Por Paloma Vargas
Sem lançamentos e com poucos imóveis prontos disponíveis, a faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV), lançada em 15 de maio deste ano, vendeu apenas 253 imóveis no Ceará.
Essa quantidade resultou no valor total de financiamento de R$ 58,3 milhões. O montante representa apenas 2,78% das 9,1 mil unidades habitacionais destinadas para a classe média vendidas no País.
Os dados são do Ministério das Cidades e foram contabilizados do início do programa até o dia 22 de agosto.
No Brasil, o valor total de financiamentos para essa faixa, nesse período, foi de R$ 2,28 bilhões, divididos entre recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Na faixa 4, estão enquadrados os imóveis que custam mais de R$350 mil (limite da faixa 3) até R$ 500 mil. Já a renda familiar dos interessados precisa ser de R$ 8 mil a R$ 12 mil.
Para o vice-presidente da área imobiliária do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE), Clausens Duarte, o baixo volume de vendas está ligado à ausência de imóveis dentro do padrão da faixa 4.
Segundo ele, por ter pouco mais de três meses de vigência, o que está sendo vendido atualmente é o estoque de empreendimentos remanescentes nas construtoras.
Assim, trata-se, em sua grande maioria, de imóveis que foram lançados originalmente para enquadramento na faixa 3 do Minha Casa Minha Vida e que, ao longo do tempo, com a valorização imobiliária, acabaram se desenquadrando naturalmente desse padrão.
"Essas unidades ficavam, assim, à mercê da taxa de juros do SBPE (que acompanha a Selic). Mas, com esse novo programa, acabaram se beneficiando", explica.
Como funciona a faixa 4 e qual é o objetivo dessa modalidade
A nova modalidade do MCMV surgiu com a promessa de recuperar o poder de comprar dessa parcela de trabalhadores brasileiros que tinham no juro alto uma barreira para a compra efetiva da casa própria, tendo em vista que a parcela do empréstimo bancário se tornava muito cara.
A expectativa do Governo Federal é que, num prazo de um ano, a partir do seu lançamento, sejam contratadas em todo o país, 120 mil unidades.
Questionado sobre o baixo volume de unidades financiadas, o Ministério das Cidades avalia que o programa está "evoluindo de forma contínua, sendo natural a necessidade de um tempo para que as famílias e, principalmente, o setor da construção civil, se adequem ao novo produto, que é muito positivo para o mercado".
Assim como na faixa 3 e diferente das operações enquadradas nas faixas 1 e 2 do MCMV, a linha destinada para a classe média não recebe subsídios do Governo Federal.
A vantagem do programa, porém, está na taxa de juros oferecida, de 10% ao ano (a.a.), abaixo das praticadas atualmente pelo mercado para outros financiamentos habitacionais, que possuem taxa média de 12,5% a.a., por exemplo.
Ou seja, a linha de financiamento do Governo Federal é 25% mais barata do que a praticada em outras linhas de crédito habitacionais.
Considerando que se trata de um financiamento de longo prazo, geralmente entre 30 e 40 anos, esse desconto torna o momento favorável para a compra da casa própria.
Porém, agora, os compradores têm se deparado com a falta de imóveis novos disponíveis no mercado.
Há público, mas faltam imóveis para atendê-lo, diz especialista
O especialista no setor imobiliário e CEO da Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, reforça que é justamente esse público da classe média que mais tem sofrido com a falta de oportunidades de compra da casa própria.
"Não é que a classe média não aderiu ao programa, é porque realmente faltam imóveis atrativos".
O especialista lembra que essa parcela da população só não é maior do que a que consome nas faixas 2 e 3 (mas essas tem ofertas disponíveis).
"Essas pessoas não têm nem a grande renda que o mercado de luxo pede, com um volume maior de poupança, e nem tem renda para ter os subsídios que as outras faixas têm. Então, a classe média estava espremida, sem vantagens para comprar imóveis", avalia.
"A venda de pouco mais de 250 unidades habitacionais no Ceará não significa que esse público não seja muito grande no Ceará, principalmente em Fortaleza, é porque faltam lançamentos. Eles não estão ocorrendo nem em bairros mais cobiçados e nem nos bairros típicos da classe média local", completa.
Tanto o vice-presidente do Sinduscon-CE, Clausens Duarte, quanto o especialista em estatística de mercado imobiliário, Fábio Araújo, acreditam que Fortaleza, por concentrar cerca de 70% da população da região metropolitana, deve ser o grande foco das construtoras para os lançamentos destes imóveis da faixa 4.
Porém, eles citam Eusébio, Maracanaú e Caucaia como municípios que podem crescer em volume de vendas para esse público.
Setor está se ajustando para atender à demanda
O vice-presidente do Sinduscon comenta que, antes do lançamento, as construtoras não eram focadas nessa faixa de preço, justamente por ter uma taxa de juros alta, o que inviabilizava muitos negócios. Por isso, mesmo depois de anunciada a faixa 4, o empresariado precisa de um tempo de adequação para essa nova realidade de venda.
"Os empreendimentos mais próximos a serem lançados são aqueles que estavam na prateleira, mas que os empresários estavam com receio de lançar por conta da taxa de juros se enquadrar no SBPE. Agora, uma vez que lançaram esse programa com essa vantagem (juros de 10% a.a.), os empresários estão buscando terrenos, aprovando projetos, tirando suas licenças e preparando seus lançamentos", diz.
Clausens acredita que, ao longo de 12 meses, esse volume de imóveis disponíveis deve aumentar significativamente devido às novas construções. Ele dá como exemplo o movimento que foi feito em 2023, com o relançamento do MCMV.
"Na época, foram reajustados os valores dos imóveis, da taxa de juros e da renda, e o volume de lançamentos não saltou, não teve um aumento abrupto. Ele foi crescendo gradualmente, justamente na velocidade necessária para que o mercado das incorporadoras preparasse seus lançamentos para ofertar e, de lá para cá, só aumenta. É exatamente esse movimento que a gente acredita e espera que aconteça na faixa 4 da classe média", relembra.
Usados são alternativa para quem tem o valor da entrada
O vice-presidente do Sinduscon-CE afirma que, neste momento, a linha 4 de financiamento do MCMV tem uma forte incidência e participação de imóveis usados, os quais representariam, segundo ele, mais de 35% das contratações.
De acordo com Araújo, esses imóveis só não são mais vendidos dentro da faixa 4 por conta da entrada que a família precisa dar no ato da compra, que varia entre 20 e 30% do valor total.
"Não é que o banco exija isso, mas quando vai avaliar a renda do comprador, neste caso de até R$ 12 mil, por conta da faixa de risco, o percentual de poupança acaba ficando nesses patamares mais elevados".
Por isso, ele explica que entre as vantagens da compra do imóvel novo, na planta, está a do consumidor ter um prazo de cerca de três anos, na a maioria dos casos, para diluir o pagamento da entrada necessária, não precisando desembolsar o valor inteiro no ato da compra.
Entenda as faixas do Minha Casa, Minha Vida
A Faixa 4 abrange famílias com renda mensal de R$ 8 mil a R$ 12 mil. Atualmente, as faixa do programa possuem os seguintes valores estipulados:
Antes, os tetos estavam em R$ 2.640 para a Faixa 1, R$ 4,4 mil para a Faixa 2 e R$ 8 mil para a Faixa 3. A taxa de 10,5% ao ano para a Faixa 4 é inferior à média dos financiamentos de mercado, de 11,5% a 12% ao ano.
