Por Clayton Freitas
O mercado de FIIs (Fundos de Investimentos Imobiliários) atingiu marcas históricas em janeiro de 2026, consolidando um movimento de crescimento estrutural. Segundo dados do boletim de FIIs da B3, o setor alcançou o recorde de 3 milhões de investidores.
Esse ingresso em massa veio acompanhado de dinheiro novo. No intervalo de um ano, de janeiro de 2025 a janeiro de 2026, o patrimônio do mercado cresceu R$ 38 bilhões, passando de R$ 162 para R$ 200 bilhões, enquanto o volume médio diário negociado saltou 67%, indo de R$ 321 milhões para R$ 537 milhões.
Com 434 fundos listados, o mercado mostra que está mudando de patamar. Se por um lado as pessoas físicas (PF) seguem dominando a estratégia de “comprar e segurar” para receber dividendos (conhecido no mercado pelo jargão de buy and hold) detendo 72,9% da custódia, o mercado secundário ferve com outros participantes. Os investidores institucionais já representam 40% do volume negociado diariamente, enquanto os estrangeiros respondem por 18%.
Para absorver o apetite desses grandes players e manter a liquidez em alta, a bolsa já planeja os próximos passos, e eles incluem preparar o terreno para mais derivativos e grandes lotes, segundo Bianca Maria, gerente de produtos da B3. “A grande questão agora é: como desenvolvemos os derivativos de fundo imobiliário? É isso que atrai cada vez mais o investidor não residente e o institucional, pois permite que eles façam estratégias mais complexas com o produto”, afirma a executiva à Forbes.
Por ora, o movimento é o de estudar o comportamento do mercado para analisar quais seriam os produtos a serem criados. Fato é que num cenário de expectativa de queda de juros já precificada pelo mercado neste 2026, os FIIs devem manter sua relevância, bem como outros instrumentos. Confira abaixo os principais trechos da entrevista com a executiva, onde ela aborda os dados mais recentes, seus efeitos e perspectivas.
Forbes Brasil - O crescimento dos FIIs em janeiro foi estrutural ou reflexo do movimento de juros?
Bianca Maria - Aqui a gente vê ambos os casos. Olhando janeiro de 2026, a gente teve realmente um volume estrutural para todo o mercado de renda variável na bolsa, que é ações, ETFs, BDRs e os fundos imobiliários crescendo. Mas o que a gente não pode deixar de notar é que esse crescimento ao longo de 2025 também foi relevante. Se você comparar janeiro de 2025 com janeiro de 2026, a gente teve um crescimento aqui de quase R$ 40 bilhões no patrimônio do mercado de fundos imobiliários. E a gente teve um crescimento de 67% no volume médio diário negociado.
Esse crescimento crescente é menos intenso que antes. Isso denota que há desaceleração ou ainda existe espaço para expansão?
É mais fácil percentualmente algo crescer quando é pequenininho. Naturalmente, quando o mercado já está maior, percentualmente ele tende a crescer menos. Eu acho que isso é algo natural de mercados que estão se consolidando. Agora, em relação ao número de investidores, alcançou 3 milhões de investidores em janeiro de 2026. Mas mais do que alcançar os 3 milhões, o volume que esses investidores trouxeram é importante também. Eu poderia ter muito mais investidores investindo pouquinho, e não necessariamente teria crescimento de volume. O que a gente vê aqui não é isso. A gente vê um recorde no número de investidores e um volume 67% maior comparando janeiro de 2026 com janeiro de 2025.
A pessoa física concentra 72,9% da custódia. Isso indica perfil de longo prazo?
Quando a gente olha posição em custódia, é quem comprou o FII e ficou ali com ele. De todo mundo que tem FII hoje, a maioria é pessoa física. Isso faz muito sentido porque as pessoas físicas compram por todos os benefícios que isso traz, de pagar dividendos geralmente mensalmente, de ter liquidez, porque, em dois dias, você consegue vender e receber o seu dinheiro, e do baixo custo unitário. Então a PF [pessoa física] tem naturalmente essa estratégia de comprar o ativo e segurar em posição. Já o volume negociado é giro, é compra e venda. Aí entram outros tipos de clientes, como o investidor não residente, os formadores de mercado e os institucionais, que fazem estratégias mais de giro.
O aumento da participação institucional indica a sofisticação do mercado?
