História

Origem do SFH e SFI

Sistema Financeiro da Habitação

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de sessenta, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A Mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para a colocação de títulos do governo e viabilizar financiamentos de longo prazo.

A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência existentes na época, e às quais somente poucos privilegiados tinham acesso. De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos e os depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.

A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país. Surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS pelo Banco Nacional da Habitação.

Além de administrar o FGTS, o BNH também era o órgão regulador e fiscalizador do SFH, incluindo as instituições do Subsistema SBPE.

Do lado dos financiamentos habitacionais, foram introduzidos alguns mecanismos para dar, nos primórdios do Sistema, tranqüilidade aos tomadores dos financiamentos habitacionais. Um desses mecanismos foi a criação do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), mediante o qual a obrigação do mutuário, que tivesse pago todas as suas prestações cessava depois de decorrido o prazo contratual do financiamento e o Fundo absorveria eventuais saldos devedores residuais, provocados pelo descompasso entre a periodicidade de aplicação dos índices de correção monetária aos saldos devedores e às prestações e dos índices de reajuste dos saldos devedores e prestações.

Entretanto, ao final dos anos setenta, com o advento da segunda crise do petróleo e em seguida o da dívida externa, a inflação disparou no Brasil. As ações judiciais promovidas pelos mutuários se multiplicaram, visando compatibilizar as prestações de casa própria com a evolução do salário dos mutuários. Ambos resultaram em um aumento brutal do descasamento entre os índices de correção dos saldos devedores já concedidos - que seguiam indiretamente os índices de inflação - e o das prestações desses financiamentos - muitos dos quais atrelados à evolução dos salários. As diversas tentativas do governo de reduzir a inflação através de medidas heterodoxas, como aplicação de tablitas às prestações (no Plano Cruzado) e congelamentos, na segunda metade da década de oitenta, só agravaram a situação.

As Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário foram gradativamente substituídas, ainda na primeira metade da década de oitenta, pelos bancos múltiplos na concessão de novos financiamentos. O Banco Nacional de Habitação foi extinto em 1986 e suas atribuições passaram a ser desenvolvidas pelo Banco Central do Brasil, pela Caixa Econômica Federal e pelo Ministério da Fazenda.

Esse período coincidiu com o vencimento de boa parte dos contratos de financiamento habitacional, concedidos com prazos de 15 a 20 anos na fase áurea do SFH e deixaram tanto os bancos como o governo com um enorme rombo - o do FCVS.

A década de 90 teve início com a retenção pelo Governo da época de boa parte dos recursos da poupança (e de outros ativos financeiros), afetando seriamente o setor de construção civil e de crédito imobiliário. Por outro lado, os depósitos de poupança sofriam uma forte concorrência por parte dos fundos de investimento. O volume dos financiamentos imobiliários diminuiu significativamente. Os financiamentos realizados com recursos dos depósitos do FGTS também registraram uma queda nesse período. Apesar disso, a década de noventa foi muito promissora para o crédito imobiliário como um todo. O governo e as instituições financeiras trabalharam com afinco para resolver a questão da dívida do FCVS para com as instituições financeiras. Os créditos das instituições financeiras vêm sendo novados - ou seja, substituídos por títulos do Tesouro Nacional.

Paralelamente, a Abecip e as instituições financeiras analisaram vários modelos de financiamento imobiliário praticados no exterior e apresentaram uma proposta para o Governo, para o Congresso e para o setor da construção civil, para revigorar o crédito imobiliário no Brasil. Surgiu assim o Sistema de Financiamento Imobiliário. Por outro lado, a estabilização da economia brasileira registrada ao longo dos últimos 10 anos deu um novo ânimo ao SFH. As taxas de juros aplicadas aos financiamentos vêm caindo. As baixas taxas de inflação permitem, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo e a assumir compromissos de mais longo prazo.

Os depósitos em caderneta de poupança do SBPE somavam, no final de dezembro de 2014, R$ 522 bilhões, quatro vezes o saldo registrado em dezembro de 2004. Já os financiamentos habitacionais contratados pelo SBPE no ano de 2014 chegaram a R$ 133 bilhões. Em termos de números de unidades, mais que 538 mil imóveis foram financiados em 2014, um recorde do sistema.

Sistema de Financiamento Imobiliário

A instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, criou as condições necessárias para uma nova e importante fase do financiamento imobiliário no Brasil. A partir de meados da década de 80 ficaram claras as dificuldades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nos moldes em que foi desenhado, para atendimento da demanda de crédito habitacional. A análise da experiência de vários países mostra que o crescimento do financiamento habitacional está intimamente ligado à existência de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, autonomia na contratação das operações e um mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo, principalmente junto a grandes investidores. Desta forma, o SFI foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, segundo modelo delineado a partir dos mais modernos mercados de financiamento imobiliário, inclusive latino-americanos, inspirados no modelo norte-americano, tendo por princípio a integração das operações imobiliárias com o mercado de capitais, viabilizando o mercado secundário de títulos imobiliários.

