Christian Policeno e Leonardo Fuhrmann
Os programas de retrofit se tornaram uma opção para a requalificação e a atração de novos moradores para os centros de cidades como São Paulo e Rio de Janeiro. Retrofitar significa modernizar prédios antigos ou defasados, sem alterar a sua identidade arquitetônica original.
Em São Paulo, desde 2021, a lei Programa Requalifica Centro estabelece incentivos para retrofits na área central.
No início, o projeto incluía Sé, República e Brás. Em maio deste ano, a área beneficiada foi ampliada com Bom Retiro, Pari, Bela Vista, Santa Cecília e Liberdade. O projeto inclui a subvenção, com até 25% do custo das intervenções, para prédios voltados à Habitação de Interesse Social (HIS) e à Habitação de Mercado Popular (HMP) nos oito distritos do centro.
Entre os benefícios, há a remissão de créditos do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), isenção do IPTU nos três primeiros anos a partir da conclusão dos retrofits, isenção de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e de taxas municipais para instalação e funcionamento por cinco anos, além da redução de 2% no ISS (Imposto sobre Serviços).
A Prefeitura de São Paulo estima investir até R$ 1 bilhão para a produção de unidades habitacionais na região. Do total, estima destinar 60% dos recursos a projetos para famílias com renda de até três salários mínimos (HIS-1) e entre três e seis salários mínimos (HIS-2), além de 15% para famílias com renda de até dez salários mínimos (HMP).
Além disso, a administração municipal tem um segundo programa para imóveis construídos até 1992 na região central da cidade. Segundo dados da prefeitura, há 49 edifícios em processo de requalificação urbana. Entre 2023 e 2025, foram lançados três editais, com a oferta de R$ 400 milhões.
A incorporadora e construtora Somauma é uma empresa responsável por retrofitar edifícios como o Virgínia, na região da Consolação, e o Edifício Tebas, no centro histórico de São Paulo.
Marcelo Falcão, arquiteto e sócio da empresa, diz que o principal benefício é que os edifícios construídos já têm valor incorporado. "Mesmo que estejam desgastados, a estrutura do prédio está pronta, a infraestrutura urbana já existe, o transporte público está implantado e a região possui memória, identidade e serviços", diz.
Falcão diz que há regiões fora dos centros tradicionais que também apresentam potencial para retrofitar prédios, incluindo Mooca, Brás, Bom Retiro, Penha e Santo Amaro.
O arquiteto afirma, no entanto, que, sem os incentivos municipais, este mercado não conseguiria crescer nesse ritmo. "O retrofit costuma lidar com ativos mais complexos, envolvendo patrimônio histórico, regularização, estruturas existentes e riscos que não aparecem em um terreno vazio", diz.
Já no Rio de Janeiro, além da Lei de Reconversão de Imóveis e do Programa Reviver Centro, a administração municipal lançou, em 2025, o Reviver Centro Patrimônio Pró-APAC, para recuperar imóveis históricos, e o Reviver Centro Cultural, que apoia financeiramente atividades artísticas no térreo de prédios ociosos. Dos projetos de prédios, 79 licenças haviam sido emitidas até o mês passado, sendo 63 de transformação de uso. Outros 25 pedidos estão em análise.
No ano passado, a Caixa Econômica Federal também anunciou a sua entrada no ramo de retrofit, com uma linha de crédito especial para a requalificação de prédios. O programa, incluído nas opções de financiamento à construção, não concorre com as iniciativas municipais e abre espaço para o desenvolvimento de projetos em outras regiões do país.
Para Kleber Sobrinho, fundador da Recon Retrofit, os projetos de retrofit se desenvolvem muito ligados às políticas públicas de readensamento das regiões centrais das grandes cidades. "É um paradoxo que existam edifícios abandonados ao mesmo tempo em que tenhamos um déficit habitacional", afirma. Ele lembra que, muitas vezes, esses edifícios sem uso ficam justamente nas regiões que oferecem melhor infraestrutura urbana, como proximidade de uma rede de transportes coletivos, empregos, oportunidades de trabalho e de lazer.
