O aumento acelerado na oferta de imóveis residenciais para locação na Capital, aliado à queda do IGP-M - indíce que corrige os aluguéis -, tornou o cenário de locações um terreno fértil para locatários e árduo para os locadores. Apenas entre maio do ano passado e maio de 2017, o número de imóveis residenciais colocados para locação em Porto Alegre cresceu 20,5%, de acordo com levantamento feito pelo Sindicato da Habitação do Estado (Secovi). Em 12 meses, foram cerca de 1,2 mil apartamentos a mais no mercado. Com tanta oferta, o tempo médio para que o dono do imóvel consiga um inquilino passou de 8 para 11 meses no período - mais do que o dobro do tempo médio registrado há cinco anos, de 4,8 meses. A oferta de imóveis no mesmo período aumentou 164%.
Leandro Hilbk, vice-presidente de locações do Secovi, avalia que o aumento da oferta é reflexo de diferentes situações, como redução da renda e do emprego, por exemplo, que levam mais pessoas a dividirem um aluguel ou mesmo retardarem a saída da casa dos pais. E também do lançamento de novos empreendimentos. Como parte dos projetos foi iniciado antes do aprofundamento da crise, eles começaram a se materializar nos últimos anos.
"Mesmo com cenário econômico adverso, esses empreendimentos precisavam ser concluídos e entregues. Até mesmo por questões contratuais", explica Hilbk, ressaltando que boa parte desses apartamentos entregues são de investidores que compraram justamente para locação posterior.
Com tanta oferta, a balança tem ficando favorável aos locatários na hora de negociar valores, por exemplo. O levantamento do Secovi indica que o valor médio dos aluguéis caiu 5,1%, mas em algumas regiões os preços chegaram a se retrair acima dos 20%, como nos bairros Praia de Belas e São Geraldo. Somados, esses dois fatores estão pressionando o valor dos aluguéis para baixo, até com queda maior do que do índice usado como referência nos contratos de locação. Nos últimos 12 meses o IGP-M foi de -0,78%, e o valor dos aluguéis medidos pelo FipeZAP, do portal Zap Imóveis, teve queda de 0,81%.
Gerente de Inteligência de Mercado do Zap, Cristiane Crisci ressalta que Porto Alegre passa por um processo de verticalização e teve volume significativo de apartamentos lançados de 2009 a 2014. Como um empreendimento fica pronto, em média, em três anos, muitos apartamentos novos foram adicionados ao mercado residencial de 2012 a 2017. Se comparada com as outras capitais da região Sul, Porto Alegre se diferencia no que diz respeito a imóveis de locação, assegura Cristiane.
"Nos últimos 12 meses, enquanto Florianópolis e Curitiba tiveram crescimento de 23% e 26% neste item, respectivamente, o número de apartamentos usados para locação em Porto Alegre cresceu 47%", revela a executiva ao comentar as ofertas do portal.
Carlos Eduardo Ruschel, diretor-superintendente da Crédito Real, que atua em Porto Alegre desde 1933, calcula que a oferta de imóveis para locação na imobiliária chegou a subir 30% nos últimos meses. Além de mais captação, explica Ruschel, também impacta neste número o fato de os proprietários estarem colocando o mesmo imóvel em mais imobiliárias, por necessidade e estratégia.
"Tem muita gente que morava sozinha voltando para a casa dos pais ou amigos se juntando para dividirem apartamento e reduzir custos. Manter ou fechar contratos está favorável ao locatário", observa Ruschel.
Entre as propostas que surgem nas conversas entre imobiliárias, pretendentes e proprietários de imóveis, conta o executivo, estão o prazo de carência no primeiro aluguel (que facilita para quem quer migrar de um imóvel mais caro para outro mais barato) e o escalonamento de valores (onde o aluguel começa menor e aumenta, aos poucos, até um determinado valor), o qual proporciona um prazo para que o inquilino possa regularizar algumas contas da mudança, por exemplo.
Na Imobiliária Coliseu, diz Sérgio Canarin, diretor de negócios da empresa, o acelerado mercado de locações veio acompanhado da retração nas vendas nos últimos três anos, especialmente. "Isso acabou determinando uma mudança de estratégia na imobiliária, que chegou a ter 60% dos negócios a partir de locação e 40% das vendas. Hoje, 90% vêm das locações", estima Canarin.
Mais espaço, menos custo e outro apartamento vago - Até o começo do ano o gerente de casa noturna Lucas Lucena, 26 anos, morava em apartamento de um quarto separado em dois por uma divisória e compartilhado com uma amiga. Achou que estava caro, entregou o imóvel e foi dividir um apartamento maior, já alugado por outro amigo, e mais barato. Conseguiu economizar cerca de R$ 250,00 por mês e diz que o imóvel que locava até abril segue vazio. "De vez em quando olho no site da imobiliária e vejo que ele ainda está sendo anunciado", comenta.
Imóveis anunciados por longo tempo tem sido uma constante, asseguram imobiliárias e proprietários como Gertrudes Mentz Martins, 69 anos, moradora do bairro Cristo Redentor, onde também possui dois imóveis para alugar. Ela chegou a ficar um ano com os dois vazios ao mesmo tempo, o que a obrigou a usar de uma poupança para arcar com os custos de manutenção dos imóveis. Somente com condomínio e IPTU, teve de desembolsar mais de R$ 6 mil neste período. "Consegui alugar depois de muito tempo. Para isso, tive de reduzir o valor dos aluguéis e ainda fazer melhorias em um deles. Ou seja, mais um custo e sem estar recebendo nada mensalmente", ressalta.
Salas e espaços comerciais seguem a mesma tendência do mercado - Empresas fechando, reduzindo abrangência ou eliminando alguns pontos de venda para equilibrar custos determinaram ao mercado de locações comerciais cenário idêntico ao registrado no segmento residencial. Ao menos até o momento, porém, em menor proporção. Em maio de 2016, havia 5.376 unidades comerciais disponíveis para alugar em Porto Alegre, número que avançou para 5.842 no mesmo mês deste ano (alta de 7,4%), de acordo com levantamento feito pelo Sindicato da Habitação do Estado (Secovi).
Leandro Hilbk, vice-presidente de locações da entidade, considera que apesar do atual cenário político e econômico instável desacelerando projetos de investimentos, ampliação e novos negócios, houve um volume grande de empreendimentos empresariais lançados na cidade em pouco tempo.
"Rapidamente consigo visualizar pelo menos 10 novos centros de compra, lojas e salas comercias colocados para locação nos últimos dois anos ou menos. Alguns de maior porte, outros de menor tamanho, muitos deles hoje vazios ou quase", diz Hilbk.
