Em uma decisão considerada histórica pelo setor imobiliário, o Conselho Curador do FGTS aprovou a liberação do uso do Fundo de Garantia para todos os financiamentos imobiliários dentro do novo teto de R$ 2,25 milhões, sem distinção entre contratos antigos ou recém-assinados. A mudança corrige uma distorção que vinha prejudicando milhares de consumidores desde a ampliação do limite do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ocorrida recentemente.
Quando o teto do SFH foi elevado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, a regra que permite o uso do FGTS não acompanhou a atualização. Na prática, isso criou um cenário de desigualdade: mutuários com contratos assinados antes da mudança podiam usar o FGTS, enquanto quem havia fechado o financiamento depois, mesmo dentro do novo teto, ficava impedido.
Segundo a especialista em Direito Imobiliário, Siglia Azevedo, isso gerou insegurança jurídica e prejudicou compradores em um momento de juros altos e imóveis com valores crescentes.
“Muitos consumidores ficaram travados por uma regra que simplesmente não dialogava com a realidade do mercado. Era incoerente permitir o FGTS para contratos antigos, mas impedir para aqueles assinados já com o novo teto vigente.”
Com a decisão do Conselho Curador, o FGTS poderá ser usado para compra do imóvel; amortização ou quitação parcial do saldo devedor; e redução temporária das parcelas.
A regra agora vale para todos os contratos, independentemente da data de assinatura, desde que o imóvel esteja dentro do limite de R$ 2,25 milhões. As exigências tradicionais, como ter ao menos três anos de FGTS, não possuir outro financiamento ativo no SFH e adquirir imóvel para moradia própria, permanecem inalteradas.
A mudança tem efeito imediato e direto na vida dos compradores, especialmente da classe média, grupo mais afetado pelos preços elevados dos imóveis em grandes centros. O uso do FGTS pode reduzir o valor da entrada, diminuir parcelas e até encurtar o tempo total de financiamento.
Para Siglia Azevedo, o impacto é significativo:
“O FGTS é um dos principais instrumentos de acesso à moradia no Brasil. Quando o trabalhador pode usar seu próprio recurso para diminuir o peso do financiamento, ele ganha poder de compra e mais segurança na tomada de decisão.”
Além de beneficiar os consumidores, a decisão também deve movimentar o mercado imobiliário, aumentar a liquidez dos financiamentos e reduzir riscos para bancos.”Essa medida traz justiça, previsibilidade e dinamismo. Todos ganham: o comprador, que finalmente pode usar o FGTS dentro do novo teto; o setor, que destrava operações; e o próprio sistema, que se torna mais coerente e funcional”, acrescenta.
A liberação do FGTS para todos os financiamentos até R$ 2,25 milhões representa um alinhamento necessário entre legislação, prática de mercado e direitos do consumidor. Ao eliminar uma regra que criava desigualdade entre mutuários, a decisão fortalece o acesso à moradia, amplia o poder de compra das famílias e devolve segurança jurídica ao processo de financiamento no país.
Novas regras do Minha Casa Minha Vida devem impulsionar construção nos próximos anos
As mais recentes decisões do Conselho Curador do FGTS representam um movimento significativo para o Minha Casa, Minha Vida, já que foram aplicados subsídios e reajustados os valores máximos dos imóveis, além do reforço no orçamento habitacional para 2026.
As mudanças incluem o aumento de aproximadamente 20% nos orçamento para subsídios governamentais para famílias com renda de até R$ 2 mil, reajuste dos tetos de financiamento nas Faixas 1 e 2, com acréscimo médio de 7% em municípios de 100 mil a 300 mil habitantes, e a atualização dos limites dos recortes A1, A2 e D2 para R$ 275 mil, R$ 270 mil e R$ 235 mil. Além disso, o orçamento destinado à habitação chega a R$ 144,5 bilhões em 2026, acompanhado da elevação do orçamento de descontos para R$ 12,5 bilhões, reforçando a capacidade do programa de ampliar o acesso à moradia e estimular novas contratações e lançamentos.
Segundo estudo da BRN Construtora, as mudanças dão fôlego ao setor e corrigem distorções que poderiam limitar o ritmo de produção nos últimos anos.
A empresa destaca que, o novo conjunto de regras cria um ambiente favorável para 2026, com expectativa de maior demanda, ampliação do crédito e segurança regulatória para novos lançamentos. As atualizações serão gradualmente incorporadas pelos agentes financeiros ao longo do ano, criando um cenário positivo para o mercado habitacional e ampliando o acesso ao crédito para milhares de famílias.
Segundo Evandro Nobre Cruz, diretor jurídico e institucional da BRN, a atualização dos parâmetros é essencial para que o Minha Casa, Minha Vida acompanhasse a dinâmica atual dos custos de terreno, mão de obra e materiais.
“A revisão dos tetos e dos subsídios recoloca o programa em sintonia com a realidade do mercado. Isso significa permitir que mais famílias tenham acesso ao financiamento e dar às construtoras a segurança necessária para planejar novos empreendimentos com previsibilidade econômica”, afirma.