A mudança no perfil da população, com o envelhecimento e o aumento no número de pessoas que moram sozinhas, reforça, para ele, a necessidade de as pessoas ficarem mais próximas de uma infraestrutura mais consolidada e com menos dependência de deslocamentos de carro.
Sobrinho aponta que ainda existem alguns desafios para esse mercado, como o preço de venda, que chega a ser até 35% mais baixo do que o de uma unidade recém-construída. "Isso faz com que, muitas vezes, seja mais vantajoso para o empreendedor apostar em unidades de menor metragem, principalmente no formato studio, do que em unidades maiores", afirma.
Outro ponto é a escolha do prédio e do formato do retrofit.
"Os antigos hotéis, por exemplo, têm muita área comum, o que acaba dificultando a criação de projetos de retrofit que sejam viáveis economicamente", diz. Ele considera que, para a conversão ser bem-sucedida, o prédio precisa ter uma taxa de áreas privativas acima de 60%.
Octavio Pontedura, sócio da imobiliária Refúgios Urbanos, que comercializa retrofits e outros tipos de imóveis no centro expandido de São Paulo, diz que o perfil do comprador desse tipo de imóvel é específico e nichado, pois busca características de prédios antigos aliadas às melhorias de um apartamento novo.
Pontedura explica que o comprador deve ter os mesmos cuidados de qualquer aquisição imobiliária. Segundo ele, existem retrofits que renovam apenas a infraestrutura do edifício, como elevadores e sistemas elétrico, hidráulico e de combate a incêndio, enquanto as unidades permanecem sem reforma. "Nesse caso, o comprador precisa avaliar se a infraestrutura e o acabamento do apartamento compensam", diz.
Em relação à valorização, Pontedura afirma que ainda é cedo para concluir se imóveis retrofitados terão desempenho diferente dos demais. Segundo ele, depois de pronto e entregue, o imóvel passa a integrar o estoque da região e tende a acompanhar as oscilações do mercado. "Minha percepção é que o comportamento será semelhante ao dos demais imóveis, mas ainda é cedo para cravar isso", conta.
Juliê de Mattos transformou essa busca por imóveis para retrofit em uma atividade profissional. Ela trabalha com regularização e com imóveis que ficam desatualizados. "São dois mercados que andam juntos. Muitas vezes, os imóveis ficam parados por questões de herança, por causa de herdeiros que moram em outros estados ou até em outros países", comenta. Sua empresa, que atua no mercado paulista, ajuda a calcular o potencial de valorização de um prédio e qual seria o valor necessário para a sua atualização.
Para Juliê, muitos edifícios ganham valor adicional quando conseguem ser modernos e atualizados em sua infraestrutura, mas sem perder a essência da época em que foram construídos. Na capital paulista, ela vê potencial nesse mercado para além do centro da cidade, em regiões como as proximidades da avenida Paulista, os Jardins e o Itaim Bibi.
Apesar de ser mais conhecido em prédios, o retrofit também é uma opção para o mercado de casas. E foi nesse segmento que Robson Queiroz se especializou, com atuação em condomínios no interior paulista e, principalmente, em Alphaville, na Grande São Paulo.
"Existem muitas casas degradadas dentro desses condomínios, seja por conta de dificuldades financeiras, de famílias que perderam seu provedor ou de famílias que se desinteressam por aquele imóvel", conta.
Queiroz afirma que, muitas vezes, acaba adquirindo uma casa por um preço inferior ao valor do terreno. "Acabo aproveitando o que existe de terraplanagem, fundação e estruturas de contenção e faço a atualização de todo o projeto", explica. Como engenheiro, ele faz a avaliação do potencial da casa e das possibilidades de intervenção.
