As altas de custos de construção fizeram com que algumas incorporadoras decidissem remanejar parte de seus projetos para segmentos mais rentáveis, reduzindo a atuação no Casa Verde e Amarela. É o caso da Direcional, que tem ampliado a participação da Riva - subsidiária pela qual atua na média renda - em seus lançamentos e deixou de apresentar, neste ano, projetos do grupo 1,5 do programa, passando a estar presente apenas nas faixas 2 e 3. A Cury é outro exemplo: reduziu a atuação no programa de habitação do governo. Conhecida nas rendas média e alta, a EZTec adiou para o primeiro semestre de 2022 projetos do programa previstos neste semestre.
De janeiro a junho, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) teve alta de 9,38%. Em 12 meses, a variação chega a 16,88%.
Ricardo Ribeiro, presidente da Direcional é taxativo. “Devido aos limites de preços do programa e aos aumentos de custos dos últimos 12 meses, o lançamento de unidades do grupo 1,5 se tornou inviável”, afirma. Por outro lado, as operações da Riva, sem teto de preços, são menos impactadas pelos custos dos materiais. No segundo trimestre, as vendas da Riva representaram 29% do total comercializado pela incorporadora, ante 17,8% um ano atrás.
No primeiro trimestre, 75% das vendas de unidades da Cury se enquadraram no Casa Verde e Amarela. Os dados do segundo trimestre ainda não estão segmentados, mas o diretor de relações com investidores da companhia, Ronaldo Cury, estima que a parcela tenha caído para 70%. “Estamos buscando clientes com renda mais elevada”, diz Cury.
Emilio Fugazza, diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, conta que a incorporadora espera entender melhor o cenário de custos, no próximo ano, além de “ver se há possibilidade de algum aumento do limite de preços no Casa Verde e Amarela”.
Ele ressalta que a expansão de custos que vem ocorrendo, desde o fim do segundo semestre de 2020, são “desproporcionais a tudo o que vivemos nos últimos 15 anos”. “Não temos mais a impressão de que o custo possa retroceder. O preço dos imóveis será afetado. Quem comprou imóveis, nos últimos 36 meses, avalia que fez um excelente negócio”, diz Fugazza.
A MRV&Co pretende manter a fatia de mercado entre 10% e 11% que a incorporadora brasileira possui no programa habitacional, crescendo em número de unidades. “Somos líderes no Casa Verde e Amarela e acreditamos muito na relevância do programa”, diz Rafael Menin, copresidente.
A expansão das demais subsidiárias do grupo - Sensia (média renda), Luggo (locação), Urba (loteamentos) e a americana AHS -, porém, será maior do que a da MRV. As margens da incorporadora brasileira continuarão pressionadas, em 2021, devido à alta de custos de construção, de acordo com Menin.
No segundo trimestre, a MRV&Co registrou recorde de R$ 2,4 bilhões em lançamentos, com alta de 5,4%. O Valor Geral de Vendas (VGV) lançado pela incorporadora MRV cresceu 87,9%, para R$ 1,75 bilhão. Na Urba, a expansão foi de 683,5%, para R$ 77 milhões. Já na AHS, houve queda de 57,2% no número lançado, para R$ 571 milhões.
As vendas líquidas do grupo cresceram 13,7%, para o recorde de R$ 2,06 bilhões. Já a comercialização da incorporadora brasileira caiu 6,8%, para R$ 1,66 bilhão. A redução deveu-se ao aumento do percentual da modalidade venda garantida, em que a operação só é registrada quando o recebível do cliente é repassado para a Caixa Econômica Federal. A americana AHS vendeu dois empreendimentos, na Flórida, pelo total de R$ 392,7 milhões.
A Tenda também teve forte desempenho no trimestre: lançou VGV recorde de R$ 986 milhões - alta de 56%. Nas vendas brutas, outro recorde: R$ 959 milhões. Valor representou alta de 39%. As vendas líquidas subiram 49%, para R$ 858 milhões, maior valor já registrado. A incorporadora elevou preços de imóveis para compensar a alta de custos. Em relação ao segundo trimestre de 2020, o aumento foi de 5,6% e, na comparação com o primeiro trimestre, de 3,4%.
Segundo fonte do governo ouvida pelo Valor, as incorporadoras não estão deixando de operar o programa Casa Verde Amarela em razão do aumento dos custos dos materiais de construção. Aponta que houve aumento no número de contratos assinados com a pessoa física e de empreendimentos no primeiro semestre. “Nos primeiros meses deste ano, contratamos 26 mil unidades a mais do que o mesmo período de 2020, quando basicamente tinha começado a pandemia”, explicou um técnico do governo, ressaltando que houve elevação dos lançamentos do programa no semestre. O técnico disse também que as construtoras podem estar migrando dentro das faixas do programa, ou seja, reduzindo operações com renda mais baixa e operando com mais alta.
Diante de orçamentos mais pressionados, tem sido comum a elevação de preços pelas incorporadoras, principalmente nos imóveis destinados às rendas média e alta. A Tecnisa é uma das empresas que estão reavaliando valores de vendas dos imóveis. No caso de unidades já comercializadas e que estejam em obras, o setor corrige as parcelas pelo INCC.
O indicador reflete as variações de custo de obras de empreendimentos de médio padrão. Nos projetos de padrões superiores, nem sempre a correção das mensalidades pelo INCC dá conta de repassar todas as variações de custos.
As incorporadoras vêm buscando também mais eficiência de projetos, reduzindo o volume de materiais utilizados quando possível. Na RNI Negócios Imobiliários, por exemplo, após a definição do produto, a equipe de engenharia rediscute pontos que vão desde a possibilidade de redução de áreas comuns, não vendáveis, até detalhes como a altura da caixa d’água dos empreendimentos.
Como boa parte dos terrenos em estoque foram adquiridos por empresas anteriormente à retomada do mercado, ou seja, em valores inferiores aos atuais, é possível diluir parte dos custos totais dos empreendimentos, diz fonte. A Helbor é uma das empresas que vive essa situação. A companhia diz que tem conseguido também repassar as pressões de custos para os preços dos imóveis.
