Por Circe Bonatelli (Broadcast)
O mercado imobiliário da cidade de São Paulo está começando a reunir as condições necessárias para um novo ciclo de investimentos em prédios de escritórios, segundo a consultoria imobiliária CBRE. A redução dos espaços vagos, a subida do aluguel e a locação antecipada dos projetos em andamento são os principais estímulos aos novos negócios.
Mas essa realidade não vale para a cidade inteira. A atratividade para novos empreendimentos predomina nos bairros onde a demanda é mais alta e faltam opções de escritórios, como as regiões de Itaim, Faria Lima e Pinheiros. Ainda assim, empreendedores precisam contornar os custos elevados de construção, outorgas e financiamento para tirar do papel os novos projetos.
“O preço do aluguel já está começando a justificar o investimento em novos projetos nessas regiões”, afirmou o presidente da CBRE, Adriano Sartori. Na Faria Lima, a escassez de espaços vagos já fez o preço de novos alugueis passar de R$ 350 ou R$ 400 por metro quadrado em alguns casos, o que ajuda a destravar investimentos. “Mas a viabilidade dos novos projetos está apertada, porque os custos de produção estão muito altos”, ponderou Sartori.
Entre prós e contras, alguns empreendedores estão se mexendo para ofertar escritórios nesse eixo mais valorizado. As incorporadoras Lucio e Bolsa de Imóveis estão investindo na construção de dois prédios nesse miolo, com entregas para 2028. Um deles terá 17 pavimentos (15 mil m²) na Rua Jerônimo da Veiga com a Rua Iguatemi; enquanto o outro terá cinco pavimentos (26 mil m²) e ficará na esquina da Rua Chilon com a Faria Lima.
Nos arredores também será erguido o Campus JK, nova sede do Santander, previsto para 2028. Situado na Avenida Presidente Juscelino Kubitschek, o projeto sob medida terá três torres corporativas interligadas, com seis pavimentos de escritórios (40 mil m²).
O presidente da CBRE disse acreditar que, se a tendência de alta no valor do aluguel se confirmar nos próximos trimestres, mais empreendedores deverão aportar recursos em novos projetos imobiliários. Isso, entretanto, depende também de uma melhora no cenário macroeconômico, com juros mais baixos.
Demanda está saudável
Do lado da demanda, o cenário é saudável. As locações de escritórios ao longo do primeiro semestre totalizaram 180 mil m², praticamente em linha com o recorde registrado no mesmo período do ano passado, quando atingiu 187 mil m². O que tem puxado a busca por área em prédios corporativos é a redução do home office, apontou o diretor sênior de locação da CBRE, Felipe Giuliano. “As empresas estão voltando ao escritório. Principalmente as empresas de grande porte, que demandam muita área”, ressaltou.
Entre os exemplos recentes estão a locação das duas torres do Complexo Esther Towers (91,4 mil m²) pelo Itaú Unibanco. Por sua vez, o Nubank fez locações no Cyrela Corporate e no Capote 210 (total de 50 mil m²). Recentemente, a Bayer contratou 16 mil m² no Alto das Nações. Como resultado dessas e de outras negociações, a vacância na cidade de São Paulo caiu para apenas 15,1%, bem abaixo do pico na faixa de 22% durante a pandemia, segundo a CBRE. Considerando os prédios de padrão triplo A, a vacância é ainda menor, de apenas 9,8%.
Pela frente, há poucos projetos em desenvolvimento, sendo que boa parte deles já tem contratos de locação assinados antes mesmo da entrega. A CBRE informou que os prédios com entrega prevista para 2027 agregarão, juntos, 206 mil m² ao estoque de escritórios de São Paulo, mas 60 mil m² (29% do total) estão pré-locados. A CBRE trabalha numa comercialização que abrange mais 26 mil m² desse estoque, o que pode elevar a pré-locação para 86 mil m² (42%). “São poucas entregas no ano que vem e há muitas empresas voltando ao escritório, então começamos a ver falta de espaços”, citou Giuliano.
