Por Ana Luiza Tieghi
As vendas de imóveis novos de médio e alto padrão na cidade de São Paulo recuaram 15% em volume de unidades, nos últimos 12 meses terminados em fevereiro deste ano, de acordo com a Pesquisa do Mercado Imobiliário (PMI), feita pelo Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário). Foram 39,6 mil unidades vendidas.
Os imóveis de médio e alto padrão são aqueles que não entram no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), focado em habitação popular. Em valor vendido, a queda foi de 11%, para R$ 37,7 bilhões.
No mesmo intervalo, porém, os lançamentos de médio e alto padrão subiram 19% em unidades, para 50,4 mil, e 32% em valor lançado, que somou R$ 56,3 bilhões. Como reflexo desse descompasso, o estoque desse tipo de imóvel cresceu 28% na cidade nesse intervalo, para 36.373 unidades.
O ritmo de vendas continuou menor em 2026, como mostra o recorte feito pela PMI apenas para os meses de janeiro e fevereiro deste ano. O volume de unidades vendidas no médio e alto padrão recuou 22% na comparação com o primeiro bimestre de 2025, para 4,9 mil, e o valor geral de venda (VGV) foi de R$ 3,7 bilhões, queda de 34%.
Pé no freio
Há sinais de que as incorporadoras já perceberam que as vendas estão mais difíceis e começaram a pisar no freio nos lançamentos. Se ainda houve aumento nos últimos 12 meses, no recorte de janeiro e fevereiro há uma queda de 60% no número de unidades lançadas (2,6 mil) e de 61% no valor dos lançamentos de médio e alto padrão, que atingiram R$ 1,6 bilhão.
“Quem pode está diminuindo o número de lançamentos”, afirma Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP. Ele lembra, no entanto, que esse movimento é mais fácil para incorporadoras grandes, que têm vários lançamentos preparados e conseguem segurar alguns conforme a resposta do mercado.
Já para empresas pequenas, que fazem dois ou três lançamentos ao ano, no máximo, a decisão “não é simples assim”, porque a estrutura da companhia depende do fluxo de projetos. “Em 99% das vezes, ele vai lançar e aumentar a oferta”, afirma.
A entidade espera que essa queda de lançamentos de média e alta renda ainda se mantenha no próximo trimestre, mas projeta uma recuperação com a queda da taxa de juros. “Eu sei que a queda [da Selic] é pequena, mas só o fato do indicar para baixo, o humor muda”, afirma Wertheim.
Minha Casa, Minha Vida em momento oposto
O programa MCMV respondeu por 63% das unidades lançadas na capital paulista nos últimos 12 meses, até fevereiro. Nesse segmento, que teve um incremento no valor das faixas de renda e do teto de preço dos imóveis aprovado em março, o cenário é de crescimento de vendas.
O volume de unidades comercializadas no programa subiu 21% nos últimos 12 meses, para 74,7 mil, e o VGV cresceu 19%, para R$ 20,6 bilhões. As vendas seguiram fortes no primeiro bimestre, com alta de 25% na quantidade de unidades vendidas (13,5 mil) e de 26% no VGV (R$ 3,8 bilhões). No entanto, os lançamentos ficaram quase estáveis no início do ano, tendo crescido apenas 1% em volume, para 10,6 mil unidades, e 3% em valor, para R$ 3 bilhões.
No acumulado dos últimos 12 meses ainda há crescimento de lançamentos, de 19% em volume e 20% em valor, o que aponta para uma retração mais recente do indicador. Segundo Wertheim, é um sinal claro da “força do MCMV em termos de demanda”.
Ainda de acordo com ele, foram feitos muitos lançamentos do MCMV no quarto trimestre de 2025, e as incorporadoras estão empenhadas em escoar essa oferta antes de voltarem a se focar em volume de novos projetos. A oferta final de unidades do MCMV, que estão disponíveis para compra, cresceu 36% em São Paulo até fevereiro, para 43,9 mil.
Suspensão de novos alvarás
Um fator que pode atrapalhar a retomada de lançamentos, tanto no MCMV quanto no médio e alto padrão, é a suspensão da emissão de novos alvarás de construção em São Paulo.
A paralisação ocorre desde o final de fevereiro, quando o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) acatou uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) promovida pelo Ministério Público do Estado (MPSP), que apontou falhas na participação popular e em estudos sobre o impacto de mudanças no zoneamento paulistano, e ordenou que novos alvarás de construção e demolição não fossem emitidos enquanto o tema não é julgado.
“Se continuar [a suspensão], vamos ter problema importante de oferta de novas construções”, afirma o presidente do Secovi-SP.
As incorporadoras já começam o ano com parte do seu pipeline com os alvarás necessários, mas podem faltar lançamentos para o segundo semestre.
