Por Breno damascena
As facilidades de locação e oportunidades de rendimentos prometidas pelo Airbnb, Booking e outras plataformas de locação de curta temporada estão em xeque no Brasil. Nos últimos anos, uma série de regras e imposições começaram a regular o segmento, incluindo tributação específica, limites operacionais e regras municipais. Enquanto investidores levantam dúvidas, forçando as companhias a trabalharem para se adaptar a um novo cenário.
“A ideia de alugar um quarto em uma casa ficou para trás. O mercado hoje é dominado por apartamentos inteiros e usuários que gerenciam centenas de unidades para locação em regiões importantes da cidade, causando impactos tributários, concorrenciais e urbanísticos”, afirma Bianca Tavolari, professora de Direito da FGV SP e pesquisadora do Cebrap. Procurado, o Airbnb disse que a locação por temporada já é uma atividade prevista na Lei do Inquilinato e protegida pelo direito de propriedade. O Booking, por sua vez, reforçou seu “compromisso em operar de acordo com as legislações locais” (leia mais abaixo).
Em São Paulo, o capítulo mais recente dessa história foi escrito na Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) que investiga fraudes na produção e comercialização de Habitações de Interesse Social (HIS) na cidade.
A acusação dos vereadores é que muitas unidades construídas com incentivos municipais e que deveriam ser destinadas a famílias dentro dos limites de renda definidos para o programa foram compradas por investidores e disponibilizadas para locação temporária em plataformas como o Airbnb e o Booking.
“São Paulo é o caso mais emblemático do País. A prefeitura e a plataforma falham no controle, transparência e cruzamento de dados para impedir esse uso”, afirma Tavolari. “É a produção de renda de imóveis por meio da captura de dinheiro público que era endereçada por uma política pública para os mais vulneráveis”.
A Secretaria Municipal de Habitação (Sehab) afirma que a locação de curta duração de imóveis enquadrados como HIS e HMP é vedada na cidade de São Paulo e que já encaminhou ofícios às plataformas que operam no município com esse tipo de locação, solicitando a adoção de mecanismos de controle que impeçam a divulgação de anúncios de unidades HIS e HMP.
Atualmente, a capital paulista tem 812 processos em andamento relacionados a empreendimentos HIS e HMP, dos quais 107 apuram eventual uso dos imóveis para a locação de curta permanência.
Em depoimento na Câmara Municipal no início de março, a diretora de relações institucionais do Airbnb, Carla Comarella, afirmou que vai retirar os anúncios da plataforma quando a Prefeitura enviar uma lista oficial e detalhada dos endereços desses imóveis.
Cerco em todo o País
O quadro paulistano reflete um cenário mais amplo de endurecimento das regras. No Rio de Janeiro, por exemplo, a Câmara Municipal discute a criação de um cadastro oficial que os anfitriões vão precisar preencher para informar dados sobre as unidades e os hóspedes. Projetos semelhantes estão sendo debatidos em cidades como Florianópolis, Fortaleza, São Paulo e outros destinos turísticos.
Em Salvador, a Secretaria da Fazenda identificou 9.379 imóveis disponíveis em plataformas digitais na cidade e implementou cobrança de ISS sobre locações temporárias. “A iniciativa pretende assegurar concorrência leal com os meios de hospedagem tradicionais, como hotéis e pousadas, que sempre cumpriram suas obrigações tributárias”, disse a Secretaria da Fazenda de Salvador, em nota.
“Existe um vazio regulatório no segmento, pois os artigos da Lei do Inquilinato, que disciplinam a locação por temporada são antigos e não condizem com a realidade que vivemos com as plataformas digitais”, afirma Juliana Bueno, advogada imobiliária sócia do HRSA Sociedade de Advogados. “Os condomínios e municípios estão criando as regras para regular essas novas relações”.
“Se a gente pensar que o Airbnb começou suas atividades no Brasil em 2012 e ganhou proeminência com a Copa e as Olimpíadas, em 2014, são pelo menos 12 anos sem qualquer tipo de regulamentação ou parâmetro”, diz Bianca Tavolari.
Apenas em 2017, diz ela, algumas cidades tomaram iniciativas de regulamentação municipal. Naquele mesmo ano, a Associação Brasileira da Indústria Hoteleira (ABIH) ajuizou uma ação no Supremo para discutir o aspecto tributário do ISS.
A nível federal, a Reforma Tributária equipara locações de até 90 dias a serviços de hotelaria para fins de IBS e CBS. A regra vale para quem possui mais de três imóveis alugados e tem receita anual acima de R$ 240 mil.
Pressão regulatória
O enquadramento regulatório atual é composto pelas normas previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para “locação por temporada”. Além disso, o anfitrião deve declarar os rendimentos no Imposto de Renda e pagar tributos de acordo com o enquadramento fiscal.
“Pela atual Lei do Inquilinato, a locação de curta temporada é qualquer relação locatícia de até 90 dias. Também é considerada atividade econômica sujeita ao ISS. Passando desse prazo, será considerada uma locação padrão”, diz Bueno.
