Mesmo sendo uma alternativa à compra, a locação não tem aliviado tanto o bolso assim: os preços continuam subindo, tendência que, segundo Favaron, deve se manter pelos próximos anos.
No Brasil, até outubro de 2025, o índice FipeZap apontou alta acumulada superior a 10% nos valores de aluguel em 12 meses — bem acima da inflação oficial (IPCA), de 4,68% no período. Fora do país, o cenário também preocupa: em Nova York, o aluguel mediano de um apartamento de um quarto já ultrapassa US$ 4,4 mil mensais, o dobro da média dos Estados Unidos, segundo levantamento da Zillow.
“Os EUA acumulam um déficit habitacional de quatro milhões de unidades. A pressão pós-pandemia, somada à inflação e à alta dos juros, empurrou famílias de classe média para a beira da inviabilidade financeira”, afirma o executivo.
Congelamento de aluguéis em debate
Uma das propostas que ganha força diante da crise é o congelamento dos aluguéis. Nos Estados Unidos, essa medida ajudou a eleger o novo prefeito de Nova York, Zohran Mamdani, que prometeu travar os preços por quatro anos.
Mas Favaron alerta: “Congelar aluguéis é uma intervenção agressiva para um mercado como o imobiliário, um dos mais regulados e sensíveis do mundo”.
De acordo com estudo inédito conduzido pelo GRI Institute que analisou mais de 40 pesquisas entre 2020 e 2025 , esse tipo de controle gera efeitos imediatos que parecem positivos, porém criam impactos negativos futuros.
O levantamento mostra que, durante o congelamento, os valores de novos contratos caem entre 3% e 10%. Porém, a oferta de imóveis diminui bem mais: de 10% a 50%. Além disso, os lançamentos imobiliários recuam de 6% a 8%.
O resultado aparece depois: quando a medida chega ao fim, os aluguéis voltam a subir e ficam de 6% a 8% mais altos do que antes da intervenção.
Lições do mundo real
Em Berlim, a lei Mietendeckel, em vigor a partir de 2020, reduziu preços, porém derrubou a oferta de imóveis em até 70% — dado do Instituto Alemão de Pesquisa Econômica (DIW). Em 2021, a regra foi derrubada e os aluguéis dispararam novamente.
Na Catalunha, controle adotado no mesmo ano provocou queda de 20% nos novos contratos e diminuição de 10% do estoque de moradias. Após a revogação, os preços voltaram rapidamente ao patamar anterior.
Já em St. Paul, nos Estados Unidos, o limite de 3% de reajuste por seis meses gerou forte retração: os lançamentos encolheram 80%.
“O padrão se repete: queda inicial dos preços, retração da oferta e novo aumento no médio prazo”, resume Favaron.
Desigualdade e deterioração urbana
O estudo aponta ainda que quem já está em um imóvel tende a permanecer mais tempo durante o congelamento, já que os valores ficam protegidos. Em contrapartida, quem busca um novo contrato enfrenta escassez e seleção mais rigorosa por parte dos proprietários.
“Cria-se um mercado segmentado: de um lado, inquilinos protegidos; do outro, uma disputa crescente por imóveis disponíveis”, explica o CEO.
O impacto também atinge a qualidade habitacional. Com rentabilidade limitada, proprietários reduzem manutenção, contribuindo para deterioração de áreas vulneráveis e expansão de aluguéis informais.
Alternativas para ampliar o acesso
“O debate sobre moradia acessível é urgente”, defende Favaron. “Mas congelar preços não resolve o problema, apenas o transfere no tempo e para outros grupos sociais”.
A pesquisa indica caminhos mais eficientes: políticas que estimulem oferta e diversidade habitacional, como revisão de zoneamentos, incentivos à construção de moradias acessíveis e parcerias público-privadas.
“A resposta está no planejamento urbano e no investimento coordenado entre o setor público e privado”, afirma. “Quando se estimula o investimento — e não se impõe barreiras o mercado tende a responder com mais diversidade, qualidade e equilíbrio”.
