um estancamento do processo de quedas nos preços nominais dos imóveis residenciais. Esta percepção é reforçada pelos fundamentos ligados à expectativa de reversão do ciclo econômico ao longo do primeiro semestre de 2017. Além do processo de queda sustentável nas taxas de juros, merece consideração a melhoria nas condições de financiamento no caso específico do mercado imobiliário. 

O IGMI-R/ABECIP registrou variação positiva de 0,08% em dezembro de 2016 para a média nacional, após ficar praticamente estável no mês anterior. Esta é a primeira variação mensal positiva desde novembro de 2015, o que caracteriza 2016 como um ano de queda contínua nos valores nominais dos imóveis residenciais, acumulando -2,26 no ano (somando-se à queda de -0,20% já observada no acumulado de 2015).

Este resultado de dezembro sinaliza uma possível reversão da tendência das quedas acumuladas em 12 meses, que havia registrado -2,47 em novembro último. Em linha com o que se espera para os fundamentos da economia brasileira a partir deste início de 2017, esta reversão de tendência pode apontar para um estancamento da queda dos preços nominais dos imóveis, preparando uma eventual estabilização dos valores reais ao longo dos próximos meses.

Do ponto de vista das nove capitais para as quais calcula-se o IGMI-R/ABECIP separadamente, este comportamento não foi homogêneo. A tabela abaixo compara a variação de dezembro de 2016 com a variação acumulada ao longo do ano para as nove capitais. 

Dentre as cidades que apresentaram variações positivas nos valores de seus imóveis residenciais em dezembro de 2016, estão algumas das que apresentaram maiores quedas acumuladas ao longo do ano: São Paulo, Recife, Porto Alegre, Salvador e Curitiba. Belo Horizonte, apesar da pequena variação negativa de dezembro, apresenta uma clara suavização da tendência de queda nos preços de seus imóveis residências observada desde o início da série histórica do IGMI-R/ABECIP em janeiro de 2014. Para estas capitais, estes resultados  indicam potencialmente o final de uma fase de ajustes mais fortes para baixo nos preços nominais.

As cidades onde observou-se quedas mais acentuadas nos valores dos imóveis residenciais em dezembro, notadamente Fortaleza e Goiânia, são justamente as duas únicas entre as nove pesquisadas onde observou-se elevações nos preços dos imóveis residenciais ao longo de 2016, indicando por enquanto um ajuste defasado com relação ao verificado no restante do país.

O caso de ajuste para baixo nos preços nominais dos imóveis residências mais forte é observado no Rio de Janeiro, onde verificou-se em dezembro de 2016 a continuidade da tendência de baixa iniciada em meados de 2014, que prosseguiu ao longo de 2016. No entanto, o ritmo deste ajuste nominal parece arrefecer, na medida em que a variação do acumulado em 12 meses entre novembro de dezembro (-3,75% para -3,85%) representa um ritmo menor do que verificado anteriormente na passagem de outubro para novembro (-3,49% para -3,75%).

A queda nominal nos preços dos imóveis residenciais no Brasil captada pelo IGMI-R/ABECIP ao longo de 2016 representou uma queda ainda maior em termos reais, considerando-se a inflação dos demais preços em geral no período. Este ajuste resulta das condições pouco favoráveis para o mercado imobiliário em geral no contexto da continuidade da recessão iniciada no segundo trimestre de 2014 no país. Na medida em que a estabilização do ambiente político e a reversão dos fundamentos econômicos neste início de 2017 se concretizem, a fase de ajuste de preços mais acentuada no mercado imobiliário pode estar ficando para trás. 

Dentre as 9 capitais avaliadas no IGMI-R Abecip, São Paulo apresentou variação positiva após 11 meses de quedas consecutivas. Recife, Curitiba, Porto Alegre e Salvador também registraram pequenas elevações no mês, enquanto Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza e Goiânia tiveram variações negativas na margem.

Faça o dowload dos anexos abaixo.

Confira o IGMI-R ABECIP de nove cidades brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia.

Faça o dowload doa anexos abaixo.