Gestores de fundos imobiliários veem nas linhas de financiamento habitacional corrigidas pelo IPCA, lançadas na terça-feira pela Caixa, um divisor de águas para o mercado de securitização, que hoje soma R$ 71 bilhões.
"O mercado será avaliado como antes e depois", disse o sócio e presidente da Habitat Capital Partners, Eduardo Malheiros.
A medida é o ponto de partida para um mercado que tenha tamanho e profundidade para atrair investidores institucionais estrangeiros no futuro, afirmou Juliana Mello, sócia-diretora da Fortesec Securitizadora.
A Caixa planeja originar R$ 10 bilhões na modalidade nos próximos 12 meses e securitizar pelo menos metade disso, afirmou o presidente do banco, Pedro Guimarães, em entrevista ao Valor na noite de terça. De acordo com o executivo, as primeiras securitizações devem ocorrer até o fim deste ano. O plano inicial é "empacotar" cerca de R$ 500 milhões em créditos para oferecer aos investidores.
Se a estratégia da Caixa funcionar, abrirá uma frente de mercado quase nula hoje - a securitização de financiamentos residenciais. Hoje, praticamente todo o estoque de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se refere a empreendimentos comerciais, galpões e shopping centers.
A mudança é possível porque, na semana passada, o Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou a correção de contratos no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) por índice de preços. Até então, a indexação das operações na modalidade só podia ser feita pela Taxa Referencial (TR), considerada pouco atrativa para investidores porque tem um componente arbitrário e não é passível de "hedge".
O SFH representa grande parte do mercado brasileiro - abrange moradias de até R$ 1,5 milhão em que o comprador pode usar recursos de sua conta do FGTS para abater o pagamento. Desde o ano passado, já havia liberdade de indexador para imóveis residenciais com valor superior a esse.
Guimarães disse que a demanda por recebíveis imobiliários é superior a R$ 100 bilhões, enquanto o mercado potencial para financiamentos atrelados à inflação é, num primeiro momento, previsto em R$ 30 bilhões. "O IPCA é um indexador muito melhor para quem está comprando recebível."
Para Malheiros, da Habitat, o mercado de CRI pode multiplicar de tamanho nos próximos anos, diante do potencial de aumento de emissões de papéis com lastro imobiliário, que incluem letras de crédito imobiliário (LCI) e letras imobiliárias garantidas (LIG). "Um dos tipos que tendem a ter crescimento é o de CRI pulverizado, ou seja, aquele lastreado por recebíveis de financiamento imobiliário."
Na mesma linha, o chefe de real estate da Santander Asset Management, Marcus Fernandes, também apontou a indexação pelo IPCA como um fator muito relevante para o crescimento do mercado de capitais. "Teremos mais competição e os spreads vão se mover", acrescentou.
Segundo Juliana, da Fortesec, o impacto no mercado de CRI será "imenso" e, no futuro, a securitização pode se tornar o principal funding do crédito imobiliário - desde que os juros permaneçam baixos e o cenário macroeconômico continue melhorando.
O crescimento do volume de crédito a partir da mudança no indexador também é a aposta de Lucas Elmor, sócio da Hectare Capital. A expectativa dele é que outros bancos sigam a iniciativa da Caixa e ofereçam linhas corrigidas pelo índice de inflação. "O aumento da securitização de recebíveis vai estimular também o crescimento das carteiras de fundos imobiliários de papel e dos fundos de crédito privado."
No entanto, a disposição dos bancos privados para entrar de cabeça no IPCA é pequena. Conforme reportagem do Valor de ontem, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander vão oferecer a modalidade, mas veem riscos para o tomador caso a inflação dispare. Os contratos de financiamento imobiliário podem chegar a 30 anos e a avaliação é que as condições do país podem mudar num intervalo tão grande.
Para mitigar esse risco, a Caixa reduziu os prazos dos contratos atrelados ao IPCA e só permitirá o comprometimento de até 20% da renda familiar na operação - contra 30% nas linhas indexadas pela TR. "Ao fazer isso, você permite que tenha mais volatilidade na inflação sem que as famílias tenham comprometimento de renda tão relevante", afirmou Guimarães. "A gente está testando, vamos fazer essa mensuração mensal. Se precisar fazer algum tipo de correção, vamos fazer rápido."
A expectativa é que a secutirização, assim como a emissão de LIG, aumente gradualmente nos próximos anos. Não há perspectiva de crescimento para poupança e FGTS, as duas maiores fontes de recursos para o setor imobiliário hoje. "Os bancos só emprestam o que vence. Como a poupança não cresce, o crédito imobiliário fica restrito pela renovação da carteira", afirmou Guimarães.
De acordo com estimativa da Habitat, há uma escassez de funding de cerca de 300 mil imóveis por ano. O cálculo leva em conta as necessidades habitacionais dos próximos dez anos e o número médio de unidades financiadas com poupança e FGTS por ano na última década.
