A Justiça de São Paulo tem visto uma onda de ações de distrato de compra e venda de imóveis na capital paulista. Grande parte dos casos tem um elemento em comum: clientes que afirmam ter comprado apartamentos populares em bairros de classe média sem saber das restrições de renda do imóvel.
Esses processos de devolução chegaram à Justiça especialmente nos últimos dois anos, com a repercussão da denúncia do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) de “desvio” de imóveis sociais a uma população de maior renda. Dessa forma, 2025 teve um boom de decisões, algumas já em 2ª instância, com integral ou parcial provimento ao que foi pedido pelo cliente, e em desfavor das incorporadoras.
Como o Estadão mostrou, os processos envolvem bairros de classe média e valorizados de São Paulo. A lista inclui Vila Nova Conceição, Moema e Ipiranga, na zona sul, e Perdizes, Pompeia e Barra Funda, na oeste, e Liberdade, no centro, dentre outros.
Esses casos envolvem unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) construídas e comercializadas pelo mercado imobiliário com incentivos municipais, sem envolvimento direto do poder público. O “desvirtuamento” desse tipo de imóvel foi alvo de inquérito no Ministério Público de São Paulo (MP-SP) e é tema de CPI na Câmara Municipal.
Por lei, imóveis populares que receberam benefícios municipais devem ser obrigatoriamente residenciais, com a venda ou aluguel a famílias de rendas específicas. Também não podem receber serviços de hospedagem (como Airbnb), o que configura uso não residencial, conforme a lei paulistana.
Nas ações de distrato, os juízes têm apontado a obrigação das empresas e dos corretores de informar de modo claro aos clientes sobre o tipo de moradia e possíveis restrições. Isso inclui, por exemplo, o limite de valor de venda (indicado em decreto atualizado anualmente) e de aluguel (30% da faixa de renda permitida para aquele tipo de imóvel).
As empresas processadas afirmam seguir a lei e negam omitir informações aos clientes (leia mais abaixo).
Além disso, um comprador fora do público-alvo pode ter dificuldade para obter financiamento e deverá deixar explícito na matrícula de que se trata de imóvel para locação. O registro em cartório obrigatoriamente deve ter a averbação como HIS ou HMP.
Justiça determina até pagamento de danos moral e material
Um dos casos de maior repercussão determinou a restituição e indenização de R$ 800 mil por dois apartamentos na Barra Funda, como revelou o Estadão. Outra decisão recente determinou pagamento de dano moral, pois a juíza entendeu que o documento apresentado por empresa seria forjado.
Além disso, as contestações já incluem casos de revenda, como recente decisão envolvendo a Quinto Andar. A plataforma afirmou ser de responsabilidade dos proprietários a veracidade das informações.
Pedidos de distrato envolvendo HIS e HMP ganharam tração especialmente nos últimos dois anos, com as mudanças na lei e notificações de casos suspeitos pelos cartórios ao poder público. Desde então, há ao menos três decisões de 2ª instância que condenaram incorporadoras a restituir integralmente os compradores, as quais têm sido citadas na apreciação de processos mais novos.
Mesmo em casos em que o magistrado considerou que o consumidor tinha ciência das restrições do imóvel, têm-se determinado a devolução da maior parte do que foi pago. As decisões têm considerado que contratos com 50% de retenção em caso de distrato são abusivos, de modo que têm reduzido a “multa” para 25% ou 20%, o que está em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Após a ação do MP-SP, a gestão Ricardo Nunes (MDB) diz ter intensificado a fiscalização, com ao menos 704 empreendimentos notificados (o que representa 89.348 unidades) e 38 multas. Também instituiu limite no valor de venda dos imóveis populares.
Empresas multadas e notificadas por suspeita de “desvirtuamentos” afirmam seguir a legislação em vigor no período de licenciamento dos empreendimentos. Já as principais entidades do mercado, como o Secovi-SP, têm apontado que eventuais “desvios” são exceções e defendido a importância da política habitacional.
Em São Paulo, moradias populares são construídas pelo mercado imobiliário com diversos incentivos municipais, criados especialmente a partir do Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016. Posteriormente, os benefícios foram ampliados por meio de decretos, portarias e alterações na legislação.
Leia matéria na íntegra: https://www.estadao.com.br/sao-paulo/venda-anulada-e-indenizacao-o-que-motiva-onda-de-devolucoes-de-imoveis-em-bairros-de-classe-media/
