O crescimento das vendas de imóveis econômicos, mesmo diante do patamar elevado da taxa de juros no Brasil, tem atraído incorporadoras de alto padrão para o segmento. A lógica de negócios é simples: as vendas de apartamentos por meio do programa Minha Casa, Minha Vida se dá com taxa de juros de financiamento controlada, permitindo que tanto os compradores consigam encaixar as parcelas no orçamento familiar quanto que as incorporadoras vendam rapidamente as unidades construídas, evitando o custo de carregar estoque.
Diante desse cenário, a Marquise, de Fortaleza (CE), trará a São Paulo a marca M.Lar para atuar no segmento de baixa renda. A empresa já desenvolveu um projeto de luxo na Vila Nova Conceição, com apartamentos de R$ 6,6 milhões, e agora prepara o terreno para construir imóveis financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida. O movimento de ingressar no segmento de moradia popular já foi feito pela gigante dos imóveis de luxo Cyrela, que tem a unidade Vivaz para lançar apartamentos de até R$ 500 mil.
Uma das CEOs da Marquise, Carla Pontes, conta que a entrada em São Paulo foi planejada com ousadia e responsabilidade. Além disso, ela afirma que estudou o mercado antes de colocar o pé no acelerador nos projetos de moradia popular.
A marca M.Lar foi criada separadamente da Marquise para dar clareza ao posicionamento de mercado, uma vez que se dirige a um público diferente do segmento de alto padrão. No entanto, a estratégia é vincular a M.Lar fortemente ao nome e à credibilidade do grupo. A empresa está formando um banco de terrenos há cerca de um ano para garantir lançamentos encadeados.
“Teremos um foco grande em terrenos que tenham boa infraestrutura de mobilidade. Isso é um atrativo importante para o segmento econômico, assim como a qualidade do produto em si. Temos uma tradição de produtos premium, e levaremos essa qualidade dentro da especificação do imóvel econômico”, afirma Carla.
Os empreendimentos da companhia em SP terão duas torres de apartamentos, com plantas de 30 a 50 metros quadrados (m²) todas elas com sacadas, uma demanda do público do segmento econômico. Na área de lazer, a empresa incluirá itens seguindo a tendência de condomínios-clubes, como piscina, churrasqueira, lavanderia, bicicletários, espaço de coworking e salão de festas.
O primeiro empreendimento será na Água Branca, zona oeste da cidade, e terá apartamentos de até R$ 350 mil. Chamado M.Lar Santa Marina, o projeto terá duas torres com 668 unidades e está situado ao lado da futura estação Santa Marina da Linha 6–Laranja do Metrô. As plantas terão de 37 m² a 49 m², com dois dormitórios e varanda.
Segundo dados do Secovi-SP, nos últimos 12 meses até agosto, os imóveis econômicos representam 60% das vendas da cidade, ante 53% de um ano antes, um aumento de 36%. No total, foram 66 mil unidades. Em lançamentos, os projetos econômicos dispararam 35% nos últimos 12 meses, indo para 74,8 mil unidades (60% dos lançamentos, ante 61% de um ano atrás.
Os projetos do MCMV deslancharam desde que as novas regras do programa passaram a valer, em 2023, com redução dos juros e aumento dos subsídios e facilitação. Neste ano, a criação da faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida ampliou as possibilidades de projetos ao subir o limite de preço dos imóveis para R$ 500 mil, mas muitos projetos ainda não saíram do papel devido ao ciclo inerente aos empreendimentos imobiliários.
One Innovation
A incorporadora One Innovation, conhecida por estúdios de alto padrão, também criou uma nova marca para atuar no segmento econômico, chamada Moby Life.
Segundo Paulo Petrin, vice-presidente da One Innovation, a nova unidade de negócios é considerada um produto defensivo no portfólio da empresa. Como as taxas de juros no financiamento do MCMV são controladas, os apartamentos econômicos não dependem tanto da situação econômica macro nem sofre com choques de juros elevados, o que o mantém acessível mesmo em cenários desafiadores.
Petrin conta que os empreendimentos serão diferentes daqueles feitos sob a marca principal da companhia. Em vez de ter um quarto e não ter vaga de garagem, os apartamentos terão dois quartos, com plantas de 35 m² a 40 m², sendo entre 10% e 20% deles com vaga.
Os empreendimentos serão menores, focando em condomínios mais bem localizados, geralmente com um máximo de duas torres e cerca de 500 a 600 unidades, evitando os “mega-condomínios” de 1,5 mil ou 2 mil unidades que estão se tornando mais comuns na capital, como o projeto da MRV em Pirituba (zona norte), que terá 11 mil apartamentos.
A Moby Life continua focada nas Zonas Sul e Oeste de São Paulo, mas se afastando das regiões ultra nobres onde a One Innovation atua.
“Na zona sul, teremos projetos na Aclimação, na região da Ana Rosa, indo em direção ao Parque da Aclimação. Vamos adentrar uns 300 metros nos bairros para poder buscar terrenos mais acessíveis”, afirma Petrin.
O executivo conta que já tem seis terrenos comprados para fazer lançamentos de empreendimentos a partir de 2026. A expansão dos negócios da Moby Life acontece mais de um ano após um projeto-piloto de R$ 80 milhões de Valor Geral de Vendas (VGV) na Barra Funda. Para 2026, o foco é levar o VGV para um valor entre R$ 400 e R$ 500 milhões. Novos projetos serão tocados com parceiros, como a You.Inc e a Kallas.
Petrin diz ainda que a Moby Life deve se tornar uma parte importante do faturamento da One Innovation devido ao cenário macroeconômico que dificulta o financiamento de imóveis fora do programa de habitação social.
“Ela (a nova marca) vai ficar cada vez mais relevante porque existe uma grande demanda de habitação. (Comprar imóvel) ficou realmente muito difícil para a classe média, em função da taxa de juros. Quando o consumidor vai para o banco privado fica difícil por causa dos juros, mas acreditamos que com a taxa caindo esse mercado vai voltar a ganhar relevância porque essa demanda está reprimida há muito tempo”, afirma Petrin
