Por Eduardo Vargas
Olhando para imóveis premium, a Kinght Frank revela que com US$ 1 milhão você compra 93 metros quadrados em Dubai, 34 em Nova York e apenas 15 em Mônaco.
Em solo brasileiro, R$ 1 milhão compra de 60 a pouco mais de 80 metros quadrados nas cidades mais caras, considerando o valor médio dos imóveis. A diferença entre o preço médio e o preço dos imóveis mais luxuosos é estreita em algumas cidades, mas abissal em outras. No limite, nas áreas mais disputadas e nas construções mais luxuosas, o mesmo R$ 1 milhão mal compra a área equivalente a uma vaga de garagem.
Mas o que faz com que uma área se torne tão valorizada? Parte da resposta é óbvia: localização, serviços, restrições regulatórias para construção, a boa e velha lei da oferta e da procura, qualidade das construções, poder aquisitivo dos compradores. Para além disso, há fatores mais, digamos, dinâmicos.
Uma mudança de plano diretor, uma redução (drástica) na criminalidade, os efeitos dos juros, entre outras variáveis.
São algumas mudanças nessa equação que explicam por que Vitória (ES) se tornou a cidade com o maior preço médio do país na penúltima leitura do Índice FipeZAP– R$ 15,6 mil o metro quadrado –, superando Itapema (SC), que por sua vez havia desbancado Balneário Camboriú (SC) há alguns meses.
São as únicas três cidades com preço médio acima de R$ 15 mil.
No entanto, não é na capital capixaba que estão os maiores preços. Trata-se de uma sutileza matemática que alçou Vitória ao topo do ranking nacional.
Muitos imóveis têm preços perto de R$ 15 mil o metro quadrado, mas o topo do mercado não vai além do dobro disso, enquanto em outros locais ele chega a superar seis vezes o preço médio. Em Vitória os valores são mais equilibrados; seus imóveis mais caros ficam em torno de R$ 34 mil o metro quadrado.
Esse panorama deriva do fato de que, em Vitória, contam-se nos dedos os bairros onde há desenvolvimento imobiliário. Há uma escassez natural em uma cidade que é separada de Vila Velha pela Baía de Vitória e fica espremida por um aeroporto e um terminal de exportação de minério da Vale.
São apenas 97 quilômetros quadrados de território; uma área equivalente a 1/15 da cidade de São Paulo. O tamanho reduzido ajudou o preço médio a saltar mais de 10% no acumulado deste ano.
Breno Peixoto, CEO da Nazca, incorporadora de Vitória, comenta que a inflação é uma pedra no sapato para o setor em todo o Brasil, mas é particularmente alta por lá.
“A inflação da construção civil no Espírito Santo é maior do que em outros estados. Apesar de ser um estado pujante e sério nas prestações de contas, é pequeno. Então, o material que chega aqui vem de São Paulo e do Rio, na grande maioria.”
O comprador do luxo é quase sempre um empresário, e há vários anos executivos e funcionários de empresas como Vale, Petrobras e também ArcelorMittal Tubarão (antiga CST) movimentam o mercado de alto padrão.
Mariangela Silva, economista do Grupo OLX, endossa a conexão entre renda e imóveis mais valorizados.
“Vitória tem uma renda domiciliar relativamente alta, mesmo quando comparada a São Paulo, e uma taxa de desocupação bem menor que a média do país, muito baseada no funcionalismo público e em setores como extração de petróleo e gás e logística portuária.”
O Mapa da Riqueza da Fundação Getulio Vargas (FGV), de 2020, aponta que os declarantes de imposto de renda de São Paulo têm renda média de R$ 13 mil.
Em Vitória, a renda média é de R$ 12,9 mil. O PIB per capita calculado pela Pnad, do IBGE, saiu de R$ 55 mil em 2017 para R$ 87 mil em 2023 na capital capixaba. Em São Paulo, é de R$ 93 mil. Ademais, o plano diretor pressiona os preços para cima.
Peixoto, da Nazca, observa que em uma ilha “só se cresce para cima, e não para os lados” – e em Vitória não há permissão para levantar edifícios com mais de 20 ou 30 andares na maior parte do território.
É uma das poucas cidades do país com essa dinâmica, assim como Florianópolis (SC), onde o preço médio do metro quadrado é de R$ 13,3 mil, o que a torna a quarta cidade com maior preço médio, segundo o índice FipeZAP.
“Também temos um plano diretor relativamente restrito. O Custo Unitário Básico (CUB) é de cerca de R$ 3 mil, em média, não passando de R$ 8 mil, e temos visto alguns empreendimentos de luxo que custam R$ 50 mil o metro quadrado”, comenta Cristine Mutti, professora do Departamento de Engenharia Civil da Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC) e doutora pela Universidade de Reading, na Inglaterra.
A cerca de 85 quilômetros de distância de Florianópolis são lançados arranha-céus aos montes, e os imóveis mais caros são negociados pelo dobro do preço relatado pela acadêmica.
