Por Breno Damascena
O Minha Casa, Minha Vida é responsável por 75,6% de todos os apartamentos lançados em São Paulo este ano. Esta é a maior marca do segmento econômico na história da cidade, de acordo com dados da consultoria Brain Inteligência Estratégica. Em contrapartida, o médio e alto padrão continuam em tendência de queda e com um tempo de vendas mais longo.
São Paulo recebeu 106,9 mil unidades novas, distribuídas em 192 empreendimentos residenciais, entre janeiro e agosto de 2026. Cerca de 80 mil se enquadram no MCMV. “O zoneamento da cidade favorece esse tipo de produção, seja dando potencial construtivo extra, por meio de subsídios ou pela não exigência de vagas de garagem”, explica Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain.
“O programa também foi ultraexpansivo durante o governo Lula. Entre 2016 e 2022, o MCMV girava entre R$ 40 bilhões e R$ 50 bilhões. Em 2026, quase R$ 200 bilhões serão aplicados”, complementa Tadeu. “Não adiantaria ter subsídios federais sem uma legislação apropriada, do mesmo jeito que não adiantaria ter uma legislação apropriada sem os subsídios adequados”, afirma.
O diretor comercial da MRV em São Paulo, Ítalo Pita, destaca a relevância do cenário econômico nestes números. “A taxa de juros comprime a capacidade de compra de produtos que não estão dentro da faixa. Perde-se a atratividade para operar fora dos preços do programa”, comenta. A capital paulista representa atualmente entre 10% e 11% do volume total da incorporadora mineira.
A mudança no perfil dos lançamentos MCMV na cidade também consolidou a oferta de unidades compactas de um e dois dormitórios. De todo o estoque novo na capital paulista, 70,3% são de apartamentos de até 39 m².
“O programa norteia a característica dos imóveis. Você precisa fazer imóveis menores para colocar o máximo de unidades possível dentro do mesmo terreno”, diz Pita.
Vendas também crescem
O MCMV ultrapassou R$ 31,1 bilhões em vendas no acumulado dos últimos 12 meses em São Paulo. O segmento também é responsável pela maioria das vendas da cidade. Dados da Brain mostram que, de todos os apartamentos negociados na cidade em 2026, 67% foram via MCMV.
O programa somou 69,6 mil unidades vendidas. O preço médio dessas unidades foi de R$ 290,6 mil. Para fins de comparação, a média geral de preço por imóvel em todo o mercado imobiliário da capital, considerando todos os padrões, está em R$ 735 mil.
“O MCMV abrange famílias com renda de até R$ 13 mil. Então estamos falando de parte majoritária da nossa população”, afirma Coriolano Lacerda, gerente de dados do Grupo OLX.
As unidades MCMV também apresentam ainda os maiores índices de velocidade de vendas. O tempo estimado para escoar o estoque do padrão econômico é de apenas sete meses. Esse é o tempo que demoraria para todos os imóveis do segmento serem vendidos caso a produção parasse hoje. Os imóveis de médio padrão, por exemplo, podem chegar a 17 meses.
“É a demanda que cria a oferta no segmento. E a demanda pelos imóveis econômicos sempre vai ser maior do que a capacidade do mercado de atender. Temos muitas pessoas morando de aluguel e um grande déficit habitacional”, diz Araújo.
Mercado de médio padrão em baixa, mas sem crise
Enquanto o MCMV lidera o mercado imobiliário em São Paulo, os segmentos de médio padrão, alto padrão e luxo apresentam números bem mais discretos.
O mercado de imóveis para a classe média (de R$ 500 mil a R$ 2 milhões) representa apenas 10,9% dos lançamentos e 16% das vendas, as piores médias do setor dos últimos cinco anos. Em 2022, por exemplo, o segmento representava 33,6% de todos os lançamentos.
“O segmento atingiu sua menor participação, mas isso não significa que o mercado está pequeno. Os incorporadores estão lançando menos e a demanda é menor”, afirma Araújo. “O tempo de escoamento da classe média, de 17 meses, está dentro do aceitável. Um período de 12 a 18 meses mostra que o mercado está atendendo a demanda”.
Coriolano Lacerda, da OLX, endossa essa perspectiva. Segundo ele, ao contrário do segmento econômico, que se comporta de forma uniforme. Por outro lado, o médio e o alto padrão apresentam uma grande variação e dispersão de vendas. “A variação é grande porque depende do projeto, do endereço e da localização”, afirma.
Em contrapartida, o mercado de alto padrão enfrenta um período mais conturbado, tanto em número de lançamentos quanto em vendas. Segundo Araújo, o mercado de alto padrão chegou ao topo do que existe em demanda e agora deve começar a diminuir. O segmento, que engloba imóveis novos a partir de R$ 3 milhões, vive o seu pior momento em anos.
No primeiro semestre de 2026, os lançamentos desses produtos registraram uma queda de 53% e as vendas caíram 39% em relação ao mesmo período do ano passado, de acordo com dados da Brain. “Podemos afirmar que existe uma estabilidade nos outros segmentos, mas o mercado de alto padrão teve uma redução efetiva esse ano”.
