Por Breno Damascena
Além de fomentar o segmento econômico, o Minha Casa, Minha Vida pode ser o motor da produção imobiliária para a classe média nos próximos anos. As novas regras do programa, que entraram em vigor nesta semana, ampliam os limites de renda e do valor máximo dos imóveis. Incorporadoras já planejam movimentações e o setor prevê uma retomada de lançamentos de médio padrão, mas alegam que as medidas não resolvem problemas do segmento.
As mudanças aprovadas em março pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) preveem a alteração do limite de renda da faixa 3 de R$ 8,6 mil para R$ 9,6 mil e da faixa 4 de R$ 12 mil para R$ 13 mil. O valor máximo dos imóveis também foi atualizado. Para a faixa 3, passa a ser R$ 400 mil (antes era R$ 350 mil) e para a faixa 4, R$ 600 mil (era R$ 500 mil).
A One Innovation, incorporadora especializada em compactos, projeta R$ 500 milhões em lançamentos em 2026 e R$ 1,5 bilhão em 2027 na esteira das transformações no programa. A Moby Life, marca da empresa voltada à faixa 4 MCMV, tem imóveis com um ticket médio de R$ 450 mil, mas as unidades devem passar por algumas mudanças a partir de agora.
A partir do terceiro trimestre deste ano, a companhia deve lançar um projeto por trimestre, custando até R$ 600 mil. “Essa nova faixa deve gerar uma demanda bastante consistente, especialmente em regiões bem localizadas da cidade, onde há público com renda compatível, mas ainda sensível a financiamento e condições de pagamento”, afirma o vice-presidente da One Innovation, Paulo Petrin.
“A ampliação do programa corrige uma distorção importante do mercado ao incluir um público que, até então, ficava entre o crédito tradicional e a habitação subsidiada, com dificuldade real de acesso”, diz o executivo.
Para Gustavo Favaron, CEO da consultoria GRI Institute, ao ampliar os limites de renda e dos preços dos imóveis, especialmente na faixa 4, o governo inclui famílias e indivíduos que haviam perdido poder de compra de imóvel nos últimos anos.
“Isso gera dois efeitos imediatos: aumenta a liquidez do estoque de alguns imóveis de padrão médio, que agora entram no radar do FGTS; e dá fôlego para as incorporadoras, permitindo a entrega de oferta de maior qualidade em localizações mais valorizadas, mantendo a rentabilidade dos projetos”, comenta o executivo.
Classe média em baixa
A estimativa da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) é que a medida vai beneficiar cerca de 6,4 milhões de famílias. “As novas mudanças ajudam a destravar a demanda por imóveis em um momento de crédito mais restrito, trazendo mais previsibilidade para o setor e incentivando novos investimentos”, afirma Luiz França, presidente da associação.
O cálculo da Abrainc é sustentado pela expectativa de que a classe média se sentirá estimulada a adquirir seu próprio imóvel. Com a taxa de juros alta, o financiamento se torna mais caro e, sem incentivos ou benefícios, esse público foi o que mais sofreu para comprar um apartamento nos últimos anos.
Apenas na cidade de São Paulo, o mercado de médio e alto padrão saiu de 81% dos lançamentos, em 2016, para 38% em 2025, segundo o Secovi-SP. Em contrapartida, o MCMV foi de 18% dos lançamentos para 61% dos novos projetos lançados na capital paulista.
No último ano, mais de 85,4 mil novas unidades do segmento econômico chegaram à cidade. O número reflete as dificuldades que as incorporadoras relatam ter para rentabilizar projetos acima do teto do MCMV.
“A classe média ficou espremida sem o subsídio do MCMV e sem a renda necessária para o alto padrão. O desafio para vender para esse público vai persistir por mais tempo, enquanto a taxa básica de juros não cair de maneira substancial, chegando, ao menos, a 10%. Até que isso aconteça, a tendência que temos observado é uma pressão no valor do aluguel”, argumenta Favaron.
Diante deste cenário, empresas que apostavam na classe média se endividaram, viram imóveis encalhar e precisaram se desfazer de empreendimentos, como a You Inc. e a Patriani. Já outras empresas mudaram de rota e passaram a apostar no alto padrão ou no segmento econômico, que conta com as vantagens do MCMV.
Em março, a incorporadora Even abandonou de vez os empreendimentos destinados à classe média para focar em imóveis de alto padrão e luxo. O público endinheirado, muitas vezes rentista, é menos impactado negativamente pelos juros. Outro movimento semelhante foi realizado pela Trisul, que passou a focar em projetos econômicos ou no alto padrão.
Este é o caso, também, do Grupo Setin. Consolidado na classe média e na cidade de São Paulo, o grupo migrou para o alto padrão nos últimos anos e chegou a lançar um prédio com apartamentos que custam mais de R$ 7 milhões no entorno do Parque Ibirapuera.
A incorporadora também reforçou os investimentos no segmento econômico, por meio da Mundo Apto, empresa da qual o grupo detém participação majoritária. E nem mesmo a expansão do MCMV deve ser suficiente para a empresa retomar os lançamentos no médio padrão.
