Por Hugo Passarelli
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) acelerou entre o fim de 2025 e o início deste ano, embalado pela expectativa, ainda que mais moderada recentemente, de queda da taxa Selic e pela busca por renda recorrente. Apenas entre janeiro e abril, o setor ganhou 208 mil novos investidores no Brasil, superando todo o volume registrado em 2025, quando entraram 178 mil cotistas na indústria, segundo dados compilados pelo Santander.
O relatório do banco espanhol indica que a base total de investidores em FIIs chegou a 3,17 milhões em abril e pode alcançar 3,4 milhões até o fim do ano. Isso significa o acréscimo de 400 mil novos investidores em 2026, a maior expansão dos dois últimos anos (178 mil em 2025 e 244 mil em 2024).
“Esse número de mais de 200 mil novos investidores é bastante forte quando comparado às nossas projeções. Nós estimávamos que essa marca seria atingida apenas no fim do primeiro semestre, mas ela acabou sendo antecipada para os quatro primeiros meses do ano”, afirma Flávio Pires, analista sênior de fundos imobiliários do Santander.
Ainda não são conhecidas as informações de maio, período em que cresceu a percepção de inflação e juros maiores por mais tempo – o que pode, teoricamente, desacelerar a expansão da base de investidores. O movimento recente mostra o mercado sensível às expectativas sobre juros. O Ifix, principal índice de FIIs da B3, sobe 2% no acumulado de 2026, mas passou a cair em maio com o aumento das apostas de juros elevados por mais tempo, com perdas de 2,1%, segundo dados da semana passada.
“Os juros ainda elevados seguem favorecendo os fundos de papel no curto prazo, mas o investidor já começa a olhar para o que pode acontecer quando a Selic entrar em um ciclo convincente de queda”, afirma Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research.
O próprio Santander recomenda atualmente uma carteira equilibrada entre FIIs de papel e FIIs de tijolo, com alocação de 50% para cada segmento. Na prática, o mercado vive uma espécie de transição: os juros ainda altos sustentam dividendos atrativos nos fundos de papel, enquanto parte dos investidores tenta se antecipar a um eventual ciclo mais favorável aos fundos de tijolo.
“Enquanto os juros seguirem em dois dígitos, os fundos de papel ainda devem continuar como os principais beneficiados”, afirma Pires, analista sênior de fundos imobiliários do Santander.
O que são FIIs e qual a relação com a Selic?
Os FIIs funcionam como condomínios de investimento voltados ao mercado imobiliário. Em vez de comprar diretamente um imóvel, o investidor adquire cotas de fundos que investem em ativos como galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas ou títulos de crédito imobiliário, recebendo renda periódica proporcional à participação.
Os tipos de fundos imobiliários reagem de formas distintas ao ciclo de juros, o que ajuda a explicar o momento atual do mercado. Os chamados fundos de papel, que investem em títulos de crédito imobiliário como CRIs, tendem a se beneficiar de juros elevados. Isso porque muitos desses ativos são indexados ao CDI ou à inflação, permitindo remunerações mais altas e distribuição de dividendos.
“Os fundos de papel conseguem entregar um retorno bastante atrativo, entre 12% e 14% ao ano, com carteiras de crédito saudáveis e boas garantias imobiliárias”, diz Pires, do Santander.
Já os fundos de tijolo, aqueles que investem diretamente em imóveis físicos, como galpões logísticos, shopping centers e escritórios, costumam performar melhor em ciclos de queda de juros. Nesse cenário, o custo de capital cai, o mercado imobiliário ganha fôlego e as cotas passam a ter maior potencial de valorização.
O que explica o aumento de investidores em FIIs
Segundo Baroni, da Suno, o aumento do interesse por fundos imobiliários começou ainda no fim de 2025, quando o mercado passou a discutir um possível início da queda dos juros.
“Na minha leitura, o início do aumento da quantidade de investidores está muito conectado com o começo das conversas sobre queda de juros. Quando passa a entrar no radar que os juros vão começar a cair, o investidor começa a buscar alternativas”, afirma.
Fundos de papel lideram mercado em meio a juros altos
Os dados do Santander mostram que o segmento de recebíveis imobiliários (ou fundos de papel, que investem principalmente em CRIs) lidera hoje o mercado de FIIs, com R$ 48,1 bilhões em valor de mercado, equivalente a cerca de 27% da indústria.
Na sequência aparecem os fundos logísticos, com R$ 30,3 bilhões, e os fundos de shopping centers, com R$ 27,9 bilhões. A amostra do Santander considera cerca de 270 FIIs, com valor de mercado somado de R$ 170 bilhões.
