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Por Letícia Furlan

Enquanto a zona sul tem maior demanda por imóveis econômicos (até R$ 12 mil), a zona oeste domina nos segmentos médio (de R$ 12 mil a R$ 24 mil) e alto padrão (acima de R$ 24 mil) em São Paulo. Os dados são da primeira edição do Índice de Demanda Imobiliária (IDI-São Paulo), que analisou cinco principais zonas — norte, sul, leste, oeste e centro — com potencial para investimentos em imóveis

O novo índice faz parte do IDI Brasil, que está em sua terceira edição e que conta com análise do mercado imobiliário em outras 76 cidades do Brasil. Com abrangência em todos os distritos da capital paulista, ele utiliza dados de transações reais — anonimizados e não autodeclarados. O estudo é uma iniciativa do Ecossistema Sienge, CV CRM e Grupo Prospecta, em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Gabriela Torres, gerente de Inteligência Estratégica do Ecossistema Sienge, afirma que a capital paulista representou um grande desafio desde o início da idealização do índice. “Sendo a maior cidade da América Latina, seus números absolutos superam, de longe, os de qualquer outra cidade brasileira. Para garantir uma análise justa e abrangente, desenvolvemos variáveis no modelo matemático capazes de equilibrar essa liderança. Ficou evidente que a capital paulista precisava de um recorte específico, e é exatamente isso que estamos lançando agora: uma visão focada que revela a demanda real em suas cinco zonas”, afirma a especialista.

Ranking no padrão econômico

A zona sul de São Paulo mantém a liderança absoluta, ocupando a primeira posição ao longo dos trimestres, sendo sustentada por altos valores em praticamente todos os indicadores econômicos. Já a zona leste segue consolidada na segunda posição. A zona norte, por sua vez, demonstra um crescimento gradual, saindo da quinta posição no terceiro trimestre de 2024 para a quarta posição no quarta posição no quarto trimestre.

1. Sul - valor - 0,817

2. Leste - valor - 0,737

3. Oeste - valor - 0,689

Ranking no médio padrão

A zona oeste continua a liderar o segmento de médio padrão. A zona sul permanece na segunda colocação, sem grandes oscilações, e se destaca principalmente pelos seus indicadores de demanda, dinâmica econômica e a atratividade de lançamentos antigos. Já a zona leste está consolidada na terceira posição, impulsionada por bons indicadores de oferta de terceiros e uma crescente atratividade de novos lançamentos.

1. Oeste - valor - 0,791

2. Sul - valor - 0,636

3. Leste - valor - 0,515

Ranking no alto padrão

A zona oeste continua a dominar o mercado de alto padrão, mantendo-se na primeira posição ao longo dos trimestres. A zona sul, por sua vez, garante stabilidade na segunda colocação. Já a zona norte apresentou valorização significativa, subindo da quinta para a quarta posição no primeiro trimestre de 2025. O estudo atribui o crescimento ao aumento na atratividade tanto de lançamentos antigos quanto novos, refletindo a crescente demanda e a transformação da região em um polo de investimentos no segmento de alto padrão.

1. Oeste - valor - 0,747

2. Sul - valor - 0,65

3. Leste - valor - 0,538

Metodologia do estudo

O modelo matemático utilizado avaliou a atratividade das cidades brasileiras para projetos imobiliários por meio de seis indicadores principais, que abrangem aspectos essenciais do mercado. Cada indicador foi ponderado por especialistas para refletir sua relevância.

• Indicador de Demanda: mede o número de potenciais compradores, refletindo o tamanho do mercado consumidor e o potencial de consumo na cidade. (Fonte: IBGE)
• Indicador de Dinâmica Econômica: avalia a capacidade do município de gerar ciclos de demanda e fortalecer a economia local por meio de fatores como emprego e renda, que influenciam a capacidade de compra e a sustentabilidade do mercado. (Baseado em dados do IBGE, Caged e Receita Federal)
• Indicador de Ofertas de Terceiros: avalia a concorrência e a saturação do mercado, indicando a disponibilidade de imóveis oferecidos por outros agentes e a viabilidade de novos empreendimentos. (Fonte: Portais de venda na internet)
• Indicador de Demanda Direta CV CRM: usa dados de leads para medir a procura ativa por imóveis específicos, apontando áreas de interesse imediato e direcionando estratégias de marketing e vendas. (Fonte: CV CRM)
• Indicador de Atratividade para Antigos Lançamentos CV CRM: verifica o desempenho de lançamentos com mais de 12 meses, oferecendo insights sobre a aceitação e estabilidade do mercado na cidade. (Fonte: CV CRM)
• Indicador de Atratividade para Novos Lançamentos CV CRM: examina o potencial de empreendimentos lançados nos últimos 12 meses, destacando tendências e novas oportunidades de negócios. (Fonte: CV CRM)
• O resultado do modelo é uma lista de cidades com maior atratividade, apresentadas em forma de ranking com base no cálculo do IDI. A escala de atratividade vai de 0,000 a 1,000, onde as cidades que obtiverem um score próximo de 1,000 são consideradas altamente atrativas.

As cidades são classificadas em cinco categorias de atratividade: Muito Alta, Alta, Média, Baixa e Muito Baixa, de acordo com seu score no IDI.