Por Leonardo Fuhrmann
O governo Lula e o setor de construção buscam saídas para estimular financiamentos imobiliários para a classe média em meio a um cenário de juros ainda elevados e de crédito restrito. O segmento de alto padrão e os imóveis populares passam por um momento de aquecimento, mas o crédito à classe média ainda é visto como um gargalo, mesmo com medidas recentes de incentivo.
O redesenho do Minha Casa, Minha Vida é o ponto mais visível dessa estratégia. O programa passou a atender famílias com renda de até R$ 13 mil mensais e elevou o teto dos imóveis financiáveis nas faixas superiores -de R$ 350 mil para R$ 400 mil na faixa 3 e de R$ 500 mil para R$ 600 mil na faixa 4.
A ampliação não altera a lógica central do programa. As faixas mais baixas continuam concentrando os subsídios diretos e as melhores condições de financiamento, enquanto nas rendas maiores o acesso depende mais diretamente do nível de juros.
Economista-chefe do Secovi-SP (sindicato da Habitação), Celso Petrucci aponta a redução dos juros como uma das medidas de impacto mais expressivo para ampliar o crédito para a classe média.
Além do reajuste da renda, o Minha Casa, Minha Vida, que é uma das vitrines de gestões petistas, em especial em ano eleitoral, também ampliou os valores máximos dos imóveis que podem ser financiados com juros menores. Enquanto fora do programa as taxas ficam em torno de 12%, pelo Minha Casa o comprador paga a partir de 4% a 8,16% ao ano (na faixa 3) e 10% ao ano (faixa 4, chamada de faixa da classe média).
O governo também mexeu na engrenagem do crédito habitacional fora do programa. O teto do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) aumentou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, o que ampliou a possibilidade de o comprador usar o FGTS (fundo de garantia) na compra de imóveis de maior valor.
A Caixa Econômica Federal, principal agente de crédito imobiliário no país, também passou a exigir uma entrada menor dos compradores -apontada por especialistas como uma das principais barreiras para a classe média- ao retomar o financiamento de até 80% do valor do imóvel, após um período em que o limite havia sido reduzido para 70%.
Para o diretor executivo da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Filipe Pontual, os resultados até março justificam o otimismo para um aumento nos financiamentos de imóveis para a classe média, inclusive com a queda gradual dos juros da Selic.
"Conseguimos dentro do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) fazer um bom ajuste entre recursos da poupança e das LCIs (Letras de Crédito Imbiliário), tanto que o juro habitacional está atualmente pouco abaixo de 12%, menor do que a taxa Selic", diz. Para ele, a situação próxima do pleno emprego e o aumento do poder aquisitivo das famílias, mesmo com o endividamento em alta, devem servir para impulsionar o crédito imobiliário ao longo deste ano para a faixa mais alta de renda.
Conseguir o financiamento pelo SFH foi um diferencial para Natália Damaceno, com possibilidade de usar o FGTS e ter acesso a taxas mais baixas. Em 2020, quando ainda valia o teto de até R$ 1,5 milhão, a comerciante optou pela compra do terreno e construção da casa em Mogi das Cruzes (Grande SP). "Eu já estava fechando outro produto quando vi que a taxa de juros ficaria bem mais acessível", diz.
Vice-presidente financeiro da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), Eduardo Aroeira diz que o governo acerta em medidas recentes de estímulo ao setor, principalmente para a habitação social e traz novidades importantes para a classe média, mas que o país precisa de um ajuste nas contas públicas, que pode reduzir a Selic (taxa básica de juros) e, consequentemente, tornar o financiamento mais barato em todas as faixas de renda.
Aroeira destaca a estratégia do governo de injetar R$ 20 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal para a construção de imóveis para a classe média. O objetivo é ampliar a oferta de unidades em faixa de preço compatível com esse público, hoje concentrada em empreendimentos entre R$ 400 mil e R$ 800 mil.
Segundo Thiago Yaak, CEO da Liquid, startup que automatiza o processo de avaliação de crédito imobiliário, há uma demanda relevante por imóveis entre R$ 600 mil e R$ 900 mil. "São famílias com renda formal, sem acesso a subsídios relevantes e muito sensíveis ao valor da prestação", afirma.
"A principal pauta estrutural para este ano será resolver a situação desse grupo, que concentra uma demanda legítima, mas não encontra um produto financeiro ajustado", diz Yaak.
Também há descompasso entre demanda e crédito agravado pelo tempo de resposta do setor. Programas com funding direcionado, como o Minha Casa, Minha Vida, tendem a reagir mais rapidamente a mudanças regulatórias. Muitos imóveis que hoje se enquadram no programa habitacional já estão em construção ou construídos. Já o crédito via SFH depende de decisões dos bancos, da disposição das incorporadoras em lançar produtos enquadráveis e da capacidade do comprador de assumir o financiamento.
Petrucci, do Secovi, estima que o aumento nos valores máximos dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida já deve começar a apresentar resultados no segundo trimestre deste ano. Já a ampliação do teto do SFH deve passar a produzir efeitos apenas a partir do segundo semestre.
Além disso, o lançamento de um empreendimento envolve um processo longo de escolha do terreno, trâmites legais para aprovação do projeto, cronograma de obra, definição de preço e de estratégia comercial.
"Por isso, é comum ver um aumento de consultas de crédito e melhora nas vendas antes de surgirem novos lançamentos", diz Yaak.
Segundo o especialista, muitas construtoras preferem vender primeiro o estoque para só depois destravar novos projetos. Ele aponta que muitos lançamentos que estavam previstos para os primeiros meses do ano, principalmente no médio e alto padrão em São Paulo, foram adiados.
Uma das medidas esperadas pelo setor é a redução mais ampla dos juros. A Selic, fixada pelo Banco Central, iniciou o ano em 15% e foi reduzida para 14,75% em março, no primeiro corte da gestão de Gabriel Galípolo. A expectativa do mercado é de nova queda, numericamente semelhante, na reunião do Copom (Comitê de Política Monetária) desta semana.
O crédito imobiliário, que tem perfil de financiamentos longos, não responde imediatamente a cortes na Selic. Tiago Borba, CEO da Foco Negócios Imobiliários, que atua no interior de Mato Grosso, lembra que nem sempre os juros do mercado imobiliário dão respostas na mesma velocidade.
Para ele, os juros do crédito imobiliário tendem a diminuir na medida em que fique demonstrada uma tendência firme de queda e não só reduções pontuais ou oscilações. "Mesmo quando a Selic esteve em 2%, a gente nunca teve uma taxa no financiamento habitacional que tenha ficado abaixo de 6%", diz.
