A regulamentação das Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), novo título de captação bancária, tem potencial de alavancar o crédito imobiliário em R$ 357 bilhões, segundo estimativa do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, feita com base em relatório encomendado a Magalhães & Eloy Consultoria sobre regulamentação das LIGs e o crédito imobiliário.
O cálculo considera critérios da minuta de resolução, que estava em consulta pública do Banco Central (BC) até o fim de abril. De acordo com o estudo, levando em conta os ativos totais de banco, limite de 10% sobre os ativos, carteira imobiliária total e de rating "AA" e "A", as emissões de LIGs poderiam chegar a R$ 446 bilhões, sendo que R$ 357 bilhões seriam destinados para créditos imobiliários. "Se o país conseguir desenvolver um mercado forte de LIGs, os agentes financeiros terão acesso a uma fonte segura e estável de funding, possibilitando assim a expansão almejada da expansão do crédito imobiliário", diz o estudo.
Uma das principais características das LIGs é que a carteira de financiamentos imobiliários será segregada do balanço do banco por meio de afetação do patrimônio, proporcionando aos investidores uma proteção dupla para o caso da instituição financeira ser considerada insolvente.
Para que o novo instrumento se desenvolva, é preciso ter uma regulamentação clara para que não haja insegurança jurídica e, ao mesmo tempo, dê condições competitivas em relação a outros produtos como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). A previsão é que a LIG esteja disponível até fim do semestre.
O estudo sugere o aprimoramento do crédito direcionado no circuito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE), por meio da retirada gradual, talvez progressiva, da regra que estabelece que 20% dos recursos captados sejam alocados em carteira de crédito imobiliário a taxas livres, sem restrições do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A ideia é que com o tempo, segundo Martins, financiamentos de imóveis de valor mais elevado tenham como funding as LIGs."As LIGs não apenas constituiriam oportunidade para corrigir as distorções ocorridas no SBPE/SFH ao longo das últimas duas décadas, como podem demandar essa correção a fim de que possam efetivamente promover a expansão do crédito habitacional no Brasil", ressalta.
O estudo defende ainda a manutenção do crédito subsidiado para financiamento imobiliário. "Diferentemente do crédito subsidiado via BNDES, de elevado custo fiscal, o SFH baseia-se na captação de depósitos privados, a taxas reguladas", de acordo com o documento. "Sem este circuito subsidiado e direcionado, o crédito seria ainda mais restrito e o acesso à moradia mais excludente no Brasil", complementa.
Em 2014, o governo editou a Medida Provisória nº 656, que dentre outras iniciativas criou as LIGs. A matéria foi convertida em lei em 2015, mas a regulamentação só aconteceu agora. Segundo Martins, esse instrumento tem condições, apenas neste momento, de ser colocado no mercado porque a taxa básica de juros (Selic) está em tendência de queda. Além disso, o instrumento poderá atrair investidores estrangeiros.
