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12/09/2019

JFL emite CRI com lastro em aluguel residencial

É essa receita que vai remunerar os investidores do CRI.

A incorporadora JFL Realty, fundada por Jorge Felipe Lemann e Carolina Burg, captou R$ 78 milhões por meio da emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) para financiar um empreendimento residencial em São Paulo voltado à locação. A operação chama a atenção por dois motivos. Um deles é o prazo dos papéis, de 12 anos, bem mais longo que o habitual. O outro é que o lastro vem do fluxo de recebíveis esperado com o aluguel das unidades.

A JFL aposta num modelo comum nos Estados Unidos, mas raro no Brasil. A empresa é dona do edifício inteiro e aluga as unidades para quem precisa de moradia temporária, mas de longa duração. É essa receita que vai remunerar os investidores do CRI.

No mercado brasileiro, a praxe em projetos para renda - como flats e alguns hotéis - é levantar o empreendimento e vender as unidades de forma fracionada. Cada investidor aluga seu apartamento e assume esse risco.

O V-House, empreendimento que deu lastro ao CRI, tem unidades de 36 a 142 metros quadrados e fica na avenida Eusébio Matoso, quase esquina com a Faria Lima, em São Paulo. Os apartamentos são alugados por prazos médios de quatro a oito meses, dependendo do tamanho. A taxa de ocupação gira em torno de 87%. "Vimos que havia uma superdemanda por um CRI de apartamentos residenciais bem localizados", diz Carolina, que fez carreira em empresas do setor imobiliário e trabalhou com Lemann no Brasil Plural. Ela e Pipo, como é conhecido o filho do empresário Jorge Paulo Lemann, foram sócios do banco.

A JFL tem outros quatro projetos com o mesmo conceito em desenvolvimento na capital paulista. Um deles, na Vila Olímpia, será concluído neste mês. Os outros dois ficam prontos em 2021. Segundo Carolina, o modelo de financiamento desses empreendimentos ainda está em estudo. Parte deve vir de dívida bancária.

O CRI do V-House foi estruturado pela Capitalys. Os papéis saíram a uma taxa de IPCA mais 7% ao ano e foram colocados entre investidores qualificados. Antes dessa operação, a incorporadora havia emitido debêntures com prazo de cinco anos para financiar o projeto. O CRI "empacotou" esses papéis.

Para Margot Greenman, presidente e cofundadora da Capitalys, a operação foi inusitada tanto pelo modelo de negócios da JFL quanto pelo perfil da emissão. "É um exemplo de várias tendências de modelo internacional de residência e de financiamento", diz.

Na avaliação de Margot, a melhora da economia brasileira deve permitir que floresçam modelos alternativos de crédito. "Com juros baixos, investidores começam a aceitar dívidas de longo prazo", afirma.

FONTE: VALOR ECONôMICO