Na última semana, a Prefeitura de São Paulo sancionou a lei que cria o Programa Requalifica Centro. O projeto estabelece incentivos fiscais para estimular a requalificação (retrofit) de prédios antigos da região central da cidade e sua transformação em edifícios habitacionais. O objetivo é adensar o centro e resgatar a vocação da região ao criar um ambiente atraente para investimentos.
A concessão de incentivos fiscais é apenas a primeira etapa do programa de retrofit. Após a sanção da lei, a Prefeitura trabalhará agora na edição de um decreto para desburocratizar e agilizar o processo de aprovação desses projetos. O Requalifica Centro terá como alvo as edificações construídas até 23 de setembro de 1992 ou licenciadas com base na legislação edilícia vigente até esta data, no caso, o Código de Obras e Edificações (Lei nº 11.228/1992). A ideia é estimular o uso misto desses imóveis, ou seja, comércio no térreo e habitação nos demais pavimentos, combatendo a ociosidade ainda mais acentuada com a pandemia do novo coronavírus.
Para isso, o projeto propõe uma série de incentivos fiscais, como remissão dos créditos do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); isenção de IPTU nos três primeiros anos a partir da emissão do certificado de conclusão da obra; aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de cinco anos após a isenção descrita acima, sendo que no 6º ano o imóvel atinge a alíquota integral do imposto; redução para 2% da alíquota de Imposto Sobre Serviços (ISS) para questões relacionadas à obra de requalificação (engenharia, arquitetura, construção civil, limpeza, manutenção, meio ambiente); isenção de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para os requalificados e isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento por cinco anos.
O projeto também estipula outros benefícios, como não considerar computável as áreas destinadas à instalação de usos não-residenciais (pavimentos térreo e cobertura do edifício) e dispensar o pagamento de contrapartida financeira (outorga onerosa) em caso de mudança no uso da edificação.
O Programa Requalifica Centro é parte de um projeto maior para a região, que envolve diversas outras ações, como a reforma do Vale do Anhangabaú, que fortalece o local como cartão-postal da cidade; a troca do piso dos calçadões; a criação de um polo cultural e boêmio (Triângulo SP); a ativação de espaços de lazer como o Minhocão; o Programa Pode Entrar, que incentiva a produção de habitação de interesse social; o desenvolvimento do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central, entre outras.
O que é retrofit?
Retrofit é uma palavra de origem inglesa e significa “atualizar o antigo”. Trata-se de um processo de intervenção em instalações antigas que busca adequar, recuperar e modernizar o espaço, tornando-o mais seguro e qualificado à reocupação.
Os incentivos atualmente propostos pela Prefeitura de São Paulo especificamente para as edificações localizadas no centro da cidade são:
• Remissão dos créditos de IPTU;
• Isenção de IPTU nos 3 primeiros anos a partir da emissão do certificado de conclusão de obra;
• Aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de 5 anos a pós a isenção descrita acima. No 6º ano o imóvel atinge a alíquota integral do imposto;
• Redução para 2% da alíquota de ISS para os serviços relativos à obra de requalificação (engenharia, arquitetura, construção civil, limpeza, manutenção, meio ambiente);
• Isenção de ITBI aos imóveis objetos de requalificação;
• Isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento por 5 anos.
Qual é a área de atuação do Programa?
Uma área na região central estimada em 6,4 km², que se inicia na interseção da via férrea com a Avenida Alcântara Machado (sob o Viaduto Alcântara Machado), prossegue pela Rua Palmorino Mônaco até a Rua Visconde de Parnaíba, passando pela Rua Domingos Paiva até a Avenida Rangel Pestana, contornando a Praça Agente Cícero, Largo da Concórdia, baixos do viaduto do Gasômetro até a via férrea, Rua Coronel Francisco Amaro, prosseguindo pela via férrea até a Rua Mauá, Praça Júlio Prestes, Alameda Cleveland, Alameda Ribeiro da Silva, Alameda Dino Bueno, Alameda Eduardo Prado, Avenida Rio Branco, Rua Helvetia, Rua Guaianases, Praça Princesa Isabel, Avenida Duque de Caxias, Largo do Arouche, Rua Amaral Gurgel, Rua da Consolação, Rua Caio Prado, viela de ligação com Rua Avanhandava, Avenida 9 de julho, Avenida Radial Leste-Oeste, Rua João Passaláqua, Rua Professor Laerte Ramos de Carvalho, Praça Pérola Byington, Viaduto Jaceguai, Viaduto do Glicério, Rua Antonio de Sá, Avenida do Estado, Rua da Figueira e Avenida Alcântara Machado até o ponto inicial.
O que diz a legislação?
O Plano Diretor Estratégico (Lei nº 16.050), em seu Artigo 27, estimula “a reabilitação do patrimônio arquitetônico, especialmente na área central, criando regras e parâmetros que facilitem a reciclagem e retrofit das edificações para novos usos”. O Código de Obras (Lei nº 16.642/2017) aceita soluções de requalificação que, por implicação de caráter estrutural, não atendam às disposições previstas nas legislações vigentes, desde que não comprometam a saúde de quem utiliza as instalações nem acarretem redução de acessibilidade e de segurança de uso.