“O comprador de um imóvel de R$ 600 mil é um sujeito que ganha de R$ 10 a R$ 13 mil. Muitas vezes é alguém com família, que já quer morar melhor, quer um apartamento maior, com vaga de garagem e numa boa localização”, observa Antonio Setin, fundador e presidente do grupo.
“Se colocar tudo que esse comprador deseja, onera o custo e o prazo da obra, o que faz o imóvel desencaixar dos limites da faixa 4. O que você consegue ofertar dentro do prazo de obra e dos R$ 600 mil não é o que atende os anseios desse comprador”, explica. “Desenvolver unidades voltadas para este público não é rentável e o produto pode demorar a vender”, comenta o executivo.
Apoiada nessa perspectiva, a Mundo Apto deve continuar focada no desenvolvimento de projetos de R$ 280 a R$ 400 mil, atuando na faixa 3 do MCMV.
O movimento de Setin corrobora a leitura de Favaron, do GRI. “Ainda existe um hiato de imóveis de R$ 600 mil a R$ 1 milhão. As condições macroeconômicas impedem que esta faixa de mercado prospere”, alega.
Custo do financiamento para a classe média
De acordo com um levantamento da Loft a pedido do Estadão, a taxa de juros de um imóvel desenquadrado do MCMV varia de 11,29% a 12,30% ao ano. Após as mudanças, o custo do financiamento de um imóvel de R$ 600 mil passa a ser de cerca de 10% ao ano.
Na prática, o programa oferece aos compradores juros mais baixos ou estáveis, uma entrada mínima mais estável e uma aprovação de crédito mais previsível.
As alterações aumentam o alcance do programa e reposicionam famílias que antes ficavam em uma zona intermediária, ganhando muito para o MCMV e pouco para o mercado tradicional. “As mudanças do programa são uma oportunidade para acelerar o desenvolvimento de projetos para a classe média”, afirma Romeu Braga Neto, CEO da Rev3, incorporadora paulistana que desenvolve empreendimentos para as faixas 3 e 4 do programa.
A companhia está estudando o desenvolvimento de um produto compacto de três dormitórios”, ilustra Neto. “A proposta é ocupar uma oportunidade de mercado, enquanto existe demanda crescente por imóveis que acomodem melhor famílias maiores, casais com filhos ou que precisam de um ambiente adicional para trabalho e rotina doméstica”, diz.
Mudanças nos projetos
Até mesmo imóveis enquadrados em faixas inferiores, como a Faixa 1 e a Faixa 2, devem sofrer alterações. O público enquadrado nesses grupos tende a ser mais numeroso, mas a tendência é que o ticket médio desses produtos suba também.
“Muitas empresas já estão reenquadrando projetos que existiam, ajustando ticket e tipologia para caber dentro das novas regras, em vez de redesenhar completamente a estratégia”, diz Yaak, CEO da Liquid, plataforma de crédito para o setor imobiliário.
“Existe uma demanda reprimida clara, mas ainda é cedo para falar em retomada estrutural. O mercado está em fase de teste e aprendizado. A classe média volta primeiro como teste e ajuste de portfólio. A escala vem depois, quando crédito, produto e demanda estiverem mais sincronizados”, complementa.
Para a Direcional, ainda é cedo para analisar o impacto do programa, mas a empresa já está atenta ao cenário que se desenha. A incorporadora, especializada no segmento econômico, criou a subsidiária Riva em 2020 para atuar na produção de médio padrão e viveu em 2025 o melhor ano em vendas e lançamentos.
“Sabemos que precisamos alterar alguns detalhes de nosso planejamento a partir de agora, porque algumas coisas irão mudar, principalmente do ponto de vista das vendas”, disse a companhia, por nota.
Faixa 4 e o mercado imobiliário de médio padrão
O Grupo Patrimar, construtora e incorporadora mineira que desembarcou em São Paulo este ano e projeta lançar R$ 1,1 bilhão nos próximos anos com o impulso do MCMV, acredita que o médio padrão ainda patina no programa.
“Ainda é um segmento em consolidação, que demanda maior entendimento sobre o comportamento do cliente e as condições de financiamento”, afirma Lucas Couto, diretor executivo do Grupo Patrimar.
A perspectiva do mercado é que a mudança por si só não deve criar um novo ciclo de forma imediata. Em vez disso, pode ampliar o alcance de um mercado que já estava em andamento, mas que ainda não emplacou de vez. “A Faixa 4 reorganiza um mercado que já existia, trazendo para dentro do programa produtos que antes dependiam do crédito tradicional”, explica Yaak, da Liquid.
“Na prática, aumenta a capacidade de compra de uma parcela relevante da classe média e melhora a conversão em alguns projetos que já estavam no limite de viabilidade. É um ganho importante, mas ainda concentrado”, afirma o executivo. Segundo ele, as faixas inferiores respondem mais rápido porque já têm uma estrutura de produto, demanda e funding bem encaixados.
A média renda, por sua vez, ainda depende de equilíbrio. “A Faixa 4 melhora a conversão de parte do mercado, mas ainda não resolve completamente a equação da classe média”, diz Yaak. “O que temos observado é que o setor está voltando para a classe média mais por adaptação do portfólio do que por criação de uma nova linha de produto”, afirma.
