1. Introdução
A crescente digitalização do mercado imobiliário trouxe à tona a tokenização de ativos, mecanismo que permite fracionar e negociar direitos sobre imóveis por meio de registros em blockchain. No entanto, a 21ª vara Federal Cível do Distrito Federal, ao apreciar ação movida pelo ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, suspendeu, por meio de tutela de urgência, a resolução 1.551/25 do Cofeci - Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
A decisão considerou que o Cofeci teria extrapolado sua competência ao tentar regulamentar a chamada “tokenização imobiliária”, invadindo a competência privativa da União para legislar sobre Direito Civil e Registros Públicos, além de interferir em atribuições de outros órgãos, como o CNJ e o Banco Central. O caso reacendeu discussões sobre competência normativa, segurança jurídica e a proteção do sistema registral diante das inovações tecnológicas.
2. O contexto da decisão
A resolução suspensa buscava disciplinar a tokenização de ativos imobiliários, permitindo que imóveis ou frações deles fossem representados por tokens digitais, usualmente registrados em blockchain. A proposta visava conferir maior liquidez ao mercado, facilitar investimentos fracionados e aproximar o setor imobiliário das inovações do mercado de capitais.
A resolução publicada em agosto de 2025, pretendia instituir um “Sistema de Transações Imobiliárias Digitais”, estabelecendo regras para o credenciamento de plataformas digitais e de “agentes de custódia e garantia imobiliária”, além de criar conceitos como “Token Imobiliário Digital” e “Direitos Imobiliários Tokenizados”.
Segundo o magistrado que proferiu a decisão, o conselho “extrapolou suas competências ao inovar no ordenamento jurídico e criar um sistema paralelo de registro de transações imobiliárias digitais”, matéria cuja regulação, conforme a decisão, cabe exclusivamente à União, ao CNJ e ao próprio ONR.
A decisão judicial destacou que o ato normativo não possuía força de lei, de modo que a criação de um regime jurídico paralelo de registro imobiliário somente poderia ser instituída pelo Congresso Nacional, em respeito ao princípio da legalidade estrita (CF, art. 5º, II), violando também outros dispositivos constitucionais que conferem à União a competência privativa para legislar sobre Direito Civil e Registros Públicos (art. 22, I e XXV, da Constituição Federal).
Além disso, ressaltou-se o risco de formação de um sistema paralelo de registro, já que a equiparação da tokenização ao registro imobiliário poderia gerar duplicidade: de um lado, o registro público oficial, dotado de fé pública e eficácia erga omnes; de outro, um registro digital privado, sem a mesma garantia de autenticidade e publicidade, o que acarretaria insegurança quanto à titularidade e à validade das transações.
O Judiciário também reafirmou a função pública do registro imobiliário, que não se limita a um ato burocrático, mas constitui atividade estatal delegada, destinada a assegurar a ordem jurídica, a proteção de terceiros de boa-fé e a estabilidade das relações patrimoniais (lei 6.015/1973).
Outro ponto considerado foi a proteção do consumidor e do investidor, que poderiam ser levados a acreditar que a aquisição de tokens equivaleria à aquisição de propriedade imobiliária, quando, na realidade, tais instrumentos apenas representam direitos obrigacionais ou de participação econômica, sem transferir a propriedade plena.
Em síntese, a decisão não se posiciona contra a utilização de novas tecnologias, mas enfatiza a necessidade de preservação do registro público como elemento central da segurança jurídica imobiliária. Ao suspender a resolução Cofeci 1.551/25, o juízo reconheceu que nenhuma transação, emissão ou negociação de tokens imobiliários baseada nela possui validade jurídica, reforçando que eventuais inovações devem ser implementadas dentro de um marco legal definido.
O entendimento judicial busca atuar, assim, como medida de cautela, ao reafirmar que a competência para regulamentar a tokenização imobiliária é da União, do CNJ e do ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, evitando a criação de práticas sem respaldo normativo adequado e assegurando que a modernização ocorra de forma uniforme e juridicamente segura.
3. Tokenização e o sistema registral brasileiro
A tokenização imobiliária, embora represente um avanço tecnológico relevante, não se confunde com o registro público de propriedade, que no Brasil possui natureza constitutiva. O art. 1.245 do CC dispõe que a transferência da propriedade entre vivos ocorre mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, o que demonstra que o ato registral não é mera formalidade, mas requisito essencial para a aquisição da propriedade imobiliária, conferindo-lhe eficácia erga omnes.
