O mercado de terrenos continua aquecido e com preços elevados, mas incorporadoras com foco nas rendas média e alta se mostram menos agressivas em relação aos valores que estão dispostas a pagar pela principal matéria-prima para os empreendimentos imobiliários na cidade de São Paulo. A combinação de preços altos de terrenos com a forte pressão de custos de materiais dos últimos meses leva as empresas a fazerem mais contas para avaliar qual o valor máximo, por área, que não prejudica a viabilidade dos projetos.
Considerando-se os prazos necessários para a obtenção de licenças dos projetos, incorporadoras costumam comprar terrenos para lançar um ano depois.
Na avaliação de Cyro Naufel, diretor técnico da rede de imobiliárias Lopes, no momento, ao definir seu orçamento para aquisição de áreas, as incorporadoras precisam ser “um pouco conservadoras” e não projetar preços por m2 superiores aos atuais para os apartamentos a serem desenvolvidos.
O executivo da Lopes ressalta que há pouca visibilidade atual se a economia brasileira terá, de fato, crescimento neste ano, e como ficarão o equilíbrio fiscal e a aprovação das reformas estruturantes. Existe, portanto, limite para repasse dos aumentos de custos com materiais e terrenos para os preços finais das unidades.
Ronny Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de terrenos, conta que as empresas começaram a fazer a conta de trás para frente nas aquisições, avaliando que valor podem pagar pela área para que o projeto almejado seja viável. Anteriormente, era mais comum definir o preço por m2 da unidade, considerando como um dos fatores o que foi desembolsado pelo terreno.
A Tecnisa continua de olho em oportunidades de aquisições de terrenos, mas tem sido, segundo o presidente, Joseph Nigri, “bastante cautelosa” em relação aos preços a serem pagos neste ambiente de custos de obras crescentes. Nigri afirma que os valores de terrenos não caem, mas se estabilizaram neste ano.
Em 2020, a competição por áreas para projetos destinados às rendas média e alta se acirrou, em plena pandemia, motivada pelas ofertas iniciais de ações (IPOs). Se todas as incorporadoras que tentaram abrir capital tivessem conseguido levar adiante seus processos, os aumentos de preços ocorridos, no ano passado, teriam sido ainda mais expressivos. Leandro Melnick, presidente da Even Construtora e Incorporadora, avalia que houve um risco de “hiperaquecimento” do mercado de terrenos.
Desde 2019, está mais difícil comprar terrenos por causa do excesso de liquidez no mercado, que elevou a demanda de incorporadoras e fundos por áreas, segundo o presidente do Grupo Pivô, Fernando Trotta.
Mais recentemente, porém, tem havido, de acordo com Trotta, boas oportunidades de compra de terrenos que têm lojas e, principalmente, restaurantes como inquilinos. Proprietários que contavam com a tranquilidade de contratos longos de locação têm sido mais flexíveis nas condições de venda em função de locatários com mais dificuldade para pagar aluguel. A situação ocorreu na compra de dois terrenos pela Pivô, no fim de 2020, e de um neste ano. Há outras duas negociações avançadas.
Em linhas gerais, as incorporadoras de capital aberto já possuem terrenos para os lançamentos programados para este ano e até mesmo para parte dos projetos de 2022, o que também permite que sejam mais seletivas nas compras.
Durante a divulgação dos balanços, as empresas informaram que mantém suas metas para 2021, mesmo com o cenário macroeconômico mais desafiador e com o ritmo de vacinação mais lento do que se esperava. Se as projeções de lançamentos se confirmarem, haverá forte crescimento, neste ano, em relação a 2020.
No ano passado, o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado pelas incorporadoras de capital aberto aumentou 7,4%, para R$ 27,4 bilhões. As vendas líquidas tiveram expansão de 13,2%, para R$ 25,4 bilhões. No quarto trimestre de 2020, os lançamentos cresceram 23%, para R$ 11,08 bilhões, e as vendas líquidas aumentaram 25,4%, para R$ 8,4 bilhões.
