Por Lucas Agrela
O mercado imobiliário da zona norte de São Paulo vem mudando a cara da região. Novos edifícios residenciais com milhares de apartamentos passam a ocupar áreas antes com predominância de casas e pequenos comércios. Desde 2020, o mercado imobiliário residencial vertical na zona norte de São Paulo teve o lançamento de 55.423 apartamentos, com preço médio de R$ 9,2 mil por metro quadrado. Os dados são de um levantamento feito pela consultoria imobiliária Binswanger a pedido do Estadão.
Entre 2020 e 2026, foram lançados 289 empreendimentos. Desse número, 29 estão em fase de lançamento, 125 estão em obras e 135 já foram entregues. A maior parte dos lançamentos é de apartamentos com dois dormitórios, que respondem por 76,1% das unidades, e tem preço médio de R$ 8,4 mil por metro quadrado.
As unidades de um dormitório, com 16,8% de participação e 81,7% de vendas, têm preço um pouco superior, na casa de R$ 9,6 mil por metro quadrado. Isso indica forte apelo para investidores e públicos menores, enquanto os imóveis com mais de três dormitórios, embora representem apenas 7,1% da oferta e tenham ritmo de vendas ligeiramente menor (79,3%), alcançam o maior valor médio, cerca de R$ 12,5 mil por metro quadrado, evidenciando um nicho de alto padrão em consolidação.
Luiz Kechichian, CEO da imobiliária Grupo Mirantte e presidente da Associação de Moradores e Empresários da Zona Norte (AMN), afirma que a região deixou de ser o “patinho feio” de São Paulo para se tornar um dos eixos de maior valorização e qualidade de vida da cidade. Ele conta que, historicamente, a região era menosprezada por incorporadoras da zona sul por causa da falta de infraestrutura viária para interligá-la às demais zonas da cidade, mas essa percepção mudou drasticamente após a pandemia, atraindo também mais comércios.
“Se você andar na Avenida Braz Leme hoje, vai ver grandes restaurantes que não tínhamos na região. Eu sempre brincava que se eu quisesse comer de domingo no restaurante tinha de cruzar a ponte. Hoje eu não preciso cruzar a ponte para nada. Até pouco tempo, não tinha uma escola bilíngue na zona norte. Hoje tem meia dúzia. Antigamente os moradores tinham uma academiazinha. Hoje tem grandes marcas”, diz.
Kechichian acredita que as transformações recentes na região, como as privatizações do Anhembi, do Campo de Marte e do Horto Florestal, além do projeto da Cidade Center Norte, devem criar um eixo de valorização imobiliária. No entanto, ele também atua politicamente através da AMN para pressionar por melhorias viárias, como o prolongamento da Avenida Braz Leme e a construção de novos viadutos, argumentando que o poder público precisa acompanhar o ritmo de lançamentos imobiliários. Segundo a prefeitura de SP, os projetos de melhorias viárias para a zona norte estão em fase de elaboração de materiais licitatórios.
Empreendimentos
Três regiões da zona norte têm atraído particularmente o interesse das incorporadoras: a Avenida Braz Leme, o Jardim São Paulo e a Freguesia do Ó. Nessas áreas, AW Realty e Mitre têm projetos milionários voltados ao público de alto padrão.
A AW Realty lançou quatro projetos na região da Braz Leme nos últimos quatro anos, chamados Natus, Sereno, Vitrino e Union. A companhia é liderada por Cláudio Carvalho, morador e profundo conhecedor da região.
O mais recente projeto da incorporadora, o Union, será localizado próximo ao Campo de Marte e ao Anhembi. O edifício terá apartamentos compactos de um e dois dormitórios (não são estúdios) e uma área comercial com 32 salas. O empreendimento é focado tanto em moradia quanto em investidores, aproveitando a demanda por hospedagem gerada pelos eventos na zona norte e pelo novo Hospital Mater Dei previsto para 2028. O preço médio do metro quadrado é de R$ 16 mil.
Segundo Carvalho, a vantagem de ser local é ter acesso a oportunidades com antecedência e saber de antemão quais locais têm vocação real para projetos de alto padrão. “Conhecemos todo mundo aqui. O negócio chega para nós. Nas zonas oeste e sul, a briga é de foice. Tem 40 empresas em cima do mesmo terreno”, afirma. Atualmente, a empresa estuda mais dez terrenos na zona norte para futuros empreendimentos.
A empresa tem um sólido land bank (banco de terrenos) na região, incluindo um terreno de 4 mil m² próximo à Rua Francisca Júlia para um futuro projeto focado em wellness (bem-estar), além de outras áreas engatilhadas no eixo da Avenida Braz Leme.
