Por Ana Luiza Tieghi
O presidente Jair Bolsonaro (PL) sancionou na segunda-feira (27) a MP 1085/2021, agora Lei 14.382, que trata do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp). Para o setor imobiliário, o texto promete desburocratizar o registro de imóveis, agilizando a compra e o registro das incorporações.
Como explica Sidney Moraes, diretor jurídico da plataforma UBlink, a MP reduz de cerca de 14 para só uma as certidões que a imobiliária ou o comprador precisam pedir para garantir uma aquisição segura.
“Tenho que pedir no cartório apenas a certidão de matrícula do imóvel, ela vai dizer se existe alguma questão que coloque a compra em risco”, afirma. Dos cerca de 15 a 30 dias necessários para essa operação, Moraes analisa que o processo pode ser instantâneo.
“Se a pessoa tiver débito trabalhista, tem que levar isso na matrícula, o que traz agilidade”, diz. Para ele, a experiência do consumidor será melhorada e a segurança jurídica aumentada. Do lado das empresas, a mudança representa um ganho de eficiência nas operações imobiliárias.
Anderson Henrique Nogueira, tabelião no Cartório Paulista - 2º Tabelião de Notas de São Paulo, lembra que desde 2020 era possível fazer pela internet parte do processo de venda de um imóvel. “Com a MP 1085, temos a integralidade desse processo de forma digital”, diz.
Segundo ele, os cartórios paulistas estão mais adiantados na digitalização, que agora deve chegar a todo o Brasil. Quando o tabelião pedir, o registrador tem que enviar a matrícula em até quatro horas, o que acelera o processo. Para Nogueira, a MP prioriza a boa fé do comprador. “Eliminamos a prova diabólica, em que você tem que ir em todos os cartórios e tirar todas as certidões possíveis. Com isso, conseguimos lavrar a escritura no mesmo dia”, diz.
O advogado Rodrigo Bicalho, do conselho jurídico do Secovi-SP, explica que o ônus passou do comprador para o credor do proprietário do imóvel. É o credor que precisa levar para a matrícula dos imóveis de quem deve para ele a informação de que há um crédito em aberto, e de que a propriedade poderá ser usada para cobri-lo.
O advogado analisa que a MP reforça a ideia de que checar só a matrícula é suficiente, o que vai contra o costume de buscar todos os documentos sobre o proprietário atual e os anteriores. Ainda assim, segundo Olivar Vitale, também advogado do conselho jurídico do Secovi-SP, outras certidões podem ser necessárias em um primeiro momento, até que a prática se torne usual. “Não é da noite para o dia, mas a ideia é que fique ainda mais rápido para o cidadão e para o empreendedor imobiliário”, diz.
Agora, o registro de incorporações imobiliárias também pode sair mais rápido. “O prazo era de 30 dias, mas na prática virava seis meses”, afirma Moraes. A MP estabelece um limite de 20 dias úteis. “É uma redução das custas, que são repassadas ao consumidor”, diz o diretor jurídico.
Bicalho ressalta outro benefício da MP: mais segurança para quem compra imóveis na planta. A incorporadora deve constituir uma comissão de proprietários em até seis meses do registro da incorporação, e enviar informes sobre a obra. O texto também simplifica a destituição da incorporadora em caso de paralisação da obra, sem a necessidade de processo judicial.
Em nota, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) disse que o setor trabalhou pela aprovação da MP, que já percebe alterações positivas desde sua vigência e que a lei beneficia os cidadãos com redução de custos.
Porém, Bolsonaro fez vetos e um deles pode causar insegurança jurídica para o setor, aponta Bicalho. Foi vetado o trecho que assegurava que a extinção do patrimônio de afetação não implicaria em extinção do regime especial de tributação (RET) da venda das unidades. O problema estaria nos apartamentos em estoque, que não foram vendidos até o fim da obra.
O trecho garantia que essas unidades também seriam tributadas pelo RET, o que reduz o imposto devido. De acordo com Bicalho, a taxa é de 4%, mas, se o regime não for aplicado, pode ir para 6,7%, alta de mais de 50%. “É um aumento de tributação, o que nunca foi o objetivo da MP”, diz. Há uma lei que garante a permanência dessas unidades no RET, mas ele teme que o veto crie divergência. Bicalho analisa que pior do que um aumento é a insegurança sobre quanto pagar.
Vitale concorda que isso traz insegurança e espera que o veto seja derrubado pelo Congresso. Deputados e senadores têm 30 dias para analisar os trechos descartados.
(Matéria publicada em 29/06/2022)