Outras características relevantes do SFI são a instituição de um novo título de crédito, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), afixação de regras para a criação de Companhias Securitizadoras, o procedimento para securitização de créditos imobiliários, a instituição do regime fiduciário sobre créditos imobiliários e a introdução, na legislação brasileira, da alienação fiduciária de imóveis, instrumento fundamental para a garantia efetiva das operações de financiamento imobiliário. O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), uma nova espécie de valor mobiliário, de emissão das Companhias Securitizadoras, foi criado para a captação de recursos dos investidores institucionais, em prazos compatíveis com as características do financiamento imobiliário, objetivando, assim, condições para um mercado secundário de créditos imobiliários. As Companhias

Securitizadoras foram criadas nos moldes das empresas similares americanas, tendo por finalidade a aquisição e securitização de créditos imobiliários em geral e a emissão e colocação principalmente de Certificados de Recebíveis Imobiliários no mercado. As Securitizadoras adquirem os créditos imobiliários junto às chamadas "empresas originadoras", ou seja, as instituições financeiras autorizadas a operar no SFI, concedendo empréstimos para a aquisição ou a produção de imóveis. As operações de financiamento imobiliário no SFI são livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no sistema - as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo e as companhias hipotecárias. Outro poderoso estímulo à concessão do crédito imobiliário introduzido pela Lei nº 9.514/97, por garantir celeridade na recuperação do crédito, foi a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel. Pelo contrato de alienação fiduciária, o proprietário de um imóvel efetuará, em garantia do respectivo financiamento para aquisição desse imóvel, a alienação em caráter fiduciário do imóvel à entidade financiadora, transferindo a esta a propriedade fiduciária e a posse indireta. Até a liquidação do financiamento, o devedor será possuidor direto do imóvel. Em tais condições, oferecendo garantias firmes aos investidores e aos financiadores e liberdade de negociação entre as partes interessadas, o SFI representa a efetiva modernização do mercado imobiliário no País.

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de sessenta, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A Mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para a colocação de títulos do governo e viabilizar financiamentos de longo prazo.

A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência existentes na época, e às quais somente poucos privilegiados tinham acesso. De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos e os depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.

A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país. Surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS pelo Banco Nacional da Habitação.

Além de administrar o FGTS, o BNH também era o órgão regulador e fiscalizador do SFH, incluindo as instituições do Subsistema SBPE.

Do lado dos financiamentos habitacionais, foram introduzidos alguns mecanismos para dar, nos primórdios do Sistema, tranqüilidade aos tomadores dos financiamentos habitacionais. Um desses mecanismos foi a criação do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), mediante o qual a obrigação do mutuário, que tivesse pago todas as suas prestações cessava depois de decorrido o prazo contratual do financiamento e o Fundo absorveria eventuais saldos devedores residuais, provocados pelo descompasso entre a periodicidade de aplicação dos índices de correção monetária aos saldos devedores e às prestações e dos índices de reajuste dos saldos devedores e prestações.

Entretanto, ao final dos anos setenta, com o advento da segunda crise do petróleo e em seguida o da dívida externa, a inflação disparou no Brasil. As ações judiciais promovidas pelos mutuários se multiplicaram, visando compatibilizar as prestações de casa própria com a evolução do salário dos mutuários. Ambos resultaram em um aumento brutal do descasamento entre os índices de correção dos saldos devedores já concedidos - que seguiam indiretamente os índices de inflação - e o das prestações desses financiamentos - muitos dos quais atrelados à evolução dos salários. As diversas tentativas do governo de reduzir a inflação através de medidas heterodoxas, como aplicação de tablitas às prestações (no Plano Cruzado) e congelamentos, na segunda metade da década de oitenta, só agravaram a situação.

As Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário foram gradativamente substituídas, ainda na primeira metade da década de oitenta, pelos bancos múltiplos na concessão de novos financiamentos. O Banco Nacional de Habitação foi extinto em 1986 e suas atribuições passaram a ser desenvolvidas pelo Banco Central do Brasil, pela Caixa Econômica Federal e pelo Ministério da Fazenda.

Esse período coincidiu com o vencimento de boa parte dos contratos de financiamento habitacional, concedidos com prazos de 15 a 20 anos na fase áurea do SFH e deixaram tanto os bancos como o governo com um enorme rombo - o do FCVS.

