Em meio à onda de devoluções de imóveis populares vendidos a um público de maior renda na cidade de São Paulo, a Justiça determinou que a incorporadora Benx pague pelo “prejuízo” de um investidor que alegou desconhecer que seus apartamentos somente podem ser moradia de famílias que recebem até seis salários mínimos. O comprador pretendia alugá-los por R$ 3,8 mil ao mês, embora o teto legal fosse de R$ 2,7 mil em 2025.
Os imóveis estão em endereços valorizados da capital, ambos no entorno da Avenida Brigadeiro Faria Lima: um em Pinheiros, na zona oeste, outro na Vila Olímpia, na sul. A decisão, em 1ª instância, foi pelo pagamento de lucros cessantes (R$ 228 mil), multa compensatória (R$ 59,4 mil), danos morais (R$ 10 mil) e possível desvalorização (a ser definida por perícia). A Benx entrou com recurso.
Em nota, a incorporadora respondeu à reportagem que discorda dos fundamentos e conclusões da decisão, “especialmente no que se refere ao conhecimento do autor sobre a condição de Habitação de Interesse Social e descaracterização de prejuízo”. Também destacou que obteve decisão distinta em uma ação semelhante.
Os apartamentos estão nos edifícios Viva Benx Faria Lima (onde há 251 unidades populares) e Viva Benx Casa do Ator (266 unidades populares). Se a decisão não for revertida na 2ª instância, a Benx deverá arcar com um montante que representaria mais da metade do total pago pelo cliente na compra.
A determinação aponta indenização de R$ 297 mil, cujo valor deve ser acrescido após a perícia de desvalorização. O total pago na compra dos imóveis foi de R$ 494,1 mil (em valores de 2021, sem correção monetária). Nenhuma das partes defendeu o distrato na ação e, portanto, as unidades seguirão com o proprietário.
Na ação, o juiz considerou que o comprador não foi suficientemente orientado sobre as restrições a futuros inquilinos. “Embora a sigla ‘HIS’ constasse nos contratos, não foram explicitadas as implicações práticas e legais dessa classificação”, apontou.
Já a defesa da incorporadora chegou a destacar que o investidor é diretor-presidente de empresa de real estate especializada em moradia popular. Logo não seria “hipossuficiente” sobre o tema, como alegado.
Como o Estadão mostrou, há uma onda de decisões judiciais (inclusive em 2ª instância) de devoluções de apartamentos populares por pessoas de maior renda. Essas unidades são classificadas como Habitação de Interesse Social (HMP) e Habitação de Mercado Popular (HMP), as quais são vendidas pelo mercado imobiliário com incentivos públicos diversos, mas sem envolvimento do poder público na transação.
O “desvirtuamento” desses imóveis foi alvo de inquérito no MP-SP e é tema de Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal. As duas primeiras multas por esses “desvios” foram anunciadas pela Prefeitura há um ano, uma delas para o Viva Benx Lapa, na zona oeste. A empresa diz ter seguido a legislação e recorreu do valor da penalidade.
Além disso, a incorporadora recentemente foi condenada, em 1ª instância, em outro caso de compradores que alegavam desconhecer as restrições de um imóvel popular, no Viva Benx Pompeia, na zona oeste. A juíza determinou o pagamento de dano moral porque um dos documentos apresentados teria uma assinatura forjada, o que é negado pela empresa, que também diz ter seguido a legislação.
Por lei, HIS e HMP devem ser obrigatoriamente residenciais, com a venda ou aluguel a famílias de rendas específicas. Também não podem receber serviços de hospedagem (como Airbnb), o que configura uso não residencial.
Empresas multadas e notificadas por suspeita de “desvirtuamentos” têm afirmado seguir a legislação em vigor no período de licenciamento dos empreendimentos. Já as principais entidades do mercado, como o Secovi-SP, têm apontado que eventuais “desvios” são exceções e defendido a importância da política habitacional.
Em São Paulo, moradias populares são construídas pelo mercado imobiliário com diversos incentivos municipais, criados especialmente a partir do Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016. Posteriormente, os benefícios foram ampliados por meio de decretos, portarias e alterações na legislação.
Conforme decreto municipal, hoje são assim classificadas:
Como foi o processo de venda dos imóveis ao investidor?
