Não é de hoje que o comportamento dos fundos imobiliários enche os olhos do investidor, mas quem estiver disposto a dar um passo rumo a esse tipo de diversificação não pode deixar de fazer uma seleção cuidadosa dos ativos. Neste ano, o Ifix, índice que representa os portfólios negociados na B3, tem valorização de quase 10%, depois de em 2016 acumular ganhos acima de 30%.
O bom desempenho acompanhou o ciclo de queda da Selic, que torna, potencialmente, o retorno em dividendos mais atraente. Houve alguma recuperação de preços, já que nos anos de recessão essas cotas vinham sendo negociadas abaixo do valor patrimonial. Olhando para o mercado real ainda falta, porém, uma retomada de fato do setor para a categoria deslanchar.
"O fundo imobiliário é um nicho em que o investidor precisa entender quase caso a caso", alerta Arthur Lencastre, responsável pela consultoria de investimentos da Willis Towers Watson no Brasil.
Conforme sugere, o investidor tem que saber o racional que está por trás de cada fundo: qual o propósito econômico dos ativos que estão na carteira, se é um prédio, uma laje comercial, se foi construída para fins empresariais numa região economicamente ativa e com perspectiva de reter empresas e dessa forma se valorizar. São os mesmos cuidados que tomaria se fosse comprar um imóvel. Só que na estrutura do fundo imobiliário, ele tem a chance de fracionar o investimento, tem acesso a liquidez em bolsa e pode até adquirir fundos ativos e diversificados.
Para o especialista, numa economia depreciada, não é óbvio ainda o investimento imobiliário. É indicado para aqueles que aspiram ter um fluxo de renda a longo prazo, mas ainda assim é preciso pesar os riscos inerentes ao ativo que está gerando essa renda.
Exemplo disso foi a decisão da Petrobras de mudar a sua sede no Rio, no início do ano. Após o pagamento de multa e indenização por rescisão antecipada, o fundo Torre Almirante, que detém 40% do ativo, ficou praticamente sem gerar renda. Já o BTG Pactual Corporate Office Fund, com 60% do imóvel, conta com uma base diversificada de ativos em carteira, é menos vulnerável. Desde a saída da estatal, os gestores conseguiram fechar um novo contrato de locação, referente a seis andares do edifício, mas a vacância ainda supera os 80%. Há outros três locatários sendo prospectados.
De qualquer forma, a recuperação das cotas dos fundos listados na B3 abriu uma frente para novas ofertas. Neste ano, as emissões somaram R$ 3,715 bilhões até junho, 61,5% de tudo que veio a mercado no ano passado inteiro. E em análise na CVM há outro R$ 1,225 bilhão para distribuição pública.
