Uma das apostas do Banco Central para baratear e ampliar o crédito na economia, as operações de “home equity” têm índices de inadimplência e de ativos problemáticos mais altos que o crédito imobiliário tradicional. Mesmo assim, bancos cobram taxas bem menores que outras modalidades de empréstimo que não contam com a mesma garantia.
Estatísticas do crédito imobiliário divulgadas pela primeira vez pelo Banco Central mostram as oportunidades dessa modalidade de crédito para as famílias que tomam outros empréstimos mais caros. Mas também expõe os riscos elevados da perda da moradia, comparados com outras linhas de crédito imobiliário.
O estoque de operações de home equity, em que imóveis servem de garantia para empréstimos bancários, era de apenas R$ 10,4 bilhões em agosto. É só uma fração dos R$ 304 bilhões em financiamentos imobiliários com recursos da caderneta de poupança ou os R$ 263 bilhões com dinheiro do Fundo de Garantia do tempo de Serviço (FGTS).
O presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, definiu como prioridade desburocratizar esse tipo de empréstimo, que em outros países costuma ser tão importante quanto o crédito imobiliário tradicional. O BC vê potencial para essas linhas chegarem a R$ 500 bilhões nos próximos anos.
Mas a alta inadimplência no home equity é uma diferença marcante em relação ao crédito imobiliário tradicional. Segundo os dados do Banco Central, a inadimplência no home equity ficou em 3,72% em agosto, depois de chegar a um pico de 6,5% em 2018. Já os empréstimos imobiliários com recursos da caderneta têm inadimplência de 1,21%; com recursos do FGTS, de 2,12%.
Os ativos problemáticos do home equity (uma medida ampliada dos riscos da carteira que inclui créditos renegociados) chega a R$ 850 milhões, ou 8,2% da carteira. No crédito com dinheiro da poupança, é de 3,31%; no FGTS, de 6,89%.
Esses dados mostram que, na média, as pessoas que contratam operações de home equity estão expostas a um risco maior de inadimplência - que coloca as suas propriedades em risco - do que no crédito imobiliário tradicional. O lado positivo é que, apesar do alto índice de inadimplência, os juros nessa modalidade de crédito são bem mais baixos. A taxa média das operações contratadas em agosto foi de 15,4% ao ano.
A título de comparação, as operações com cartão de crédito parcelado tiveram uma taxa de inadimplência de 3,5% em agosto. Mas os juros cobrados nessa operação chegam a 177,3% ao ano.
Os dados divulgados pelo BC mostram que essas operações de home equity em geral são para grandes valores - daí os esforços do governo para a sua democratização. Os montantes emprestados nessa linha de crédito equivalem em média a 52% do valor dos imóveis. O valor médio da prestação a ser paga é de R$ 1.534,00.
O Banco Central quer ampliar o acesso a essa opção de crédito, derrubando custos fixos. Uma das primeiras medidas foi permitir que os imóveis sejam avaliados por meio eletrônico, dispensando a presença de avaliadores. Outra iniciativa é abrir a possibilidade de que um mesmo imóvel possa servir de garantia para mais de uma operação de pequeno valor.
O BC ampliou o volume de informações disponíveis sobre o crédito imobiliário, divulgado, por exemplo, detalhes dos imóveis financiados (se apartamento ou casa), número de dormitórios e forma de garantia.