O comprador é um engenheiro, hoje de 61 anos, que buscou imóveis como fonte de renda, por meio de aluguel, em 2021. Nos autos, apresentou reproduções de conversa de WhatsApp com uma atendente vinculada a uma das transações.
Na reprodução, a mulher informa os valores de unidades em empreendimentos, com a indicação de valor para cada tipo de moradia. Um dos casos traz HIS a partir de R$ 290 mil, enquanto apartamentos comuns custavam de R$ 305 mil a R$ 330 mil. Nessa etapa, não há registro nos autos de explicação adicional sobre restrições.
Ambos os apartamentos populares foram adquiridos na planta. Em um dos endereços, o cliente adquiriu mais outras três unidades, sem restrição de renda.
Nos contratos com a incorporadora, há um trecho destacado com letras maiúsculas, negrito e sublinhado sobre o tema, onde consta que a unidade é HIS. “Declara expressamente e sob as penas da lei que recebeu toda a orientação relativa às questões contratuais legais e que sua renda familiar mensal é igual ou inferior a seis salários mínimos (...). Referida informação sobre renda poderá ser averbada pelo Registro de Imóveis na matrícula”, diz o documento.
Uma das unidades tem 24,39 m², localizada na Rua Casa do Ator, nas proximidades das avenidas Faria Lima e Hélio Pellegrino. A compra ocorreu em dezembro de 2021, por R$ 284,2 mil (dos quais, R$ 13,3 mil de corretagem).
Já o outro apartamento está na Rua Fernão Dias, com entrada também pela Faria Lima, quase em frente ao Instituto Tomie Ohtake. A unidade tem 24,3 mil m², vendida à vista por R$ 209,9 mil (R$ 9,9 mil de corretagem) em julho de
Por que Justiça reconheceu lucros cessantes e desvalorização?
Na decisão, o juiz Fernando José Cúnico (40ª Vara Cível do Foro Central Cível) considerou que houve “falha” da Benx em “prestar informações claras, adequadas e ostensivas sobre as severas restrições decorrentes do enquadramento dos imóveis”. A decisão é de agosto.
Também salientou que está “incontroverso” que o investidor havia deixado claro que tinha a finalidade de investimento por meio de locação e, ainda, que a corretora teria garantido expressamente que não havia impedimentos, inclusive para serviços de hospedagem (como por meio da plataforma Airbnb).
“Como incorporadora especializada, tinha o dever legal de informar adequadamente sobre todas as características e limitações dos produtos comercializados”, apontou. “O fato de haver menções contratuais genéricas não exime a ré da responsabilidade.”
O juiz disse, ainda, que fica “comprovada a desvalorização dos imóveis”, “em razão das restrições não informadas, que limitam significativamente o mercado de locação e revenda”. Por isso, determinou perícia.
Em relação aos danos morais, considerou que a “conduta da ré extrapolou o mero dissabor, caracterizando omissão dolosa que frustrou investimento significativo do autor”. “A falha no dever de transparência, associada às promessas não cumpridas e à necessidade de recorrer ao Judiciário, gera dano moral indenizável”, completou.
A avaliação considerou o Código de Defesa do Consumidor, pois o comprador “não atua profissionalmente no ramo imobiliário em larga escala”. “Adquire o produto como bem de capital sem integrá-lo profissionalmente em sua atividade econômica”, explicou.
O que disse a defesa do investidor?
O advogado destacou que o cliente teria uma condição de hipossuficiência “na frente tecnológica/informacional”. “Dada a sua dificuldade em garantir o acesso a eventuais meios adicionais de prova”, completou.
Além disso, salientou que uma das vendas ocorreu com “urgência”, no mesmo dia, em que a corretora teria dito que seria “pegar ou largar”. Ela teria garantido “expressamente”, de forma verbal, que não haveria restrições para locação.
O entendimento de que a classificação como HIS não permite aluguel para todas as faixas de renda teria ocorrido apenas por meio de um grupo de WhatsApp do condomínio.
“Os contratos fazem menções à classificação ‘HIS’, mas não especificam as implicações práticas e legais dessa condição, tampouco indicam os prejuízos à valorização, locação ou revenda do bem”, disse o advogado. Na sequência, o comprador teria solicitado à empresa que “regularizasse” a situação, para que não constasse mais como habitação popular - mas essa alteração não pode ser feita.
