Um ano após a denúncia do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) sobre venda e aluguel de apartamentos populares em bairros nobres a clientes de maior renda, a Justiça tem recebido uma série de ações de distrato contra construtoras e incorporadoras. As decisões têm dado provimento integral ou parcial ao que é defendido pelos compradores dos imóveis, parte delas já em 2ª instância.
Os casos envolvem bairros de classe média e áreas nobres. Dentre eles, estão Vila Nova Conceição, Moema e Ipiranga, na zona sul, e Perdizes, Pompeia e Barra Funda, na oeste, e Liberdade, no centro.
As decisões favoráveis envolvem principalmente clientes que comprovaram desconhecer as restrições dos imóveis. Os casos envolvem unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) construídas e comercializadas pelo mercado imobiliário com incentivos municipais, mas sem envolvimento direto do poder público. O “desvirtuamento” desse tipo de moradia foi alvo de inquérito no MP-SP e é tema de CPI na Câmara Municipal.
Por lei, imóveis populares que receberam benefícios municipais devem ser obrigatoriamente residenciais, com a venda ou aluguel a famílias de rendas específicas. Também não podem receber serviços de hospedagem (como Airbnb), o que configura uso não residencial, conforme a lei paulistana.
Nas ações de distrato, os juízes têm apontado a obrigação das empresas e dos corretores de informar de modo claro aos clientes sobre o tipo de moradia e possíveis restrições. Isso inclui, por exemplo, o limite de valor de venda (indicado em decreto atualizado anualmente) e de aluguel (30% da faixa de renda permitida para aquele tipo de imóvel).
Além disso, um comprador fora do público-alvo pode ter dificuldade para obter financiamento e deverá deixar explícito na matrícula de que se trata de imóvel para locação. O registro em cartório obrigatoriamente deve ter a averbação como HIS ou HMP.
Casos determinam até pagamento de danos moral e material
Um dos casos de maior repercussão determinou a restituição e indenização de R$ 800 mil por dois apartamentos na Barra Funda, como revelou o Estadão. Outra decisão recente determinou também pagamento de dano moral, porque a juíza entendeu que documento apresentado por empresa seria forjado. As contestações também já têm envolvido casos de revenda, como recente decisão envolvendo a Quinto Andar, que afirmou ser de responsabilidade dos proprietários a veracidade das informações.
Pedidos de distrato envolvendo HIS e HMP ganharam tração especialmente nos últimos dois anos, com as mudanças na legislação e notificações de casos suspeitos pelos cartórios ao poder público. Desde então, há ao menos três decisões de 2ª instância que condenaram incorporadoras a restituírem integralmente os compradores, as quais têm sido citadas na apreciação de processos mais novos.
Mesmo em casos em que o magistrado considerou que o consumidor tinha ciência das restrições do imóvel, têm-se determinado a devolução da maior parte do que foi pago. As decisões têm considerado que contratos com 50% de retenção em caso de distrato são abusivos, de modo que têm reduzido a “multa” para 25% ou 20%, o que está em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Após a ação do MP-SP, a gestão Ricardo Nunes (MDB) diz ter intensificado a fiscalização, com ao menos 704 empreendimentos notificados (o que representa 89.348 unidades) e 38 multas. Também instituiu limite no valor de venda dos imóveis populares.
Empresas multadas e notificadas por suspeita de “desvirtuamentos” afirmam seguir a legislação em vigor no período de licenciamento dos empreendimentos. Já as principais entidades do mercado, como o Secovi-SP, têm apontado que eventuais “desvios” são exceções e defendido a importância da política habitacional.
Em São Paulo, moradias populares são construídas pelo mercado imobiliário com diversos incentivos municipais, criados especialmente a partir do Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016. Posteriormente, os benefícios foram ampliados por meio de decretos, portarias e alterações na legislação.
Conforme decreto municipal, hoje são assim classificadas:
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