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Por Thaís Barcellos

O novo modelo de crédito imobiliário em estudo pelo governo de Luiz Inácio Lula da Silva deve dobrar o volume de recursos disponíveis para o financiamento da casa própria com juros próximos aos atuais. De maneira geral, a proposta amplia o direcionamento obrigatório dos depósitos de poupança pelos bancos para a concessão de crédito imobiliário, ao mesmo tempo em que libera uma espécie de “bônus” no mesmo valor para o uso livre pelo período de cinco anos.

A proposta está em fase final de elaboração pelo governo e a expectativa é que a regra seja publicada ainda este ano, mas que só entre em vigor no primeiro trimestre de 2026. Participam das discussões os Ministérios da Fazenda e das Cidades, o Banco Central e a Caixa Econômica Federal.

Diante da redução no saldo da poupança, o objetivo é fazer uma transição suave para um modelo com menos dependência dos recursos da caderneta. Como a aplicação tem remuneração inferior a taxas de mercado, permite também a cobrança de juros mais baratos no crédito imobiliário.

A ideia é maximizar o uso do saldo da poupança disponível, ao mesmo tempo em que incentiva o uso de outras fontes de recursos, sem encarecer o acesso ao crédito pela população.

Como é hoje

• Hoje, os bancos são obrigados a direcionar 65% dos recursos que captam via caderneta de poupança para a originação de financiamento habitacional.
• O Banco Central verifica se a exigibilidade foi cumprida comparando o saldo devedor da carteira de crédito imobiliário da instituição financeira com o seu respectivo saldo da caderneta.
• Essa proporção tem que estar sempre em 65% — ou seja, a cada parcela quitada, o banco tem que conceder novo empréstimo habitacional, caso contrário, a diferença é recolhida pelo BC e fica sujeita a remuneração punitiva de 80% do custo da poupança.
• Outros 20% do saldo da poupança são recolhidos ao BC em forma de depósito compulsório (instrumento para controlar a liquidez na economia) e o restante (15%) é de uso livre pela instituição financeira.

O que está em discussão

• No modelo em discussão, a ideia é inverter essa dinâmica.
• Todo crédito imobiliário originado destravaria o acesso do banco ao mesmo montante de recursos da poupança para uso em qualquer operação por cinco anos.
• Ao final desse período, a instituição financeira terá que conceder novo financiamento imobiliário para renovar o acesso.
• Esse mecanismo vai funcionar como um “multiplicador” dos recursos da poupança, porque vai acelerar a obrigação de contratar crédito imobiliário pelos bancos.

O que muda?

• No modelo atual, à medida em que as parcelas do financiamento são quitadas, os bancos são obrigados a conceder novo crédito para recompor a parcela de 65% de direcionamento, o que dura, em média, de 10 a 15 anos.
• No novo modelo, o direcionamento que hoje é de 65%, na prática, passará a considerar todo o saldo da caderneta (100%) ao final do período de transição, que deve durar justamente o tempo de amortização da carteira atual.

Quando o novo modelo entrar em vigor, só contarão para o novo mecanismo de direcionamento os valores que forem amortizados dos empréstimos que usaram recursos da poupança como fonte de recursos, seja para crédito habitacional ou de uso livre. Ao longo do tempo, o direcionamento sairia dos atuais 65% para 100%.

Por que os recursos aumentam?

• Simulações dos técnicos envolvidos nas discussões apontam que, no modelo atual, os bancos seriam chamados a ofertar cerca de R$ 90 bilhões em crédito imobiliário em dois anos, considerando que o saldo da poupança ficaria estável, quando descontada a inflação.
• Com a mudança, a exigibilidade pode chegar a R$ 200 bilhões no mesmo período, o que não significa que vai se transformar em crédito efetivamente, o que vai depender do apetite de cada banco.

Como efeito colateral da mudança, a poupança ficaria disponível para dar sustentação ao crédito imobiliário pelo prazo de cinco anos, e não mais pelo prazo total do financiamento. Dessa forma, os bancos terão que aumentar o uso de outras fontes mais caras, como a LCI, para conceder os empréstimos. O mecanismo, no entanto, é pensado para manter as taxas de juros próximas daquelas que são cobradas atualmente nos contratos lastreados na poupança.

A ideia é que parte dos ganhos com a aplicação dos recursos da caderneta em operações mais rentáveis sejam usados como redutor da taxa do crédito imobiliário. Isso não será obrigatório, o que preocupa o setor da construção, mas os técnicos envolvidos nas discussões acreditam que os incentivos do novo modelo serão suficientes.

Como a exigibilidade para o crédito imobiliário tende a dobrar, os bancos terão que cobrar juros atrativos para conseguir atender o direcionamento. E caso escolha ficar abaixo, a instituição não terá acesso aos recursos da poupança para uso livre.

Monitoramento do mercado

De qualquer maneira, integrantes do governo afirmam que irão monitorar o comportamento do mercado após o lançamento do novo modelo. Caso haja um aumento injustificado dos juros, garantem que há ferramentas necessárias para lidar com a situação, criando uma remuneração punitiva aos moldes da existente hoje, por exemplo.

Irão contar para o cálculo do direcionamento todas as operações que estejam ligadas à atividade imobiliária de fato, tanto para pessoa física quanto para construtoras. No caso do crédito para apoio à construção de empreendimentos imobiliários, no entanto, o prazo de uso livre dos recursos da poupança pode ser menor do que cinco anos, já que essas operações normalmente são mais curtas, de cerca de três anos.

Quando sai o novo modelo?

O novo modelo está praticamente fechado, em fase de ajustes finais com os setores interessados. Os bancos e a construção civil devem receber uma minuta do texto final ainda este mês e a expectativa é que a nova norma possa ser publicada até o fim de setembro. Só passaria a valer, porém, no primeiro trimestre de 2026.

Além da medida, o governo também trabalha em mudanças nos contratos indexados ao IPCA. As propostas não estão vinculadas, mas fazem parte do mesmo esforço de transição para um novo modelo de crédito imobiliário, com menor dependência da poupança.

Nesse caso, a ideia é criar um adicional de amortização a cada parcela do financiamento para suavizar a influência de um eventual repique da inflação no saldo devedor do financiamento.