A década de 90 teve início com a retenção pelo Governo da época de boa parte dos recursos da poupança (e de outros ativos financeiros), afetando seriamente o setor de construção civil e de crédito imobiliário. Por outro lado, os depósitos de poupança sofriam uma forte concorrência por parte dos fundos de investimento. O volume dos financiamentos imobiliários diminuiu significativamente. Os financiamentos realizados com recursos dos depósitos do FGTS também registraram uma queda nesse período. Apesar disso, a década de noventa foi muito promissora para o crédito imobiliário como um todo. O governo e as instituições financeiras trabalharam com afinco para resolver a questão da dívida do FCVS para com as instituições financeiras. Os créditos das instituições financeiras vêm sendo novados - ou seja, substituídos por títulos do Tesouro Nacional.

Paralelamente, a Abecip e as instituições financeiras analisaram vários modelos de financiamento imobiliário praticados no exterior e apresentaram uma proposta para o Governo, para o Congresso e para o setor da construção civil, para revigorar o crédito imobiliário no Brasil. Surgiu assim o Sistema de Financiamento Imobiliário. Por outro lado, a estabilização da economia brasileira registrada ao longo dos últimos 10 anos deu um novo ânimo ao SFH. As taxas de juros aplicadas aos financiamentos vêm caindo. As baixas taxas de inflação permitem, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo e a assumir compromissos de mais longo prazo.

Os depósitos em caderneta de poupança do SBPE somavam, no final de dezembro de 2014, R$ 522 bilhões, quatro vezes o saldo registrado em dezembro de 2004. Já os financiamentos habitacionais contratados pelo SBPE no ano de 2014 chegaram a R$ 133 bilhões. Em termos de números de unidades, mais que 538 mil imóveis foram financiados em 2014, um recorde do sistema.

A instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, criou as condições necessárias para uma nova e importante fase do financiamento imobiliário no Brasil. A partir de meados da década de 80 ficaram claras as dificuldades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nos moldes em que foi desenhado, para atendimento da demanda de crédito habitacional. A análise da experiência de vários países mostra que o crescimento do financiamento habitacional está intimamente ligado à existência de garantias efetivas de retorno dos recursos aplicados, autonomia na contratação das operações e um mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo, principalmente junto a grandes investidores. Desta forma, o SFI foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, segundo modelo delineado a partir dos mais modernos mercados de financiamento imobiliário, inclusive latino-americanos, inspirados no modelo norte-americano, tendo por princípio a integração das operações imobiliárias com o mercado de capitais, viabilizando o mercado secundário de títulos imobiliários.

Outras características relevantes do SFI são a instituição de um novo título de crédito, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), afixação de regras para a criação de Companhias Securitizadoras, o procedimento para securitização de créditos imobiliários, a instituição do regime fiduciário sobre créditos imobiliários e a introdução, na legislação brasileira, da alienação fiduciária de imóveis, instrumento fundamental para a garantia efetiva das operações de financiamento imobiliário. O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), uma nova espécie de valor mobiliário, de emissão das Companhias Securitizadoras, foi criado para a captação de recursos dos investidores institucionais, em prazos compatíveis com as características do financiamento imobiliário, objetivando, assim, condições para um mercado secundário de créditos imobiliários. As Companhias

Securitizadoras foram criadas nos moldes das empresas similares americanas, tendo por finalidade a aquisição e securitização de créditos imobiliários em geral e a emissão e colocação principalmente de Certificados de Recebíveis Imobiliários no mercado. As Securitizadoras adquirem os créditos imobiliários junto às chamadas "empresas originadoras", ou seja, as instituições financeiras autorizadas a operar no SFI, concedendo empréstimos para a aquisição ou a produção de imóveis. As operações de financiamento imobiliário no SFI são livremente efetuadas pelas entidades autorizadas a operar no sistema - as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo e as companhias hipotecárias. Outro poderoso estímulo à concessão do crédito imobiliário introduzido pela Lei nº 9.514/97, por garantir celeridade na recuperação do crédito, foi a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel. Pelo contrato de alienação fiduciária, o proprietário de um imóvel efetuará, em garantia do respectivo financiamento para aquisição desse imóvel, a alienação em caráter fiduciário do imóvel à entidade financiadora, transferindo a esta a propriedade fiduciária e a posse indireta. Até a liquidação do financiamento, o devedor será possuidor direto do imóvel. Em tais condições, oferecendo garantias firmes aos investidores e aos financiadores e liberdade de negociação entre as partes interessadas, o SFI representa a efetiva modernização do mercado imobiliário no País.