Nascida na zona norte, a Mitre também coleciona empreendimentos imobiliários na região. No Jardim São Paulo, a companhia tem um projeto de R$ 300 milhões de VGV em período de obras, e já planeja um segundo para o mesmo bairro, conhecido por ter estação de metrô, laboratórios e consultórios médicos.
O diretor comercial da Mitre Realty, Henrique Moreno, conta que outros empreendimentos em andamento ficam na Freguesia do Ó, com VGV de R$ 200 milhões e apartamentos de mais de 100 m², e no entorno da Avenida Braz Leme, onde as unidades serão vendidas por cerca de R$ 2 milhões.
Segundo o executivo, cerca de 80% dos compradores dos empreendimentos da incorporadora são da própria Zona Norte, sendo o público composto majoritariamente por moradores em vez de investidores.
“Como o público da zona norte vem muito de casas grandes, as áreas de lazer do empreendimento têm de ser bem completas e os apartamentos também precisam ter bom espaço interno. Então, a varanda gourmet, por exemplo, é essencial para cativar e chamar atenção do público da zona norte”, afirma Moreno.
A Mitre continua prospectando novos terrenos na região, dada a sua consolidação e o conhecimento que a família fundadora tem no mercado local.
Cidade Center Norte
O maior projeto imobiliário da zona norte está em andamento na Vila Guilherme, perto da estação de metrô e terminal rodoviário Tietê. O Grupo Baumgart, dono dos shoppings Center Norte e Lar Center, prepara um investimento de R$ 2 bilhões na construção do projeto chamado Cidade Center Norte, que ocupará um terreno de cerca de 600 mil m².
O empreendimento trará edifícios residenciais de alto padrão para a região, que é mais conhecida por moradias voltadas ao público de média e baixa renda. A estimativa da companhia é atingir um valor geral de vendas (VGV) de R$ 7,7 bilhões com os lançamentos em até 15 anos. No total, serão mais de seis mil apartamentos residenciais.
O primeiro residencial será o chamado Bioma Cidade Center Norte, que terá três torres e 192 unidades residenciais e plantas com tamanhos de 97, 125 e 165 m². Os apartamentos custam entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,5 milhões e a entrega está prevista para 2028. O Grupo Baumgart visa integrar toda a área entre os shoppings, o Novotel e o Expo Center Norte. Para isso, serão construídos empreendimentos residenciais, um de escritórios, uma arena multiuso com capacidade para 20 mil pessoas, um polo de educação e outro de saúde (os parceiros para esses projetos comerciais ainda não foram definidos).
Melhorias urbanas
De acordo com a prefeitura de SP, a zona norte deve receber melhorias urbanas que podem beneficiar cerca de 800 mil pessoas. Uma delas, em fase de estudo, é a construção de um túnel que ligaria a região da Ponte das Bandeiras ao entorno do Parque da Luz, incluindo alças de acesso à Marginal Tietê.
“Na ligação da Avenida Mercúrio até a Av. Cruzeiro do Sul estão previstas intervenções com implantação de trecho em túnel, revitalização do viário e passagens inferiores existentes, além do alargamento da Ponte Cruzeiro do Sul. No eixo de Requalificação de Santana e Ligações, estão contempladas a duplicação da Rua Darzan, passagens inferiores nas avenidas Ataliba Leonel e Zaki Narchi, cinco reservatórios de retenção de cheias e a readequação do sistema de microdrenagem”, informa, em nota, a prefeitura, sobre o material licitatório em elaboração.
Outra melhoria em fase de planejamento é a ligação Perus-Água Branca, que prevê uma via paralela à Avenida Raimundo Pereira de Magalhães, com 17 km de extensão entre o Terminal Perus e a região da Água Branca - incluindo faixa exclusiva para transporte coletivo. A ideia é desafogar o trânsito da região, que tem recebido projetos imobiliários com milhares de unidades.
A Avenida Braz Leme também tem prolongamento em etapa de estudos como parte do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Arco Tietê, que prevê a criação de novas ligações viárias paralelas ao Rio Tietê para melhorar a conexão entre os bairros. “A prefeitura vem avançando na implementação dessas vias com o projeto Boulevard Marquês de São Vicente, ao sul, e o prolongamento da Avenida Bráz Leme, ao norte”, informa a prefeitura.
Também estão sendo planejadas ciclopassarelas que irão interligar bairros da zona norte, como Freguesia do Ó e Lapa, Vila Guilherme e Pari, Vila Guilherme e Belém e Vila Maria e Tatuapé - a exemplo da ciclopassarela que interliga Pinheiros e Butantã, inaugurada no começo de 2025.
