A Justiça de São Paulo condenou a incorporadora Benx, em 1ª instância, a devolver os valores pagos por um casal de investidores que não teria sido informado sobre a classificação de apartamento como habitação popular. A decisão ainda apontou que documento apresentado pela empresa trazia uma assinatura falsificada de um dos compradores, o que gerou dano moral de R$ 10 mil.
Segundo os autos, os clientes compraram um apartamento no empreendimento Viva Benx Pompeia, zona oeste, em outubro de 2021. O objetivo seria investimento, com futura destinação para locação ou revenda. A restrição do imóvel para moradia de baixa renda teria sido descoberta, porém, só em 2024, quando se buscou um financiamento.
Ao procurar a incorporadora, os consumidores receberam uma cópia de declaração de renda familiar com assinatura atribuída à cliente, que nega ter tido contato anterior com o documento. Um boletim de ocorrência foi registrado pelo casal, segundo os autos.
Em nota, a Benx afirmou que “atua em estrita conformidade com a legislação” e que colabora com as autoridades quando solicitada. Também respondeu que não comenta detalhes específicos do caso, porque o processo está em tramitação. Na Justiça, afirmou que a alegação de falsificação de assinatura carece de prova pericial e seria “mero subterfúgio” para a rescisão do contrato.
Com a decisão, a empresa foi condenada a devolver os R$ 91,9 mil pagos pelos clientes. A juíza Ana Luiza Madeiro Cruz Eserian (39ª Vara Cível do Foro Central Cível) destacou que o documento apresentado pela empresa “diverge grosseiramente da assinatura padrão” da compradora.
Também mencionou que a defesa não negou ter enviado o documento e teria divagado que poderia ter sido “inserido por terceiros”. “O simples uso de um documento com indícios de falsidade, tentativamente para ludibriar o comprador e a Justiça”, completou.
A venda e o aluguel de imóveis populares a pessoas de maior renda em São Paulo ganhou repercussão há um ano, após inquérito e ação civil pública do Ministério Público de São Paulo (MP-SP). A Promotoria apontou que apartamentos populares foram vendidos a público de maior renda, especialmente em bairros nobres, como Itaim Bibi e Pinheiros. Suspeitas de fraudes também são investigadas em CPI na Câmara Municipal.
A gestão Ricardo Nunes (MDB) diz ter intensificado a fiscalização sobre desvios, com ao menos 704 empreendimentos notificados (o que representa 89.348 unidades) e 38 multas aplicadas. Também instituiu um limite no valor de venda dos imóveis populares.
Empresas multadas e notificadas por suspeita de “desvirtuamentos” têm dito seguir a legislação em vigor no período de licenciamento dos empreendimentos. Já as principais entidades do mercado, como o Secovi-SP, afirmam que eventuais “desvios” são exceções e defendido a importância da política habitacional.
O que mais diz a decisão?
Na decisão, a juíza considerou que a incorporadora cometeu “omissão dolosa” e descumpriu o Código de Defesa do Consumidor ao “não informar de maneira adequada e ostensiva sobre a restrição de HIS (Habitação de Interesse Social)”. Para ela, houve “omissão intencional de fato essencial”, agravada pela “apresentação de documento com assinatura forjada”.
Além disso, a magistrada apontou que, embora o contrato tenha cláusulas sobre o empreendimento ter unidades populares, seriam “genéricas”. “Em nenhum momento dos documentos que instruíram a venda houve menção específica e clara de que a unidade (...) individualmente estava atrelada a esse regime restritivo”, indicou.
Na ação, a Benx afirmou também que “a verdadeira motivação” da desistência seriam dificuldades financeiras enfrentadas pelos clientes. Também alegou que ambos tinham plena ciência da condição HIS do empreendimento, por fim, defendeu a retenção de 50% do valor pago.
O que são as HIS?
A construção de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) por empresas do mercado imobiliário dá acesso a diversos incentivos municipais. Esses benefícios foram criados especialmente a partir do Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016, com ampliação ao longo dos anos por meio de decretos, portarias e alterações na legislação.
Por lei, essas unidades devem ser obrigatoriamente residenciais, com a compra ou aluguel a famílias dentro das faixas de renda estabelecidas. Hoje, são assim divididas:
· HIS-1 (renda mensal familiar de até três salários mínimos): R$ 4.863 (ou até R$ 810,50 per capita);
· HIS-2 (renda mensal familiar de três a seis salários mínimos): R$ 9.726 (ou até R$ 1.621 per capita);
· HMP (renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos): R$ 16.210 (ou até R$ 2.431,50 per capita).
Dados do mercado imobiliário apontam que HIS e HMP são 75% das unidades autorizadas no sistema Aprova Digital (o principal usado pelo Município). Um estudo calculou que a Prefeitura deixou de arrecadar ao menos R$ 1 bilhão com parte dos benefícios concedidos para a construção desses apartamentos.
Os pesquisadores destacam que a cifra envolve um dos principais benefícios, assim como não abrange exclusivamente casos suspeitos de fraudes. Há outros 15 tipos de incentivos municipais construtivos, fiscais e tributários dispostos para HIS, conforme o levantamento.
Nessa política pública, diferentemente de condomínios da Cohab, a venda é feita diretamente pela construtora ou incorporadora. Não há lista prévia de pessoas priorizadas, exceto em casos específicos, definidos após o decreto publicado pela Prefeitura em maio.