Os tokens, ainda que lastreados em ativos reais, não possuem, no atual marco normativo, aptidão para produzir efeitos reais. Sua natureza jurídica aproxima-se mais dos direitos obrigacionais ou de participação econômica, vinculados a relações contratuais entre as partes. A circulação desses instrumentos pode representar expectativa de retorno financeiro ou participação em empreendimento, mas não substitui o título translativo devidamente registrado em cartório.
Nesse sentido, a equiparação entre tokens e registro formal poderia gerar tensões com a função pública do sistema registral, cuja finalidade é assegurar publicidade, autenticidade, continuidade e especialidade, princípios basilares previstos na lei 6.015/1973 (lei de registros públicos). Assim, a utilização da tecnologia deve ser compreendida como potencial instrumento de apoio ou complemento, mas não como substituto do regime jurídico registral vigente.
A doutrina civilista reforça essa distinção. Carlos Roberto Gonçalves (2021) observa que os direitos reais, diferentemente dos obrigacionais, possuem eficácia absoluta, vinculando todos os sujeitos da ordem jurídica, enquanto os obrigacionais têm eficácia relativa, obrigando apenas as partes contratantes. Nesse sentido, a tokenização, ao representar frações de investimento, insere-se no campo obrigacional, não podendo ser confundida com a constituição ou transmissão de direitos reais sobre imóveis.
Do ponto de vista constitucional, o art. 236 da Constituição Federal estabelece que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do poder público, e fiscalizados pelo Poder Judiciário. Isso significa que a fé pública registral é atributo exclusivo do Estado e de seus delegatários, não podendo ser transferida a sistemas privados de registro, ainda que baseados em tecnologias avançadas como a blockchain.
A jurisprudência do STJ também reforça a centralidade do registro imobiliário. Em diversos precedentes, a Corte tem afirmado que a ausência de registro inviabiliza a oponibilidade da propriedade perante terceiros, ainda que exista contrato válido entre as partes.
O STJ reafirmou, em recente julgamento, a importância do registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel para que esta produza efeitos perante terceiros nos seguintes termos: "A propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário" (REsp 2.141.417/SC).
Na decisão a 4ª turma entendeu que, no caso de imóvel comercial, a promessa não registrada não é oponível a terceiro de boa-fé que recebe o bem como garantia hipotecária devidamente registrada. Isso demonstra que, sem o registro, não há aquisição plena da propriedade, mas apenas efeitos obrigacionais.
Portanto, a blockchain pode ser utilizada como ferramenta auxiliar do sistema registral, seja para fins de auditoria, interoperabilidade ou transparência, mas não como substituto do registro público. A integração entre inovação tecnológica e regime jurídico deve ocorrer de forma complementar, preservando a função pública do registro e evitando a criação de sistemas paralelos que comprometam a confiança no mercado imobiliário.
4. Inovação versus segurança jurídica
O desafio jurídico de conciliar inovação tecnológica com a preservação da fé pública registral insere-se em um debate mais amplo sobre a relação entre tecnologia disruptiva e instituições jurídicas tradicionais. A blockchain, enquanto tecnologia de registro distribuído, apresenta características como imutabilidade, descentralização e rastreabilidade, que podem aumentar a eficiência, a transparência e reduzir custos de transação.
Contudo, tais atributos não são suficientes para substituir a função pública desempenhada pelo registro imobiliário, cuja legitimidade decorre de sua natureza estatal delegada e da fé pública que lhe é inerente. A questão pode ser analisada sob três eixos:
1. Eixo normativo-constitucional: O art. 236 da Constituição Federal estabelece que os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do poder público, e fiscalizados pelo Judiciário. Isso significa que a fé pública registral não é apenas uma característica técnica, mas um atributo jurídico-institucional, que confere validade e eficácia erga omnes aos atos registrados. A blockchain, por mais segura que seja, não possui essa legitimação normativa.
2. Eixo dogmático-civilista: O CC (art. 1.245) consagra o efeito constitutivo do registro imobiliário, de modo que a propriedade só se transfere com o registro do título translativo. A doutrina (DINIZ, 2020; GONÇALVES, 2021) reforça que o registro não é mera formalidade, mas condição de eficácia real. A tokenização, ao representar direitos obrigacionais ou de participação econômica, não alcança a dimensão dos direitos reais, que exigem publicidade e oponibilidade universal.
