Por Carmélio Dias
As intervenções urbanísticas na Zona Portuária do Rio desde o início do Porto Maravilha, há 17 anos, produziram mudanças marcantes na paisagem. A demolição do Elevado da Perimetral, a abertura da Orla Conde e a criação do Boulevard Olímpico são algumas das mais visíveis. Mas as transformações não devem parar por aí. Tramita desde ontem na Câmara Municipal, como informou o colunista Ancelmo Gois, do GLOBO, o Projeto de Lei Complementar (PLC) nº 134/2026, enviado pela prefeitura. A proposta abre caminho para o projeto Mata Maravilha, que prevê duas torres no entorno do Moinho Fluminense, com até 80 andares e 290 metros de altura cada.
Os edifícios seriam, de longe, os mais altos da cidade e figurariam entre os mais imponentes do país. Mas essa seria só a parte mais aparente das mudanças. Na prática, se aprovada, a legislação criará a Área de Especial Interesse Turístico (AEIT) Mata Maravilha e estabelecerá novas regras para construções em nove subsetores da região, além de mecanismos para atrair investimentos privados e financiar a recuperação do patrimônio histórico.
O nome Mata Maravilha não é por acaso. Quando lançado, em abril do ano passado, o projeto - escolhido a partir de edital de chamamento público da Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar) - estava dimensionado para ocupar 223,4 mil m², dos quais mais da metade é composta por área de vegetação. No desenho inicial, estavam previstos uma marina na baía, um lago artificial e o plantio de 50 mil árvores.
O texto do PLC 134 fala em “implementação e ampliação de parques e áreas verdes, de forma compartilhada entre o Poder Público e a iniciativa privada”, mas não aponta qual o percentual do perímetro ou a metragem mínima para esses espaços.
De hotéis a escolas
Para além do verde, o projeto tem como objetivos declarados fomentar o turismo na região com a modernização da rede hoteleira, criar espaços para convenções e eventos e estimular empreendimentos residenciais, comerciais e nas áreas de gastronomia, educação, cultura e lazer. Em nota, a prefeitura afirmou que o Mata Maravilha “representa uma nova etapa de revitalização da região, com potencial para gerar empregos e ampliar as opções de entretenimento, aliando desenvolvimento urbano, sustentabilidade e valorização do patrimônio histórico”.
O PLC também facilita a construção de novos empreendimentos residenciais de uso misto e estabelece parâmetros de tamanho que variam de acordo com os subsetores criados. As áreas A8 e A10, por exemplo, são aquelas autorizadas a receber as torres de até 80 andares. Nelas, os edifícios poderão ocupar, no máximo, 40% do terreno.
Para que o limite máximo de altura seja utilizado, os empreendedores devem apresentar estudos sobre os impactos no adensamento populacional, no trânsito e na demanda por transporte público, por exemplo, além de possíveis alterações na ventilação e iluminação, na paisagem e no patrimônio cultural.
O projeto deixa aberta a possibilidade de concessão de incentivos fiscais aos empreendimentos na área. A prefeitura poderá encaminhar à Câmara propostas específicas de benefícios relacionados, por exemplo, ao Imposto sobre Serviços (ISS), ao Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Eles não serão concedidos automaticamente com a aprovação do projeto; cada medida dependerá de uma nova lei específica.
Paralelamente, o projeto estabelece que os investidores privados apliquem R$ 150 milhões na recuperação do patrimônio histórico, incluindo a possibilidade de restauração de imóveis na região. O pagamento será distribuído em parcelas anuais - já previstas no texto do PLC - entre 2027 e 2035.
Segundo informou Ancelmo Gois, o Mata Maravilha, idealizado pela Al Moinho Empreendimentos Imobiliários, parceria entre o empresário Alexandre Allard e a Autonomy Capital, tem investimento previsto de R$ 5 bilhões. O empreendimento foi selecionado por meio de chamamento público da CCPar, que teve três concorrentes.
Em nota, Allard afirmou que o projeto “avançou significativamente desde seu anúncio em abril de 2025 no que diz respeito à sua estruturação e detalhamento” e que reafirma o “compromisso com as premissas anunciadas desde o início, que orientam o desenvolvimento de um projeto voltado à regeneração urbana, ambiental, econômica e social do território”.
Comissões e emendas
Na Câmara, o projeto passará por 15 comissões e tem chances de ser votado ainda este ano.
- É um projeto que tem muitos aspectos positivos, mas também impactos que precisam ser analisados e debatidos - diz o vereador Pedro Duarte (PSD), presidente da Comissão de Assuntos Urbanos.
Para o vereador Carlo Caiado (PSD), presidente da Câmara, o projeto representa uma “grande revolução urbana”:
- Os vereadores vão analisar com cuidado a proposta. E, claro, vamos apresentar as emendas necessárias, para fazermos o melhor pela nossa cidade.
