A Loft - empresa que compra apartamentos para reforma e revenda - completa seu primeiro ano de atuação neste mês, com expectativa de crescimento expressivo em 2020. "Startups costumam crescer de três a cinco vezes ao ano", diz Florian Hagenbuch, fundador e copresidente da Loft. Para 2019, a meta é chegar a R$ 2 bilhões anualizados de imóveis comercializados em dezembro.
Com foco nos padrões médio-alto e alto, a Loft concentra sua atuação em bairros nobres da capital paulista. A empresa está avaliada em R$ 1,5 bilhão. Desde que começou a atuar, fechou mais de 250 transações, com investimento superior a R$ 370 milhões.
Mais de R$ 100 milhões de fundo com foco em compra, reforma e venda de apartamentos, geridos pela Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), estão sendo direcionados às operações. Posteriormente, haverá fundos com foco em transações de casas e de locações, segundo Hagenbuch.
A startup é controlada por seus sete fundadores. A maior fatia é de Hagenbuch e Mate Pencz, que já haviam fundado, juntos, a Printi, empresa de comércio eletrônico de material gráfico. Fundos americanos e brasileiros que fizeram aportes de R$ 360 milhões são o segundo maior grupo de acionistas. E há os minoritários - 100 dos 250 funcionários da Loft participam do capital.
A concorrência está se intensificando. Em maio, o Grupo Zap anunciou sua entrada no negócio de compra de imóveis para posterior reforma e venda e, em junho, a plataforma digital de aquisição e comercialização de unidades Reex deu início às suas operações.
Hagenbuch diz que o mercado imobiliário é cíclico e que a participação de startups no setor ainda é pequena. "O mercado vive um início de retomada", afirma. Como parte das mudanças, ele cita o anúncio da linha de crédito da Caixa Econômica Federal com saldo devedor atualizado pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
As operações de compra e venda da Loft são feitas por meio de plataforma digital, com suporte de corretores imobiliários. Entre 65% e 70% dos apartamentos avaliados não têm problemas de documentação e são adquiridos pela plataforma.
O ciclo médio de compra, reforma e venda na Loft dura 3,8 meses - do início da avaliação à aquisição são necessários 30 dias. O modelo interessa a donos de apartamentos que buscam liquidez em curto prazo. "Em média, o proprietário leva 16 meses para se desfazer do ativo no mercado", diz Hagenbuch.
Segundo ele, a Loft paga ao vendedor valor próximo da média entre os preços mínimo e máximo de mercado. À medida que mais transações são fechadas pela empresa, o banco de dados de valores efetivamente negociados em cada região fica mais completo.
Há 117 reformas sendo feitas; a capacidade é de até 160 obras simultâneas. A Loft está testando a oferta de reformas personalizadas conforme a demanda dos compradores. É possível obter custos abaixo da média do mercado, devido à escala das operações, e a reforma possibilita agregar valor aos imóveis.
A Loft iniciou suas operações pelos bairros dos Jardins e Itaim Bibi e expandiu a atuação para Vila Nova Conceição, Higienópolis, Moema e Pinheiros - nas zonas Sul, Oeste e central da cidade. A empresa pretende entrar em um bairro novo a cada mês. As unidades têm de 45 a 330 metros quadrados, com valor médio de venda pela Loft de R$ 1,5 milhão. Por enquanto, apenas apartamentos são negociados, mas a intenção é expandir a atuação para casas e adicionar outras cidades brasileiras e do exterior.
Há projetos-pilotos com três incorporadoras para permutas de imóveis usados dos consumidores como entrada na compra de unidades novas. Na prática, a Loft vai comprar o apartamento do cliente da imobiliária e, com os recursos, pagar a entrada da unidade. Reformas de unidades novas de incorporadoras com o objetivo de deixar o imóvel pronto para o comprador morar também estão em avaliação.
