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29/06/2020

Venda eletrônica de imóveis na pandemia

Incorporadoras, loteadoras e imobiliárias otimizaram suas ações para venda de imóveis por meio dos contratos eletrônicos

A pandemia do coronavírus levou milhares de pessoas a se recolherem em todo o mundo todo e criou novos tipos de relacionamentos em todos os setores da economia. O isolamento já dura mais de 60 dias e o lockdown foi decretado em alguns Estados. Certamente, quando tudo for superado, um novo modus operandi terá se instalado na sociedade especialmente nas relações contratuais.

Incorporadoras, loteadoras e imobiliárias otimizaram suas ações para venda de imóveis por meio dos contratos eletrônicos. Tudo feito à distância e instantaneamente. Algumas construtoras, inclusive, ampliaram o atendimento digital e chegaram a fazer a venda 100% online. Mas é preciso levar em conta alguns requisitos legais.

A Lei 6.015/73, batizada de “Lei de Registros Públicos (LRP)”, tem o essencial papel de garantir a segurança das transações imobiliárias e proteção da propriedade imóvel. A lei foi alterada pela Lei 11.977/2009, que ficou conhecida como “lei do Minha Casa, Minha Vida”. No artigo 38?, a lei previu a utilização do documento eletrônico.

Desde então, várias legislações inovaram o regramento para utilização do arquivo eletrônico. Os recentes Provimentos 94 e 95, editados pelo Conselho Nacional de Justiça, dispuseram sobre atendimento à distância pelos registradores e notários durante a época da pandemia. Tornou-se obrigatório recepcionar documentos digitais e os digitalizados, dentro dos padrões técnicos dispostos no art. 5º, do Decreto nº 10.278/2020.

É preciso ressalvar que não é admitido qualquer tipo de assinatura digital no Sistema Registral brasileiro, para fins de confecção de um contrato eletrônico. É necessário que a assinatura esteja revestida da autenticidade conferida pelo “Certificado Digital”, emitido pelo ICP Brasil, organização criada pela Medida Provisória n? 2002/2001.
Desta forma, todas as partes integrantes do contrato de compra e venda do imóvel devem ter o certificado digital para que o instrumento seja admitido junto ao Oficial Registrador. Isso desde as testemunhas até os vendedores e compradores.

Mediante assinatura válida e certificada digitalmente, o contrato segue para o registro eletrônico na plataforma www.registrodeimoveis.org.br (por meio de protocolo), acessível em todo o país. Os custos são similares aos do registro das vias físicas.

O registro eletrônico ainda não foi inteiramente absorvido e um dos motivos é o alto custo do certificado digital, que em média é de R$ 200,00, por ano, para pessoa física. Não à toa, somente oito milhões de brasileiros têm certificado digital, sendo que 98% são utilizados para entregas fiscais e os outros 2% para empresas e pessoas físicas em geral, contabilizando aqui os casos utilizados para assinatura dos contratos eletrônicos.

Mesmo com o alto valor investido para se obter o certificado eletrônico, no ano de 2019, cerca de 50 mil documentos digitais circularam no mundo virtual do registro eletrônico, através da plataforma antes referida. Houve a otimização do trabalho de empresas, órgãos públicos e particulares.

Vale destacar que, caso as partes não tenham o certificado digital, resta uma alternativa para transformar contrato original (em papel) em contrato eletrônico, apto ao fólio registral digital, convalidando o instrumento por meio de um “agente terceiro”. Este poderá ser o Tabelionato de Notas ou membro integrante do Sistema Financeiro Imobiliário, nos termos do parágrafo 2º do artigo 10 da MP 2.200/2001.

Apesar de existirem outras formas de assinaturas digitais como o reconhecimento facial e a biometria, estas não foram contempladas na LRP, razão pela qual não são aceitas para o ingresso no registro de imóveis.

A realidade antes da pandemia já não existe mais. Foi necessário apressar a modernização digital para os departamentos comerciais das empresas adequarem-se às prerrogativas desse momento singular, e não congelar suas atividades diárias. O objetivo é tentar sobreviver à crise que assola o país.

Apesar de a Lei de Registros Públicos ter se rendido à modernização digital, com previsão legal desde o ano 2011, a utilização dessas ferramentas só se acentuou neste momento de pandemia, representando um marco para o ingresso registral à era digital.

A agilidade nos procedimentos em geral e a facilidade de realizar vendas de imóveis abstendo-se de ficar num plantão de vendas certamente é o ponto marcante da concepção do formato eletrônico de trabalho. Isso representa economia de tempo e ao erário. Além disso, há a diminuição do desgaste psicológico para todos os envolvidos. A tendência é que esse cenário cresça de forma exponencial nos próximos meses.

FONTE: ESTADO DE S. PAULO