As incorporadoras de capital aberto trouxeram, em sua maioria, resultados do terceiro trimestre que agradaram ao mercado, principalmente no segmento de média e alta renda. Como consequência do desempenho operacional, os números consolidados de receita líquida e margem bruta cresceram. Pela primeira vez desde o quarto trimestre de 2017, o setor fechou o resultado líquido consolidado no azul.
O balanço da EZTec - incorporadora fundada por Ernesto Zarzur e com atuação principal nos padrões médio e alto - foi considerado o melhor do trimestre. Na baixa renda, houve pressão nas margens devido à maior dificuldade de repasses dos recebíveis dos clientes para a Caixa Econômica Federal no período.
De julho a setembro, o setor teve lucro líquido de R$ 58,2 milhões, revertendo a perda de R$ 459 milhões do mesmo período de 2018. Realizado pelo Valor Data, o levantamento inclui dados da CR2, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, MRV Engenharia, PDG Realty, RNI Negócios Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Incorporadora.
A receita líquida setorial aumentou 15,5%, para R$ 4,66 bilhões. A margem bruta passou de 24,9% para 29,7%. Em conjunto, os lançamentos imobiliários cresceram 32%, para o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,13 bilhões. As vendas contratadas líquidas chegaram a R$ 4,69 bilhões, com alta de 29,5%.
A tendência é que o segmento de média e alta renda continue aquecido, devido à continuidade do cenário de queda da taxa de juros, que resulta tanto na migração de recursos de aplicações financeiras para ativos reais quanto na oferta de melhores condições de financiamento imobiliário pelos bancos.
No acumulado de nove meses, o VGV lançado pelo setor cresceu 38%, para R$ 14,56 bilhões. Desde o quarto trimestre do ano passado, após a definição eleitoral, o setor aumentou muito a apresentação ao mercado de projetos dos padrões médio e alto.
Analistas ressaltam o desempenho de vendas de lançamentos e estoques de unidades com esses perfis, principalmente na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país. Por essa razão, destaca um especialista, a EZTec, com atuação concentrada na capital paulista e no entorno, se beneficia, mais rapidamente, da melhora do mercado do que a Cyrela, presente também em outras praças, como o Rio de Janeiro.
O aquecimento do mercado tem resultado em maior procura e pressão de preços de terrenos, principalmente, na capital paulista. Essa demanda tende a aumentar com os recursos captados nas recentes oferta subsequente de ações (“follow-on”) e a se refletir em aumento dos valores das unidades à medida que os estoques de imóveis tiverem redução ainda mais acentuada.
Na EZTec, as aquisições de áreas, nos anos de crise do setor, contribuíram para que a companhia atingisse a margem bruta de 46,9% no trimestre. A incorporadora já tem terrenos para 2020 e parte de 2021 e, com recursos obtidos no aumento de capital, vai comprar áreas para os dois anos seguintes. A Trisul é outra companhia que utilizará os recursos levantados para pagar terrenos dos quais têm opção de compra.
Na avaliação de um analista, um dos gargalos que as incorporadoras poderão enfrentar, neste novo ciclo de expansão, será a força de venda de estoques, considerando-se que a comercialização de lançamentos é mais atrativa para corretores próprios ou das empresas de corretagem.
Na baixa renda, segmento em que MRV, Tenda e Direcional têm foco, a demanda prossegue, mas há quem considere que possa haver, neste trimestre, restrições de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para o programa. “Esse tipo de incerteza aconteceu em governos anteriores, mas acaba pesando mais, agora, devido ao bom desempenho do segmento de média e alta renda”, diz um analista. Ele pondera que, por outro lado, um potencial aumento das restrições pode contribuir para que incorporadoras mais estruturadas com atuação no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida ganhem participação de mercado.
“As empresas de baixa renda estão brigando para manter margens”, afirma outro analista. No caso da MRV, a margem bruta caiu de 33% para 29,5% na comparação anual. “A tendência é a companhia compensar essa queda com economia de obras”, acrescenta o profissional.
Durante a divulgação dos resultados, a MRV informou que pretende que sua atuação em unidades enquadradas somente no programa caia dos atuais 80% para 43% no médio prazo. A companhia também vai atuar na gestão de unidades da sua plataforma de locação Luggo. A primeira leva de empreendimentos da Luggo já foi vendida para um fundo de investimento imobiliário (FIIs). Nos planos da MRV, também está a aquisição de fatia da americana AHS.
Outro analista pondera que a maior incorporadora brasileira fez grandes investimentos para conquistar seu lugar no Minha Casa, Minha Vida e que levará um tempo para que se beneficie da mudança de direção que pretende realizar. No último dia 13, o Credit Suisse reduziu a recomendação das ações da MRV de compra para venda. O preço-alvo dos papéis da companhia foi revisto de R$ 18 para R$ 16,5 pelo banco.
No trimestre, a alavancagem setorial medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido apresentou forte redução ante o intervalo equivalente de 2018, passando de 48,9% para 38%. Mas, se a geração de caixa foi comum pelas incorporadoras, nos últimos anos, devido ao menor consumo de recursos com lançamentos e obras e em decorrência das entregas de empreendimentos, daqui para frente, o setor tende a voltar a consumir recursos para expandir suas atividades.
