Por Ana Luiza Tieghi
No meio do caminho dos bons resultados das incorporadoras, divulgados neste mês, começou uma guerra no Oriente Médio. As oscilações que o conflito tem causado no câmbio e no preço do petróleo e o efeito sobre o ritmo da redução da taxa Selic prevista para 2026 ofuscaram os números do setor e explicam o sentimento negativo do mercado em relação as ações das companhias.
Os resultados do quarto trimestre e o de 2025 fechado do setor foram positivos, afirma o analista de real estate do BTG Pactual, Gustavo Cambaúva. Mas é o futuro, principalmente para os segmentos de média e alta rendas, que mais preocupa os investidores.
Levantamento do Valor Data, realizado com 15 incorporadoras que divulgam publicamente seus resultados, mostra que o lucro líquido dessas empresas subiu 60% no quarto trimestre, em comparação com o mesmo período de 2024, e 22,8% no acumulado de 2025. A margem bruta avançou 2,1 pontos percentuais no ano, para uma média de 32,3%. Também houve crescimento de lançamentos na maioria das empresas.
“Estávamos com expectativas altas e elas foram atendidas pela maioria das empresas”, afirma Cambaúva, destacando que as companhias que atuam no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) foram “um pouco melhor” do que os negócios que miram na média e alta rendas.
De acordo com ele, “nunca foi tão bom operar no MCMV quanto agora”, e a ampliação do programa, aumentando os tetos de renda familiar, aprovados nesta semana pelo conselho curador do FGTS, tornam o segmento ainda mais atrativo paras as incorporadoras.
É por isso que tantas incorporadoras têm anunciado movimentos nessa direção. Na sexta-feira (20), a Helbor divulgou acordo para vender um terreno, antes designado para um lançamento de média e alta rendas, para a Cyrela desenvolver um projeto de MCMV, no qual a empresa terá participação.
Em entrevista ao Valor, neste mês, a Mitre anunciou que comprou terrenos para fazer projetos do MCMV. “A Helbor era uma das poucas que não faz [MCMV], e a Mitre, mas as duas estão olhando para isso”, lembra Cambaúva.
Na média e alta renda, chama a atenção o crescimento do estoque, motivado por uma velocidade de venda mais contida. Segundo Cambaúva, o quarto trimestre foi um ponto de virada nesse sentido, com uma queda mais expressiva no ritmo de vendas que, até então, estava “muito bom”.
Na Cyrela, por exemplo, houve queda de 9,8 pontos no indicador de venda sobre oferta (VSO) em 2025, para 45,2%, patamar que o comando da companhia ainda considera satisfatório. O copresidente Raphael Horn afirmou, em teleconferência com analistas no dia 20, que esse recuo não é motivo para reduzir lançamentos em 2026.
Essas regras têm como objetivo proteger o investimento que o Valor faz na qualidade de seu jornalismo. Essa reação tem sido observada também em outras companhias, destaca Cambaúva, o que o analista considera “curioso”. Mesmo com um mercado mais difícil e estoque maior, as incorporadoras parecem confiantes de que haverá absorção para os novos projetos. Os guidances divulgados projetam crescimento de lançamentos.
Além de um possível otimismo com queda de juros, mesmo em ritmo menor, as empresas estão confiantes que seus projetos são especiais e conseguirão ter bom desempenho apesar do mercado, afirma Cambaúva. “Todo mundo fica naquelas de que ‘o meu projeto tem quadra de tênis que nenhum outro no bairro tem’, ‘o meu tem uma piscina incrível no rooptop’, acham que conseguem navegar relativamente bem porque estão com um produto melhor”, diz.
O analista do BTG lembra que, para as companhias, rever guidance, se necessário, não é uma grande questão, basta uma boa justificativa. Já para os investidores, pontua, isso é “bem ruim”, porque se baseiam nisso para decidir pela compra da ação.
Embora haja essa preocupação, ele reforça que o mercado “não está horrível”. Ele “estava muito bom, e agora está ‘ok’”.
Por outro lado, o calendário mais tumultuado de 2026, com muitos feriados prolongados, Copa do Mundo e eleição, atrapalha o movimento nos estandes das incorporadoras. Outro desafio é a taxa de juros, cujo ritmo de queda está posto em xeque com a guerra: a esperada queda de 0,5 ponto na Selic, em março, foi reduzida a 0,25. “Para o mercado imobiliário o ritmo do corte de juros é muito relevante”, afirma.
A dívida líquida das incorporadoras também cresceu em 2025, em 47,3%, com alta de 10,4 pontos percentuais na relação da dívida líquida sobre o patrimônio líquido, como mostra o levantamento do Valor Data. Pelo menos aí não há um fator de preocupação, analisa Cambaúva: a alavancagem veio do pagamento de dividendos no fim de 2025, antecipados para fugir da taxação de 10% que começou a valer neste ano. Espera-se que em 2026 e até em 2027 essas empresas distribuam apenas o mínimo exigido de dividendos e recomponham o caixa. “Vão desalavancar bem em 2026 e 2027”, diz.
A guerra, apesar de afetar os papéis das companhias listadas, ainda não teve efeito sobre a operação das incorporadoras. Isso pode mudar se o conflito se prolongar e mantiver o petróleo mais caro, afirma o analista, já que os materiais de construção podem sofrer aumentos de preço. A Votorantim Cimentos, maior fabricante do material no país, já afirmou que avalia fazer reajustes.
