Rede de hospitais oftalmológicos do Rio Grande do Sul, a São Pietro entrou em 2024 no mercado de residenciais para idosos, com foco na operação dos empreendimentos, e vai abrir nos próximos meses sua segunda unidade em Porto Alegre, enquanto lança a terceira, em Canela (RS).
As três operações vão somar 417 suítes, que são comercializadas pela incorporadora parceira da São Pietro nos projetos - a ABF em Porto Alegre e a NovAlternativa em Canela - mas totalmente operadas pelo grupo.
No modelo adotado, as incorporadoras desenvolvem e comercializam as suítes, enquanto a São Pietro assume integralmente a operação, incluindo gestão, manutenção e cuidados de saúde. O investidor não tem direito de uso do imóvel e participa do resultado da operação, em um formato semelhante ao de um condo-hotel, mas com matrícula individual.
Daniel Giaccheri e Luciano Zuffo, sócios e fundadores do negócio, viram no mercado de operação de residenciais para idosos, mais chamado pelo nome em inglês, “senior living”, um “mar mais límpido” de crescimento do que no setor hospitalar. A São Pietro tem três hospitais e oito clínicas na Região Metropolitana de Porto Alegre, e vai abrir mais dois hospitais ainda em 2026.
No entanto, o ritmo de crescimento possível é muito menor do que nos residenciais, já que o mercado de hospitais oftalmológicos é mais maduro e restrito no país. “Não posso entrar em praça que já tenha hospital super tradicional, preciso entender que ele já tem laço com as operadoras locais”, afirma Giaccheri.
Enquanto isso, eles identificaram que o crescimento do segmento esbarra na falta de operadores capacitados para os residenciais pensados para o público acima de 60 anos - os ocupantes, no entanto, têm média de idade bem maior, de 83,4 anos na primeira unidade da rede, inaugurada em setembro de 2024.
Mensalidade e rentabilidade
Embora Giaccheri ressalte que é impossível trabalhar no ramo da saúde sem ter “um propósito”, o objetivo da empreitada é oferecer um retorno alto para os investidores e, segundo os sócios, isso tem acontecido. Eles relatam que o retorno tem sido de 23% ao ano, para quem comprou suítes do primeiro projeto, que está com 80% de ocupação. A previsão é atingir até 27% quando todas as suítes estiverem ocupadas.
Esse retorno é possibilitado pelo tíquete médio da operação, que é de R$ 17,7 mil por morador, ao mês. A empresa quer seguir ofertando residenciais de alto padrão, sem baratear a mensalidade. “Não queremos nos posicionar assim [mais barato], senão iríamos concorrer com casas geriátricas, e tem muitas boas, mas ainda tem muita coisa com gestão caseira”, afirma Zuffo.
Pelo valor elevado, a rede atende idosos que teriam condições de pagar por cuidadores particulares, em suas próprias casas. O diferencial, segundo os sócios, é que os residenciais promovem a socialização dos moradores. “Tem muitas pessoas em casa com cuidadores, que ficam vendo televisão o dia inteiro”, diz Zuffo. Além do atendimento médico, a rede oferece atividades diárias, academia e aulas, como de história da arte. Também há cuidadores, mas eles são chamados de “personal seniors”.
Dos moradores atuais, 37% não são independentes, enquanto o estudo de viabilidade da empresa previa que essa parcela pudesse atingir até 90%.
Além de ter um público restrito, pelo tíquete mensal, o desafio para a expansão da operação da São Pietro é cultural. “Nós trabalhamos com o estigma do asilo, e ainda tem muito submundo nesse mercado”, afirma Zuffo.
A empresa está em negociações avançadas para lançar um empreendimento em Camboriú (SC), e também está olhando para cidades como São Paulo, Campinas, Joinville, Curitiba, Londrina e Belo Horizonte.
Em São Paulo, empreendedores do ramo imobiliário também estão de olho no “mar límpido” do consumo dos idosos, que só tende a crescer com o envelhecimento da população. Em 2025, Vitacon e Joseph Nigri, herdeiro da Tecnisa, anunciaram projetos do tipo, separadamente. “Em São Paulo, cabe mais”, afirma Giaccheri.