3. Eixo comparado e de análise econômica do direito: Em experiências internacionais, como nos Estados Unidos e na União Europeia, a blockchain tem sido utilizada como instrumento auxiliar para aumentar a eficiência dos registros, mas não como substituto da fé pública estatal. A análise econômica do direito (Posner, 1998) sugere que a redução de custos de transação não pode comprometer a segurança jurídica, sob pena de gerar externalidades negativas, como aumento de litígios e incerteza sobre a titularidade.
A decisão da 21ª vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal reforça esse entendimento ao afirmar que mudanças estruturais no regime de propriedade imobiliária dependem de lei formal, e não de atos normativos infralegais. Trata-se de uma aplicação direta do princípio da legalidade estrita, que impede que entidades privadas ou mesmo órgãos administrativos alterem a essência do sistema registral sem respaldo legislativo.
Assim, por tal perspectiva, a incorporação da inovação tecnológica deve ocorrer por meio de regulação legislativa clara e sistemática, que assegure a integração entre tecnologia e segurança jurídica. A blockchain pode ser integrada como mecanismo de suporte - por exemplo, para auditoria, interoperabilidade entre cartórios e transparência de operações - mas não pode substituir a fé pública registral, que é atributo exclusivo do Estado.
5. Considerações finais
A análise das perspectivas futuras da tokenização imobiliária no Brasil revela que o caminho mais adequado para sua consolidação passa, necessariamente, pela regulação legislativa. O Congresso Nacional, como foro legítimo de deliberação democrática, é o espaço apropriado para disciplinar a matéria, estabelecendo limites claros e mecanismos de integração com o sistema registral oficial. Somente por meio de lei formal será possível compatibilizar a inovação tecnológica com os princípios constitucionais que regem a publicidade, a autenticidade e a eficácia erga omnes dos registros públicos.
Nesse contexto, a blockchain pode desempenhar papel relevante como instrumento de apoio, seja na gestão de informações, na auditoria de processos ou na ampliação da transparência das operações imobiliárias. Todavia, sua utilização deve ocorrer de forma complementar ao sistema registral, e não como substituto, uma vez que a fé pública registral é atributo exclusivo do Estado e de seus delegatários, nos termos do art. 236 da Constituição Federal.
Outro aspecto que merece destaque é a proteção do investidor e do consumidor. A clareza normativa é essencial para evitar riscos de nulidade ou de ineficácia dos negócios jurídicos, sobretudo diante da possibilidade de que investidores sejam induzidos a acreditar que a aquisição de tokens equivaleria à aquisição da propriedade imobiliária. A ausência de disciplina legal adequada poderia gerar insegurança jurídica, aumentar a litigiosidade e comprometer a confiança no mercado.
Além disso, a integração institucional desempenha papel estratégico. O ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, criado pela lei 13.465/17, pode atuar como elo entre a inovação tecnológica e o sistema registral, promovendo a incorporação de soluções digitais que respeitem os marcos legais e fortaleçam a eficiência do serviço público delegado.
Diante desse cenário, a suspensão da resolução sobre tokenização imobiliária evidencia a tensão existente entre a busca por inovação tecnológica e a necessidade de preservação da segurança jurídica. Embora a tokenização represente um importante avanço no mercado de capitais e no setor imobiliário, sua implementação deve observar a estrutura normativa vigente e a função pública dos registros. O caminho adequado, portanto, é a integração regulada e legislada, que assegure tanto a modernização quanto a proteção dos direitos de propriedade.
A decisão da 21ª vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, ao acolher a ação movida pelo ONR, reafirma que a inovação deve caminhar lado a lado com a legalidade, sob pena de comprometer a confiança no sistema registral brasileiro. Trata-se de um marco que não rejeita a tecnologia, mas impõe a necessidade de que sua adoção ocorra dentro dos parâmetros constitucionais e legais, garantindo equilíbrio entre eficiência econômica e estabilidade jurídica.
Leia matéria na íntegra: https://www.migalhas.com.br/depeso/448108/suspensao-da-resolucao-sobre-tokenizacao-imobiliaria
