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O mercado imobiliário brasileiro fechou 2025 com recordes em lançamentos e vendas, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), mesmo diante de uma Selic que pressionou toda a cadeia de crédito. No Centro-Oeste, o recorte regional mostra um movimento particular: incorporadoras estão migrando de empreendimentos verticais compactos para projetos de território ampliado, com hectares substituindo apenas metros quadrados como argumento central de venda.
Incorporação. Goiás concentra parte relevante desse movimento, com oito lançamentos de médio e alto padrão registrados apenas no primeiro semestre de 2025 em Goiânia.
A escala que mudou no Centro-Oeste
Goiás, Distrito Federal e Mato Grosso responderam por parte relevante dos lançamentos de médio e alto padrão fora do eixo Rio-São Paulo em 2025. Levantamento da CBIC em conjunto com a ABRAINC aponta que o segmento de alto padrão no Centro-Oeste cresceu acima da média nacional, com oferta de produtos cujo tíquete médio ultrapassa R$ 3 milhões por unidade.
"O terreno deixou de ser a unidade de venda. O território virou", diz Marlon Ceni, CEO do Grupo CPR, incorporadora que inicia sua operação em Goiás. "O comprador do Centro-Oeste não está mais comprando um lote de 500 metros quadrados dentro de um condomínio qualquer. Ele está comprando uma fração de hectare dentro de um projeto que tem curadoria de paisagismo, infraestrutura própria completa e governança de comunidade, está preocupado com o dia a dia da sua família, busca o que fazer e busca qualidade. Isso muda o cálculo de rentabilidade e muda o tipo de capital que a operação exige."
Marlon, que dirige o grupo desde 2025, aponta que a mudança de escala reorganizou o capital comprometido por lançamento. Empreendimentos de território ampliado demandam entre três e cinco anos de maturação antes de gerar caixa líquido, uma curva incompatível com incorporadoras estruturadas para ciclo curto de VGV.
Onde o capital está indo
O movimento coincide com dois indicadores de mercado. A oferta de novas unidades no país caiu 4,1% entre junho de 2024 e junho de 2025, segundo o CBIC, pressionando margens em lançamentos verticais padrão. No mesmo período, o preço médio do imóvel subiu 4,2%, com o alto padrão puxando a média para cima.
"O Centro-Oeste virou destino de capital porque a conta fecha de outro jeito. Você tem terra com custo menor que o eixo Rio-São Paulo, demanda de segunda residência em crescimento e um comprador com perfil de patrimônio que não depende de financiamento bancário", afirma Ceni. "Isso torna o segmento menos sensível à curva de juros, o que é uma vantagem quando a Selic segue em dois dígitos."
O Grupo CPR opera atualmente com VGV projetado de R$ 1,3 bilhão para o ciclo 2026-2028, concentrado em dois projetos territoriais: um em Abadiânia, no Lago Corumbá IV, e outro em Aruanã, ambos em Goiás. A tese da casa é que incorporadora de território exige pensar no produto, infraestrutura, amenidades e comunidade como um único sistema, e não como etapas sequenciais de obra.
"A pergunta que o setor ainda não respondeu bem é: o que é o ativo que está sendo vendido? Se você acha que é o lote, você entrega o lote. Se você entende que é o território, você entrega curadoria, paisagismo, governança e continuidade. São modelos de negócio diferentes, com estruturas de capital diferentes. O Centro-Oeste está forçando essa distinção. O que antes o mercado via em São Paulo passa a ser exigência no cerrado", argumenta Marlon Ceni.
O perfil do comprador regional
Pesquisa da ABRAINC aponta que o comprador do segmento de alto padrão no Centro-Oeste é majoritariamente empresário do agronegócio, profissional liberal de capitais regionais e famílias de São Paulo, Minas Gerais e Brasília em busca de segunda residência. A composição tira a região do estereótipo de mercado local e a coloca como destino de capital interestadual.
"Não é mais só o produtor rural de Rio Verde comprando lote de fim de semana em Pirenópolis. É o executivo de Belo Horizonte que quer passar três meses do ano em um empreendimento com governança séria, e a família paulistana que percebeu que a segurança de estar morando em Goiás é enorme, graças a políticas públicas eficazes, e que a infraestrutura privada chegou e está entregando qualidade de vida acima do esperado", explica Ceni.
A mudança de perfil altera também o tipo de entrega que as incorporadoras precisam fazer. Projetos com clube náutico, governança de curadoria de serviços, infraestrutura esportiva e wellness, operação hoteleira integrada e regime de uso fracionado são demandas que hoje fazem parte do briefing inicial do comprador. O setor ainda busca vocabulário comum para nomear essa entrega.
Pressão de custos e contorno
O custo de construção civil, medido pelo INCC-DI, acumulou alta acima da inflação geral em 2025, apertando margens de incorporadoras sem fôlego de caixa. O contorno encontrado por operações como a do Grupo CPR foi verticalizar a cadeia: absorver internamente paisagismo, engenharia de infraestrutura e governança de pós-entrega, em vez de contratar terceiros por etapa de obra.
"Quando você está entregando território e não edifício, o pós-ocupação é parte do produto. Se você terceirizar, você perde o controle da experiência e o ticket desvaloriza na revenda. Incorporadora de território é operadora contínua, não é loteadora que entrega a chave e some", resume Ceni.
O movimento tem analogia com o que o mercado hoteleiro fez há cerca de 15 anos ao absorver operações de restaurantes, spa e eventos dentro da bandeira. A diferença é que, no imobiliário, essa integração é mais recente, ainda depende de maturação de processos internos e não tem um vocabulário consolidado no setor.
O que vem a seguir
A projeção do setor para 2026 é de moderação no volume de lançamentos em nível nacional, com o Centro-Oeste possivelmente mantendo taxa acima da média em função do perfil de capital menos dependente de crédito bancário. A ABECIP aponta que o segmento de alto padrão responde por parcela minoritária em volume, mas majoritária em margem, tendência que deve se aprofundar enquanto a Selic seguir acima de dois dígitos.
Para o Grupo CPR, a leitura é que a janela de expansão regional ainda está aberta por pelo menos sete ciclos de lançamento. O movimento, segundo executivos ouvidos, já deixou de ser uma região com pouca atenção e passou a influenciar decisões de alocação de capital de grupos do eixo Rio-São Paulo que avaliam a entrada na região central do país.