Para Baroni, a liderança dos fundos de papel reflete diretamente o ambiente de juros ainda elevados e a escassez de crédito privado considerado de boa qualidade.
“Hoje você tem escassez de bons títulos de crédito privado [como CDBs ou LCIs]. Com juros altos, o risco das empresas tende a aumentar e a escolha por um produto de crédito privado não é tão trivial assim. O investidor vai calibrando o perfil dele e buscando alternativas”, afirma.
Enquanto isso, parte do mercado já tenta antecipar um eventual ciclo mais favorável aos fundos de tijolo. “O cálculo que o investidor faz é o seguinte: se esperar a Selic cair para 10%, o preço das cotas provavelmente já vai estar em outro patamar [mais elevado do que o atual, caso o ciclo de queda se confirme]”, diz Baroni.
Por que a liquidez dos fundos imobiliários cresceu?
Outro indicador que chama atenção é a liquidez. O volume médio diário negociado no mercado de FIIs chegou a R$ 488 milhões em abril, alta de 58% em relação ao mesmo mês do ano passado.
Para o investidor comum, um mercado com mais movimentações tende a tornar mais fácil a venda de um ativo e, a depender da característica de cada fundo, a um preço mais atrativo.
Parte do avanço da liquidez vem naturalmente do aumento da base de investidores, mas Baroni aponta outros fatores relevantes, como crescimento das emissões de novos fundos e a maior participação estrangeira. “São três fatores: a inércia natural de mais investidores, o aumento das emissões e a entrada maior de ETFs e investidores internacionais olhando para FIIs”, afirma.
Hoje, investidores não residentes já respondem por 22% do volume financeiro negociado no mercado secundário de FIIs, segundo o Santander.
Na avaliação de Baroni, o mercado brasileiro também começou recentemente um esforço mais consistente de internacionalização. “Muitos fundos já apresentam informações financeiras em inglês. Isso vai colocando os FIIs brasileiros no radar dos estrangeiros”, diz.
É um bom momento para comprar FII de tijolo?
Entre os segmentos de tijolo, os fundos logísticos continuam favorecidos pela expansão estrutural do e-commerce e pela demanda por galpões próximos aos grandes centros urbanos.
“O segmento de galpões logísticos vive hoje sua melhor fase. Os portfólios dos fundos apresentam ocupação elevada, próxima de 97%, enquanto o mercado de São Paulo - principal região do segmento - registra taxas ao redor de 94%”, afirma Pires. De acordo com o analista, o cenário favorece os proprietários, permitindo aumento dos preços de locação e ganhos reais nos aluguéis.
“Existe uma carência muito grande de galpão logístico no Brasil. Antes um eletrônico demorava 10 ou 15 dias para chegar. Hoje, em alguns lugares, chega no mesmo dia. Empresas como Mercado Livre, Amazon, Shopee e Shein puxam muito essa demanda”, afirma Baroni.
Já os fundos de shopping center seguem atraindo investidores pela previsibilidade operacional e pela resiliência da geração de caixa, especialmente em empreendimentos considerados premium.
“Também existe um apetite importante por aquisição de imóveis desse segmento, incluindo ativos vendidos por fundações, fundos de pensão, empresas listadas e outros investidores”, diz Pires.
Lajes corporativas ainda enfrentam desafios
Por outro lado, os fundos de escritórios continuam enfrentando desafios. Apesar da retomada do trabalho presencial e da demanda elevada em regiões como Faria Lima e Rebouças, em São Paulo, o segmento representa hoje 10% do mercado de FIIs analisado pelo Santander, mas a fatia chegou a corresponder a 70% do mercado em meados de 2012.
Segundo Baroni, o setor acumula problemas estruturais desde antes da pandemia. “Os fundos de laje sofreram com sobreoferta, recessão, pandemia e juros altos. Eles vêm de uma sequência muito difícil de notícias negativas”, afirma.
Além disso, segundo ele, muitos fundos corporativos ficaram excessivamente concentrados em São Paulo, dificultando a expansão e geração de valor fora dos grandes eixos corporativos.“Os fundos de lajes corporativas seguem descontados porque muitos ainda enfrentam problemas estruturais e portfólios de menor qualidade”, afirma Pires.
Ainda assim, parte do mercado enxerga potencial de valorização em fundos de escritórios cujo preço está mais descontado, especialmente em um eventual ciclo mais consistente de queda de juros. “Desconto diz alguma coisa, mas não diz tudo. Tem que olhar composição de portfólio, alavancagem, estrutura de capital. Não é só porque está descontado que automaticamente virou oportunidade”, alerta Baroni.