O que a gente gosta de comentar é que quanto mais clientes diferentes dentro do livro de um produto, mais benéfico é para o produto. Se eu tenho PF, se eu tenho o não residente e se eu tenho o institucional, cada um está fazendo uma estratégia diferente. Isso torna o livro mais saudável, porque eu tenho vários tipos de clientes querendo comprar e vender. O percentual maior do institucional no volume negociado mostra que ele está entrando com estratégias usando fundos imobiliários.
A pessoa física concentra 72,9% da custódia. Isso indica perfil de longo prazo?
Quando a gente olha posição em custódia, é quem comprou o FII e ficou ali com ele. De todo mundo que tem FII hoje, a maioria é pessoa física. Isso faz muito sentido porque as pessoas físicas compram por todos os benefícios que isso traz, de pagar dividendos geralmente mensalmente, de ter liquidez, porque, em dois dias, você consegue vender e receber o seu dinheiro, e do baixo custo unitário. Então a PF [pessoa física] tem naturalmente essa estratégia de comprar o ativo e segurar em posição. Já o volume negociado é giro, é compra e venda. Aí entram outros tipos de clientes, como o investidor não residente, os formadores de mercado e os institucionais, que fazem estratégias mais de giro.
O aumento da participação institucional indica a sofisticação do mercado?
O que a gente gosta de comentar é que quanto mais clientes diferentes dentro do livro de um produto, mais benéfico é para o produto. Se eu tenho PF, se eu tenho o não residente e se eu tenho o institucional, cada um está fazendo uma estratégia diferente. Isso torna o livro mais saudável, porque eu tenho vários tipos de clientes querendo comprar e vender. O percentual maior do institucional no volume negociado mostra que ele está entrando com estratégias usando fundos imobiliários.
Os R$ 200 bilhões vieram de valorização ou de entrada líquida de fato?
A gente tem ambos os pontos aqui. Se a gente olhar o preço negociado dos fundos imobiliários, existe uma tendência natural de valorização junto com a entrada de fluxo novo no patrimônio desses produtos. Aqui é um mix de ambas as coisas que aconteceu.
Em um mercado em que a gente tem 434 fundos imobiliários listados, é natural que a gente tenha dispersão. Alguns negociam mais, outros menos, depende da estratégia de cada fundo. Isso não é algo específico de FIIs, é natural de um mercado com muitos ativos. Ao mesmo tempo, a gente vê incorporações entre fundos imobiliários. Quando um fundo começa a incorporar outro, é um sinal positivo. Mostra que o mercado está amadurecendo.
O mercado comporta mais oferta ou está próximo da saturação?
Eu acho que aqui é muito mais uma linha de aumento de demanda. Se a gente olha o número de pessoas físicas que investiam na bolsa antes da pandemia e depois, o crescimento é gigantesco. Conforme tem novas pessoas querendo investir nos produtos, é natural que venham novos ativos. Na minha visão, não é um mercado que está saturado.
Estrangeiros têm 4,2% da custódia. É pouco?
Se você olha o volume negociado, é 18%. Se você olha o estoque, é 4,2%. O investidor não residente aqui é principalmente o formador de mercado. Ele não ganha dinheiro segurando posição, ele ganha dinheiro girando, arbitrando, fazendo day trade. Naturalmente ele não vai ter um percentual grande em posição, porque esse não é o business dele. É mais uma diferença de estratégia do que algo negativo.
Onde há mais espaço para crescimento?
Pensando percentualmente em posição, tem um crescimento relevante do institucional. Em questão de volume negociado, a gente acha que tem muito espaço para o não residente. A pessoa física já é super relevante e é natural desse produto, até pelos benefícios tributários.
Quais os próximos marcos para o mercado?
A gente como infraestrutura de mercado está muito focado em desenvolver o ecossistema do produto. Como a gente desenvolve os derivativos de fundo imobiliário? Como amplia soluções para grandes lotes e aceitação em garantia? Hoje já existe o mercado a termo de FII e o futuro do IFIX. É um desenvolvimento natural. A gente começa no mercado à vista, ganha volume e depois leva esse desenvolvimento para todo o ecossistema. A reforma tributária pode impulsionar os FIIs? Hoje já existem tributações diferentes entre os produtos. Eu não acredito que tenha uma correlação direta entre mudança de tributação e maior volume. Acho que aqui é muito mais um papel educacional do mercado do que uma questão tributária em si.
