Por Breno Damascena
Em 2016, São Paulo registrou o lançamento de 19,4 mil unidades habitacionais. Uma década depois, em 2025, o número de lançamentos saltou para mais de 139 mil imóveis - um avanço de 620%. O mercado imobiliário da cidade mais rica da América Latina viveu uma verticalização sem precedentes na última década, impulsionado pelo segmento econômico, com apartamentos cada vez menores, condomínios com mais serviços e prédios adensados nas regiões centrais.
O movimento de transformação da capital paulista é resultado de novos arranjos familiares, mudanças no modelo de financiamento para habitação, desafios de construção e busca por rentabilidade financeira por parte das incorporadoras. Porém, nada foi tão determinante quanto os incentivos do Plano Diretor Estratégico e do Minha Casa, Minha Vida.
Imóveis menores dominam o mercado
Em 2016, a maior parte dos apartamentos lançados em São Paulo tinha entre 45 e 65 m² (42,50%). Os imóveis com menos de 45 m² representavam apenas 30% dos lançamentos, de acordo com dados do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP). Em 2025, a área passou a ser de 30 m² a 45 m² (60%), seguido por imóveis com menos de 30 m² (27%) - categoria que só passou a integrar o estudo a partir de 2018.
Tamanho dos imóveis residenciais lançados na última década em São Paulo
Em 2016, os imóveis com até 45 m² representavam 30% do mercado. Em 2024, essa representação saltou para 83%
A redução média do tamanho dos imóveis foi puxada pelo encolhimento dos apartamentos de um dormitório, que são os mais utilizados para cumprir as metas de adensamento do Plano Diretor. Se em 2016 a cidade assistiu ao lançamento de 2,9 mil unidades de um dormitório, o número saltou para 43,9 mil em 2025. A área média dessas unidades também diminuiu, de 36,2 m² para cerca de 27 m², a menor da história.
O encolhimento das unidades é justificado pelo encarecimento do custo da terra. “A legislação do Plano Diretor tem fórmulas matemáticas que te obrigam a produzir mais unidades por terreno. Em vez de fazer quatro por andar, você faz oito. É uma boa lógica, porque você adensa mais pessoas nos eixos de transporte”, afirma Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP.
Wertheim também diz que o uso de ferramentas tecnológicas aumentou a produtividade e a eficiência dos projetos. “Isso permite que um apartamento de 70 m² hoje ofereça as mesmas funcionalidades que um de 80 m² oferecia há décadas”, diz. “Além disso, houve uma migração de áreas privativas para áreas comuns. O morador utiliza mais as áreas comuns do prédio, o que reduz a necessidade de metros quadrados adicionais”.
No entanto, talvez o fator mais determinante seja a viabilidade econômica. O desenvolvimento de projetos menores é uma forma de adequar o imóvel ao bolso do comprador e manter o lucro dos incorporadores.
Não à toa, enquanto o preço por metro quadrado na cidade subiu cerca de 36% nominalmente entre 2016 e 2025 (de R$ 8 mil para quase R$ 12 mil), o preço total do apartamento típico lançado na cidade permaneceu na casa dos R$ 350 mil, viabilizado pela redução de cerca de 15 m² na área média das unidades.
Explosão do segmento econômico
Os imóveis enquadrados no Minha Casa, Minha Vida se transformaram no principal motor do mercado imobiliário brasileiro na última década. Em São Paulo, não foi diferente. A cidade, que ocupa a liderança no segmento econômico no País, observa uma hegemonia do MCMV tanto em lançamentos quanto em vendas. Porém, nem sempre foi assim.
O relatório do Secovi-SP mostra que, há uma década, apenas 3,6 mil unidades foram lançadas no mercado por meio do programa, representando 19% dos lançamentos no ano. Em 2025, o número chegou a 85,4 mil, cerca de 54,3%. A expansão acompanhou a atualização dos limites de renda, a celeridade de vendas e os incentivos financeiros para as incorporadoras.
Com diversos estímulos para compradores e construtoras, o MCMV passou por reformulações ao longo da última década, incluindo alta nos subsídios, ajustes financeiros e a criação da Faixa 4. Em 2016, o preço limite de um imóvel enquadrado no MCMV era de cerca de R$ 225 mil e a faixa 3 atendia famílias com renda de até R$ 6,5 mil.
Atualmente, dentro da Faixa 4, o limite chega a R$ 600 mil e a renda familiar pode ser de até R$ 13 mil. Ou seja, o teto de renda dobrou e passou a incluir a classe média.
De acordo com dados do Ministério das Cidades, 356 mil unidades foram financiadas pelo programa só em São Paulo entre 2016 e 2025. O valor financiado ultrapassou R$ 60 bilhões.
Fruto deste ambiente, a incorporadora MRV lançou 26.329 unidades em São Paulo na última década. Para compensar a diminuição da área privativa, os novos empreendimentos da companhia focam em serviços compartilhados, como lavanderias coletivas e espaços de coworking. O tamanho médio dessas unidades vai de 32,42 m² a 40,72 m² e o ticket médio é de R$ 285 mil.
“Hoje em dia, é mais comum ver famílias com menos filhos, o que já não demanda uma estrutura muito grande. Um apartamento grande é mais difícil de limpar e caro de manter, você paga mais condomínio, mais energia”, comenta Ítalo Pita, diretor comercial da MRV em São Paulo. “A sociedade mudou e a gente tenta implementar isso nos empreendimentos”, diz.
Eixos de transporte, redução de garagens e impacto do Plano Diretor
Os canteiros de obras que se multiplicam por São Paulo são orientados pelas regras do Plano Diretor Estratégico de 2014, da Lei de Zoneamento de 2016 e pelas revisões conduzidas em 2023 e 2024. A silhueta da cidade deve atender aos objetivos e normas apresentados pelo documento, incluindo altura dos prédios, locais onde eles devem ser construídos e até a tipologia recomendada.
Entre os principais pontos que interferem na verticalização estão o incentivo ao adensamento perto do transporte público (metrô, trem e ônibus). Nessas regiões, é permitido construir até quatro vezes o tamanho do terreno. Também chama atenção a redução de garagens, pois, para tornar os preços mais acessíveis, as regras desencorajaram a construção de vagas de garagem em áreas bem localizadas.
O resultado é que, segundo dados do Secovi-SP, em 2016, foram lançadas 2.347 unidades sem vaga de garagem na cidade de São Paulo. Esse volume representava 12% do total de lançamentos no ano. Em 2019, o número de lançamentos sem vagas já tinha saltado para 52% (cerca de 29,1 mil unidades). O estudo não acompanhou o tema nos anos seguintes.
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