Também apontou que o investidor havia feito buscas por unidades semelhantes no entorno, a fim de estimar o valor que cobraria pela locação, chegando a cerca de R$ 3,8 mil ao mês.
A defesa argumentou que houve ocultação pela incorporadora da “natureza do bem”, o que implicaria em “substancial prejuízo material” e, consequentemente, afetaria a “estrutura orçamentária” do cliente por meses ou anos.
O processo chegou ao cálculo de lucros cessantes com base na multiplicação de 30 meses (período padrão de um contrato de aluguel) multiplicado pela média que atribui à locação de um apartamento naquele entorno, de R$ 3,8 mil, baseada em valores da plataforma Quinto Andar. Dessa forma, chegou-se ao montante de R$ 114 mil.
O que a empresa alegou
Em nota à reportagem, a Benx defendeu que consta o enquadramento como HIS dos apartamentos em “diversas cláusulas contratuais, claras e destacadas em negrito, além de averbação pública e transparente na matrícula”. “Sendo inequívoco que o adquirente tinha plena ciência das características e da destinação do imóvel para HIS no momento da contratação”, completou.
Além disso, mencionou ação ajuizada por outro comprador de habitação popular no Viva Benx Faria Lima, com a condenação (em 1ª instância, com a extinção do processo) da cliente ao pagamento das custas e honorários advocatícios. “O juízo reconheceu que o mesmo contrato continha expressa submissão do imóvel ao programa HIS, com referência direta à legislação municipal aplicável“, argumentou.
Também defendeu que a averbação como HIS na matrícula do imóvel “assegura ampla publicidade das restrições incidentes, afastando qualquer alegação de informação genérica, implícita ou oculta“. Disse que a sentença da ação mencionada reconhece que a classificação não impede a locação ou revenda desde que dentro dos critérios legais.
“Esse cenário evidencia a existência de entendimentos judiciais divergentes sobre a mesma matéria“, completou. Por fim, criticou portarias e decretos municipais recentes que teriam trazido “insegurança jurídica” ao setor, embora a lei restrinja esses imóveis a determinadas faixas de renda há mais de uma década.
“A Benx reafirma que sempre atuou em conformidade com a legislação, com contratos claros, informações destacadas e total transparência nas relações com seus clientes, e confia que o Tribunal de Justiça reformará a decisão recorrida, alinhando-a aos precedentes que reconhecem a legalidade do enquadramento“, finalizou.
Além disso, na ação, a defesa da Benx destacou que o perfil do investidor no Linkedin destaca que exerceria a função de diretor-presidente de uma empresa de real estate. “Seria muito curioso se um diretor de empresa do ramo imobiliário, responsável justamente por projetos de habitação popular, desconhecesse a existência do HIS e os riscos atrelados a tal modalidade de empreendimento”, argumentou.
Por que apartamentos HIS estão sob suspeita em SP?
Em janeiro de 2025, o Ministério Público ajuizou ação contra a Prefeitura, para mudanças na fiscalização do uso de HIS e HMP na cidade. A Justiça chegou a falar de “negligência” do Município.
A gestão Nunes afirma ter intensificado a fiscalização. “A Prefeitura editou o Decreto 64.244/25, que reforçou os mecanismos de controle e fiscalização da produção de moradia popular para assegurar que as unidades habitacionais subsidiadas pelo Município cheguem efetivamente às famílias”, apontou em nota recente.
A legislação paulistana limita o valor de venda dessas unidades. Os tetos atuais são:
· HIS-1: R$ 276.102,20;
· HIS-2: R$ 383.636,74;
· HMP: R$ 537.672,71.
Dados do mercado imobiliário apontam que HIS e HMP são 75% das unidades autorizadas no sistema Aprova Digital (o principal usado pelo Município). Já um estudo calculou que a Prefeitura deixou de arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com parte dos benefícios concedidos para a construção desses apartamentos.
Há cerca de 16 tipos de incentivos municipais construtivos, fiscais e tributários dispostos para HIS, conforme o levantamento, do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap) com a Fundação Tide Setubal.
Nessa política pública, diferentemente de condomínios da Cohab, a venda é feita diretamente pela construtora ou incorporadora. Não há lista prévia de pessoas priorizadas, exceto em casos específicos, definidos após o decreto do ano passado.
