A regulamentação da Letra Imobiliária Garantida (LIG) foi bem recebida por entidades representantes do setor de construção e dirigentes de incorporadoras, mas há divergências acerca da competitividade dos financiamentos que usarão como fonte de recursos o novo instrumento de captação em relação ao crédito com funding da poupança. A leitura inicial é que o sucesso da LIG depende de um cenário de juros mais baixos.
Na avaliação do copresidente da Even Construtora e Incorporadora, Dany Muszkat, o instrumento pode ser um "novo divisor de águas" para o mercado imobiliário, assim como ocorreu com a alienação fiduciária. "Mas para a LIG dar certo, precisamos de um ambiente que permita taxas de juros baixas", diz Muszkat.
É a taxa de juros, reforça o executivo da Even, que vai ditar a competitividade do custo do financiamento com lastro na LIG em relação à do crédito com recursos de poupança.
Para o presidente do conselho da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin, o novo instrumento deverá ser atrelado a indicadores como o IPCA, o que possibilitará um custo menor do que o crédito com recursos da poupança, vinculada à TR. "A LIG vai ser muito competitiva", afirma Menin.
Ainda de acordo com o representante da Abrainc, à medida que os juros são reduzidos, cresce a possibilidade de enquadramento de mais clientes pelos bancos, contribuindo para a queda dos distratos. Segundo ele, havia a preocupação de faltar recursos para o setor depois que a questão das rescisões de vendas fosse equacionada. "Os bancos fazem, hoje, um mix de recursos captados via LCI e poupança e poderão combinar LIG e poupança", diz Menin.
O presidente da Tecnisa, Meyer Nigri, considera que o financiamento imobiliário com recursos da LIG poderá ser estendido também para produtos direcionados à baixa renda, conforme ocorrer a queda da taxa de juros. Segundo Nigri, a regulamentação do novo instrumento é positiva para o setor, mas o impacto só poderá ser mensurado quando houver clareza em relação às taxas de juros e ao volume a ser captado.
"A LIG não é muito diferente das LCIs [Letras de Crédito Imobiliário], com exceção da garantia adicional que oferece", compara o presidente da Tecnisa.
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, avalia que o crédito com recursos captados via LIG será mais caro do que o financiamento com dinheiro da poupança. Nesse contexto, avalia, os recursos da LIG tendem a ser direcionados ao financiamento de imóveis para a média e alta renda, de forma complementar aos da poupança. Isso ocorrerá, segundo Martins, assim como a poupança complementa os recursos do FGTS para faixas de menor renda.
Na visão do presidente do Secovi-SP - o Sindicato da Habitação -, Flávio Amary, a regulamentação da LIG é importante, porque cria mais uma alternativa de financiamento do setor no momento de retomada da economia. "É a preparação de que precisávamos para o futuro, mas que só funciona com um cenário de juros baixos", ressalta Amary.
Martins, da CBIC, ressalta que a dupla garantia oferecida aos investidores que comprarem os papéis da LIG - a dos imóveis e a do banco - fará com que o instrumento atraia, principalmente, estrangeiros, acostumados ao formato. Ele ressalta, contudo, que é importante que investidores institucionais brasileiros também comprem papéis para que se desenvolva o mercado secundário.
Os papéis da LIG devem começar a ganhar força a partir do fim de 2017, segundo Martins. A expectativa do executivo da Even é que o mercado do instrumento recém-regulamentado ganhe força no médio e no longo prazos.
