O ano de 2025 prometia ser difícil para incorporadoras que atuam no mercado de média e alta renda, com crescimento da taxa de juros e sem previsão de início para o corte. No entanto, as prévias operacionais divulgadas nos últimos dias mostram que a maior parte dessas companhias conseguiu navegar o ano com crescimento em vendas e em lançamentos, apontando para uma resiliência da demanda pelos imóveis, embora a velocidade da comercialização já chame a atenção dos analistas que acompanham o setor imobiliário.
No acumulado de 2025, de 14 incorporadoras que divulgaram suas prévias, apenas quatro apresentaram queda nas vendas, na comparação em 2024, todas do segmento de médio e alto padrão: Lavvi, Mitre, Trisul e Cyrela. As três últimas, no entanto, tiveram quedas menores, de 4%, 1,4% e 1% sobre o ano anterior.
Lavvi e Mitre também reduziram os lançamentos, em 14% e 21,7%. Nesse quesito, tiveram companhia da gaúcha Melnick, que reduziu lançamentos em 15%, e da Tenda, com leve recuo de 1,8% no ano.
A Tenda atua no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e sua queda nos lançamentos tem um porém: ocorreu no resultado consolidado, que inclui a Alea, sua marca de casas pré-fabricadas, também de habitação popular. Ao se considerar apenas a marca Tenda, de prédios, houve crescimento de 4% nos novos projetos.
Rodrigo Cagali, diretor-financeiro da Mitre, afirma que o mercado já havia sido comunicado de que o ano de 2025 teria menos lançamentos. “Muito porque agora vamos lançar um projeto grande”, diz. É um lançamento com valor geral de venda (VGV) bruto estimado em R$ 825 milhões, previsto para março.
A Lavvi, que também apresentou queda em lançamentos e vendas no quarto trimestre, teve sua prévia bem recebida, com vendas acima da expectativa do Itaú BBA, que destacou, em relatório, o fato de essas vendas terem sido fortes tanto no segmento de alta renda quanto no de imóveis econômicos, com a marca Novvo.
Ygor Altero, vice-presidente de “equity research” da XP, avalia que o ano foi “positivo”, dado o cenário macroeconômico “mais desafiador”, os juros altos e o recursos mais escassos para financiar projetos e clientes.
Entretanto, a velocidade de venda esteve abaixo do projetado pelo mercado em algumas companhias, principalmente do segmento de média e alta renda. As vendas aconteceram, mas de forma mais lenta do que o esperado. “É nível de velocidade ainda dentro da viabilidade, aparentemente ainda continua saudável”, ressalta, lembrando que é preciso continuar olhando de perto esses resultados para saber o “quão estrutural” é a velocidade mais baixa. Pode ser algo pontual ou o sinal de uma desaceleração nas vendas para 2026.
“Hoje, o segmento de média e alta renda é o que mais preocupa, de maneira geral”, diz, por sentir mais os feitos macroeconômicos, já que não está protegido pelas taxas fixas e pelo “funding” do FGTS, como no MCMV.
Um aumento de estoque é o que gera preocupação. O reflexo disso pode ser uma futura queda de lançamentos, associada a descontos para acelerar as vendas. Ainda é cedo para saber, diz Altero, mas os descontos, se vierem, podem trazer impacto para a margem bruta das companhias. “Não temos leitura de que isso deva acontecer no resultado do próximo trimestre, mas é um ponto a se monitorar”.
A Eztec teve seus resultados considerados “sólidos”, mas o estoque pronto chamou a atenção: atingiu R$ 1,2 bilhão em valor geral de venda, 41% de todo o estoque da empresa.
Imóveis já entregues e que não foram vendidos representam um custo maior para as companhias, que têm de arcar com condomínio e contas, e sofrem com a concorrência dos lançamentos.
Para 2026, a expectativa de um início de corte de juros já pode ser um fator de incentivo para os compradores de média e alta renda, espera Cagali, da Mitre. “Ele está vendo a notícia de [possível] queda de juros, é uma boa hora para comprar apartamento.”
Se a situação das empresas de média e alta renda era mais incerta para 2025, o mesmo não se pode dizer das incorporadoras do MCMV. O programa ganhou atualizações nas faixas de renda e na curva de subsídios, além de uma nova faixa, para rendas de R$ 8,6 mil a R$ 12 mil.
No ano, as cinco principais incorporadoras listadas do segmento - MRV, Cury, Direcional, Plano&Plano e Tenda - tiveram aumento em vendas e, com exceção do consolidado da Tenda, também em lançamentos, embora Plano&Plano, Direcional e MRV tenham pisado no freio no quarto trimestre, na comparação anual.
Para as empresas do MCMV, o cenário segue favorável. A nova isenção de pagamento de imposto de renda para quem ganha até R$ 5 mil é mais um fator que deve beneficiá-las. Além de liberar espaço no orçamento familiar, Altero afirma ser esperado um aumento do mercado endereçável pelas incorporadoras, porque a isenção de imposto deve motivar famílias a declarar sua renda integral e, dessa forma, conseguir acessar o financiamento pela Caixa. “Haverá muitas famílias que antes batiam na Caixa e não tinham imposto de renda para mostrar”, diz.
As incorporadoras ainda esperam mais novidades, como novos tetos de preço e de faixa de renda para os grupos 3 e 4 do MCMV, como afirma o diretor-financeiro da MRV, Ricardo Paixão, que ressalta que o programa “está em um nível muito bom”.
