A crise do setor imobiliário, que tem os distratos de vendas como o principal problema a ser estancado, se refletiu no crescimento de dez vezes do prejuízo consolidado das incorporadoras no terceiro trimestre, na comparação anual, para R$ 2,099 bilhões. Com vendas brutas menores e aumento dos distratos, a receita líquida teve queda de 40%, para R$ 3,71 bilhões no período. A margem bruta consolidada caiu de 25,7% para 11,4%.
A perda do setor foi inflada pelo prejuízo da PDG Realty, que respondeu, sozinha, por R$ 1,717 bilhão, mas quase todas as companhias apresentaram piora dos resultados. Mesmo sem considerar a PDG, o setor teria passado de lucro de R$ 198,5 milhões para prejuízo de R$ 382 milhões. As comparações dos resultados líquidos não incluem a JHSF. No terceiro trimestre, o setor lançou R$ 2,608 bilhões, 7% acima do mesmo período do ano passado. Já as vendas líquidas caíram 27%, para R$ 2,441 bilhões. Sem considerar dados da Cyrela e da JHSF - não informados - os distratos do setor chegaram a R$ 2,02 bilhões, o equivalente a metade das vendas brutas do período.
De janeiro a setembro, as rescisões somaram R$ 5,763 bilhões e corresponderam a 47% das vendas brutas. Desde 2013, a Tecnisa teve rescisões de R$ 2,1 bilhões, o correspondente a 52% das unidades vendidas no período. "Temos de dar descontos para revender as unidades, gerando grandes perdas", disse o presidente da Tecnisa, Meyer Nigri ao comentar os resultados do trimestre. Na Even Construtora e Incorporadora, o recorde de entregas no ano - R$ 2,6 bilhões - resulta em distratos recordes, segundo o co-presidente Dany Muszkat.
Na avaliação de analistas, em números absolutos, os cancelamentos de vendas tendem a ser reduzidos a partir do primeiro semestre de 2017, devido ao volume de entregas menor do que o deste ano - situação esperada, por exemplo, pela Even. Isso deve, gradualmente, ter impacto positivo na receita e no resultado líquido do setor. Já a queda da participação dos distratos em relação às vendas brutas depende da melhora dos indicadores econômicos. A receita das incorporadoras é contabilizada a partir das vendas e proporcionalmente ao avanço das obras.
Como os lançamentos do setor estão em queda desde 2012, à medida que os empreendimentos são entregues, menos obras passam a compor a receita. Cada vez mais, a receita depende da venda de estoque, o que torna volátil sua composição neste cenário de distratos elevados. No terceiro trimestre, seis incorporadoras tiveram vendas líquidas negativas como consequência das rescisões - EZTec, João Fortes, JHSF, PDG, Tecnisa e Viver Incorporadora. Com distratos de R$ 98,8 milhões, a Viver teve vendas líquidas negativas de R$ 80 milhões. Esses fatores somados à provisão de estorno relativa à supressão de 88 unidades de um projeto, resultaram na receita líquida da negativa de R$ 54,1 milhões.
A Viver teve prejuízo de R$ 81,3 milhões. A concessão de descontos para estimular a comercialização das unidades que voltaram à carteira das incorporadoras provocou piora generalizada das margens. Neste ambiente de revenda das unidades com margens abaixo das revertidas, apenas quatro incorporadoras tiveram, de julho a setembro, margens brutas maiores na comparação anual. Rescisões responderam por metade das vendas brutas do setor de julho a setembro e por 47% no acumulado do ano Provisões, indenizações por atrasos e baixas contábeis também afetaram a rentabilidade e os resultados líquidos de parte das empresas. Os ajustes de R$ 1,38 bilhão feitos pela PDG, no trimestre, referentes a provisões para contingências, baixas contábeis e revisões de orçamentos responderam por boa parte do prejuízo de R$ 1,717 bilhão. Na Tecnisa, distratos, baixo volume de lançamentos, indenizações por atrasos e perdas com vendas de terrenos resultaram em prejuízo de R$ 108 milhões.
A geração de caixa pelo setor foi fortemente impactada pelos distratos e também por volume menor de repasses, decorrente da greve bancária e de mais rigor na avaliação da carteira de clientes pelas instituições. A maior parte das incorporadoras consumiu caixa, com exceção de EZTec, Even, Gafisa, MRV Engenharia e Tecnisa. A Cyrela foi uma das incorporadoras em que as rescisões de vendas se refletiram no consumo de caixa. No trimestre, a incorporadora queimou caixa de R$ 225 milhões, mas a geração pode ser "muito boa", em 2017, com a queda dos distratos, segundo o diretor de relações com investidores e finanças estruturadas, Paulo Gonçalves. A Cyrela espera reduzir contingências por atrasos de obras à medida que ocorrem as entregas. De modo geral, as incorporadoras mantêm o discurso de foco na venda de estoques e parte delas está comercializando terrenos e projetos. A Rossi Residencial, que está revisando sua estratégia de lançamentos para os próximos anos, tem terrenos correspondentes ao Valor Geral de Vendas (VGV) potencial de R$ 1,7 bilhão para venda ou cancelamento do contrato de permuta.
No trimestre, a Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) vendeu três terrenos que seriam destinados ao segmento de malls por R$ 3,8 milhões, uma área para incorporação na cidade de São Paulo por R$ 11,5 milhões e um projeto enquadrado no Minha Casa, Minha Vida por R$ 2,2 milhões. A empresa tem negociações avançadas para a venda de três projetos de incorporação na capital paulista e de dois terrenos do segmento de malls. Diante das vendas restritas, o corte de despesas gerais e administrativas ainda faz parte do dia a dia das incorporadoras. No acumulado de nove meses, as despesas administrativas da Rossi ficaram 45,3% menores do que as do mesmo período do ano passado. A PDG reduziu o número total de funcionários em 91% desde 2012. A Tecnisa está reduzindo a área da sede, fechando escritórios regionais e cortando pessoal.
