O presidente da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), Isaac Sidney, avalia que o apetite das instituições financeiras para a venda das carteiras de crédito imobiliário no chamado mercado secundário (aquele em que bancos e fundos negociam dívidas entre si) dependerá do preço oferecido pelos potenciais investidores.
Essas negociações, que serão “intermediadas” pela estatal Emgea (Empresa Gestora de Ativos), a qual passará a atuar como securitizadora, empacotando e revendendo as dívidas, compõem um dos quatro eixos do programa Acredita. O pacote foi lançado nesta segunda-feira, 22, com o objetivo de turbinar a concessão de diversos tipos de empréstimos no País: da aquisição da casa própria até o microcrédito a beneficiários de programas sociais.
“O que vai definir o apetite dos bancos para securitizarem ou não as suas carteiras de crédito imobiliário é o preço. Ou seja, se o preço desse recebível será atraente para o investidor”, afirma Sidney em entrevista ao Estadão. “O banco detentor da carteira vai avaliar se vale mais a pena carregá-la no balanço ou securitizá-la. E o que vai definir isso é o preço”, diz.
Com a securitização (conversão dos créditos a receber em títulos negociáveis no mercado de capitais), os bancos “limpariam” seus balanços desses financiamentos de longo prazo, abrindo espaço para novas concessões. Ou seja, a medida funcionaria como uma nova fonte de financiamento ao crédito imobiliário em meio aos sinais de esgotamento da poupança.
Essa vertente do pacote econômico foca a classe média e conta com grande entusiasmo do ministro da Fazenda, Fernando Haddad, mas ainda depende de negociações e ajustes. “Não houve envolvimento direto da Febraban nesse eixo que trata do crédito imobiliário, mas os bancos estão sendo chamados agora para discutir com a Emgea e o governo o desenho do modelo”, diz Isaac. Segundo ele, uma reunião está prevista para a próxima semana.
Em cerimônia no Palácio do Planalto nesta segunda-feira, Haddad deixou claro que ainda há um caminho a ser percorrido até que a medida se concretize: “Fernando (Pimentel, presidente da Emgea), não se apresse, para resolver amanhã um problema que demorou 50 anos. Vamos sentar com o sistema financeiro, os fundos de pensão e o Banco Central”.
O ministro sinalizou que os fundos de pensão nacionais e internacionais, que têm metas de longo prazo, serão potenciais investidores desses recebíveis. Segundo a Fazenda, o estímulo à securitização teria o potencial de triplicar o mercado imobiliário brasileiro, que hoje está em 10% do PIB, enquanto que nos países de renda média alcança 30% do PIB.
O grande desafio está na chamada equalização das taxas. Isso porque os contratos de financiamento imobiliário normalmente têm parcelas indexadas à TR (Taxa Referencial) mais um juro fixo, o que fica abaixo dos retornos do mercado, geralmente indexados ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) mais um prêmio.
A ideia da equipe econômica, que depende da aprovação da MP pelo Congresso, é que a Emgea realize essa equalização. “Hoje, nós temos um empecilho, que é o descasamento de índices, que dificulta muito a vida dos bancos. Você ter um operador, que não seja o próprio banco, que possa fazer esse tipo de operação, é fundamental”, afirmou Haddad, durante coletiva de imprensa.
