Por Clayton Castelani
O governador Tarcísio de Freitas (Republicanos) anunciará nesta quarta-feira (4) um plano bilionário para estruturar centros urbanos nos arredores de estações ferroviárias entre as regiões metropolitanas de São Paulo e Campinas.
O projeto Novas Centralidades prevê a construção de 23 mil unidades habitacionais próximas a atuais e futuras paradas de linhas do metrô e da CPTM na capital paulista, além de integrar na proposta o eixo norte do TIC (Trem Intercidades), primeira ligação rápida sobre trilhos do país prevista para ser concluída em 2031.
Uma centralidade urbana é uma área com ampla infraestrutura de serviços públicos e privados, além de oferta de emprego e renda. A ideia é que essa autonomia local reduza a necessidade de deslocamento dos seus habitantes.
A construção de moradia está prevista para públicos de diversas faixas de renda, sendo 75% das unidades ofertadas para famílias em situação de vulnerabilidade e com renda de até três salários mínimos. Somente em habitação, o investimento previsto é de mais de R$ 4,3 bilhões.
Além de residências, as 14 estações que integram o programa devem receber equipamentos como escolas e creches, por exemplo, e empreendimentos como supermercados ou mesmo edifícios corporativos. A estimativa é que cada estação consuma investimentos um pouco acima de R$ 1 bilhão, elevando a conta total do projeto para a casa dos R$ 20 bilhões.
O modelo financeiro pretendido pela gestão é o da PPP (Parceria Público-Privada), em que grupos empresariais apresentam propostas para assumirem custos totais ou parciais de construção e gestão dos edifícios em troca da sua exploração econômica.
Essa modalidade deve reduzir significativamente os aportes do estado, segundo o secretário estadual de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Branco.
Na avaliação do secretário, esse anúncio também concretiza o plano da atual gestão para a mudança da posição histórica da pasta, que deixa de ser dedicada exclusivamente à produção habitacional e passa também a participar do planejamento urbano dos municípios. "Esse é o primeiro resultado da criação de uma secretaria para o desenvolvimento urbano e não só para a habitação", diz Branco.
O anúncio também representa uma promessa de injeção de bilhões em investimentos em algumas das grandes cidades paulistas, cujo apoio dos prefeitos é importante para eventual plano de reeleição de Tarcísio. Além do projeto para as orlas ferroviárias, o governador também vai anunciar nesta quarta cerca de R$ 2 bilhões para a construção de unidades habitacionais em mais de 200 municípios.
O edital para que interessados em desenvolver as novas centralidades apresentem propostas para concorrer ao projeto deverá ser publicado em aproximadamente dez dias após o anúncio do governador nesta quarta, de acordo com Reinaldo Iapequino, presidente da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano), órgão do governo à frente do projeto.
O plano tem como referência projetos do governo que já estão em curso, sendo o mais avançado deles o do bairro do Macuco, em Santos.
O modelo santista estabelece que as centralidades não sejam apenas dormitórios, mas polos de autonomia econômica. O conceito prevê que os edifícios utilizem fachada ativa, onde o andar térreo é destinado a comércios e serviços, garantindo que o fluxo de pessoas gere renda local e facilite o acesso dos moradores a itens básicos.
Além da habitação e do comércio, o modelo detalha a ocupação de áreas institucionais para descentralizar a máquina pública. Está prevista a instalação de sedes de órgãos como o Ministério Público e a Defensoria, além de equipamentos como a Praça da Cidadania, que oferece cursos profissionalizantes, e moradia para idosos.
As novas centralidades devem ser estruturadas prioritariamente em raios de 1 km no entorno das estações ferroviárias. A proximidade será critério de classificação na concorrência pública: proponentes que indicarem lotes mais próximos a serem desenvolvidos serão priorizados.
Em caso de projetos que estejam na mesma distância das referidas estações, serão critérios para desempate a maior oferta de unidades habitacionais e de melhores condições de acessibilidade e mobilidade.
O eixo norte do Trem Intercidades tem previsão contratual de entrar em funcionamento até 2031. Partindo da estação Água Branca, na zona oeste paulistana, terá parada apenas em Jundiaí até a estação final, em Campinas, onde a nova centralidade ocupará o pátio da antiga Companhia Paulista de Estradas de Ferro, integrando-se aos corredores de BRT e terminais de ônibus.
Áreas de risco são desafio para plano
O edital do projeto novas centralidades deverá fatiar o programa pelo número de áreas de estações ferroviárias a serem desenvolvidas –isso significa que até 14 diferentes empresas ou consórcios poderão atuar em cada uma das paradas de trens ou metrô. Distribuídas em um eixo de mais de cem quilômetros de extensão, essas localidades têm desafios distintos ao desenvolvimento urbano.
O projeto para Campinas prevê até 2.000 moradias e é classificado como uma área de alta oferta de serviços, apesar da presença de áreas que requerem requalificação urbana em meio bens tombados. Outro grande centro urbano a ser desenvolvido é o de Jundiaí, cuja meta também é de construir 2.000 moradias.
Nas cidades de Valinhos, Vinhedo e Louveira, o governo estima a construção de 1.000 unidades em cada município. Essas estações compõem o grupo de menor complexidade urbana, onde o foco é a ocupação de terrenos centrais.
O plano encontra situações mais desafiadoras em áreas com riscos geológicos e hídricos à ocupação na Região Metropolitana de São Paulo.
Na estação Franco da Rocha, as 2.000 moradias previstas devem considerar o mapeamento de risco geológico alto e muito alto. Em Perus, na zona norte da capital, o projeto de 1.500 unidades ocorre em uma região onde já existem moradias em áreas de risco que necessitam de intervenção urbana.
A estação Mauá receberá 2.000 unidades integradas a um plano de macrodrenagem com quatro piscinões. Situação semelhante ocorre na estação Piqueri, onde o projeto é para a construção de 1.500 moradias.
Nas zonas sul e leste de São Paulo, o desenvolvimento considera limitações ambientais e geográficas. As estações Jurubatuba e Varginha possuem projetos para 1.500 e 2.000 unidades, respectivamente, sob normas rígidas de preservação de mananciais. Já na estação Jardim Romano, a construção de 2.000 moradias na área da União de Vila Nova prevê a urbanização das várzeas do rio Tietê com novos sistemas de saneamento.
Em situação mais favorável ao desenvolvimento urbano, a futura estação Santa Marina, da linha 6-laranja do metrô, terá 1.500 unidades dentro do perímetro da Operação Urbana Água Branca, cuja legislação municipal estimula a criação de um grande eixo de transformação urbana na zona oeste paulistana.
