Um levantamento feito pela Bossa Nova Sotheby’s, a partir de dados do mercado imobiliário de São Paulo, apontou as ruas que são endereço dos imóveis negociados a valores mais altos da capital, ao longo de 2025: Frederic Chopin e Professor Artur Ramos, nos Jardins; Leopoldo Couto Magalhães Júnior, no Itaim; e Afonso Braz e Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, reúnem as dez transações imobiliárias mais altas observadas do período. Em comum, são imóveis reformados e com interiores modernizados, o que agrega valor aos bens.
O imóvel comercializado pelo maior valor do metro quadrado fica na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior: R$ 88,7 mil, em um empreendimento entregue há menos de um ano. Já o preço total mais alto ficou com um apartamento de 865 metros quadrados da Rua Frederic Chopin: R$ 64,7 milhões.
A pesquisa também traz um recorte dos últimos cinco anos. Em geral, os bairros mais valorizados se mantêm, além de Cidade Jardim e da Vila Mariana, que aparecem neste monitoramento.
“O estudo revela as ilhas de altíssimo padrão da cidade. São endereços muito procurados pelos clientes do segmento, que tendem a mudar de endereço somente entre essas mesmas regiões”, afirma Romero.
VALOR DO ENTORNO
A valorização das ruas também é influenciada pelo que há no entorno imediato. A Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior é um bom exemplo: começa em uma esquina da Avenida Juscelino Kubitschek, desce até cruzar a Avenida Faria Lima e termina no Parque do Povo, compreendendo cerca de dez quarteirões.
“É uma via que se conecta a vários pilares do Itaim: à única área verde do bairro, aos edifícios corporativos ‘triple A’ da Faria Lima e aos restaurantes sofisticados. Fazer tudo isso a pé, em um terreno todo plano, tem seu valor”, analisa Daniel Dequech, diretor Comercial da incorporadora Bolsa de Imóveis DI.
A empresa tem quatro empreendimentos na rua — o mais recente deles é o Casa Leopoldo, entregue no ano passado, que ainda tem três unidades à venda. O prédio fica no trecho acima da Faria Lima, historicamente menos valorizado do que a parte mais próxima ao Parque do Povo, mas que vem tornando a oferta de serviços mais sofisticada, incluindo a construção de uma nova operação de varejo (Shops), da JHSF.
“Além disso, é a maior planta daquele quarteirão, com 335 metros quadrados e com apenas 21 unidades”, conta Dequech.
O estudo destaca ainda a curva de alta dos imóveis negociados nos condomínios mais icônicos de São Paulo desde 2020. No Seridó 106, da Yuny Incorporadora, o metro quadrado foi vendido a R$ 65,4 mil em 2023, saltando para R$ 83,6 mil na comercialização mais recente, no ano passado. Já no Residencial Cidade Jardim, da JHSF, foi de R$ 66 mil, em 2024, para R$ 84,3 mil neste ano.
“Em geral, o metro quadrado dos imóveis nesses prédios teve uma variação média de 53% em cinco anos”, informa Romero. Em 2025, foram fechadas 40 negociações de imóveis acima dos R$ 15 milhões na capital. A soma do total transacionado chegou a R$ 954,3 milhões.
NOVOS PROJETOS
O levantamento inclui ainda os novos projetos (recém-lançados ou em construção) mais relevantes do segmento de alto padrão. O 280 Art Boulevard, da Benx Incorporadora, sem dúvida, teve destaque. “Um apartamento-tipo vendido recentemente na torre do empreendimento teve o metro quadrado negociado por cerca de R$ 67 mil”, conta Romero.
“O prédio já virou uma referência na rua, no bairro e na cidade. Vai marcar o mercado de alto padrão de São Paulo, mostrando todo o potencial da cidade, além de elevar a régua de preços no âmbito nacional também”, aposta Luciano Amaral, CEO da Benx.
Outros empreendimentos em desenvolvimento com metro quadrado em alta são o Bueno Brandão 257, da Tegra Incorporadora (R$ 62,2 mil), o Tonino Lamborghini Residences, da Gafisa (R$ 52,4 mil), e o 177 Jerônimo, da Yuny Incorporadora (R$ 51,5 mil).
