A rua mais cara de São Paulo, o preço médio dos imóveis negociados chega a mais de R$ 40 milhões. É o que aponta um levantamento feito a pedido do Estadão pela plataforma imobiliária Loft, considerando as transações registradas pela Prefeitura de São Paulo entre janeiro e outubro de 2025.
O preço médio dos imóveis ficou acima de R$ 1 milhão em 822 das mais de 12 mil ruas que registraram ao menos uma venda de imóvel no período analisado. Jardins, Itaim Bibi, Morumbi, Paraíso, Pinheiros e Alto de Pinheiros tiveram ruas com preço médio acima de R$ 10 milhões em três ou mais transações. Entre essas, a rua Lopes Neto, no Itaim Bibi, teve o maior número de vendas, 12, com preço médio de R$ 20,4 milhões.
Já as ruas com imóveis mais caros do levantamento foram Rua Frederic Chopin (R$ 42,8 milhões), Rua Ibsen Da Costa Manso (R$ 38,9 milhões), Rua Alemanha (R$ 21,6 milhões), Rua Lopes Neto (R$ 20,4 milhões) e Avenida Magalhães De Castro (R$ 17,1 milhões). A maioria dessas ruas ficam em áreas mais consolidadas, com imóveis mais antigos (predominantemente casas, devido ao zoneamento urbano) e valorizados, contendo pouco espaço para lançamentos imobiliários.
Na Rua Lopes Neto, a incorporadora Lucio lançou um edifício com apartamentos de 541 metros quadrados, quatro suítes e seis vagas de garagem. Chamado Vizcaya, o empreendimento tem preço médio do metro quadrado na faixa dos R$ 70 mil, totalizando R$ 40 milhões por apartamento. Segundo Firmino Lucio Junior, CEO da Lucio, o imóvel tem sido comprado por pessoas de fora de São Paulo ou mesmo do País.
Os bairros que mais tiveram transações registradas em cartório, em volume total, no ano de 2025 foram Pirituba e Vila Olímpia. A Avenida Raimundo Pereira de Magalhães (Pirituba) lidera em quantidade de vendas, com 225 imóveis vendidos, seguida pela Avenida Aparecida do Rio Negro (Pirituba), com 175. Em terceiro e quarto lugares aparecem a Rua Casa do Ator e Rua Quatá (Vila Olímpia) com 163 transações cada uma.
“O que mais chama atenção neste levantamento é a diversidade das vias mais transacionadas. Bairros como Pirituba, Santo Amaro e Vila Olímpia, que lideram em volume de negócios, são áreas distantes entre si, com perfis bem diferentes. Isso mostra uma pujança no setor neste ano”, afirma Fábio Takahashi, gerente de dados da Loft. “Já entre as ruas com tíquetes mais altos, o padrão é muito mais homogêneo, concentrado no entorno da Faria Lima, onde se encontram alguns dos ativos mais caros do País.”
O levantamento mostra que a cidade tem grande amplitude de preços. Mesmo em uma única rua ou avenida, os valores podem variar. Na Avenida Vila Ema, na Zona Leste, por exemplo, a média de preços na altura da Vila Prudente é de R$ 370 mil. Na Água Rasa, o preço é de R$ 404 mil, enquanto em São Lucas é de R$ 430 mil e em Sapopemba é de R$ 380 mil.
Cenário semelhante ocorre na Avenida Angélica, que tem média de preço de R$ 512 mil na região dos Campos Elíseos e de R$ 1,3 milhão em Higienópolis. Isso ocorre tanto pela valorização inerente a cada micro-região da cidade quanto pelo perfil dos imóveis lançados. Por exemplo, se uma área tem mais lançamentos com preço limitado pelo programa Minha Casa Minha Vida, o preço médio tende a ser menor do que a de outra que tenha mais lançamentos voltados ao consumidor da classe média.
No total, o levantamento apontou um aumento de vendas na cidade. Foram 67.752 transações em 2025, ante 65.918 no mesmo período de 2024.
Valorização de imóveis
De acordo com Cyro Naufel, diretor de relações com investidores do Grupo Lopes, o desenvolvimento de uma região é um forte motor de valorização e aumento de transações imobiliárias. Por isso, a localização se mantém como fator preponderante de valorização e liquidez para um imóvel.
Naufel cita como exemplo o bairro de Pirituba, que tem atraído incorporadoras e compradores por conta de empreendimentos como o Tietê Plaza Shopping e a proximidade com saídas de grandes rodovias, como Bandeirantes e Anhanguera.
Naufel lembra que os valores praticados em bairros nobres da capital paulista, como Itaim Bibi, Jardins e Vila Olímpia, tendem a ser mais altos do que os trazidos no levantamento, que tem como base o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) da Prefeitura. Porém, no caso de quem compra imóvel na planta, o registro ocorre alguns anos depois, período no qual os preços tendem a subir.
“Se forem apartamentos, eles só são registrados na hora da entrega das chaves”
Cyro Naufel
Diretor de relações com investidores do Grupo Lopes
Além de uma possível diferença entre o valor venal e o praticado no mercado imobiliário, outro motivo da diferença é que os imóveis usados, que são mais baratos do que os lançamentos, podem puxar a média das ruas para baixo.
Segundo dados de outubro da consultoria de inteligência Brain, a média de preço do metro quadrado de apartamentos na cidade de São Paulo é de R$ 15,8 mil. Já segundo o índice FipeZap de dezembro, que traz dados do mercado de imóveis usados, o preço médio do metro quadrado na cidade de SP está em R$ 11,9 mil.
O número de lançamentos na cidade atingiu o recorde de mais de 150 mil apartamentos em outubro de 2025, com predominância de 60% de imóveis econômicos, que têm preço máximo de R$ 500 mil para se enquadrarem no programa Minha Casa Minha Vida. A quantidade de apartamentos econômicos foi de 70,6 mil em outubro de 2024 para 93,5 mil em 2025, enquanto as vendas foram de 58,5 mil para 78,1 mil no período.
